住展：2013年房市10大趨勢 景氣「三低一高」成隱憂 (供參)

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今(2012)年房市在外有歐債危機，內有奢侈稅、實價課稅、住宅法等政策衝擊下，推案量較往年保守，其中，具指標意義的北台灣推案量約8600億元，較2011年減少3.5個百分點。展望明(2013)年房產市場走勢，住展雜誌歸納出10大趨勢，提供消費者出手購屋前參考。
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0 d5 r7 m* B7 Z- z! O% T一、景氣面：北台灣明年推案將較今年增加1成
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& D7 _- x3 |: S$ J4 `5 ~) P( p5 a住展雜誌預估，明年三大都會區推案量約落在1.2兆元左右，其中北台灣全年推案量，仍會可望比今年增加一成，總推案量粗估9500億元，台中與高雄則估計將與今年持平，推案量分別約為1600億元、1200億元，預估明年三大都會區的推案量，將增至1.23兆元。

二、雙北市房價持穩 「強者恆強」、「漲跌互見」

9 \" `7 C' [# x" W統計今年第3季台北市預售屋平均房價約76萬元，信義、大安區的房價更是一飛衝天，每坪高達132.5萬元及129.2萬元，雙雙創下台北市預售屋房價歷史新高點；至於新北市第3季預售屋平均房價約35.7萬元，同樣寫下歷史新高。
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4 h8 k; c& V8 P7 y8 |# e! h4 B; A+ J住展雜誌表示，若從明年台灣政經情勢解讀，預料2013年雙北市的整體平均房價應可望「持穩」，即便新北市某些地區，恐陷入供過於求的隱憂，但預期修正的幅度應至於超過1成，整體房市行情將呈現「強者恆強」、「漲跌互見」的現象。
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* i7 f/ b9 Z6 P# Q此外，包括老舊市區的大同與萬華區，預料明年在雙子星大樓效應下將出現補行情，漲幅則約在一成之間；而新北市的新莊、五股、淡水、樹林及鶯歌等地區，漲幅也有一成上下。至於台中市和高雄市房價則預估以高檔盤整。

& Q: ]! f$ Y  g三、銷售率低檔盤整:
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' _8 @2 u" L( q  }/ l2 l7 w: r近年來北台灣的平均銷售率約在4-5成左右，住展雜誌預估，2013年的建案銷售率，在實價登錄房價「比低不比高」效應影響下，銷售率欲攀升恐有難度，整體的銷售率將在4-5成間低檔徘徊。

. ~/ [$ Z/ I2 A住展雜誌認為，明年新建案如欲開出紅盤，除了價格須符合行情外，建商的品牌及產品力的強弱，也是左右銷售率能否提升的關鍵。

四、豪宅仍續領風騷

0 r6 h$ g% J$ E: n住展雜誌指出，明年三都房市焦點仍集中於豪宅市場，包括威京沈慶京主導的信義計劃區亞太會館改建案、冠德建設於信義計劃區的豪宅案等。據了解，上述兩案都將開出每坪300萬元的天價準備測試市場水溫，加上台中七期的豪宅、高雄美術館特區、興富發與京城建設的豪宅都將陸續出籠，因此不難預見明年3大都會區的豪宅案仍將是鎂光燈追逐標的。
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五、利率不動 可望推升購屋意願
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) C+ A; w5 J; N. x7 c! P為促進經濟的活絡，市場推測，央行將趨向不調整存款準備率，不過又因國內通膨壓力仍未消除，使得購買不動產成了抗通膨保值的好理由。住展雜誌分析，假設明年利率仍將持續走平，可能進一步推升民眾購入不動產的意願。

六、商用不動產交易量縮

# T% P9 j8 F. W/ i有別於豪宅的好行情，市場擔憂，商用不動產明年成長幅度恐將因金管會的「新八條」禁令而停滯。事實上，今年商用不動產市場因游資充裕、好貨有限，以及壽險業者力撐下，表現相當亮眼。

) P, x4 ]* j+ z7 [/ A! X' N住展雜誌分析，明年的商辦價格表現將呈「穩中有升」的格局，惟交易量衝高恐不易，在價格部分，受惠於觀光與商務需求都持續增長，加上好的標的有限，因此研判暫無看空理由，長期來看，價格仍有一定的成長空間。
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七、餘屋賣壓增、牽制預售屋市場

住展雜誌表示，近年北台灣4-5成的極低銷售率，恐將使得未來幾年內未賣出的新成屋賣壓倍增，並對預售屋產生牽制效應，其中又以新北市幾個供過於求較明顯的林口、三峽、淡水，及桃園地區的中壢與南崁交流道周邊為最。

八、新北市房屋需求穩定成長

: X9 ]& c5 r+ F' p2 `受到台北市高房價排擠效應的影響，讓近幾年房價相對較低的新北市的移入人口大幅增加。而受惠於人口增加效應，不僅推升新北市房屋需求增加，也連帶使該區的房價跟著走漲。
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九、價格是否貼近行情，建案銷售好壞關鍵

從實價登錄實施以來，各工地的成交天數有加快的趨勢，下訂與簽約的速度也陸續加快，是故建商如何使開價(或成交價)能更貼近市場行情價格，成為建案成敗的的重要關鍵。
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十、「三低一高」房市隱憂

