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去年賣屋賺錢 今年報稅要注意!/二○一二年報稅全攻略0 i; O& ^, {3 q1 ~- P1 L
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【文/徐萱蒂、何珮郁】# D9 Q1 y: U4 b5 \3 K6 N! A! @4 O
5 f: ]/ W+ }% G+ t) L9 K前言
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: ?1 j# ~& A! E) S( s報稅季轉眼又到,今年綜所稅各項免稅額、扣除額、退職所得與課稅級距等都沒有調整,唯一有變的是出售房屋的財產交易所得計算,因此,賣屋有賺者要特別留意。
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' B( m6 g# H* N; Z如果,你在民國一○○年度有賣屋獲利,那麼,今年報稅時得要特別留意。資誠會計師事務所會計師許祺昌表示,申報綜合所得稅,今年與去年沒有太多變化,唯一的不同,就在於出售房屋的財產交易所得標準。% U- c8 }+ R6 x: z' B
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+ J2 r" o1 `5 X) H8 Q三種身分 決定不動產節稅規畫
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. l z; U/ l" J; ?他指出,過去出售房屋的財產交易所得標準只有粗分北市、新北市、高雄市、省轄市、鄉鎮等區,但由於全台各區段的房價漲幅差異相當大,因此,今年房屋評定現值課稅所得標準變得更細、更嚴謹。% s. w/ P1 D2 P+ X
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依照新的課稅所得標準,可以發現,台北市、新北市的售屋所得標準調增最多。若去年賣屋的民眾無法提供實際交易價格和成本費用,就要依據財政部訂定的課稅比率,以房屋評定現值乘上固定比率,作為今年賣屋所得來繳稅。
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舉例來說,出售的房屋坐落於台北市,出售時房屋評定現值為二千萬元,依新的售屋所得標準四二%計算,賣屋所得就是八四○萬元。相較於去年報稅時的情況,若評定現值同樣是二千萬元,則所得標準僅為三七%,報稅時的所得認定只有七四○萬元。兩者相比,差距不小。+ W: q6 H) p' t/ L# A
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不過,儘管過去一年買賣房子賺到的錢,可能被課到比以往更多的財產所得稅,但許祺昌也提醒,不管有屋沒屋,其實都有節稅空間。關於不動產的節稅規畫,主要可分三種身分,包括租屋族、購屋族與換屋族,身分不同,扣除額也不同,納稅人不要輕易放棄了自己的權益。
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對租屋族來說,每年納稅義務人、配偶或受扶養直系親屬可在十二萬元限額內,列報扣除已支付的租金。但許祺昌提醒,同一申報戶不能同時申報購屋借款利息及房屋租金支出,必須選擇「金額較大者」申報扣除。
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租屋族善用十二萬扣除額 包租公精算「出租費用」 J& s% m& l5 L& G) |2 f' e
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$ H* H( a) ~8 d: K; q舉例來說,老張在去年原為租屋,但在年中終於成功貸款購屋;那麼,在今年申報所得稅提出扣除額時,就能在「租金支出」及「購屋借款利息」之中,擇一申報扣除。換言之,老張得要精打細算,算算究竟是上半年租金付得較多,或是下半年房貸利息付得較多,再決定申報哪一部分的費用最為有利。' w5 O, B; [- ]) J: F3 I/ G ^
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, ?7 i+ I; k3 e" p6 n: q3 ]2 F對於有租金收益的包租公來說,節稅的重點在於「出租費用扣除額」的計算。出租費用扣除額的算法有兩種,一是「標準費用」,二是「列舉費用」。簡單地說,標準費用即是以全年度租金收入的四三%為費用金額;至於列舉費用,則是屋主計算各項必要的折損及耗費等金額,作為出租費用。
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) e0 a% @3 g/ ^% |9 F- f在採用「列舉」費用時,包括房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅,及其附加捐、出租房屋的保險費、向金融機構貸款購屋出租所支付的利息等,都可列為必要費用,但須逐項提出證明。
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+ z! z* w/ o3 u& Z' P$ G在報稅時,實際租賃所得等於租金收入減去出租費用,費用愈高,所得愈低,愈能減低所得稅,所以包租公最好能把過去一年幫房客修繕房屋的種種費用單據,翻出來計算一番,看看究竟是採用標準費用較佳,或者列舉申報較划算。; x& a( w+ }) ]0 d1 _' q
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首購族善用借款利息節稅 二胎房貸利息不能列舉扣除' \1 c6 B* a! ^. ?2 T/ n: U* |; z
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5 h2 Z$ F- r1 c" k2 t至於在去年有購屋者,可分為二種情況,一種是首次購屋,另一種是換屋族。前者可善用購屋借款利息扣除額節稅,每一申報戶(即納稅義務人、配偶或受扶養親屬)在申請購屋借款利息扣除額時,應先用「已支付的借款利息金額」減去「申報的儲蓄投資特別扣除額」後,在三十萬元限額內減除。: k9 g3 Q* M4 K1 P6 {
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: y, H) n: U5 H但要注意的是,想要用貸款利息抵稅有一些限制,包括這間房屋必須是自用而非出租,且非供營業或執行業務使用。
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0 k, S. B- p% U許祺昌解釋,如果房屋有部分營業,部分自住,則利息可按比例扣除,納稅義務人可從房屋稅單上的課稅現值,區分出營業與住家比例。而如果是用修繕或消費名義貸款購買自用住宅,那麼申報時必須檢附相關證明文件,因為稽徵機關會「實質審查」,依借款目的及貸款買屋時點相近程度,決定你的利息支出能否作為扣除額。...[今周刊]+ J3 M/ q! i9 k0 X
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