在日本買房，小心萬萬稅

歐陽

【時報-台北電】日本租金行情高於台灣，有不少國人加碼投資日本不
動產，但是會計師提醒，日本是「萬萬稅」的國家，雖然日本不動產
的租金較高，但須將日本當地的維持費用及稅負等列入考量，才能反
' ^7 u: b+ I# M4 c- e' E( B映真正的不動產投資報酬率。
　　資誠會計師事務所稅務法律部副營運長吳偉臺表示，日本不動產
  ~, ], j, D9 V  ~1 l6 J0 b' Q5 E5 R) o市場是一個不錯的理財與分散投資風險管道，但由於日本相關規定繁
雜，法人稅等稅負較台灣為重，加上相關保險、利息等支出，均是在
日本投資不動產的成本，台灣投資人容易忽略。
5 j9 q) Z; q6 r+ `& e: k
* r2 O" P3 d' H% u0 J　　吳偉臺指出，在日本當地進行投資時須注意法律登記、融資、匯
兌等議題，需要配合日本當地的律師、會計師、不動產專家協助評估
執行，若在事前規畫得宜，讓整體稅負降低，就可能有效提高投資報
! P  L) P+ A+ ^/ Q7 d8 N6 u% i  g酬率，並確保投資成果。
　　律師周泰維指出，台灣投資人常以成立日本法人的方式，間接持
有日本不動產，但日本法人在取得租金收入，扣除各項成本費用後，
須繳納約38.6％的法人所得課稅。
　　在轉賣不動產時，當日本法人繳納完當地稅捐後，若要匯回稅後
投資收益給台灣股東，由於台日之間無租稅協定，股利還必須再被就
$ N( {( i; b% }; u' }源扣繳20％的稅金，如此一來，實質投資報酬可能只剩原先預期的一
. K, W2 b$ H5 B( T4 }/ ~半。
9 M( e3 a5 q4 z" ]: @9 L3 r　　周泰維提醒，若是以個人名義直接持有不動產，除課徵日本所得
  U1 g/ }1 x8 Q' f6 a稅外，亦須注意日本遺產稅的問題。非居住者（如台灣投資人）身故
時所擁有坐落於日本的不動產皆須課徵日本遺產稅，其遺產稅及贈與
稅稅率最高達50％。
. }0 \! N  x$ n4 B/ g6 C7 J　　另外，資誠協理林碩彥表示，台灣人持有日本不動產期間，取得
* E1 o8 j4 y3 I8 \租金所得或處分不動產利得，及其他海外所得總額利得，若每年超過
新台幣600萬元，就需納入基本稅額計算並依法繳稅。
  [7 I  G% [  |4 s: w6 M　　林碩彥也提醒，即使台灣投資人在日本繳的稅款，原則上可在台
灣扣抵，但因日本所得稅率及遺產稅率遠高於台灣的現行稅率，因此
$ ~& H- @! y9 O8 E在日本繳納的稅款無法完全在台灣報稅時扣抵的情形，將有可能發生
。
　　資誠指出，最近日本國會通過消費增稅法，現行5％消費稅稅率將
' W6 o7 B  T2 p在104年10月調高至10％。由於購買不動產建物部分需被課徵消費稅，
未來發展值得持續關注。 (新聞來源：工商時報─記者林淑慧／台北
* n# C: r8 @# g$ Y2 K報導)
  ]. R1 H: e1 q" ?  u


: j. Y& j- g# F9 r& o

歐陽

但由於日本相關規定繁
雜，法人稅等稅負較台灣為重，加上相關保險、利息等支出，均是在
# G$ u6 E5 m' i( ~/ u  }  L6 b日本投資不動產的成本，台灣投資人容易忽略。
) t3 M3 V8 V# y' \( F" `  z6 O; z
2 y; d; w8 d: e; \* d6 u1 R# q