REAT賣自家人，不得認列獲利

歐陽

【時報-台北電】壽險公司和自家創始的REITs如買回自家不動產發行
" C8 t! o/ E, R1 P- E6 M% F的REAT，獲利將不得再全數認列。金管會內部多次討論後，已由會研
$ ?7 w) I# @* z. g基金會研究並發函作出上述規定，這將使9月要標售的國壽敦南REAT、
新壽敦南REAT標售案增添變數。
　壽險公司94年、95年發行的不動產資產證券化（REAT）商品最近將
9 a9 Z' n, _5 D, Y陸續到期，保管銀行依當初發行契約須公開標售。

: c+ n1 Q& X. x# B　相關人士指出，98年新光中山大樓REAT標售，由新光1號REITs得標
；今年新光松江REAT3棟商辦則由新纖得標，引發外界對創始機構新壽
: C+ `& c' e" O2 A能否認列這些不動產交易獲利的爭議，鑑於9月又有二大REAT要標售，
% h, P4 N; |3 L/ }8 w金管會因而預作因應和解釋。
　據悉，金管會多次討論確定方向後，交由會計研究發展基金會再次
討論，最後確定各壽險公司以不動產發行REAT，最後都持有大量的次
順位受益證券以增強信用，同時這些不動產出售利益也影響次順位受
( |; `7 [+ |6 _) i( @益證券收益，在會計精神上判定這些壽險公司對REAT仍具「實質控制
權」。
　也就是未來壽險公司拿不動產發行REAT，再持有大量的次順位受益
證券，在會計處理上不能算「真實出售」，仍要編合併報表，出售獲
利也不得認列，直到不動產「真正」賣給外部第三者才能認列獲利。
5 [* e0 X1 L: v3 R! {　至於REAT最後如果賣給同一創始機構的REITs，例如新光中山大樓賣
給新光1號，就要看新壽持有的新光1號的部位多少決定認列方試，如
果超過50％以上或大部分的次順位證券具「實質控制力」，獲利便不
得認列；若持有20％以上或仍具「重大影響力」，獲利則依持股比率
計算可認列比重。
* s5 _" z7 |" J  p　以實列來說，若國泰敦南REAT及新光敦南REAT在9月標售時，分別由
國泰人壽及新壽買回，則這幾年不動產增值的利益，國壽及新壽都不
; M3 [2 N3 h* J/ B: {得認列，只能記在帳上，要等相關不動產下次再賣給非關係人時才能
1 D; ~1 q, F! [0 c0 J認列。
　若這二筆REAT是由國泰R1（或R2）及新光1號得標，則要依持股比率
& e* D- L+ i+ @" X7 P/ N計算可認列獲利，但也不能全數認列。(新聞來源：工商時報─記者彭
! m1 I9 z$ S0 B: w6 i  {+ H禎伶／台北報導)

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歐陽

以實列來說，若國泰敦南REAT及新光敦南REAT在9月標售時，分別由
3 h  h3 u( ~8 ~7 j+ p9 y* C: c國泰人壽及新壽買回，則這幾年不動產增值的利益，國壽及新壽都不
) ~4 O* ^1 A/ Y% i3 i. l! I9 [得認列，只能記在帳上，要等相關不動產下次再賣給非關係人時才能
4 R8 r  g$ c0 s* n; _8 A  j0 t認列。