REAT賣自家人，不得認列獲利

歐陽

【時報-台北電】壽險公司和自家創始的REITs如買回自家不動產發行
的REAT，獲利將不得再全數認列。金管會內部多次討論後，已由會研
! g3 y3 \3 n2 q1 z9 |4 O基金會研究並發函作出上述規定，這將使9月要標售的國壽敦南REAT、
新壽敦南REAT標售案增添變數。
6 ?8 B' d; a5 u　壽險公司94年、95年發行的不動產資產證券化（REAT）商品最近將
陸續到期，保管銀行依當初發行契約須公開標售。
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+ d9 z2 D% [7 ]　相關人士指出，98年新光中山大樓REAT標售，由新光1號REITs得標
! o3 w2 e8 q% q6 S+ A' }' j& g；今年新光松江REAT3棟商辦則由新纖得標，引發外界對創始機構新壽
能否認列這些不動產交易獲利的爭議，鑑於9月又有二大REAT要標售，
& p; y" n7 v& W4 t0 _( B金管會因而預作因應和解釋。
6 T0 x' v7 I' {* ?) @4 E　據悉，金管會多次討論確定方向後，交由會計研究發展基金會再次
/ p4 l1 d5 \6 a5 l; o2 P2 q% G0 |討論，最後確定各壽險公司以不動產發行REAT，最後都持有大量的次
! n4 E- e8 ]8 N2 Q, Z' [順位受益證券以增強信用，同時這些不動產出售利益也影響次順位受
益證券收益，在會計精神上判定這些壽險公司對REAT仍具「實質控制
0 p6 I$ I+ d7 s5 ]. N6 e, X# U權」。
; l- n6 L) f; y5 q　也就是未來壽險公司拿不動產發行REAT，再持有大量的次順位受益
& S) Q" j7 a5 ]% \2 M' n證券，在會計處理上不能算「真實出售」，仍要編合併報表，出售獲
利也不得認列，直到不動產「真正」賣給外部第三者才能認列獲利。
! j4 Z& L  j0 W& `　至於REAT最後如果賣給同一創始機構的REITs，例如新光中山大樓賣
給新光1號，就要看新壽持有的新光1號的部位多少決定認列方試，如
果超過50％以上或大部分的次順位證券具「實質控制力」，獲利便不
; e' Z* J8 e/ Z. P2 e5 q0 r, M得認列；若持有20％以上或仍具「重大影響力」，獲利則依持股比率
* L1 ~. T/ {! @+ {3 B+ v計算可認列比重。
　以實列來說，若國泰敦南REAT及新光敦南REAT在9月標售時，分別由
5 O; k) n9 p. ?9 C* i: H國泰人壽及新壽買回，則這幾年不動產增值的利益，國壽及新壽都不
! O  k$ ]3 z: ]% q! l7 L得認列，只能記在帳上，要等相關不動產下次再賣給非關係人時才能
7 _: I2 ]3 e4 \認列。
　若這二筆REAT是由國泰R1（或R2）及新光1號得標，則要依持股比率
' `9 i/ |; U$ r" k  r計算可認列獲利，但也不能全數認列。(新聞來源：工商時報─記者彭
禎伶／台北報導)

歐陽

以實列來說，若國泰敦南REAT及新光敦南REAT在9月標售時，分別由
  @7 k5 G& o- {國泰人壽及新壽買回，則這幾年不動產增值的利益，國壽及新壽都不
7 Z) M8 y' Z! W得認列，只能記在帳上，要等相關不動產下次再賣給非關係人時才能
認列。