物管公司與管委會之間的關係!

jushua1975

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$ I0 e: u* V8 i3 p: j. A$ l- ?請教各位一下，
物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
7 b; L) a2 E$ h$ z8 Y. d% j) }1 u監督v.s指示!

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竹瀅

管委會 監督+指示 物管公司
住戶 監督+指示 管委會

雨果

務業有參予權跟執行權
5 X( n8 a( E$ d管委有參予權跟指示權
住戶有監督權....監督管委會跟物業公司

服務小弟

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當然是以委員會為主.......
1 E0 ?6 o" B6 ?" N4 t
物管公司為委員會之決議執行者.......前提是 可行又不違反法規

對住戶來說 物管公司 是委員會與住戶之間橋樑

, w4 k# w  ^5 D. Z- }  l9 m/ j& W                                  有時又是委員會的決議執行者..........(不具公權力....仍有其能力的限制.....)
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9 X3 g0 S+ d  `( v# z1 z                                  委員會集體共識的化粧師.........委員會的信任跟默契到那 會決定現場主管的主事決策能力到那
1 w- g7 t, q' H
+ |% n' X! Y/ k8 p* p4 |好的委員會 會傾聽物管公司客觀的建議......(不管是否為成熟的建議....)

                   會聽取物管公司 依法行政........

; q9 x* e9 @4 x# H' `3 X8 P                   會按實況站在對方的立場 是否具體可行.........(沒有模擬兩可 過於偏頗 難以執行的問題...)

: s6 B6 Y+ _6 Y+ E; A" {                  會使委員會與大多良善住戶零距離.........

寧靜海

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請教各位一下，
物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
監督v.s指示

1 U4 ~1 g* {, }0 g% ?. s+ p. E# k
0 N7 S: {0 ]( a' e6 h& B$ j3 U　　兩者都很重要。

( F' |, _( }2 d% Z. u　　管委會代表住戶，負責監督物管公司，賦予物管公司執行權力，並承擔事後責任。
3 |& o: r( @3 e5 V　　物管公司則本於合約規範，為社區住戶提供服務，並執行相關社區業務。

　　簡單說，管委會是腦，而物管公司則是手腳，兩者缺一不可，都很重要。
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　　不過兩者也可以有些角色重疊的地方，例如管委會也可以參與規劃跟執行工作，特別是當物管人力不足，而物管公司也可以基於專業提供意見給管委會，並參與討論，找到適當對策。
4 N% S+ O; Y0 Z. Y, P, j8 H  l
　　兩者若能有充足默契與信賴，那是再好不過的了...

賢賢

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我覺得
1 X& U( U0 p5 T# S) T! q+ }8 H不瞭解相關的權利義務或出現認知差距。
( N& ?9 y: q$ f8 |8 A2 |! o即會出現一些不理性的現象。
: e8 T' T! V# G. T( q' I4 ?提供一點淺見，請管委會要求物管公司依時效公佈大家看得懂的資訊及財報。
0 X2 w' z6 S7 s) @9 `4 _建立良好溝通的管道，才能朝向適合大家居住，管理良善的社區前進。

服務小弟

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. e5 Y3 K" {" f# i" G( C) p/ ~1 O7 C很多的情形是...............物管公司有責無權　原因出在委員會未下達明確的方向指令............
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或是眾說紛云.............意見難以整合　物管公司難以作為............
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授權不足...往往造成行政效能低落 形成空轉

委員會常會要 物管公司當一些公告的打手  可是真遇到難剃頭的住戶反彈打議............

6 H+ }3 Z8 w' E責任往往推給物管公司買單  黑鍋往往也是物管公司背負............... 一堆258 全是物管公司有問題....
* c. E9 P' I1 ~
當社區很多的事務效能處理不彰時 除了物管公司本身現場人員的專業及能力外.........

1 ~, W6 d- ]# A0 ]" n- v' w也得看看 委員會處理事務是否 明快 方向正確又公正.............

  o% M5 E0 o% C& |物管公司最怕遇到 什麼都一知半解 主觀不聽建議 開會不提討論回頭馬後砲又拚命在背後下指導棋 的委員.............

$ V" Z$ d( o1 }+ L0 B
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) m* e5 K0 y# w& U

yljimmy

如果拿公司組織來比喻，住戶就是股東，區分所有權人會議就是股東大會，通常一年開一次。
因為召集那麼多人不容易，通常只有規定的重要大事才會丟到這層次來討論。一般性需要決策的事物，或是大樓財務、行政的監理，就會委託管理委員會。
/ k- }- i6 G) p& x- H/ t  d" \而管理委員會就像是公司的董事會，委員們就像是董事，因為仍是有股份的區分所有權人，又是區分所有權人選任授權的人，因此有資格對社區事務進行議決。
而管理服務人，也就是物管公司，就是我們委任的專業經理人，基本上是承管理委員會之命，被授權處理事務性工作。在授權範圍以內，物管公司才有執行上的權限，不應執行未被授權的任務。
7 U/ M: s8 k3 h: g% R. @% G) H7 |以公司來說，公司是否經營上軌道，董事會的監管作為與決策品質相當重要，專業經理人的執行能力也很重要；相對的，管委會是否有能力掌握社區經營方向做出正確的指示，物管公司是否有能力落實執行，當然也都很重要。

賢賢

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: o' C' ?7 R9 ^7 p) I當然，這也是一種說法，也是很多總幹事及物管公司的無奈。
% T, w9 K' y, k. A3 Q但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考。
7 P; {# g: {% m8 H0 I  U如果主委跟委員要求不合理該如何?
如果要求不合法，該如何?
+ X5 x% j  n3 ~2 e這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。
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服務小弟

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7 q5 T8 {+ ~4 r! L: \' a$ f本人就自身經驗 提供您參考...........
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但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考

' ^  `2 k4 i! {& w/ j* ]做委員會吩咐交辦事項 例行行政管理 財報公告 環境清整 機電維護陪同 "管理費提醒"  控管環境品質 提醒委員會定期修護

提供 公寓大廈管理條例及相關施行細則 民法 消防法條
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7 n% }% f; W! p3 Z如果主委跟委員要求不合理該如何?
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! H8 J2 R5 A1 F! A5 n先做溝通 利害分析 及 執行困難度在那  可行性(也需要時間去消化研究...........不可能像在變魔術一樣,,,)
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3 @6 \/ U3 O$ P/ F2 S* I7 i如果沒有同一條船的共識 事情很難推行............真的很難配合推行社區事務..........
" w/ ~8 Y# U& R8 ~+ g9 \
# ?; F4 }) {" l8 s$ i: O那當然就如您所說 這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。

/ i1 O9 K7 T/ S0 b, ]  x, G而物管公司通常為了可以永續經營..................不合理 也會想法子接下來...........

如果要求不合法，該如何?

: }6 J: X( I# b! Y+ S  b: b4 @這也是物管公司常會跟委員會立場易砥觸的部份.............有的是不合法規,,,,,,,,,,,更常見的是 不合 規約........

' r. F4 p" {1 O當委員的住戶沒在看社區規約在寫什麼的 大有人在...................我只能說我遇到不合法的一定告知 ............

委員會要是硬要一意孤行 ,,,,,,,,,,,我也沒輒,,,,,,,,,,,,(自保措施先做好) 要我照辦 就跟他揮揮手 說88...........