收帶看費之後的房價差異《內政部資料》

發哥

還有請問樓主
# x2 _4 E" Y6 j  C! h0 B, K  _' i
我上網查到

永慶房仲網提供的資料
, r- q' N* B/ H6 h
為何

& |2 `& @, c' I4 P耶魯

6 L' \% ], J' D2 m7 G. z近三個月成交平均每坪26萬

. Y0 M, g5 b, mhttps://community.yungching.com.tw/building/246#

遠雄耶魯 成交行情
, ^( w7 J' n) N
+ d& o7 h9 g: @6 j: r) ^) O
4 Y4 q$ q) \+ B0 p* i' t所列出
4 W/ I$ Q# r7 x" a+ U( z4 y
2 y8 m' _# `& N遠雄耶魯，最近2年內共有54筆成交行情

REYCOVSKY

現在大多都討論每坪單價

6 O% |# z3 s, [2 i* N1 ~* V但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因

就好像我昨天看到某房仲的廣告

1XXX萬
+ R8 d" x1 w. E: D
7x坪三房格局  

1 B+ k& m5 o; f4 i後面ps 車位*2

單價計算當然可以降低
! u' I* S" ~3 B, F/ Z- r0 z# P
- u. G- `2 [# n: ^$ \不過這應該不是小陳的意思 小陳是房仲 也不會故意搞這把戲
4 ~( R, \; ~* }+ p, K' ?
1 q/ j  P5 z7 B8 p  f
但我要說

: B5 p- _6 g' Z+ I9 ~& T一個社區管委會規章 畢竟是以住戶為多數意見
3 c" d6 ?- w# k, c
: F) I. `) B" c% ^! O$ o* M8 W房價是否下滑跟帶看費的連結是否能說服多數住戶 ?
6 V; p5 c, i" d
' T2 H8 h. k& @4 M; Y* G/ X' D. C. m我並不看好
0 `$ }6 Q3 P$ i' W) p  B
7 J6 C3 \5 g6 S) T/ r0 e

yjrong413

Dora貓 發表於 2016-7-11 10:29
數據都在眼前了，不看105你也要看104吧
沒理由大家都在景氣不好，就你社區跌得最快最兇
這些數據都是整年 ...

哈....     
你自己做房仲, 應該也很清楚小坪數的單價會比較高,   
所以, 105年的哈佛數據不具有統計上的可參考性, 不是嗎?     

* \  \5 k- ~( a& l統計學真的不是你這樣做的啦, 聽不聽隨你, 或是....你這套只能拿給不懂的人看啦....      
9 m5 @4 N& @* F- v5 w
2 H, F9 Z% Y9 U' R. |7 ]  e  H統計學上還有一個最起碼的....要剃除偏差大的物件     
; }4 u7 ~- C3 O' h& J2 ^+ h如果你將劍橋104年的最後一筆剃除 (因為劍橋兩房會有那麼低價, 絕對是特例),     
則, 103和104年哈佛和劍橋的跌幅差異就不大了     

( L5 V2 d5 P7 Q4 u+ ^- D: _5 f要展現你的專業性, 就要再做更多的功課,      
; S( L* W' R! ]對於我的說明, 你不想聽進去也隨你....      
& S  {+ C% o/ l
還有....別亂猜我住哪個社區!   

( m9 X: `4 M" @! a: `! o! P* n9 W

Dora貓

REYCOVSKY 發表於 2016-7-11 15:51
' m. h6 d: S2 {' Z0 _# s現在大多都討論每坪單價
" J# G. e& f, b+ Z7 O$ i' I
但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因

9 `+ g0 n# v5 z& O4 b7 `車位部分小陳都有額外拆算出來哦
0 i. d! P$ G9 R5 q; p  F3 V/ `5 C
, N4 V. s0 l1 s6 o5 `7 o1 O( X現在單價的部分全都是房子的單價

