在日本買房，小心萬萬稅

歐陽

【時報-台北電】日本租金行情高於台灣，有不少國人加碼投資日本不
- Q$ p& t: k; N4 l& [% w! A4 s5 e動產，但是會計師提醒，日本是「萬萬稅」的國家，雖然日本不動產
" E, _+ J3 t5 f9 K( Y的租金較高，但須將日本當地的維持費用及稅負等列入考量，才能反
映真正的不動產投資報酬率。
　　資誠會計師事務所稅務法律部副營運長吳偉臺表示，日本不動產
市場是一個不錯的理財與分散投資風險管道，但由於日本相關規定繁
8 a; v6 t  w* {: M# d6 O- q# q雜，法人稅等稅負較台灣為重，加上相關保險、利息等支出，均是在
日本投資不動產的成本，台灣投資人容易忽略。

9 M- N0 ]8 E& ]% s  |　　吳偉臺指出，在日本當地進行投資時須注意法律登記、融資、匯
兌等議題，需要配合日本當地的律師、會計師、不動產專家協助評估
執行，若在事前規畫得宜，讓整體稅負降低，就可能有效提高投資報
' p% `% o4 N$ f  g$ \7 S酬率，並確保投資成果。
　　律師周泰維指出，台灣投資人常以成立日本法人的方式，間接持
: a2 q6 O8 l. w: m4 [! G. \" W8 G有日本不動產，但日本法人在取得租金收入，扣除各項成本費用後，
$ n9 j6 }' i0 y' t7 R須繳納約38.6％的法人所得課稅。
　　在轉賣不動產時，當日本法人繳納完當地稅捐後，若要匯回稅後
投資收益給台灣股東，由於台日之間無租稅協定，股利還必須再被就
: b( d- i! G4 e1 R9 I# m. o6 t源扣繳20％的稅金，如此一來，實質投資報酬可能只剩原先預期的一
, S3 M! x' w2 P, e3 g半。
　　周泰維提醒，若是以個人名義直接持有不動產，除課徵日本所得
稅外，亦須注意日本遺產稅的問題。非居住者（如台灣投資人）身故
( D) m/ c& L; F% c# v時所擁有坐落於日本的不動產皆須課徵日本遺產稅，其遺產稅及贈與
, k+ T9 i0 X' W" C稅稅率最高達50％。
9 I( ~/ j+ l1 e5 e　　另外，資誠協理林碩彥表示，台灣人持有日本不動產期間，取得
; G6 |: U, v( C, {4 }租金所得或處分不動產利得，及其他海外所得總額利得，若每年超過
新台幣600萬元，就需納入基本稅額計算並依法繳稅。
　　林碩彥也提醒，即使台灣投資人在日本繳的稅款，原則上可在台
灣扣抵，但因日本所得稅率及遺產稅率遠高於台灣的現行稅率，因此
; |% j+ K" S  A  M& `7 ?2 {在日本繳納的稅款無法完全在台灣報稅時扣抵的情形，將有可能發生
。
/ O' w1 o' w9 V2 y　　資誠指出，最近日本國會通過消費增稅法，現行5％消費稅稅率將
6 {7 A6 R' ~$ X  Y/ h# ~0 A在104年10月調高至10％。由於購買不動產建物部分需被課徵消費稅，
4 M! w1 F$ y5 a5 H5 }. S未來發展值得持續關注。 (新聞來源：工商時報─記者林淑慧／台北
1 A5 l; r3 h# I$ ?! i9 }: f6 ?* ]報導)
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歐陽

但由於日本相關規定繁
雜，法人稅等稅負較台灣為重，加上相關保險、利息等支出，均是在
# x3 N: n$ Y9 l, M日本投資不動產的成本，台灣投資人容易忽略。