優良社區的基本條件「一高二少」

鬱金香

（中央社記者林沂鋒台北3日電）房地產景氣回溫，如何住得安心、安全，是除了價格以外，民眾選擇住宅產品的重要條件。房仲業者建議，管理嚴謹的「安心宅」擁有投資抗跌、自住安心的特色，是值得消費者考慮的產品。
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一般而言，社區型大樓的產品，以管理委員會運作是否正常良好，作為產品能否保值的主要因素。住商不動產台中區經理賴萬表示，一般管理優良的社區大樓，由於管理嚴謹，門禁嚴格，對於公設的維護管理亦相當用心，因此居住品質較高自不在話下。
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而要如何選購這類「安心宅」，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，大樓的管理良好與否，可以觀察大樓是否具有「一高二少」的條件。
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6 F/ X2 g& J; i# I4 L徐佳馨表示，所謂的「一高」就是「門禁嚴格，保全自律高」。優質保全是門禁安全與訪客印象的第一步，好的保全除了不厭其煩的過濾訪客，並時時留意大樓動靜外，在工作態度上能達到不打瞌睡，對訪客不卑不亢，以及認真負責的要求，就是達到基本的標準。

2 U( G* m$ V9 B6 S3 c  s「二少」的第一項是「公設清潔，雜務堆放少」。徐佳馨表示，大樓樓梯間、住戶門邊堆放私人雜物與否，是最能看出住戶自律與大樓管理的地方，此外，樓梯間與電梯是否有固定維護清潔，也是優質大樓基本要求。
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0 J' E& H$ C2 ^8 J( r* C「二少」的第二項是「入住率高，積欠管理費少」。徐佳馨說，優質管理必須要有充足的經費作後援，因此，與管理費多寡息息相關的入住率，就成為管理費充足與否的重要參考指標。另外，也可以從公佈欄中觀察積欠管理費住戶多少看出一些管委會運作的端倪。

' H# P8 `# q7 T5 X徐佳馨建議想購屋的民眾，人生的不同階段，會有不同的住屋需求與思考，在考慮未來脫手換屋的同時，產品的保值抗跌性也相當重要，更是購屋的真正王道。

benliu

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  G  C9 ]* b: g, e: M' z我也轉貼到我們的社區網了，謝謝了

鬱金香

轉載:大樓點交注意事項

1 H7 _! L: M* q崔媽媽基金會公寓大廈事務秘書郭寶珍指出，點交是為了要確認對
建築物的瑕疵擔保。而這裡所指的點交，是指將公寓大廈共用部分、約
定共用部分與其附屬設施設備，例如最常見的：走道、樓梯間、供水、
( w! u# ]- Q* a' P! Y5 E排水、照明、消防及緊急避難設施、電梯、停車場、門禁管制設施等、
: `- t5 k2 O. j. b% M; X一樓大廳、社區休閒、遊樂設施設備等的使用維護手冊及廠商資料、使
9 |2 r$ U2 ^8 s2 a  H4 K用執照謄本、竣工圖說、水電、機電設施、消防及管線圖說，在管委會
0 C8 p( C9 l1 L成立七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場
: g; A0 Q: J( S6 y針對以上項目進行檢測，確認其功能無誤後，移交之。

　　而其第五十七條中也指出，該公寓大廈之水電、機械設施、消防設
施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管委會得呈報主
  h- y( L& Q4 R. o1 |管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人修復改善，並於一個
月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。

; P: c; p6 @8 [6 w　　而起造人或建築業者如果違反公廈條例第四十九條第一項第八款規
# W; @5 g9 e) ?  Z3 \+ p2 `定，屆期不改善或不履行者，管委會可依此公廈管理條例四十九條向主
' H1 s" B) @( r  e* w管機關反應，建商則將會被處以四萬元以上二十萬元以下罰緩，且可連
續處罰。
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! c: d- o" m# @9 c' P　　郭寶珍指出，管委會在點交之前，可以先請建商預先提出點交清冊
5 D: k, b$ |3 I% E* L7 o! [3 `) O載明形式、規格、數量，在公共設施中必須經主管機關檢驗通過或發給
證照者，建商應提出證明文件或該證照，而點交時可按照點交清冊所記
載的形式、規格、數量逐項檢驗，並確實紀錄；對於有爭議部分，應在
點交清冊當中書寫清楚請在場進行點交之人員簽字備存，並以存證信函
聲明請建商或起造人進行改善修復。
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0 E7 t: G4 ?! r　　民眾所提到「先行點交，申請到公共基金，再要求廠商修繕，這樣
- k) N9 H4 R1 M& U作為會影響大樓權益嗎？」郭寶珍指出，公共基金來源是起造人需撥付
3 U4 l8 [( L6 f! g( I的費用且存放在公庫中，但公寓大廈需成立管理委員會或推選管理負責
人，並完成依第五十七條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設
施設備後，方可向直轄市、縣 (市) 主管機關報備，由公庫代為撥付此
筆公共基金。所以你的點交動作需完全完成且無異議，才可向主管機關
( |  L- }8 N. r4 c( p# j  `4 C請領報備證明，領取公共基金。

0 b, F% D# {, d( a2 g　　有多年機電點交經驗的真禾機電徐源德董事長說，公寓大廈共有共
* a& W. n+ ~8 ]. }( v用部份設施與設備的點交原則已經確立於公寓大廈管理條例五十七條之
內，唯實質上點交內容與標準需由起造人與管理委員會雙方合意認定
; ]. x( m3 r2 \: U之。設備品質缺失與點交完成應該可以同步進行，因為要做到完全沒有
缺失再行移交恐怕實務上有困難，建議委員會具體紀錄列舉缺失後與起
造人討論，將缺失記載於點交文件中，相信這是雙方都可以接受的作
法。

