去年賣屋賺錢 今年報稅要注意！-二○一二年報稅全攻略

歐陽

去年賣屋賺錢 今年報稅要注意！／二○一二年報稅全攻略
3 R5 T- z) \! Z6 n" x  q3 J* y0 J3 \6 p
2 p% F. V% L" G' ]4 a2 [# v
% a$ s5 P( G  V6 Y 【文／徐萱蒂、何珮郁】
% I+ Y0 ~) u) H6 G
1 a. d( G. C: e3 Q& E前言
2 |2 F& J) Y" k
# T: A# g' O, r! _0 G1 A* i報稅季轉眼又到，今年綜所稅各項免稅額、扣除額、退職所得與課稅級距等都沒有調整，唯一有變的是出售房屋的財產交易所得計算，因此，賣屋有賺者要特別留意。
* r2 ?6 v" A9 U; |3 ]( v8 H
- N6 R  }* t) S2 O$ w4 e9 E
如果，你在民國一○○年度有賣屋獲利，那麼，今年報稅時得要特別留意。資誠會計師事務所會計師許祺昌表示，申報綜合所得稅，今年與去年沒有太多變化，唯一的不同，就在於出售房屋的財產交易所得標準。
8 v3 m$ _6 {1 b, W' ]1 h2 m

& x# B3 w* Y0 l: O1 N三種身分 決定不動產節稅規畫
8 S& V2 \5 |; @6 H

: v- B$ G4 V$ t* N他指出，過去出售房屋的財產交易所得標準只有粗分北市、新北市、高雄市、省轄市、鄉鎮等區，但由於全台各區段的房價漲幅差異相當大，因此，今年房屋評定現值課稅所得標準變得更細、更嚴謹。
# k2 c9 x  j: \  y# C. g! H7 x4 f
( {1 y( e) N- i% z
依照新的課稅所得標準，可以發現，台北市、新北市的售屋所得標準調增最多。若去年賣屋的民眾無法提供實際交易價格和成本費用，就要依據財政部訂定的課稅比率，以房屋評定現值乘上固定比率，作為今年賣屋所得來繳稅。


舉例來說，出售的房屋坐落於台北市，出售時房屋評定現值為二千萬元，依新的售屋所得標準四二％計算，賣屋所得就是八四○萬元。相較於去年報稅時的情況，若評定現值同樣是二千萬元，則所得標準僅為三七％，報稅時的所得認定只有七四○萬元。兩者相比，差距不小。


0 P0 H& `2 l' O# V' W" s- p不過，儘管過去一年買賣房子賺到的錢，可能被課到比以往更多的財產所得稅，但許祺昌也提醒，不管有屋沒屋，其實都有節稅空間。關於不動產的節稅規畫，主要可分三種身分，包括租屋族、購屋族與換屋族，身分不同，扣除額也不同，納稅人不要輕易放棄了自己的權益。
* l7 R- b1 e: B2 F" l9 x

; y' w$ `1 t' b4 q6 j* G. z7 H對租屋族來說，每年納稅義務人、配偶或受扶養直系親屬可在十二萬元限額內，列報扣除已支付的租金。但許祺昌提醒，同一申報戶不能同時申報購屋借款利息及房屋租金支出，必須選擇「金額較大者」申報扣除。
: v6 S* x( q5 l& F- w9 O1 Z

# K+ @# }: P  Z; W" r: e/ b4 W租屋族善用十二萬扣除額 包租公精算「出租費用」

  T% e$ \5 q4 X5 D+ J
舉例來說，老張在去年原為租屋，但在年中終於成功貸款購屋；那麼，在今年申報所得稅提出扣除額時，就能在「租金支出」及「購屋借款利息」之中，擇一申報扣除。換言之，老張得要精打細算，算算究竟是上半年租金付得較多，或是下半年房貸利息付得較多，再決定申報哪一部分的費用最為有利。

& i) M5 Y# P$ I2 X$ P! `9 s8 a
對於有租金收益的包租公來說，節稅的重點在於「出租費用扣除額」的計算。出租費用扣除額的算法有兩種，一是「標準費用」，二是「列舉費用」。簡單地說，標準費用即是以全年度租金收入的四三％為費用金額；至於列舉費用，則是屋主計算各項必要的折損及耗費等金額，作為出租費用。
+ y1 e2 t2 W& E3 ~

4 E! V% z# A$ {# C" m8 o  C1 Z% J4 H在採用「列舉」費用時，包括房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅，及其附加捐、出租房屋的保險費、向金融機構貸款購屋出租所支付的利息等，都可列為必要費用，但須逐項提出證明。
6 z/ G  Y; V: I$ k( j' a
1 ^. ?5 ^! v9 y3 K
在報稅時，實際租賃所得等於租金收入減去出租費用，費用愈高，所得愈低，愈能減低所得稅，所以包租公最好能把過去一年幫房客修繕房屋的種種費用單據，翻出來計算一番，看看究竟是採用標準費用較佳，或者列舉申報較划算。
- t+ q& V9 k) }9 x0 ^+ ~6 Z
! x5 S9 G* @+ Q* {% o' ]
首購族善用借款利息節稅 二胎房貸利息不能列舉扣除

, b9 ?& _3 H+ I: S/ I
至於在去年有購屋者，可分為二種情況，一種是首次購屋，另一種是換屋族。前者可善用購屋借款利息扣除額節稅，每一申報戶(即納稅義務人、配偶或受扶養親屬)在申請購屋借款利息扣除額時，應先用「已支付的借款利息金額」減去「申報的儲蓄投資特別扣除額」後，在三十萬元限額內減除。
1 a8 t4 M1 n2 m* ?( r9 @$ e; R% a
1 p6 ]" r' u$ Z* R0 q" |  n
0 O) U0 a8 w/ z! K但要注意的是，想要用貸款利息抵稅有一些限制，包括這間房屋必須是自用而非出租，且非供營業或執行業務使用。
: U8 t2 B* I) c: }- m4 s
2 t$ O* z0 L, U! ^: O2 w, {2 s- P$ O
1 s2 ?0 P: B( ]5 Z4 T許祺昌解釋，如果房屋有部分營業，部分自住，則利息可按比例扣除，納稅義務人可從房屋稅單上的課稅現值，區分出營業與住家比例。而如果是用修繕或消費名義貸款購買自用住宅，那麼申報時必須檢附相關證明文件，因為稽徵機關會「實質審查」，依借款目的及貸款買屋時點相近程度，決定你的利息支出能否作為扣除額。...[今周刊]

歐陽

依照新的課稅所得標準，可以發現，台北市、新北市的售屋所得標準調增最多