物管公司與管委會之間的關係!

jushua1975

. O/ v! W! C0 o$ g! T請教各位一下，
/ v7 [9 ?  \" U物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
監督v.s指示!

" W8 N; K5 J- W

竹瀅

管委會 監督+指示 物管公司
住戶 監督+指示 管委會

雨果

務業有參予權跟執行權
管委有參予權跟指示權
0 _, h" Q0 ?) C" Q- S住戶有監督權....監督管委會跟物業公司

服務小弟

回覆 jushua1975 的文章

當然是以委員會為主.......
8 x9 t5 b) {: y) v+ R3 O/ W. @
物管公司為委員會之決議執行者.......前提是 可行又不違反法規
; d) ~0 h0 E$ I8 Z' [9 h; s
對住戶來說 物管公司 是委員會與住戶之間橋樑

                                  有時又是委員會的決議執行者..........(不具公權力....仍有其能力的限制.....)
* L9 @* h4 e2 Z$ Y8 t7 M# g! Q# Z* S
8 q) F# X' d: {- Y' x                                  委員會集體共識的化粧師.........委員會的信任跟默契到那 會決定現場主管的主事決策能力到那
( p) w4 m* T) X5 x
好的委員會 會傾聽物管公司客觀的建議......(不管是否為成熟的建議....)
7 w& ~# L$ ?2 ]
2 b, f- w1 @4 J- ^                   會聽取物管公司 依法行政........

( I/ r5 A9 [$ T/ r+ d& D                   會按實況站在對方的立場 是否具體可行.........(沒有模擬兩可 過於偏頗 難以執行的問題...)
; a$ H1 p( ~6 a! Z" p
& \9 b; b6 k( @8 T% v1 D- J                  會使委員會與大多良善住戶零距離.........

3 y! D3 c( K& W( l/ L8 |( K

寧靜海

回覆 jushua1975 的文章
6 s/ r8 @# Q8 _. P6 a

請教各位一下，
物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
  {2 ^3 D  c4 g& Z$ J監督v.s指示

　　兩者都很重要。
& v! t- l+ [+ g
　　管委會代表住戶，負責監督物管公司，賦予物管公司執行權力，並承擔事後責任。
) V1 `% P+ }0 D. P( X/ V8 n　　物管公司則本於合約規範，為社區住戶提供服務，並執行相關社區業務。

% S$ _9 ?( h) j5 [- M! e　　簡單說，管委會是腦，而物管公司則是手腳，兩者缺一不可，都很重要。

0 r! o& j, Y' A& M$ m9 o: U7 ]　　不過兩者也可以有些角色重疊的地方，例如管委會也可以參與規劃跟執行工作，特別是當物管人力不足，而物管公司也可以基於專業提供意見給管委會，並參與討論，找到適當對策。
8 ~, ?! Z, B% l0 M' P
　　兩者若能有充足默契與信賴，那是再好不過的了...

賢賢

回覆 寧靜海 的文章

: a, c8 K' t8 [. d
: a5 i4 y8 T0 r+ {) t# `我覺得
不瞭解相關的權利義務或出現認知差距。
即會出現一些不理性的現象。
# {( R2 k8 [% b: @0 Q提供一點淺見，請管委會要求物管公司依時效公佈大家看得懂的資訊及財報。
建立良好溝通的管道，才能朝向適合大家居住，管理良善的社區前進。

