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- 2017-12-9
 
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迎接升息潮 省息大作戰+ E( \" L G$ b+ w) v
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中央銀行又宣布升息,全台高達320萬的房貸戶要注意囉! 該如何省下更多利息支出,記得重新把算盤拿出來打一打,以免你的荷包隨著央行升息,愈來愈瘦!
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8 g9 {0 Q% T9 Z k c' o7 A央行自10月起,調升利率,民眾需要多付出多少房貸利息呢? 銀行業者說,若以台銀為例,和房貸利率有關的定儲利率,各天期平均約調升0.085個百分點,以房屋貸款500萬元計算,每月利息支出增加約354元,一年利息支出則增加約4250元。% |/ r5 W4 }+ u! i0 l$ O% G
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銀行主管指出,由於房貸利率分為「月調」和「季調」兩種,若房貸族選擇的是「月調」,最快在11月,就會感受到房貸利息負擔又增加! ( _ c0 k0 G1 f" x
7 i+ f, J% `' q/ x/ k! ~, v■房貸商品多 量身打造最可靠 7 h. K" j" r1 v3 s) ~ R9 ]' E0 A# B0 G, M
$ a2 K0 w& H/ B- _0 z. }由於每個人適合的還款方式與條件都不相同,銀行業者建議,除考量房貸利率高低之外,可善用銀行推出的房貸利率試算服務,以自己目前的還款條件,推估何種房貸商品最省息,加快還款效率。7 _; b& K9 J5 n
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理財專家舉例說,倘若每月手中的可支配所得已經不多,為避免繳不出房貸,則還款年限就必須拉長;等到年終發獎金,或是領到紅利,再一次付出還掉的本金,減輕利息費用。 ( b- B A9 }) G* r
3 _0 S5 C5 ^9 v8 d銀行業者還說,與房貸族高度相關的指數型房貸,依各銀行定期調整的時程有所不同,每季或每月調整一次,調整幅度約與存款利率相當,目前主要公股行庫指數型房貸,前半年利率仍在1.55%上下,若調升0.06個百分點,每月的利息錢,將立即有所反映。4 X- l* k1 K# u: E. c3 K }/ B
7 ~) p- P+ U4 z! k但是,由於市場普遍認為,未來利率還有調升空間,因此這次升息最大特色是,機動利率調幅高於固定利率,建議民眾存款時,雖然可選擇機動利率,但選擇房貸時,最好以固定利率為主。
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■緩步升息趨勢 固定利率卡好
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房仲業者指出,調查數據顯示,高達7成的民眾可接受升息2至4碼,從每月購屋負擔金額來看,央行本次升息並不會嚴重影響房貸民眾日常生活水平,或是排擠到其他日常生活支出,影響生活品質。 , I) ?/ c0 @$ Y
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特別是,歷經全球金融海嘯,央行連續降息,目前利率水準仍偏低,對於一般民眾想進場購屋其實影響也不大,現階段想購屋的民眾不必過度擔心房貸負擔過重,多看屋多比價,不用擔憂會被升息所增加的房貸支出,壓得喘不過氣來。 銀行主管認為,儘管央行每次升息幅度不大,短期內房貸利率水準也在2%以下的低檔,但是未來隨著經濟持續成長,利率緩升的趨勢不變,民眾衡量購屋能力,可以自行加碼0.5~1%來計算每月房貸支出,用比較嚴謹的財務規劃,來避免日後房貸增加的壓力。
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# G- C$ g" d" ?% v8 x$ p或者,直接選擇固定利率的房貸商品,將利率水準鎖住,也會比機動利率來得划算。 ?& m; Z7 }1 j2 e0 D8 l
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銀行主管指出,放眼目前市場上房貸,多為分段計息,目前較多人辦的是階梯式「前低後高」的3段式房貸,即前半年利率低到1.6%附近,第7到24個月加碼後約2%左右;第3年起更高,目前行情約在2.1%上下。2 ?" e, l, c# X' h
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舉例來說,房貸金額400萬元,若選擇「前低後高」房貸,其前半年利率為1.5%、7~12個月為1.99%、第2年起2.25%,半年後央行調升利率,漲幅為0.25%,第2年上漲0.5%,第3年又上漲0.5%,客戶只有在前半年享受到低利,第7個月起利率就開始往上調升,最後房貸利息支出總共為146萬元。) I x3 r7 m. E; X+ C5 x; K' h
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■利率好幾段 怎麼貸最划算 7 U+ Q* ?# |# N8 U
% }! e: m/ n# x' e! `- o/ g* H& {( H若換一個貸款方式,房貸客選擇的是前2年固定利率式房貸,雖然前2年利率都為2.2%,但是在市場升息2次後,房貸戶的利率還是維持在2.2%,一直到第3年才開始反映升息,總利息支出為141萬元,較「前低後高」省下5萬元,也就是說,在升息時代下,固定利率雖然前期利率較高,但整體計算後,其實比「前低後高」還要划算。
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( ]# {8 ~5 |9 r- B9 i5 n, S5 @有銀行業者腦筋動得快,搭上央行升息潮,推出「固定利率搭配機動利率」房貸,提供前兩年固定利率,再搭配第3年起的機動利率,固定利率最高申貸額度為房貸總額的50%,客戶的房貸利率可彈性選擇,資金運用更靈活!業者指出,這類房貸可降低房貸升息風險,房貸連結帳戶的存款利息還可扣抵貸款利息,等於透過分散利率風險及抵利的特點,讓客戶省下更多房貸利息。, t* S& y" \' ^
% f% R( o! {& o& e* v/ W由於央行接連在6月和9月升息,為怕加重付息壓力,近期選固定計息民眾有增加趨勢,而最近又有不少購屋族面臨選固定或機動計息的困擾,為搶市場大餅,花旗銀行和星展銀行都不約而同推出固定、機動可「混搭」的組合式房貸。
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■機動搭配固定利率 很划算
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以星展銀行推出的專案為例,貸款500萬元,前2年可固定、機動互搭,最高250萬元以1.77%固定計息;剩下的則以機動計息,利率從1.77%起跳;2年過後、第3年起則全部改採機動計息。
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; t* E) G$ `" ]% ]與3段式房貸相比,假設央行升息速度稍快,3年內升息6次,按星展銀行試算,約可省下17.9萬元利息;若央行升速較慢,3年內只升3次息,也可省下10.5萬元利息,就算央行就此停住升息腳步,未來都不再升息,也能省下12萬到16萬元利息,不論算盤怎麼打,都划算。! m6 m: y8 {5 H% E2 ]* o3 F
5 {: L/ y* V o K0 L* e' c$ d至於各類政府優惠性貸款的調升幅度,如4千億元政府優惠房貸、內政部主辦購屋和修繕貸款、青年安心成家方案與就學貸款等,都是依郵局2年期定期機動利率變動,預計在這波升息趨勢下,馬上就會同步宣布升息。若調升0.06個百分點、以20年本息均攤試算,每100萬元每年利息增加金額 ; k3 j1 ^( A& t9 A! J5 Q1 e
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