物管公司與管委會之間的關係!

jushua1975

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請教各位一下，
物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
. t! z% ~9 N$ N2 M% {$ @; v: e監督v.s指示!

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竹瀅

管委會 監督+指示 物管公司
住戶 監督+指示 管委會

雨果

務業有參予權跟執行權
! K, r% i5 ?$ z, E* J管委有參予權跟指示權
, c# m" E) Y3 ?: x7 I- P( o0 s住戶有監督權....監督管委會跟物業公司

服務小弟

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$ i& N+ ]8 n& {* J- D當然是以委員會為主.......

) `/ j: l4 a, i6 b$ G, N$ F物管公司為委員會之決議執行者.......前提是 可行又不違反法規

9 i( i- @1 D5 y* W9 T: q% {對住戶來說 物管公司 是委員會與住戶之間橋樑

& E" i4 d' @/ t; E7 J+ U, s/ e                                  有時又是委員會的決議執行者..........(不具公權力....仍有其能力的限制.....)
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                                  委員會集體共識的化粧師.........委員會的信任跟默契到那 會決定現場主管的主事決策能力到那

1 P5 b& Q; N) L, a# t好的委員會 會傾聽物管公司客觀的建議......(不管是否為成熟的建議....)

* ~8 f6 x1 E7 l                   會聽取物管公司 依法行政........

/ i- C2 i2 ?5 C3 M2 k                   會按實況站在對方的立場 是否具體可行.........(沒有模擬兩可 過於偏頗 難以執行的問題...)
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7 T/ M& q5 {& o: L/ W; [7 l                  會使委員會與大多良善住戶零距離.........
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寧靜海

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請教各位一下，
物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
監督v.s指示

　　兩者都很重要。
3 T' O9 a- b) K, [9 s: y# B
0 o6 X+ H2 k+ w0 X8 _  l5 R0 x　　管委會代表住戶，負責監督物管公司，賦予物管公司執行權力，並承擔事後責任。
1 N5 [0 O, ~, E4 ]　　物管公司則本於合約規範，為社區住戶提供服務，並執行相關社區業務。

+ w# u: Z  R" F' W- |# [: B　　簡單說，管委會是腦，而物管公司則是手腳，兩者缺一不可，都很重要。

2 @# k2 a4 W# S' h, O, g! O　　不過兩者也可以有些角色重疊的地方，例如管委會也可以參與規劃跟執行工作，特別是當物管人力不足，而物管公司也可以基於專業提供意見給管委會，並參與討論，找到適當對策。
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( ~; ]9 Q1 P6 j　　兩者若能有充足默契與信賴，那是再好不過的了...
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賢賢

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9 k& k4 O& A# j/ Z! G0 h我覺得
4 c2 k  c8 F3 ^/ B; o不瞭解相關的權利義務或出現認知差距。
4 _  }. f: ^, |  c, y即會出現一些不理性的現象。
提供一點淺見，請管委會要求物管公司依時效公佈大家看得懂的資訊及財報。
! T! B7 n" y4 f建立良好溝通的管道，才能朝向適合大家居住，管理良善的社區前進。

服務小弟

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很多的情形是...............物管公司有責無權　原因出在委員會未下達明確的方向指令............
" m: ]9 j& L- ~6 s5 {( o& K
或是眾說紛云.............意見難以整合　物管公司難以作為............
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授權不足...往往造成行政效能低落 形成空轉
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委員會常會要 物管公司當一些公告的打手  可是真遇到難剃頭的住戶反彈打議............
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責任往往推給物管公司買單  黑鍋往往也是物管公司背負............... 一堆258 全是物管公司有問題....

+ ]( @$ j* O( w' a3 t& {/ j當社區很多的事務效能處理不彰時 除了物管公司本身現場人員的專業及能力外.........
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/ U1 W: }5 A/ m- w+ t也得看看 委員會處理事務是否 明快 方向正確又公正.............
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: j7 F/ V; g6 a  z/ }物管公司最怕遇到 什麼都一知半解 主觀不聽建議 開會不提討論回頭馬後砲又拚命在背後下指導棋 的委員.............
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yljimmy

如果拿公司組織來比喻，住戶就是股東，區分所有權人會議就是股東大會，通常一年開一次。
( ], [# g3 H; P4 R( }1 g. t6 ^因為召集那麼多人不容易，通常只有規定的重要大事才會丟到這層次來討論。一般性需要決策的事物，或是大樓財務、行政的監理，就會委託管理委員會。
而管理委員會就像是公司的董事會，委員們就像是董事，因為仍是有股份的區分所有權人，又是區分所有權人選任授權的人，因此有資格對社區事務進行議決。
而管理服務人，也就是物管公司，就是我們委任的專業經理人，基本上是承管理委員會之命，被授權處理事務性工作。在授權範圍以內，物管公司才有執行上的權限，不應執行未被授權的任務。
! f" S- C, J0 }& ^4 Q2 m; L以公司來說，公司是否經營上軌道，董事會的監管作為與決策品質相當重要，專業經理人的執行能力也很重要；相對的，管委會是否有能力掌握社區經營方向做出正確的指示，物管公司是否有能力落實執行，當然也都很重要。

賢賢

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& _4 A! m6 r. ?9 {3 |- r* f* ~當然，這也是一種說法，也是很多總幹事及物管公司的無奈。
但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考。
6 {0 x5 y6 [5 E; X4 e# o7 Q如果主委跟委員要求不合理該如何?
如果要求不合法，該如何?
  c9 k0 R) \3 e4 U# K# `( c0 `這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。

服務小弟

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本人就自身經驗 提供您參考...........
+ Y) K3 o! u% O
2 ^/ Q3 M. V# q$ ^" E  q但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考

5 L( o) \  H+ v* |做委員會吩咐交辦事項 例行行政管理 財報公告 環境清整 機電維護陪同 "管理費提醒"  控管環境品質 提醒委員會定期修護

; I% r+ x0 U" |' F. x! A! n提供 公寓大廈管理條例及相關施行細則 民法 消防法條
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6 W2 X: R- P2 M8 H0 G' L如果主委跟委員要求不合理該如何?
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9 ~" s) a! j! E先做溝通 利害分析 及 執行困難度在那  可行性(也需要時間去消化研究...........不可能像在變魔術一樣,,,)
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如果沒有同一條船的共識 事情很難推行............真的很難配合推行社區事務..........

+ e; \7 `3 y4 h8 k' r那當然就如您所說 這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。
+ o9 Q6 s/ {) L4 N, S) b
而物管公司通常為了可以永續經營..................不合理 也會想法子接下來...........
! A/ J5 r$ L3 _4 s
* o5 w6 v* i. G5 h0 S如果要求不合法，該如何?
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這也是物管公司常會跟委員會立場易砥觸的部份.............有的是不合法規,,,,,,,,,,,更常見的是 不合 規約........
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當委員的住戶沒在看社區規約在寫什麼的 大有人在...................我只能說我遇到不合法的一定告知 ............

委員會要是硬要一意孤行 ,,,,,,,,,,,我也沒輒,,,,,,,,,,,,(自保措施先做好) 要我照辦 就跟他揮揮手 說88...........
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