這是內政部沒有的，所以小陳有特別花時間整理拆算

發哥

REYCOVSKY 發表於 2016-7-11 15:51
現在大多都討論每坪單價

但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因

4 {" N$ l7 k+ H5 L( ]! y$ z你太護小陳了，會不會基於政治立場？
( v7 n  h9 Q+ m" g- Q我說笑的！
基本上
; U5 j8 u5 S- }/ j( V你說的這幾句話
. ?5 U" k0 u1 V我大部分同意！

Dora貓

) K: @0 X( i  K6 s) }( m0 V1 V  a0 e

發哥 發表於 2016-7-11 15:24
- }' L- o4 i4 p4 `0 t還有請問樓主

我上網查到

3 [' c3 J4 R; e9 O8 w7 j0 ?! p( B0 a# N, S小陳來教育你~~~

; a6 B8 B! M/ g為什麼小陳會花這麼多時間心力把內政部的實價登錄
1 a- I8 m: [# e" e3 g用EXCEL把資料整理出來就是為了把車位拆算起來

你講的是單坪26萬是連車位下去算
耶魯車位11.81坪*26萬，一個車位有到307萬嗎?
  v: E: M- w: d4 j沒有麻，所以這種單價計算方式絕對會失真

  J0 p' |* ~4 I$ |8 x所以車位我用平均價格，把車位拆算出來~~
4 ~- u: Q& K2 I* o房子歸房子，車位歸車位，這樣算起來才不會失真哦！

REYCOVSKY

Dora貓 發表於 2016-7-11 16:31
車位部分小陳都有額外拆算出來哦
% {9 o/ e8 s  s* }* f0 v
0 {  O7 |2 N8 Z0 M9 ]現在單價的部分全都是房子的單價

: B- i/ l/ U! q0 }
我相信 有帶看費的社區 的確對房仲來說比較討厭



但小陳兄 我也相信  

無明顯嫌惡設施但僅因帶看費導致成交價格較隔壁低廉的委賣案件
! D  t7 K+ E4 ~: A7 r
/ G* W5 [" }6 K' t& ]( x絕對會是 房仲心中的好成交的案件
  Q  B' \9 D# @- s. E+ j
4 ]7 H$ s: w& u* a) ^


- A8 Q9 N; c. X& Y詳看資料會發現 最後一筆22.X萬的成交案
. R' n5 ~  Y. e' Y' V9 M. G4 E
8 Y5 ]+ ?# g, K* @, M* I/ S& H  i是價格波動的幅度的主因

