利多兌現或出盡？房市下半年變數多

寧靜海

*  住展
    * 2010-07-07
    * 第347期

利多兌現或出盡？房市下半年變數多
http://mag.chinatimes.com/mag-cnt.aspx?artid=4521
    * 編輯部


氣候逐漸炎熱、氣溫上升，房市人氣恰也隨之加溫。然由於價格認知還有差距，因此成交並未同步提升。展望下半年，ECFA還是重量題材，更是業者頻開高價的重要依據；選舉及利率變動因素，則是利多兌現程度之外，下半年房市發展的另外兩大變數所在…

和五月間的國際局勢丕變相比，六月梅雨雖然影響層次或方式不同，但都對房地產市場造成一定程度衝擊。所幸，全球焦點『暫時』轉移到南半球的南非世足賽，加上攸關海峽兩岸未來發展的題材也先後浮現或到位，因此端午後即進入典型高溫夏季氣候的台灣，經濟前景逐漸撥雲見日，房市人氣也開始提升。

只是，畢竟台股先前是從八千餘點一路下滑，不少資金還卡在股市；再者，央行的三縮及金檢政策多少仍產生些影響，因此截至第二季止本地房市整體銷售情況還沒有顯著、全面性提升，大致來說，是區域或特殊產品表現突出的情況。
市場人氣回溫 成交未隨提升
展望下半年，儘管有選舉因素干擾，發展題材也可能出現兌現不如預期或利多出盡的情形。不過業界當然『沒有看壞後市的理由』；目前本刊所掌握資料，各區新案開價仍持續墊高，六月以來媒體曝光量也相當可觀，代表房市業者咸信ECFA簽署後，台灣房市還會有另一波多頭。

究竟ECFA會對台灣未來房市產生什麼影響？年底五都選舉是『依循往例』，對房市造成干擾，或者因為選舉規模前所未有，反而造就更多題材或話題，拉抬房市？央行的選擇性信用管制，又會產生什麼影響？

當然，這一切只能靜待時間分曉。五月國際局勢丕變，重演機率應該不大；但可肯定的是，下半年台灣發展及房市走勢，確實充滿變數。以下我們即針對六月期間各區房市的變動情況，以及下半年可能的最新發展，做更詳細的介紹…
◎台北市 房價繼續墊高 豪宅再度領軍
六月間北市房市持續盤整、人氣降溫，大安、中正及東湖等區的相對低總價產品，還能獲得投資客青睞，中高總價產品則反應明顯趨緩。不過從下半年預推新案的『聲勢』來看，北市房價漲勢仍然持續。而且近年帶頭起漲的豪宅產品，仍扮演要角。

經過一段『空窗期』後，下半年包含中山區大直、大安森林公園西側、植物園周邊等區塊，都將出現豪宅推案。其中大直及大安公園豪宅案開價將達一五○萬／坪以上，植物園旁潤泰基地更很可能挑戰兩百萬天價。南港經貿段及市區工業區活化開發案，則仍是下半年北市房市重頭戲之所在。

提到豪宅或高價位，怎能漏掉信義計畫區？根據稍早相關消息，採先建後售的皇翔F4案，將在明年初推出銷售。持有亞太會館基地的中工則透露，目前正進行容積移轉，預計明年二月申請建照，由此可推知，五都選舉前後，北市豪宅市場將再起波濤。

下半年北市房價續墊高、豪宅風再起，和松山、虹橋直航，及ECFA等利多題材都有關係。這是新一波價量行情的開端？或是獨豪宅好賣？無論未來發展演變如何？可肯定的是，就制度面等因素評估，未來北市房價明顯修正，或首購自用比重大幅回升的發生機率，都仍偏低。

◎台北縣 三重蘆洲林口 開價全上四字頭
大台北地區最火熱的區塊，仍非新莊莫屬。新莊房市熱源於副都心計畫開發及機場、環狀北段雙捷運，不過去年至今，新莊推案則仍集中在頭前重劃區。北縣政府上月底重啟副都心住宅地標售，果然引發搶標，事實上早有個案心存觀望，潛銷收訂卻不開價。至於新莊真正的熱源中心副都心，最快本月就會出現推案。

新莊重劃區房市熱，當然『傳染』到其他區塊；市區地段價格也都跟著漲到四十萬／坪以上，投資比例也不低。價格持續墊高，首購消費者被推擠到較偏的低價區，原本房價十餘萬／坪的下新莊，現在已漲到二十萬／坪以上。

隔壁的泰山也『終於』冒出新案，開價較以往水準相比，也幾乎是三級跳，十八甲重劃區，就很可能將有開價三十多萬／坪的個案出現。

將有捷運通車的三重、蘆洲，在預期心理作用下，房價也繼續墊高。三重市區或重陽段，每坪房價幾乎全面開上四字頭，蘆洲同步跟進。值得注意的是，三重房市的北市客比例約有四、五成，蘆洲近期個案有限，卻仍是區域客買單居多。

林口房價『疊床架屋』的情況同樣瘋狂。去年還能看到的一字頭房價，半年後成了稀有產品。目前林口不但房價全面開到三十五萬／坪以上，產品規劃更明顯豪宅化、走超大坪數路線；目的當然只有一個：吸引相對多金的北市客。

然而單就上月來看，平均成交行情還維持一字頭的北大特區，則仍是人氣及買氣最佳區塊。目前該區以樹林段學成路沿線推案最多，且都持續強銷，指標案週來人也能突破百組，在梅雨及國際利空持續影響的六月房市中表現亮眼。

北邊的淡海新市鎮，上月初土地標售，僅聯邦集團標下商業地，其他住宅用地則都流標。不過或許輕軌捷運綠山線定案及北縣接管該區建設的效應開始發酵，線上個案又開始強銷，因此來人提升，區外客源比例也有增加。

桂格

打房, 但刻意不打林口淡水三峽.
如果連低價區都打, 人都不知道要到哪去買了...

如果大台北的高價品遭受壓抑, 相對低價的北大特區因為相對風險低, 是否更容易出頭?