二○一二商辦展望 壽險業仍將擔綱要角

歐陽

二○一二商辦展望 壽險業仍將擔綱要角

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去年受奢侈稅壓抑的台灣房市，今年在興富發開出降價一五％的第一槍後，未來走勢並不明朗，但商用不動產卻可望延續熱度，再現風華。

+ k: D& h! u7 l文．顏瓊真 攝影．鄭暐琪
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/ T2 \4 D  y, d3 g; P! C5 L; z去(二○一一)年全球經濟不景氣，但台灣商用不動產卻走自己的路，交易異常火熱，繳出一三七八億元的成績，還刷新二○○七年的最高紀錄。展望今年，幾大商仲及房仲業者都認為，滿手現金的壽險業者仍將擔綱演出，但能否再上演噴出行情，則政府眾多標售案將成風向球。
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下半年暴衝 成交量創新高
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5 |$ _$ q5 g2 |# q/ `! i+ D戴德梁行指出，去年不動產投資絲毫不受全球經濟環境不明朗因素的影響，交易金額創歷史新高，全年交易量為一三七八億元，較前年的一○○六億元成長三七％，也刷新二○○七年交易量一一九三億元的紀錄。

而第三季交易量約五五一億元，亦創下過去五年單季最高紀錄，原本在上半年因缺乏可售物件，致投資市場交易清淡，但下半年因數檔REITs及REAT出清標的，致整體的交易量暴增。
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. L. ]; I1 D3 K+ w研究顧問部協理薛惠珍表示，若以買家類型做歸類，幾乎是本土法人投資機構最踴躍，其中壽險公司投入金額約五六七億元，占整體交易比例約四一％。以壽險公司為首的法人投資機構，著眼於長期投資收益的角度，將資金投入地產已成為必然的投資常態。
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去年共有七家壽險公司購置商用不動產，而投入金額前三大壽險公司分別是國泰人壽、富邦人壽及新光人壽，唯一異軍突起的外商公司則是三商美邦人壽，標得香檳大廈店面及誠品物流中心，位居第四。薛惠珍分析，壽險公司投資標的仍偏好辦公大樓，主要是著眼其租金收入的穩定性及資產管理的單純性。
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7 ?+ D$ c, ~# Y+ v1 d3 r新光三越買樓 著眼地產增值

不過，去年前十大交易金額中，唯一不在北台灣的就是位於高雄市的新光三越百貨三多店，薛惠珍談到，過去新光三越都以租用大樓做賣場，但此回卻反手買進，似乎看好高雄房地產關係。
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& i. ^6 ?7 W$ ^' r* f5 B7 @另據當地房仲業者表示，三多商圈是高雄市最繁榮的商圈，有不少百貨公司進駐，加上高雄捷運線的開通，有不少投資者會買周邊的辦公大樓做投資，而以新光三越居百貨龍頭地位，花三十五億元買下一萬七二三一坪土地，應著眼於地產的未來增值空間。
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2 n: t, o; u* r, q; B/ k不過，根據仲量聯行統計，去年商用不動產投資市場交易量為一千二百億元，創下二○○二年開放外資投資不動產後最高，並較前年增加四一％，而外資比例僅占一．七五％，為歷年最低。

商辦獲青睞的三要件
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) n/ t6 }8 A' B' ]/ I資深協理林大喬就投資者類型指出，保險相關業者占最大比例，為五九．七％，其次是企業占二二．六％，開發商占一八．五％，而不少優質收益型不動產的釋出是造成保險業者的投資額衝高的主因。
另根據永慶資產管理協理黃增福表示，去年商辦成交均價每坪五十九．二萬元，逼近每坪六十萬元大關，較前年四十九．三萬元上漲二○．一％；此外，預估全年成交件數將增加三．四％，而標售熱，商辦單價及總價明顯拉高，使總交易金額更有三成以上的成長，為商辦市場大豐收的一年。

& p- W% ^( }8 W0 r) ?! U- L4 [幫商辦製造買氣的買家，壽險比重高達七成，其次投資大戶持續加碼(圖一)，觀察其投資偏好有三要件：「市中心辦公商圈的熱門地段、整棟或大坪數物件、穩定租金收益達二％以上」，愈符合條件的商辦產品，愈能吸引買家競價搶案，標價創新高機會就愈大。

而台北市幾大商圈中，敦南、內科及信義三大辦公商圈的交易最熱，投資潛力最佳，敦南商圈因為REAT、REITs釋出案件最多，成為標售大本營，成交量居台北市之冠，占比為二七％。
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5 O2 ~! G6 x2 u黃增福指出，壽險業持續買進市中心商辦大樓，除了可消化資金運用、賺取穩定收租，待三至五年後重新再釋出，又可賺一筆資產增值獲利。見《理財周刊》

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壽險業持續買進市中心商辦大樓，除了可消化資金運用、賺取穩定收租，待三至五年後重新再釋出，又可賺一筆資產增值獲利