央行指出，全球景氣對台灣的影響已擴及到實質面，台灣經濟2013年仍將面臨低出口、低投資、低消費和高失業率的「三低一高」危機中。住展雜誌指出，對購屋者而言，國內經濟實質面是否好轉，將成為操控房市好壞的一大變數與隱憂。
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【記者柯安聰台北報導】2012年北台灣的推案量約為8600億元，較去年的推案量8911億元，減少了3.5%。顯示房市的推案量轉趨保守，主要因素為政府祭出奢侈稅、實價課稅、住宅法等政策打房，加上歐債風暴的持續衝擊所致。
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& X+ E- d) m! I9 S$ W) @& U2 ~% z2013年房市推案的脈絡與走勢為何?房市景氣會上、會下?房價是持平還是下跌?住展雜誌特於歸納出2013年台灣房市的10大趨勢，提供給地產業者推案及訂價的參考。
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一、2013年三大都會區推案1.2兆元:從房市景氣面來觀察，預估北台灣2013年全年的推案量，仍會較2012年推案量增加1成左右，推案量約9500億元。考量2012年因實價登錄遞延的推案量，將於今年的329檔加碼釋放出來，建商推案轉趨積極，因此預估北台灣將有9500億元的推案水準。台中都會區預估與2012年持平，約有1600億元的推案量體，高雄都會區預估也與2012年持平，推案量約有1200億元的量體，所以預估2013年三大都會區的推案量，將量增至1.23兆元。

二、雙北市房價持穩:台北市預售屋平均房價，2012年Q3的房價為76萬元，信義區與大安區的房價更是一飛衝天，飆上1坪132.5萬元及129.2萬元，132.5萬元與129.2萬元兩個數字，雙雙創下台北市預售屋房價的歷史新高點。而新北市預售屋平均房價，2012年Q3的房價為35.7萬元，與台北市預售屋房價雙雙再創歷史新高點。

從2013年台灣的政經情勢來看，2013年雙北市的整體平均房價應該以『持穩』來看待。就算新北市某些地區，雖有供過於求的隱憂，但修正的幅度應該不會超過1成，房市將呈現強者恆強、漲跌互見的現象。

2013年台北市房價補漲的地區，包括老舊市區的大同與萬華區，在雙子星大樓效應下，2013年將出現補漲行情，預估漲幅約在1成之間。新北市補漲的地區，將出現在新莊、五股、淡水、樹林及鶯歌等地區，預估漲幅也在1成之間。台中市七期新市政中心推案雖熱絡，但房價要再攀高的機率恐有限，以高檔盤整的『個案表現』為主，另外，高雄市房價也是以高檔盤整的成份居多。

三、銷售率低檔盤整: 近年北台灣的平均銷售率在4成至5成之間，2013年的建案銷售率，受實價登錄房價『比低不比高』效應的影響，銷售率要拉升的難度加高。預估北台灣整體的銷售率將仍在4成至5成間低檔徘徊，建案要有所表現，除了符合行情價外，建商的品牌及產品力的強弱，將是銷售率能否提升的關鍵。
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四、豪宅仍是3都房市焦點:2013年的豪宅市場，仍會是三大都會區的推案亮點。威京沈慶京主導的信義計劃區亞太會館改建案，及冠德建設同位信義計劃區的豪宅案，據了解，兩案都將開出300萬元1坪以上的新天價試探水溫，加上台中七期的豪宅持續引領市場，高雄美術館特區，興富發與京城建設的豪宅陸續出籠，因此可預見從2013年，3大都會區的豪宅案仍是房市的焦點，持續引領風騷。
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五、利率、匯率重要影響指標:為促進經濟的活絡，央行主導的存款準備率，將趨向不調整。然國內通膨壓力不減，使購買不動產，多了抗通膨保值的堂皇理由，因此2013年利率如持續走平，代表借貸還款負擔沒有增加，將會增加對不動產購置的意願，於是，2013年利率、匯率雙率的走勢，將成為影響台灣的房市的重要因子。

六、商用不動產交易量縮: 商用不動產受惠於好貨有限、熱錢仍多的情況下，2013年的價格表現將呈『穩中有升』格局，但交易量恐不易再衝高。2012年商用不動產的最大買家是壽險業者，其操作策略是只進不出，然在金管會對壽險業者投資房地產設限的情況下，2013年商用不動產成交量恐不易再成長。但在價格的部分，台灣的觀光與商務需求都持續成長，雙北市地區的商用不動產好貨有限，並無看空的理由，長期來看，價格還有成長空間。

七、餘屋賣壓增、牽制預售屋市場:近年北台灣的平均銷售率在4成至4成5之間，低的銷售率，在未來幾年內建商大量交屋期間，未賣出的新成屋賣壓，將對預售屋市場有一定的牽制力。新北市幾個供過於求較明顯的地區，包括林口、三峽、淡水，及桃園地區的中壢與南崁交流道周邊，加上新竹地區的竹北市，餘屋賣壓的否有效消化，成為影響該區房市發展的重要因素。
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1 F$ x) z9 p% X" K! a+ h八、新北市房屋需求穩定成長: 受到台北市高房價排擠效應的影響，使台北市人口紛紛轉進新北市等其他房價較低的區域，導致近年新北市的移入人口大幅增加，截至2012年10月底為止，新北市的人口數已增加至393萬5072人，較2011年全市的人口總數391萬6451人，再增加了1萬8621人，正加速朝400萬人的大關挺進。在人口增加下，房屋的需求相對增加，使該區的房價跟著水漲船高。

- _1 I+ P' W; w( q  k, F' P4 R九、價格是否貼近行情，建案銷售好壞關鍵: 從實價登錄實施以來，各工地的成交天數有加快的趨勢，下訂與簽約的速度也陸續加快，是故建商如何使開價(或成交價)能更貼近市場行情價格，成為建案成敗的的重要關鍵。

十、『三低一高』房市隱憂: 央行指出，全球景氣對台灣的影響已擴及到實質面，台灣經濟2013年仍將面臨低出口、低投資、低消費和高失業率的『三低一高』危機。於是，對購屋者而言，國內經濟實質面是否好轉，將是房市好壞的一大變數與隱憂。(自立電子報2012/11/22)
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