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- 2017-12-9
 
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【時報-台北電】壽險公司和自家創始的REITs如買回自家不動產發行
* s& A' ?/ e3 y+ ~9 h, K0 ?3 P$ x的REAT,獲利將不得再全數認列。金管會內部多次討論後,已由會研, S8 r( W. d6 m3 c$ b2 \1 b7 q
基金會研究並發函作出上述規定,這將使9月要標售的國壽敦南REAT、
( s+ B7 W7 A5 b新壽敦南REAT標售案增添變數。% x5 K/ J; Q2 Y3 W
壽險公司94年、95年發行的不動產資產證券化(REAT)商品最近將. a1 F) I( D. ^- `
陸續到期,保管銀行依當初發行契約須公開標售。9 O: T+ h% Q& K! p3 U
4 I; _ U& V4 \4 A 相關人士指出,98年新光中山大樓REAT標售,由新光1號REITs得標0 S5 o" _6 A3 N( V( N
;今年新光松江REAT3棟商辦則由新纖得標,引發外界對創始機構新壽
+ N3 {" Q4 d" G能否認列這些不動產交易獲利的爭議,鑑於9月又有二大REAT要標售,
; I8 G" m' ?% z4 i |2 t0 R金管會因而預作因應和解釋。
6 D D0 p1 T: k& U3 c' F: R 據悉,金管會多次討論確定方向後,交由會計研究發展基金會再次
3 s. J0 Q+ Y% |# m" G討論,最後確定各壽險公司以不動產發行REAT,最後都持有大量的次5 _& O( P& N( W8 F% U# P
順位受益證券以增強信用,同時這些不動產出售利益也影響次順位受
/ m6 v) d0 R$ H h2 ]% G/ T益證券收益,在會計精神上判定這些壽險公司對REAT仍具「實質控制
8 S n* ^5 Y" N2 v權」。$ M/ \ p% F/ j0 S% Y4 H
也就是未來壽險公司拿不動產發行REAT,再持有大量的次順位受益! _' y. v5 o+ L6 m
證券,在會計處理上不能算「真實出售」,仍要編合併報表,出售獲
' i2 w. k4 c8 X D5 Q( y/ ?) h3 n利也不得認列,直到不動產「真正」賣給外部第三者才能認列獲利。5 x0 S# h3 a% R9 d6 b6 d+ L* w' _" B' o
至於REAT最後如果賣給同一創始機構的REITs,例如新光中山大樓賣
" v/ {; D" ~7 ]& s' @給新光1號,就要看新壽持有的新光1號的部位多少決定認列方試,如! W! `0 q- K( p: X0 _, S7 _3 h6 {
果超過50%以上或大部分的次順位證券具「實質控制力」,獲利便不6 p3 r, _& S* z( k1 s* ^
得認列;若持有20%以上或仍具「重大影響力」,獲利則依持股比率
0 e0 ^) Q6 O; v( l% V5 c計算可認列比重。
% G+ s9 G) a5 @! }. F# s 以實列來說,若國泰敦南REAT及新光敦南REAT在9月標售時,分別由+ K" H8 q0 i6 O9 Q
國泰人壽及新壽買回,則這幾年不動產增值的利益,國壽及新壽都不0 e' H& m3 i: o2 k8 M$ a. y
得認列,只能記在帳上,要等相關不動產下次再賣給非關係人時才能/ k/ v0 M: c" k3 ^# D# A) `
認列。1 ^! o6 Z. D* Q. A
若這二筆REAT是由國泰R1(或R2)及新光1號得標,則要依持股比率5 J$ K7 _# V) M) E. a0 C
計算可認列獲利,但也不能全數認列。(新聞來源:工商時報─記者彭
* ?3 \9 V3 z, p( P禎伶/台北報導)7 Z3 s& P7 [* ?6 H' R; @: X
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