在統計上 針對這種資料也應該剔除才對

) l  z: j& r6 n4 R

duckshiau

' e% m; f& r3 O) x( o6 s2 i
我覺得可能是台灣的政治環境影響之下，搞得好像讓數字說話就能讓自己的論點站於不敗之地一樣；但數字是死的，人是活的，操弄數字何其容易！光是懂得利用槓桿與分割就可以將數字美化進而達到想要的目的。
再來想跟大家分享一個統計的觀念；如果資料非普查而又要去比較兩者時，在尚未做過統計檢定前，我們僅可以說A看起來比B大，而不能說A跟B之間有顯著的(significant)差異；要判斷A與B間的顯著性一定還要去探討其樣本數、信心水準與誤差項；假如我說一個新藥有11個人吃有效，9個人吃沒效，我想你應該也不會因為11比9大就會覺得該藥有效吧！數字間的差異，重點並非其絕對距離，而是其相對距離！
3 @) o: {# B2 M: j那我們回到小陳的論述上，基本上有幾個問題，1. 是否有統計的顯著差異？ 2. 並沒有明顯的去切割收管理費與否的時點，3. 劍橋與耶魯的房型數量比率不同，那產生的槓桿效果就會不同，4. 基期是否有意義並具代表性？
接下來，我一樣是拿內政部實價登錄的資料，再跟小陳一樣把車位以每個130萬去扣掉計算兩個社區的坪單價做比較，請看下圖
9 U3 ~; o, E2 s(A)大學劍橋
* k" ~/ j/ x* F
4 B/ }3 ]' O/ H" ~: Q3 n(B)大學耶魯
" K7 a) t* x: n) P: b. b/ d
其實從上面兩個社區的季度比較，我並沒辦法看出這兩個社區的房價是否受到帶看費的影響，除了102年那幾季比較震盪外，我覺得這兩個社區的房價都是日趨穩定；反而是我想請問各位，劍橋何時開始收帶看費的？是102年？還是之後？因為我們可以看到劍橋在102年Q2時有個從低點的爬升，而那個幅度是比耶魯來的明顯，假如當時候並沒有帶看費，我們是否可以說劍橋在收帶看費之後反而帶動了漲幅？
" {* Q) z4 ^, t) }最後，因為我怕房型會影響槓桿，所以我把每季所有成交的價格加總去除以坪數的加總，做出了下圖
  _  I7 S9 y; ^( g& Z' r(C)兩社區合併比較
4 }' x" A6 v& f% C- u7 m7 i
5 Q9 X" B' @2 Q0 z9 o. z8 c" {結果看起來跟原本的差不多，所看到的也只能說耶魯的均價幾乎都在劍橋之上，而耶魯價格的波動較大，劍橋偶而能拉近至耶魯，至於說是否受到帶看費的影響，我個人是認為不顯著，況且就如網友所說，每間成交的物件期條件皆不相同，雖然平均的方式可以消彌誤差，但當樣本數越來越少時，槓桿的效果也會增強，所以我並不覺得這有那麼容易去做二分法。

最後跟大家分享一下我們家的生活小事；最近我們家要上小一的哥哥老是愛糾正妹妹，例如說在討論要不要上小學前的先修班的時候，當妹妹說："哥哥你要不要去上先修課？" ，哥哥馬上會很不客氣的跟妹妹說："你說錯了啦，是先修班(拉高音量)！不是先修課！"
& Q* r$ D. S) f% t, @* t又或者常愛跟妹妹說："阿你那樣做不對啦，要這樣做才對！"
% H' s* S! c; Q+ B  |我都會把他們叫來，然後跟哥哥說：每個人都有獨立思考的能力，也很容易會有不一樣的想法，尤其是語言只是工具，在人經過思考，再由嘴巴說出口的時候，也都有可能會有誤差；而當我們發現別人跟我們的想法或說法有不同時，我們應該先想想，為什麼他會這麼說？他想法的邏輯是甚麼？會不會是我們自己是錯的？想想兩個人之間的說法為何會有落差，在經過思考之後才把話說出口。
5 r- L7 v, s; \* f; R3 o) v5 I0 Q5 I我想人為了強調自我，否定別人是一種天性，所以文人相輕，自古皆然。但那快感只是一時的，對自己或對社會並無幫助，最後感謝各位看完落落長的發言，謝謝。

發哥

Dora貓 發表於 2016-7-11 16:34
) H6 }+ }( J. |7 r小陳來教育你~~~

8 |& L& O9 }. y# K% b) C! V為什麼小陳會花這麼多時間心力把內政部的實價登錄
, L, |5 q- E+ s# ?* ^# u+ X6 i

3 @4 l% y- x* s$ H本來是想讓您自稱專業很行的人來回

大頭蕭

想起中國的一個關於樣本數的笑話

3 Z$ `8 e% b0 I7 T" x- Q/ B只抽煙不喝酒→林彪63歲
7 a* o: _  z! j3 \( j只喝酒不抽煙→周恩來73歲
" s6 y3 e* U6 V- f" J2 u. C又喝酒又抽煙→毛澤束83歲
又喝酒又抽煙又打牌→鄧小平93歲
. P, A  G4 f, x8 x3 p0 A又喝酒又抽煙又打牌又有小老婆→張學良103歲
6 h* O" `$ @4 K) F