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[綜合新聞] 二○一二年房市大未來

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發表於 2011-6-29 21:56:23 |只看該作者 |新文章置後

本帖最後由 faith 於 2011-6-29 21:58 編輯

【文/倪子仁攝影/邱添榮】房市迎戰奢侈稅已不可免，對市場的衝擊不可謂不小。再加上今年年底的立委選舉，及明年總統大選的政治變數，誰不打房將成為眾矢之的。然而在資金浪潮及通膨壓力大增下，明年的房市想必又是一場多空交戰之勢。

顯而易見地，二○○九及二○一○兩年熱錢不斷流向台灣，使房價因熱錢而居高不下。然今年年底的立委選舉及明年的總統大選，在奢侈稅衝擊下的今明年房市，成為重要的觀察點，於下我們為讀者採訪了產業界代表，透過他們的分析，將讓關心房市脈動的您洞燭先機，率先掌握二○一二年房市。

華固建設董事長鍾榮昌支撐力道將來自換屋族群

鍾榮昌看好未來北市內湖、南港以及老舊市區都更的潛力。
房市經歷了七個年頭的多頭走勢，華固建設董事長鍾榮昌認為，房市多頭氣勢是需要暫時好好「休息」一番以利之後的衝刺。鍾榮昌以二○○三年台灣在SARS風暴下，房地產乏人問津，不過在SARS陰霾掃除後，房地產不僅曙光漸露，景氣也一路慢慢向上攀升，至二○○六年房地產更成為炙手可熱的商品，雖然市場有學者或專家跳出來大喊「過熱」，不過，多頭列車卻未因此停頓。

鍾榮昌表示，雖然目前房市因為奢侈稅呈現多空交戰情況，不過，房市休息個一、二年沒有什麼不好，尤其是營建業跨入門檻不高，可以藉此時機淘汰能力較差的建商，長期來看對房市發展是有助益的。

對於市場認為房價漲幅過高，是讓房市停頓的主要原因，鍾榮昌卻有另一種解讀。他認為從銀行資金水位來看，台灣並非「缺錢」，缺的是良好的投資管道以及信心，以住宅戶數成長率來看，台北市仍是需求大於供給的情形。

對於房市趨緩，鍾榮昌並沒有過多的憂慮，反倒是政治力的影響才是市場所需注意的事情。鍾榮昌說，房地產與政治具有高度關聯性，今年下半年及明年在政治力的干擾下，恐難有出色表現，因此認為明年房價要有突破性的成長，恐怕不太容易。

鍾榮昌表示，雖然明年房價不易有大漲的機會。不過，基本的自住需求仍在，而主要的支撐力道將來自於換屋族群。在銀行祭出降低房貸成數的限制下，讓投資客紛紛退場，不過，這些退場的投資客屬於短期的投機客，以中長期來看，手上握有閒錢的民眾在通膨的壓力下，對於保值性產品的需求反而逐漸出籠。

在市場上購屋需求仍高下，鍾榮昌認為，在一地難求的台北市未來建設公司覓地來源將擴大至都更區。北市十二行政區域當中，鍾榮昌看好未來北市內湖、南港以及老舊市區都更的潛力，未來這些區的風貌改變會非常驚人。

針對都會區房價居高不下、薪水族買不起民怨四起，鍾榮昌認為，政府現階段最應該做、也最容易做的，是祭出政策打擊投資客，不僅可以抑制房價，也可避免傷及無辜。鍾榮昌說，這幾年房價成長中，豪宅具有指標意義。尤其，在特定區段中，高價產品將帶動中古屋順勢上漲，政府將高價產品控制在一定幅度以下，將有助於減緩房價的波動。

另外，鍾榮昌對奢侈稅沒有分區實施，對於房價沒漲太多的中南部地區，認為將受升息波及，傷及無辜，不利整體房市的發展。
創意家廣告董事長王明正房市擁三大利多

王明正認為，都會區的高房價將伴隨M型化現象而加劇。
創意家廣告董事長王明正認為，在大陸、香港相繼重手打房下，資金將有利流向台灣。王明正分析二○一二年台灣房地產，有三大利多，包括國內外經濟環境持續增長、通膨議題為房產加分、游資充沛推高交易量。

王明正預估，未來央行升息對房市影響有限，因台灣民眾房屋購買，自備款持有比例較高。對房市影響較大的，主要在信心面，對於房價過高的疑慮，將使交易量大受影響，王明正分析，陸資等議題發酵，接下來面臨年底立委選舉，以及明年的總統大選，政府在兩岸政策上將趨向保守。

王明正認為，未來一年，都會區的高房價將伴隨Ｍ型化現象的加劇。他根據住展雜誌的調查表示，台北市預售屋的平均房價，於九十九年站上七○．五萬元的歷史新高，同樣的新北市也於同年站上每坪二十七．七萬元的新高價。

