物管公司與管委會之間的關係!

jushua1975

請教各位一下，
9 y* ]+ U* }( Y* z1 k物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
監督v.s指示!
7 C  i, Y- C( Z1 a2 k# o4 p
- L) v( H; J& b9 n" W  y( a

竹瀅

管委會 監督+指示 物管公司
住戶 監督+指示 管委會

雨果

務業有參予權跟執行權
管委有參予權跟指示權
+ E, L7 d5 d2 I5 `住戶有監督權....監督管委會跟物業公司

服務小弟

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, T7 T# `( F; [4 ~當然是以委員會為主.......

4 r) k' G( n, @& c9 v5 {/ v物管公司為委員會之決議執行者.......前提是 可行又不違反法規
, {2 C1 J& x7 A# r/ ~
% O0 h' K; t5 G9 }8 U; F對住戶來說 物管公司 是委員會與住戶之間橋樑

/ q* I' y8 Q0 ]. m/ H/ m& `! e                                  有時又是委員會的決議執行者..........(不具公權力....仍有其能力的限制.....)

                                  委員會集體共識的化粧師.........委員會的信任跟默契到那 會決定現場主管的主事決策能力到那

好的委員會 會傾聽物管公司客觀的建議......(不管是否為成熟的建議....)

- ~$ T9 c# G: T                   會聽取物管公司 依法行政........
  B" E5 k- K% C. x, k& y: M
                   會按實況站在對方的立場 是否具體可行.........(沒有模擬兩可 過於偏頗 難以執行的問題...)
2 \4 A. X$ Z. a7 t8 e' |6 R
. Z6 @: L8 w5 _. v& S7 v. h. \* s! _                  會使委員會與大多良善住戶零距離.........

寧靜海

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請教各位一下，
物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
監督v.s指示

9 F3 e" [1 L( _% [1 _
4 I1 k, ^$ Q0 ~6 T: Z　　兩者都很重要。

　　管委會代表住戶，負責監督物管公司，賦予物管公司執行權力，並承擔事後責任。
　　物管公司則本於合約規範，為社區住戶提供服務，並執行相關社區業務。

　　簡單說，管委會是腦，而物管公司則是手腳，兩者缺一不可，都很重要。
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% O3 y+ \7 |8 b6 v6 w　　不過兩者也可以有些角色重疊的地方，例如管委會也可以參與規劃跟執行工作，特別是當物管人力不足，而物管公司也可以基於專業提供意見給管委會，並參與討論，找到適當對策。

　　兩者若能有充足默契與信賴，那是再好不過的了...
* a" N( b; ]5 P" [% _7 R

賢賢

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8 h; W- H- f3 q
! ~1 q6 Q, t- i
( j! F2 H4 y! L$ B6 O我覺得
" ?& r+ J. s/ x9 Z. p% C) s( u不瞭解相關的權利義務或出現認知差距。
9 `. p% b! i$ b即會出現一些不理性的現象。
提供一點淺見，請管委會要求物管公司依時效公佈大家看得懂的資訊及財報。
* y8 _) t% e8 E) @% M% \建立良好溝通的管道，才能朝向適合大家居住，管理良善的社區前進。

服務小弟

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# Q5 i& T, p% i/ n

很多的情形是...............物管公司有責無權　原因出在委員會未下達明確的方向指令............
0 z' s0 r  U" G4 E' _" P+ s! R$ w
或是眾說紛云.............意見難以整合　物管公司難以作為............
% N$ b( ?1 O4 @- E
授權不足...往往造成行政效能低落 形成空轉
4 f, @! [% y2 m" b- g3 e; Q) `' D
8 ^" }) x( B4 G7 }' F7 F% v委員會常會要 物管公司當一些公告的打手  可是真遇到難剃頭的住戶反彈打議............

責任往往推給物管公司買單  黑鍋往往也是物管公司背負............... 一堆258 全是物管公司有問題....
# w# B+ s. V2 k& E
- M  J$ Y- ^9 x& \' W/ S; p" c當社區很多的事務效能處理不彰時 除了物管公司本身現場人員的專業及能力外.........
  H, B' ~( G) S
& V. |  D! V. S- I也得看看 委員會處理事務是否 明快 方向正確又公正.............
1 K1 R$ ~1 Q# t. y
- ?. T- R4 @& w2 c' t) ]物管公司最怕遇到 什麼都一知半解 主觀不聽建議 開會不提討論回頭馬後砲又拚命在背後下指導棋 的委員.............

yljimmy

如果拿公司組織來比喻，住戶就是股東，區分所有權人會議就是股東大會，通常一年開一次。
因為召集那麼多人不容易，通常只有規定的重要大事才會丟到這層次來討論。一般性需要決策的事物，或是大樓財務、行政的監理，就會委託管理委員會。
而管理委員會就像是公司的董事會，委員們就像是董事，因為仍是有股份的區分所有權人，又是區分所有權人選任授權的人，因此有資格對社區事務進行議決。
而管理服務人，也就是物管公司，就是我們委任的專業經理人，基本上是承管理委員會之命，被授權處理事務性工作。在授權範圍以內，物管公司才有執行上的權限，不應執行未被授權的任務。
以公司來說，公司是否經營上軌道，董事會的監管作為與決策品質相當重要，專業經理人的執行能力也很重要；相對的，管委會是否有能力掌握社區經營方向做出正確的指示，物管公司是否有能力落實執行，當然也都很重要。

賢賢

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% Z. \% X; N' G; s
當然，這也是一種說法，也是很多總幹事及物管公司的無奈。
- a" [" ?" G( H5 J9 V% V2 n但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考。
如果主委跟委員要求不合理該如何?
如果要求不合法，該如何?
4 z8 N, U) k, `- @2 h1 x這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。

服務小弟

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; I; d7 |4 S# y# ^' v$ d本人就自身經驗 提供您參考...........
3 ~& I1 X. r# h$ X
但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考

8 o7 V+ o+ z) o: U- Z' Y# Q/ E- X* C做委員會吩咐交辦事項 例行行政管理 財報公告 環境清整 機電維護陪同 "管理費提醒"  控管環境品質 提醒委員會定期修護

提供 公寓大廈管理條例及相關施行細則 民法 消防法條

如果主委跟委員要求不合理該如何?
1 O  t+ [/ ^" A' o' F1 w) h7 Y
先做溝通 利害分析 及 執行困難度在那  可行性(也需要時間去消化研究...........不可能像在變魔術一樣,,,)

4 E$ I" p7 C; E如果沒有同一條船的共識 事情很難推行............真的很難配合推行社區事務..........
. x1 w" x% i$ B" c
9 S9 k& N9 o. h3 `  x那當然就如您所說 這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。
2 Z& }; J# v' C1 P" u$ e3 i
而物管公司通常為了可以永續經營..................不合理 也會想法子接下來...........
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6 v4 q3 n1 \; l* r  u如果要求不合法，該如何?

2 ^. E% C' E: [9 t/ b4 y# s這也是物管公司常會跟委員會立場易砥觸的部份.............有的是不合法規,,,,,,,,,,,更常見的是 不合 規約........

當委員的住戶沒在看社區規約在寫什麼的 大有人在...................我只能說我遇到不合法的一定告知 ............

委員會要是硬要一意孤行 ,,,,,,,,,,,我也沒輒,,,,,,,,,,,,(自保措施先做好) 要我照辦 就跟他揮揮手 說88...........

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