二工違章

marquis

游走法令邊緣產品 購屋前須三思以免因小失大

* X1 q9 M9 _2 z住展房屋網 – 2013年4月24日 下午2:10
* l4 t' n- Z4 u
2 I. |5 K$ V: W/ [- b& b( E% r9 ?今日聯合報的北市地方版，刊出了一篇某社區容積獎勵停車位挪作公設，結果須由住戶拆除，否則將受罰的案例。對此，住戶(管委會)當然大表不解，甚至不滿；有住戶直稱，當時就是因為相關設施，而願以高價買屋，現在遭勒令拆除，住戶得承擔改善成本及房價損失，建商卻賺飽走人，相當不合理。

事實上，類似事件是層出不窮；如上週蘋果日報踢爆新板特區社區佔用開放空間一事，雖是『陳年老案』，但就是同質案例，癥結都是二次施工(建物取得使用執照後再施工)。這些因容積獎勵獲得的空間，原應做A用途，但經二次施工後變成其他用途；北市上述案例原本應是停車位，但卻變成大廳，板橋新站特區這邊則原本該是開放所有市民使用的開放空間，結果卻變成社區私人庭院。

有趣的是，蘋果日報針對此事訪問一般人，大都直覺認為這是建商的錯或建商必須負責；不過實際接到拆除通知(逾期不拆將受罰)的，仍是住戶(管委會)。如此一般認知與法令規定大不同的情況，也和北市該社區住戶疑問如出一轍。

上述事件，一來是有關容積獎勵之不當使用，不過與一般人更直接相關的，則是建築法相關規定；無論合理與否，現行法令確實規定，除非(住戶)能證明建物產權移轉前就有二次施工，否則相關違規屬實，就是處罰使用人或所有人。而且，這類游走法令灰色地帶的建物，還不只(獎勵)容積挪作他用而已。
4 L1 Z1 e* }& S  t# b7 v  N
4 R8 |5 c% @$ F4 u$ Q+ r首先，當然是最惡名昭彰的挑高夾層。同樣地，按照現行法令，只要是建物許可容積以外加建的室內夾層，就是違建。過去北市曾充斥室內高度動輒四、五米的產品，打著『一坪當兩坪用』的號召，就是此例，而且也是使照取得後二次施工。只不過，問題在於必須舉報才會拆除；而一般情況不可能到住家室內稽查，因此後來市府改用不核發超過室內高度三米六的建照以為因應。
* Q% _2 }1 F' _% I
$ T8 V9 q8 u- S然正所謂『道高一尺，魔高一丈』；後來建商轉個彎，改推所謂的複層式產品，也就是室內有兩種高度(通常是三米及四米二之組合)，平均後仍在三米六上限之內，仍可取得建照，實際上也幾乎仍會二工施作『部分』夾層。然而同樣地，這還是不合法，一旦遭舉報，同樣必須拆除。

另一大宗，則是工業住宅；上週蘋果報導的內湖五期部份社區之違規使用，就是此例。以該區為例，地目為工商綜合區者，按規定登記及使用目的是事務所或辦公室；姑且不論銷售時業者是否誤導，從結果看，買方確是以住家使用之，而遭舉報受罰的，當然還是住戶。
: Z, R- U& C( |
先不論二次施工，或使用實況與登記目的不符等違法事實，遭罰的是住戶而非業者是否合理，工業住宅、挑高產品或容積獎勵空間挪作他用，業者其實明知有適法性問題，卻照樣為之，其實還是利用消費者貪便宜的心態。
8 G2 n/ L" ?1 l& ]9 P8 k5 Y
& p+ p, c; c& q7 J: d8 V1 ^% A  y/ u如工業住宅，大多確實比一般住宅產品便宜；挑高產品單價稍高，但加入多出的夾層空間，感覺上價格也變低；容獎空間挪做公設，也的確增加社區附加價值。然回過頭來，這些產品本質上就是違法，一旦遭舉發，就得『恢復原狀』，而且責任多數都是住戶承擔。

換言之，在現行相關法令未檢討前，消費者購屋當下，就需先保障自身權益；方式就是睜大眼睛，購買、簽約前仔細看清楚，確認自己買的房子沒有上述問題，否則到最後，吃虧的絕對是自己。唯有消費者明哲保身，甚至拒絕購買，這些法令灰色地帶房市產品，才有可能真正銷聲匿跡！

新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw
7 t/ L* A" E+ L, f7 ?5 J
http://tw.house.yahoo.com/news/% ... 4%A7-061033344.html

iAlpha

談起建築相關法規法令, 有誰會比建商還精熟? 有誰會比建商更會鑽漏洞?

一般購屋者那比得上黑心不肖建商?

如此的建築法規法令, 造成二次施工……的糾紛  層出不窮,

只是讓黑心不肖建商 援引為護身符 保護傘, 更加肆無忌憚地坑殺購屋者, 逍遙法外.

政府官員 & 立委諸公 就算明知問題之所在, 也是眼不見為淨.

夢想國度

iAlpha 發表於 2013-4-30 16:48
談起建築相關法規法令, 有誰會比建商還精熟? 有誰會比建商更會鑽漏洞? 一般購屋者那比得上黑心不肖建商? 如 ...

  n8 u4 O1 W1 {# t3 ~1 L6 m& ]& [" g* O這個業界的生態就是:
" O6 \  y1 F; y# L7 f1 L2 j建商和主管機關(各縣市政府的建管局,建管課)都要打點好(送禮(券),送錢),
' ~8 i8 p9 \* f9 L5 d4 Y9 ~還要有黑白兩道在後面撐腰(黑的處理土方,分點好處,白的護航,施壓),
" L) e0 E( D9 ~& P% H& ^" y那麼主管機關於會在未"違法"的前提下配合建商"依規定檢查",合格後再來做二工!!
% K( [3 k3 ?8 L$ A" `+ Y建商怎麼會不知情!!
但就供需原則而言,在解說上儘量創造模糊空間,
建商開出價格,有消費者願意買,它為何不賣?
這個業界皆是槓桿操作,賺的是暴利(業內戲稱每個案子的銷售及獲利都是"億來億去"),
至於罰款個幾十萬,對建商而言,就像是一個員工在結案時少分到的紅利數字,
不痛不癢啊!!