* d9 N* n2 C! \) Q2 c　　絕大多數的施工廠商（如水電、監控等廠商）都有若干的委員會驗
  ?7 a/ X, a7 m% F& |8 S* o' ~收完成後的一定比例的工程款項，所以正常來說，各施工廠商絕對卯足
2 l3 ]7 P- S5 }; o6 X全力儘快將缺失改善後已便跟起造人領款，所以從這個層面來看，各施
3 |5 d# i7 i  ]  W8 }) a工廠商應該沒有拖延修繕的道理。

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1 n# X: |& Z5 B) i% S( U　　陳緯慶律師律師表示，點交有幾項技巧可供民眾參考：
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+ C  e1 i2 n# U0 e1.管委會函文給公部門主管機關：
　可讓住戶安心和瞭解管委會與建商之間的點交關係。
' f9 i" o' ]# x0 ?5 o) D' J　依照公廈條例第五十七條『起造人..會同政府主管機關、公寓大廈管
理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線
) \+ Q4 u$ E- S6 J5 V7 q1 C進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。』
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7 e. A6 W& d, r+ k' H2.如不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會得報請主管機
/ @4 d3 Q/ ?3 u/ A, B2 x) h2 w關處理，主管機關依法命其負責修復改善，並於一個月內，管理委員會
再會同主管機關與其辦理移交手續。
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, |% U6 m% i- ^7 {, ^5 P( X& W3.另可運用公廈條例第四十九條第一項第八款之規定要求廠商負點交之
義務。理由如下：依公廈條例第四十九條第一項有下列行為之一者，由
直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並
9 c2 O; E9 M6 M" }6 H得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。
# z* a& y6 g# \( X; G8 l依上述三個步驟後即可使點交程序完備，並確保管委會有關點交之義務
. X* g$ a6 e( L合法完成。

鬱金香

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2 C7 [, Y# T6 ahttp://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/091203/5/1w6i4.html
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, y# l0 p: [, r5 x4 X) R購屋新手最容易疏忽的八項購屋權益
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! x) G: l( v% M' ]年關將近，明年度將開放大陸資金來台置產，許多消費者紛紛積極的看屋買房，全台灣最大的房仲集團董事長王應傑在他自己出版的新書《37歲賺進一生財富：王應傑的房產投資勝經》提出了他個人的買房防身術，提醒新手購屋者要注意的相關權益。
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2 _% V  T- D+ Q: l8 }+ ^" R第一項，預售屋及中古屋的買賣合約有審閱期。可要求先把合約帶回家審閱幾天，再決定是否要付訂金購買。

1 U! R) j0 t4 a% \7 E- p1 B) N8 j8 y第二項，要求建商寫明建材設備的「同級品」為何。建材和設備也是算在總價裏的，花錢買房子，對於自己的權益一定要爭取。預售屋交屋時經常出現建材設備與樣品屋落差太大的情況，都是在「同級品」這個條款上吃了虧。購屋人應要求建商註明何謂同級品，是以價位為同級標準，還是採用哪些同級的品牌？

4 s0 R; ^, [  H7 q7 y* z7 n第三項，DM要保留，樣品屋要拍照存證。買預售屋經常會發生交屋與當初銷售時訴求不同的情形，法律站在保護消費權益的立場，將建商當時銷售的廣告物視同契約一部份，因此建議消費者最好保留所有的廣告文宣品，最好連樣品屋也能拍照存證，將來如遇糾紛，消費者才有東西可以舉證。
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+ l+ D3 l# R# B1 a- j/ C. T第四項，如果是合建案，最好分別與建商和地主簽約。台北市土地稀有，建商與地主合建案的比例愈來愈高，購屋人應該分別與建商和地主簽約（與建商簽房屋買賣契約、與地主簽土地買賣契約），免得將來雙方發生糾紛時，極有可能拿不到土地產權。

第五項，要求建商寫明完工期限與交屋日期。如果建商敢在契約上註明，表示這家建商有本事做出承諾。註明完工期限與交屋日期，對購屋人是很大的保障。

7 u% D+ a& s! m1 `# h# F第六項，公設的範圍有哪些。許多建商會灌虛坪，購屋人應該問清楚所謂的「大公」、「小公」究竟包括哪些範圍，使用權屬為何，還有就是進了自己買的房子的大門之後，究竟有哪些是算在公共設施當中？有些人買了之後才發現，權狀坪與使用坪是不一致的。

第七項，車位的產權和使用權。法律規定的車位種類有「法定停車位」、「獎勵增設停車位」和「自行增設停車位」等三種，最好問清楚大樓的車位是哪一種，如果有可以外賣的車位，屆時交屋後那些非住戶的車位持有人，會如何進出大樓？會不會造成管理上的問題？
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+ A  y3 L( M% \第八項 房仲知名品牌與區域品牌，消費權益有差別。知名的房仲品牌如遇有糾紛，總公司會協助協商、處理，而區域的房仲品牌則是只能向該公司負責人求償。購屋人找房仲業服務，應該以品牌知名度高、永續經營、服務度佳的品牌為優先。選擇加盟品牌，則應評估該公司負責人過往經營企業的穩定度與社會信任度 。

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