[轉錄] 房仲手段大破解-2

fox

----本文轉錄自PTT八卦版  作者為前大安區房仲----
1 O+ S& d* E' L5 P  B
9 _" N: U5 t0 F! u: r- J四、付斡
剛剛說到要付斡了
付斡通常就是以十萬現金或是5%出價的支票為斡旋金
當你付了斡旋
你就準備看仲介耍猴戲給你看了
他通常會跟你講說你出的價錢真的太低了
我被屋主趕出來了    我被屋主放狗咬了
* P- X9 U8 i+ p# i  F
半夜十一點多打給你說他現在在屋主家
樓下等屋主開門希望能多幫你爭取一點機會
這在仲介裡面叫做「回報辛勞苦」
1 D9 F% n5 c! E這些話記得聽聽就好了
通常這時候仲介就只是在店頭的馬路邊演戲給你看而已
你只要回答說
6 ?* N; w: Z* f+ D' m. \辛苦了，加油吧，希望在你努力下我能看到屋主的誠意
' c0 c* u, L! i8 ^9 I7 F兩到三次的回報後
你會發現
6 p& N, R6 g: I/ M# c3 o屋主現在的價錢已經比開價低了一成五了
你會覺得這是仲介的辛苦幫你爭取到的嗎
/ u5 K2 {$ x* s, x7 W放屁
* D7 `) d! V" ^# a" f還記得我一開始說的
4 u1 Q; y; w5 {6 @; ]8 a底價通常就是開價的75成
仲介所謂降價的幅度還沒有到屋主的底價呢
這時候你就稍微個加個5-10萬給他
6 }0 `, `# T5 T7 B3 I: v% s( k: u記得要很為難的表示這已經是我的最大極限之類的
: q9 `4 `) N( d8 M4 P/ E; P請幫我再爭取看看
! [" \  v, X  i3 Q2 N3 K% k3 Q" t# t
空中議價無法成交
仲介就會約見面談了


1 N- F# q6 Q$ }! g5 P, z五、見面談
  @0 v  I2 W/ \! y8 B! S傳說中見面三分情的見面談
通常只會讓你們買賣雙方在一開始打個招呼
就會把你們帶到不同的小房間去
/ E- k; i, d# B( H# q根本就沒啥機會碰到面
, w. _2 z- p7 m( {) I) K: Y% G仲介又會開始在你們的面前耍猴戲
0 D! U" U* A# m7 b在你面前說屋主難搞
在屋主面說你奧客
這時候你只要多做幾次「拿起包包想離開的動作」
保證價格會開始瘋狂的降價
從見面談一開始的85折突然之間就會變成75折
你只要最後加價65折頂多到7折
通常這就是成交最後的價格了
) M  T. J1 m/ S; T9 B因為仲介會拿自己的傭金折庸給屋主促成成交
' _' x. ]* g$ ]0 x& o
8 J- d. }8 [! `5 Q; [7 U; x1 u
六、成交
就是傭金的問題啦，一些有的沒的流程，最後就是會給你們簽下服務費確認單
# d+ e2 N) `/ [我是認為該給的還是要給啦，可是如果你覺得不爽給他賺那2趴
你就直接跟他談1趴
6 l9 y7 J0 A2 g- u說有些仲介都是1趴甚至有0.5趴的
) n6 m; Z# o7 \7 K  G+ t( W為什麼要跟我收2趴
這時候仲介會為難一下子
* d8 ^& ^( G1 c! n& v( U但是但是眼看到嘴的鴨子要飛走了
也怕被屋主怪罪
所以還是會成交
: N, l5 n. R9 c! w4 j6 f
七、售後服務
) ?- t8 k3 |, R: P3 X+ l成交後半年內房子有任何問題一定記得回去找仲介
/ m- t: x$ Q+ A' i, ?* q5 u  [千萬不要自己處理，把事情丟給仲介比較簡單
1 m3 L* ]. n0 e6 \4 X2 f3 G1 f

差不多就是這樣了
  q/ E' ]' B% W; T' u* c8 l希望這些可以稍微的幫助大家
8 N! [4 _6 [: x3 U, w- S: T對抗飆漲不止的機車房價
& f/ _7 l9 g/ B! _2 x! {
謝謝大家

fox

8 j. z% d5 b1 p$ f
" T$ [, W" ~8 T個人覺得他講的出價的部份
) j* m! ~$ h! }2 T8 h或許在台北市有用吧~~~
但是以我們北大特區目前的情況......
你出開價六折到七折   仲介是真的不會收斡旋金的

