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【時報-台北電】壽險公司和自家創始的REITs如買回自家不動產發行! h' a7 V$ i# r6 h! ~/ u- s
的REAT,獲利將不得再全數認列。金管會內部多次討論後,已由會研7 I& F/ A; k* ^9 e$ Z
基金會研究並發函作出上述規定,這將使9月要標售的國壽敦南REAT、; ?4 w: n6 g+ F6 D8 O" @
新壽敦南REAT標售案增添變數。
: [/ H. O8 ~/ X7 X7 |6 D' U 壽險公司94年、95年發行的不動產資產證券化(REAT)商品最近將
8 D) a+ G1 ?4 n$ }4 N) E5 T. q陸續到期,保管銀行依當初發行契約須公開標售。
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相關人士指出,98年新光中山大樓REAT標售,由新光1號REITs得標
6 Q a& a7 a& I& H, X# B;今年新光松江REAT3棟商辦則由新纖得標,引發外界對創始機構新壽; m: y F+ d2 r4 V' S. P7 V
能否認列這些不動產交易獲利的爭議,鑑於9月又有二大REAT要標售,
% z: G ~" C# R7 m金管會因而預作因應和解釋。- l; [! O2 u5 U' s: l/ M
據悉,金管會多次討論確定方向後,交由會計研究發展基金會再次
; {' u% z6 @' j( I L討論,最後確定各壽險公司以不動產發行REAT,最後都持有大量的次3 h9 ~. a% l m' W! e V, e2 ]6 `
順位受益證券以增強信用,同時這些不動產出售利益也影響次順位受
0 U `, ]$ d) S2 ]7 a益證券收益,在會計精神上判定這些壽險公司對REAT仍具「實質控制) o) g) Q, T9 H# D
權」。) F; a: S1 a% \ _3 d
也就是未來壽險公司拿不動產發行REAT,再持有大量的次順位受益) h! @! @: I, h2 v; B
證券,在會計處理上不能算「真實出售」,仍要編合併報表,出售獲
# q6 ?; o6 v. D. i利也不得認列,直到不動產「真正」賣給外部第三者才能認列獲利。
; v$ E' B4 s: k2 s. F 至於REAT最後如果賣給同一創始機構的REITs,例如新光中山大樓賣* M) C! B$ Y2 _7 Y; i3 I3 y
給新光1號,就要看新壽持有的新光1號的部位多少決定認列方試,如# p C& q! k2 A" H" S H& e1 Y
果超過50%以上或大部分的次順位證券具「實質控制力」,獲利便不: c% C7 J; _7 W2 s1 c
得認列;若持有20%以上或仍具「重大影響力」,獲利則依持股比率2 C. t( p- n6 a6 [/ U8 W5 e
計算可認列比重。
9 B* l: L, i2 G( A 以實列來說,若國泰敦南REAT及新光敦南REAT在9月標售時,分別由
; m+ v% W, W! O5 O/ y8 F* t國泰人壽及新壽買回,則這幾年不動產增值的利益,國壽及新壽都不: M0 W6 m& e8 x) x$ i: u
得認列,只能記在帳上,要等相關不動產下次再賣給非關係人時才能
# I+ n/ r# |; O4 f* {' l. l3 f, w- T認列。' J# T; E0 g) u
若這二筆REAT是由國泰R1(或R2)及新光1號得標,則要依持股比率4 w& l% c+ F7 }' H% l
計算可認列獲利,但也不能全數認列。(新聞來源:工商時報─記者彭
3 c: ?( L/ y0 I禎伶/台北報導)% v c+ M4 G! g8 c. l5 q- T" s1 [1 }
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