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[趨勢看法區] REAT賣自家人,不得認列獲利

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發表於 2011-9-5 21:53:05 |只看該作者 |新文章置後
【時報-台北電】壽險公司和自家創始的REITs如買回自家不動產發行
" C8 t! o/ E, R1 P- E6 M% F的REAT,獲利將不得再全數認列。金管會內部多次討論後,已由會研
$ ?7 w) I# @* z. g基金會研究並發函作出上述規定,這將使9月要標售的國壽敦南REAT、) G7 X. O. e4 I  r4 J- W6 J& M* j
新壽敦南REAT標售案增添變數。' D8 T/ K1 [- C/ Z
 壽險公司94年、95年發行的不動產資產證券化(REAT)商品最近將
9 a9 Z' n, _5 D, Y陸續到期,保管銀行依當初發行契約須公開標售。' R- D7 S# h6 f# Q

: c+ n1 Q& X. x# B 相關人士指出,98年新光中山大樓REAT標售,由新光1號REITs得標5 _- j8 x2 U% Y  p6 s9 L+ n2 u9 `+ ^
;今年新光松江REAT3棟商辦則由新纖得標,引發外界對創始機構新壽
: C+ `& c' e" O2 A能否認列這些不動產交易獲利的爭議,鑑於9月又有二大REAT要標售,
% h, P4 N; |3 L/ }8 w金管會因而預作因應和解釋。% [# T; _2 S9 Y. R* M
 據悉,金管會多次討論確定方向後,交由會計研究發展基金會再次6 B$ j: E( g9 m: q3 {' H9 E8 J1 o
討論,最後確定各壽險公司以不動產發行REAT,最後都持有大量的次3 L* I/ R' _, q0 I: `( ]7 k, y
順位受益證券以增強信用,同時這些不動產出售利益也影響次順位受
( |; `7 [+ |6 _) i( @益證券收益,在會計精神上判定這些壽險公司對REAT仍具「實質控制; J* b  b# U! `$ T
權」。$ |8 c4 u: Z# _, B+ f
 也就是未來壽險公司拿不動產發行REAT,再持有大量的次順位受益% f; ~# l1 h" v# b% X3 Z
證券,在會計處理上不能算「真實出售」,仍要編合併報表,出售獲  F  h: ^& n, W3 X' @  k# Z+ O3 i/ j; @
利也不得認列,直到不動產「真正」賣給外部第三者才能認列獲利。
5 [* e0 X1 L: v3 R! { 至於REAT最後如果賣給同一創始機構的REITs,例如新光中山大樓賣+ X6 q. d: g3 h) I8 X
給新光1號,就要看新壽持有的新光1號的部位多少決定認列方試,如8 B8 @5 \/ k+ P/ ?! Y
果超過50%以上或大部分的次順位證券具「實質控制力」,獲利便不' h" C- g% a2 F# @0 b
得認列;若持有20%以上或仍具「重大影響力」,獲利則依持股比率' R% L3 D9 A& \/ V" X2 g4 W
計算可認列比重。
* s5 _" z7 |" J  p 以實列來說,若國泰敦南REAT及新光敦南REAT在9月標售時,分別由/ T6 }+ k: F8 F
國泰人壽及新壽買回,則這幾年不動產增值的利益,國壽及新壽都不
; M3 [2 N3 h* J/ B: {得認列,只能記在帳上,要等相關不動產下次再賣給非關係人時才能
1 D; ~1 q, F! [0 c0 J認列。/ m# _! c; I7 v/ i7 x' Y  b! x3 B
 若這二筆REAT是由國泰R1(或R2)及新光1號得標,則要依持股比率
& e* D- L+ i+ @" X7 P/ N計算可認列獲利,但也不能全數認列。(新聞來源:工商時報─記者彭
! m1 I9 z$ S0 B: w6 i  {+ H禎伶/台北報導)8 B' ]/ o7 W, W9 G  i

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在股票及期貨市場,散戶投資人成功的不二法門不外乎兩種,一是非常幸運;一是非常自律

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發表於 2011-9-6 06:06:19 |只看該作者
以實列來說,若國泰敦南REAT及新光敦南REAT在9月標售時,分別由
3 h  h3 u( ~8 ~7 j+ p9 y* C: c國泰人壽及新壽買回,則這幾年不動產增值的利益,國壽及新壽都不
) ~4 O* ^1 A/ Y% i3 i. l! I9 [得認列,只能記在帳上,要等相關不動產下次再賣給非關係人時才能
4 R8 r  g$ c0 s* n; _8 A  j0 t認列。9 w$ j+ v# x1 m) Z
在股票及期貨市場,散戶投資人成功的不二法門不外乎兩種,一是非常幸運;一是非常自律

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