在日本買房，小心萬萬稅

歐陽

【時報-台北電】日本租金行情高於台灣，有不少國人加碼投資日本不
: V  v6 p* [6 X9 E$ D( r; b動產，但是會計師提醒，日本是「萬萬稅」的國家，雖然日本不動產
% P6 t: A" T- U: l1 P9 P$ x, g8 ?3 ~" N* Y的租金較高，但須將日本當地的維持費用及稅負等列入考量，才能反
9 _  j6 K* G+ _/ }( P% w) L映真正的不動產投資報酬率。
　　資誠會計師事務所稅務法律部副營運長吳偉臺表示，日本不動產
0 K! t9 ]9 E6 a6 |3 ^市場是一個不錯的理財與分散投資風險管道，但由於日本相關規定繁
雜，法人稅等稅負較台灣為重，加上相關保險、利息等支出，均是在
( {1 t5 y- j, B9 c" v: }2 a日本投資不動產的成本，台灣投資人容易忽略。
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# e0 R) K# K2 @* I/ K# B　　吳偉臺指出，在日本當地進行投資時須注意法律登記、融資、匯
兌等議題，需要配合日本當地的律師、會計師、不動產專家協助評估
( @8 }; Q6 @: b5 V# O+ Y& C執行，若在事前規畫得宜，讓整體稅負降低，就可能有效提高投資報
% r: {3 E4 U& ?" ~9 B' X酬率，並確保投資成果。
+ J; ^: ^8 [; g8 L0 \　　律師周泰維指出，台灣投資人常以成立日本法人的方式，間接持
: ?8 Y: P( R8 F' C7 O  P. o: @) X  f有日本不動產，但日本法人在取得租金收入，扣除各項成本費用後，
! z" f9 c1 V2 V* {6 k須繳納約38.6％的法人所得課稅。
　　在轉賣不動產時，當日本法人繳納完當地稅捐後，若要匯回稅後
6 O  q0 r) a0 J$ ?. S$ f投資收益給台灣股東，由於台日之間無租稅協定，股利還必須再被就
+ i$ }$ K% W- J8 d* E3 g1 Q9 _. y4 b源扣繳20％的稅金，如此一來，實質投資報酬可能只剩原先預期的一
- h" H& }1 O( r4 i1 ~5 a, k半。
　　周泰維提醒，若是以個人名義直接持有不動產，除課徵日本所得
稅外，亦須注意日本遺產稅的問題。非居住者（如台灣投資人）身故
時所擁有坐落於日本的不動產皆須課徵日本遺產稅，其遺產稅及贈與
1 C6 y7 i7 V! p5 P; \: g稅稅率最高達50％。
& Q( _+ X4 G/ c9 _) K% S2 ~　　另外，資誠協理林碩彥表示，台灣人持有日本不動產期間，取得
租金所得或處分不動產利得，及其他海外所得總額利得，若每年超過
5 P* @- ^" c( }$ H7 n( D7 q9 T新台幣600萬元，就需納入基本稅額計算並依法繳稅。
　　林碩彥也提醒，即使台灣投資人在日本繳的稅款，原則上可在台
灣扣抵，但因日本所得稅率及遺產稅率遠高於台灣的現行稅率，因此
在日本繳納的稅款無法完全在台灣報稅時扣抵的情形，將有可能發生
。
( I* f9 Q/ J) _, W# a2 W　　資誠指出，最近日本國會通過消費增稅法，現行5％消費稅稅率將
在104年10月調高至10％。由於購買不動產建物部分需被課徵消費稅，
未來發展值得持續關注。 (新聞來源：工商時報─記者林淑慧／台北
! d& f6 t2 a$ e$ o) H報導)
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歐陽

但由於日本相關規定繁
$ m: \6 x* Z, Z( P1 i0 _雜，法人稅等稅負較台灣為重，加上相關保險、利息等支出，均是在
日本投資不動產的成本，台灣投資人容易忽略。

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