服務小弟

回覆 賢賢 的文章
: n- S6 [' M4 e7 R

3 e1 }1 r6 A- N: `3 O3 N很多的情形是...............物管公司有責無權　原因出在委員會未下達明確的方向指令............
+ V- }3 K$ n: w
) i1 I# ^; B9 H' O1 I! i1 e2 b+ G或是眾說紛云.............意見難以整合　物管公司難以作為............
% z% G7 _! l5 I$ ]# P7 K
授權不足...往往造成行政效能低落 形成空轉
$ z) V, M/ x4 m% U
委員會常會要 物管公司當一些公告的打手  可是真遇到難剃頭的住戶反彈打議............
  a# e) m$ r+ x3 w7 r. M% L  O
責任往往推給物管公司買單  黑鍋往往也是物管公司背負............... 一堆258 全是物管公司有問題....
8 ~2 d- ~$ b2 F# d
; P$ ^& o" g+ W0 t) ]當社區很多的事務效能處理不彰時 除了物管公司本身現場人員的專業及能力外.........
- J2 S2 E* z! Z, Y0 h1 b3 ?
. u1 U' H- v0 v4 A$ r3 f5 @0 Z也得看看 委員會處理事務是否 明快 方向正確又公正.............
  Z. K# ^+ r! A* k5 x
物管公司最怕遇到 什麼都一知半解 主觀不聽建議 開會不提討論回頭馬後砲又拚命在背後下指導棋 的委員.............


+ y9 v: [* b6 b; R( v- x0 T2 }
1 e/ E/ }; i4 W( R2 Y2 [& |

yljimmy

如果拿公司組織來比喻，住戶就是股東，區分所有權人會議就是股東大會，通常一年開一次。
因為召集那麼多人不容易，通常只有規定的重要大事才會丟到這層次來討論。一般性需要決策的事物，或是大樓財務、行政的監理，就會委託管理委員會。
而管理委員會就像是公司的董事會，委員們就像是董事，因為仍是有股份的區分所有權人，又是區分所有權人選任授權的人，因此有資格對社區事務進行議決。
- y2 ?0 B* U4 Q4 x9 b" l) D而管理服務人，也就是物管公司，就是我們委任的專業經理人，基本上是承管理委員會之命，被授權處理事務性工作。在授權範圍以內，物管公司才有執行上的權限，不應執行未被授權的任務。
% {% S& Y8 |) U以公司來說，公司是否經營上軌道，董事會的監管作為與決策品質相當重要，專業經理人的執行能力也很重要；相對的，管委會是否有能力掌握社區經營方向做出正確的指示，物管公司是否有能力落實執行，當然也都很重要。

賢賢

回覆 服務小弟 的文章
  k2 S" P$ g! s4 @4 R
) P9 ?' ~. `& Y9 @) X& z6 `當然，這也是一種說法，也是很多總幹事及物管公司的無奈。
9 ~) s1 G7 v& |( w' @4 }3 o但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考。
如果主委跟委員要求不合理該如何?
如果要求不合法，該如何?
' b& |6 H7 B3 K# K* l" s: l# g這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。

服務小弟

回覆 賢賢 的文章

本人就自身經驗 提供您參考...........

但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考
( f4 s3 W* t; O$ q+ d) |
做委員會吩咐交辦事項 例行行政管理 財報公告 環境清整 機電維護陪同 "管理費提醒"  控管環境品質 提醒委員會定期修護
' v4 s, g1 G9 l6 V
提供 公寓大廈管理條例及相關施行細則 民法 消防法條

. b9 k$ ~5 A& Q1 N. Y4 ?6 m' |如果主委跟委員要求不合理該如何?
8 d. K- v. v% a. [! W$ \
先做溝通 利害分析 及 執行困難度在那  可行性(也需要時間去消化研究...........不可能像在變魔術一樣,,,)

如果沒有同一條船的共識 事情很難推行............真的很難配合推行社區事務..........

; v  h3 u# U. L1 \7 E" r那當然就如您所說 這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。

5 V- q5 i; ^, R  J! [8 Z而物管公司通常為了可以永續經營..................不合理 也會想法子接下來...........

如果要求不合法，該如何?
2 @1 ~+ V3 U: b- h
3 G9 ~, p' n0 _- g7 a+ ?& n這也是物管公司常會跟委員會立場易砥觸的部份.............有的是不合法規,,,,,,,,,,,更常見的是 不合 規約........

4 F% A% P6 o/ o! g1 K- r當委員的住戶沒在看社區規約在寫什麼的 大有人在...................我只能說我遇到不合法的一定告知 ............

( P& M/ z( w& e. h- u1 r  M委員會要是硬要一意孤行 ,,,,,,,,,,,我也沒輒,,,,,,,,,,,,(自保措施先做好) 要我照辦 就跟他揮揮手 說88...........