ERA三峽北大

買的人在預售時就知道房子會二次施工
$ ?2 \2 j; ~% H3 P4 H9 C5 S% X所以誰去舉發呢
北大裡的建案有幾件呢

杰Jeff

柿子挑軟的吃,老百姓永遠都是受害者~~

小軒

市場諸多「工」字建號的建案，行銷時都宣稱「已改」或「會改」地目，是真的？還是假的？
6 [3 z4 ]% b, z/ r+ }# p
  D# b, V3 P+ C' h在此先感謝你的解惑。

ianchung50

+ W. h( U9 Z5 a/ X北大裡有不少建案中有所謂的機電室

就是平面圖中會有一個機電室的空間在你家裡面

" _) f7 s2 E  Y! @( S+ E* u但家具配置圖中就變成客廳或一個臥房
$ U1 x; I6 d$ r' o0 p+ a
這種機電室不知道是吃掉妳的坪數還是妳賺到坪數？
# C9 F2 ^2 U7 t5 _7 o! ^
也是二工嗎？
1 p2 H8 ?3 a7 a- a$ o9 a; H
有人瞭解嗎

Tony

6 b& N' ]+ h( S, {

ianchung50 發表於 2013-5-1 08:38
. C1 e3 L3 U  _. k- K. x: V! \北大裡有不少建案中有所謂的機電室
, f8 p' u" t6 x: ]3 z( }( g1 C
" e! N5 W) E, ]2 y! b& c( u3 Q就是平面圖中會有一個機電室的空間在你家裡面

7 u- |( ?% j4 _5 K
這機電室吃掉的是同一層的[不計入容積樓地板面積]
也就是原本是同一層共用空間，卻落在其中一間房子，利用來當室內坪數
6 `% L+ E2 z. h* [1 b北大特區中，漢O建設最愛用此方式
平面圖會出現"機房外推/陽台外推"等虛線
# H& u& {4 k" e當初去看屋時，代銷公司的業務說:
6 o6 O4 }3 P2 ~  k: u0 h* Q0 K[機房是給你當暖氣機/冷氣機空間，如果不用你可以拿來當房間用。]
當下心中疑問[台灣需要大型暖氣機嗎?冷氣室外機為何在室內]
5 r& ]" r* o* L5 R/ U7 D查了網路才知道，這樣的屬於二工空間
9 c& i: Q3 r7 \9 U  o5 X, v2 T建商在平面圖有機房標示的空間，但樣品屋此處用一條紅色膠帶貼在地上標示出來
而且所為的陽台其實是下一樓的雨遮，不是真正法定陽台空間。
% ]; k$ H- ?  N1 p
8 W: v8 O, c; V/ ~請參考
3 f0 @/ r, W1 c6 T5 B, khttp://www.goodpartner.idv.tw/index.php?load=read&id=96

ianchung50

Tony 發表於 2013-5-1 11:12
這機電室吃掉的是同一層的[不計入容積樓地板面積]
也就是原本是同一層共用空間，卻落在其中一間房子，利 ...

' n  r: W/ ?, U- N7 D( X感謝你的回應及提供的文章
5 B* }: y1 |% ?, a+ c很有參考價值喔

7 _2 G* @8 t" I1 L5 q9 [5 t' o另外請問
5 Y# ^! f+ X+ N一般附屬建物不是有陽台、雨遮嗎
那在權狀上的陽台是自己可以走進去利用的
+ J( X% B+ i& L" c, d: T我沒有問題
, |  T: J( a% Z  j( c1 }$ E& R  q我的疑問是
; r' Q* r: \8 L0 T& `) T8 q" h權狀裡的雨遮
6 P' Y$ X* ]4 Q  e5 |3 y通常也有一定的坪數
; L3 ?8 @/ x! z1 m通常與陽台一樣是與我家的樓地板在同一平面的
; L" F: M; m8 g* G( `  z* P" }2 [只是沒有門進去、沒有欄杆、很淺、很小、有時還像一圈土星環
很難利用
# `" H8 X2 ~, H, s( }9 T而且重點是好像是遮下一層的雨
7 t% e" x8 Z0 m$ f( X9 m) y  v所以我買的雨遮是遮別人的雨嗎

7 T% G/ g# N7 R$ }4 j  x還是說我房間外窗戶上面的那一圈雨遮才是我的呢
! W4 e' W4 n% s; N# s( f# w( `5 Q

met_tw

. t& s, _# P0 O

ERA三峽北大 發表於 2013-4-30 17:21
1 C' |8 _* @1 b3 P買的人在預售時就知道房子會二次施工
9 l) b6 i6 t2 U& a9 w5 T所以誰去舉發呢
北大裡的建案有幾件呢 ...

+ R# N, r# F5 g! u# b8 g' n! k
二工不一定是指在你家裡的，如陽台外推。有些是公設部分，因此如果住戶中有刻意要找建商麻煩，希望能獲得建商「善意」回應，那管委會就等著接工務局的公文吧。碰到這種鄰居，因為他是依法檢舉，只能自認倒楣。