從統計可看出，要在台北市購買二十五坪二房的預售屋，平均要二十二．四年不吃不喝才買得起，首善之區的大安區更要三十六．五年不吃不喝，顯示台北市的房價上漲幅度，遠遠高於年輕夫妻的年所得。這是造成居住正義指數居高不下的主因，房價高漲，薪水不漲，房價Ｍ型化的趨勢更加明顯。

王明正表示，在亞洲的幾大都市中，台北擁有人口密集、工商業繁榮的面貌，而年輕人的進住，也是台北城市發展的根基。但是，隨著高級住宅和豪宅的興起，房價Ｍ型化的加劇，城市的特性將因此改變。

Ｍ型化現象持續加劇

展望二○一二年，王明正表示，房市話題仍不外這幾項：首先，ECFA將兩岸交流跨進新世紀，有望帶動台灣經濟穩健成長，並引進外部需求；都市更新及每年一條捷運通車之話題，也將持續發酵，這些都是讓大台北都會區房價持續上漲的動能，其他地區則可望因高價推擠效應而跟隨起舞。

不過同時間，主要利空因素也仍存在：所得分配差距仍大，城鄉發展失衡情況依然嚴重，短期內看不出政府有任何具體作為，能改善上述落差，因此過多需求集中都會區的供需失衡隱憂仍在。綜合以上，二○一二年的房地產市場題材面，肯定仍是持續多空交錯、論戰之格局。

王明正以為，總體來說，在利空逐步出盡(奢侈稅)之前提下，市場價量有望回歸基本供需面向。就產品而言，主要是視誰來購買及目的為何，就區域而言，則從內需或有外部需求能量與否，決定其價量走勢。

新北市建築開發公會理事長許良助需注意供需持續失衡

許良助認為，2012年的房市利多，為兩岸交流題材。
新北市建築開發公會理事長許良助表示，二○一二年的房市利多面，仍為兩岸交流題材(陸資陸客來台購屋置產)，捷運及都市更新等幾項。這兩年的房價漲勢，雖有上述題材形塑想像空間，然而實質購買力道，卻是靠回流熱錢拱起，主要源頭則是台商。因此說這兩年的房市熱潮是資金行情，絕不為過。

許良助說，奢侈稅效應發效，將壓制短線交易並產生寒蟬效應，因此房市投資方面，短線、小額投資客將退場，轉以中長期置產，節稅、抗通膨或資產分配等目的為主。

許良助認為，因應資金造成的高房價，明年官方不得不推出各式手段以為因應。而今年先浮現的合宜住宅、社會住宅及財稅打炒房，應該會延續至明年，繼續影響房市發展的政策面因素或話題。

許理事長認為，無論是基於提供弱勢國民基本居住需求，或紓解高房價所衍生的問題，增加、興建社會或合宜住宅，都是勢在必行。故官方應該事前就縝密規劃出完善配套，詳細說明政策，並盡快找到合適的基地試辦；一旦做出成績，證明政策規劃真能創造全民皆贏局面後，制度自然能順利推展。

房地產交易資訊不透明

許良助說，不可否認地，不動產稅基偏離交易實價，乃至房地產交易資訊不對稱、不透明，才是一切問題癥結所在。甚至連加徵豪宅稅在內，如果不是根據市價或實價課徵，稅改仍舊無意義。尤其，實質資訊依然不透明，就算是機動調整現行稅基(房屋評定現值、土地公告現值及公告地價)，最後效果依然不彰。
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除了從總經、政策、市場題材等面向，預測二○一二年台灣房市的可能趨勢走向外，其他諸如原物料長期走升、營建成本持續墊高，預售屋履約保證制度等，也都是可能影響明年房市的其他重要因素。

許良助說，立委選戰期間，總統大選議題很可能一併浮現，甚至造成社會氣氛動盪，是否因此間接影響房市，是必須觀察的要點。事實上根據了解，正因為此一因素，不少業者都打算在今年上半年加緊衝刺，避開下半年可能的變數影響。

許良助認為，供需持續失衡的情況，明年還會成為市場的重大變數。供需持續失衡導致的當然是發展較佳的一線地區與二線區，房價差距愈拉愈大；現在看到，大安區單坪房價動輒百萬元，但新北市的八里、鶯歌僅十來萬元，他說，這種『強者恆貴、弱者低價』會是明年房市的常態，這種特殊的市況也將愈來愈稀鬆平常。

利率、匯率重要影響指標

匯率走升，不動產資產題材成為投資標的新寵，這從二○一○年底台股走勢已看到。通膨壓力鍋悶燒，更使購買不動產，多了抗通膨保值的堂皇理由。然而同時間利率走升，代表借貸還款負擔提高，多少會抑制不動產購置意願。利率、匯率雙率皆可能走升的情況，不僅牽動台灣對外貿易，也將造成兩股相對的拉力，成為影響明年台灣的房市的重要因子。
住展房屋網 (2011-06-29)