" k1 Q2 v6 n# p0 Q7 _  J, p但是其他東西倒是可以參考看看~

草莓軟糖

回覆 fox 的文章
) V  ^9 V0 G% @; }
/ Q) s; Y7 W) o  B2 B: H政府打房出現死角！銀行業者指出，投機客與仲介業合作，利用人頭向銀行貸款炒屋，但目前的措施打不到仲介業者炒房，「炒房要角」儼然成為打炒房的死角。
1 l4 o0 q: R9 J4 b- i8 j* Y$ m5 [, o銀行業者指出，台北市、新北市仲介店面家數比便利商店還要多，「他們完全掌握這個市場，房貸價格隨便他們喊；最近政府積極打房，但仲介業開價還是很硬，房價根本下不來。」而政府的打房措施只打到投機客和建商，操縱房價的仲介業，仍處於三不管灰色地帶。
2 v3 r8 j6 u1 V# x  ?5 v業者說，仲介與投機客聯手炒房已是公開秘密，當中如果有銀行「配合」拉高房屋設定限額，即形成「炒房鐵三角」的「完美組合」。
2 J! v/ }' |+ Z: I& O6 M銀行主管說，銀行一般的設定限額是房貸金額的一點二倍，例如某甲以買價五百萬元的房子貸款，貸款八成金額是四百萬元，設定限額即四百八十萬元；也就是說，買家原本可從銀行的設定限額反推賣家的買入價格， 但在投資客、仲介及銀行聯手拉高設定限額下，買家很難從相關資料取得賣家的買入價格，只好任由投機客喊價。
, o, F4 a2 C5 g) t# U! M$ x( ?9 l業者說，一般炒房手法是投資客與仲介配合，把好的案子轉給仲介業；仲介拉高售價，加上某些銀行與仲介業配合設定限額拉高，如此一來，把房價一路往上拉。
有建商透露，投機客與仲介合作，在建商推案時由投機客出面購屋，因預售屋只要付房價百分之十的定金及簽約金，「還沒蓋好，投機客和仲介已聯手把房價炒上去。」

fox

----轉錄自PTT八卦版-----

用自然人憑證或hinet
+ D) m. k8 b- I- l& i7 x可以上地政系統去查房子的所有權和設定的債權事項等等
4 D0 f# J2 n1 u一筆十塊錢
3 i7 S$ d% R: Q: Q; s
通常銀行會將債權加上風險管理成本，設定在貸款金額的120%
$ n4 @9 c5 M$ q比如說你查到銀行設定的債權是120萬，那核貸金額應該是100萬
因為利率低，若利息談的不錯通常會盡量把成數貸高
通常三房車以上貸到八成沒問題，好地段甚至可到八成五

9 g% p! I- r/ s* V房價*(0.8~0.85)=100萬
那可以大概回推銀行鑑價或房子成交價落在
125萬~117.65萬
大抵來說這是上一筆房價成交時銀行認為房子值的價錢
也可當作屋主取得的成本，可以當作出價的參考

小方

好的仲介還是有的啦!買房子現在的資訊很透明;心頭定下來不要跟著現場的因素起舞;反正房子是他的;錢是你的,出價是正常的;[嫌貨才是買貨人]

小文

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) X6 ]' t; Z4 c( q  W
4 ^4 e8 a& y$ c9 H+ n: p我來北大跟仲介買房我覺得服務很好,其實我覺得買房子重點是房子你要喜歡價位你可以接受是最重要,哪個人買房子不殺價  

terry88

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& u# E7 Q) @. x$ o3 A4 N' G* I: @
# C* Q* b/ _! P哈哈!!對這種文章真的不用太認真，可以當作參考，但是不能全部一體適用，人性的缺點就是打落水狗，房價漲的時候過度看好，打房的時候拼命打落水狗，用幾折開始殺真的沒得準，也不是每個要賣的屋主都亂開價，這種殺法，不能說買不到，只能說要碰運氣，好物件好房子，屋主如果不缺錢的話，這種做法斡旋也沒用。

yljimmy

買賣房子真的是個很有意思的話題
- R6 i+ z- h' N* r- s: y沒有買進需求的時候，看別人說要砍六折都好像吃飯一樣簡單
1 f7 ]. Z0 W  x真的換自己當買家的時候，砍八折都覺得難如登天
& ^, [7 U' M) c8 R; L問題應該出在房子這東西又不是可口可樂，每間房子都有差異，就算同一建案也有樓層方位的問題
加上每個人的喜好都不同，實在很難定價
連定價都難，前一陣子又在飆漲的過程，上個月的八折價可能跟今天的六折價相同
, F  _+ q9 K; k那，幾折有何意義？早兩個月買就會比較便宜啦~~

evelyn0026

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大致上如此沒錯
有地號或戶號就能查,只有地址也能查
/ ]# Z! g1 T3 l7 W+ `& a1 n
, L3 J' K, z# h- t! `  R& Y/ d不過~一筆是收費20元啦...(嗚~~難道只有我要付20元)

YAYA

小方 發表於 2011-4-3 15:09
好的仲介還是有的啦!買房子現在的資訊很透明;心頭定下來不要跟著現場的因素起舞;反正房子是他的;錢是你的, ...

# }5 z4 J. v  A; W0 v/ ~
$ h: r2 U% x( x/ ]4 `是的，還是有專業&好的仲介人士。
只是太多劣幣的仲介。