社區總幹事的重要性

tkc82

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3 m- |) Z- |7 a( ]. T我聽聞朋友分享: 某某北大社區的總幹事很誇張，喜歡的委員會委員會主動聯絡開會，不喜歡的委員居然完全不問開會時間是否可以，三天前，突然貼出公告要於連續假期開始的當晚開會，不，應該是兩天前，因為很多人看到公告時已經凌晨，根據該社區的規約管委會開會須於七天前以書面通知，明顯已經違反規約了，選的時間又是在連續假期開始的第一天晚上，有很多人已經訂房與規劃好行程出去了。照道理此種會議是有爭議的。據悉很多委員是委託的，其效力令人質疑。不過為了社區和諧，通常不予以計較。但是此總幹事，沒有壞的東西也會以三寸不爛之舌說服委員把東西換掉，因為一般委員為無給職，很難查證此三寸不爛之舌所說的話之ˋ正確性。明明是最好的鐵捲門也說要換，據悉以前曾經說鐵捲門要花到20萬，而且馬達與門片必須一起通通換，據查不但貴，也沒必要，更可能換到不好的品牌。
. g4 x9 r7 Y* i' m委員會委員都是無給職，無法花很多時間在社區上，此時總幹事對社區事務是否站在社區立場上，就很重要了。有的住戶看出來了，但是有的如果不認同，就造成社區分裂。所以找到好的，有守有為的總幹事就非常重要了。此篇供大家參考。

蕊貝佳

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請等待我找時間來了解這個總幹事是何方神聖好了！恐怕又是個可歌可泣的囚犯困境中的故事。


. _- c/ s5 r/ ?# k/ X# X畢竟連商家裝門鈴都要被鄰居投訴環保局上門，那麼總幹事與及社區發生重大修繕事件竟然要住戶禁聲不語，
在這種時代.今天任一網友到世界各角落咫尺天涯就可直播分享回台灣.為什麼我居住的社區發生大小事我們住戶不可以知道?
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到底有誰掌握了這麼大權利?
走了舊主委來了新主委，這狀況仍然沒改變。
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4 _) W2 n& a0 Y0 k2 G要問:為什麼?
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資訊爆炸的時代怎麼還有如此封建的管委會與總幹事？
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http://klaw1207.pixnet.net/blog/post/89544741-%E7%AE%A1%E5%A7%94%E6%9C%83%E6%98%AF%E5%90%88%E8%AD%B0%E5%88%B6%E9%82%84%E6%98%AF%E7%8D%A8%E4%BB%BB%E5%88%B6%EF%BC%9F

tkc82

蕊貝佳 發表於 2017-2-27 22:17
請等待我找時間來了解這個總幹事是何方神聖好了！恐怕又是個可歌可泣的囚犯困境中的故事。

這是一個強調總幹事重要性的發文，不強調個案，其中所指的事，只是案例而已。各社區都可以互相交流，對此議題發表感言。

tkc82

蕊貝佳 發表於 2017-2-27 22:17
請等待我找時間來了解這個總幹事是何方神聖好了！恐怕又是個可歌可泣的囚犯困境中的故事。

所指的是個案，又如總幹事密告甲說是因為乙密告亂倒廚餘到水溝中，才會發臭，環保局才來取締，然後甲就槓上乙，如此社區怎會和平安寧呢? 記住: 總幹事可以跟甲說，有人反映，但是絕不可為了卸責，或是因為痛恨乙，說都是乙的主意。委員會必須叮擰總幹事謹守中立超然的分際，否則社區住戶的感情是愈來愈壞呀，不可不慎呀
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蕊貝佳

; B, b* |$ u0 w# [4 z1 e早在2010年，國立政治大學地政系，和崑山科技大學不動產經營系，逢甲大學土地管理系他們已經寫過論文，專題研究，題目為
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[color=Red]社區環境品質的自製或外購：交易成本的觀點

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http://www.acc.scu.edu.tw/sjoa/file/V002S-2.pdf
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居民、管委會與其委外的物管公司，都扮演著關鍵的角色，但從許多研究與案例的報導中發現，大多數的都市社區治理難以協調這三者之間的和諧關係，他們彼此的策略互動，常引起社區治理的交易成本。

- d. A2 ^% a" z& W9 F9 G& u& X住戶對參與社區事務冷漠不理，管委會成員可能基於小團體利益而忽略多數人利益，而管理維護公司也可能在自利動機的理性選擇下，採取擇優策略來確保利潤與契約利益，最後將導致社區環境品質的治理陷入困境而小團體之間因團體人數少，容易被組織起來與動員，又會有競爭資源的分配問題，導致集體的公共利益不斷被犧牲，社會最終將走向衰敗
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在當前公寓大廈社區治理方面，政府訂立公寓大廈管理條例來迫使社區管委會成立，希望透過小團體的自發性治理，以實現社區多數住戶的集體利益，然而，管委會（小團體之一）的代理人角色,是否將為社區集體利益做出良好貢獻？住戶在此治理結構是否存在理性忽略？這是值得探討的第二個課題
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事實上，成立社區管委會後，並非就能一勞永逸地解決社區眾人之間的合作問題。

5 K+ j0 U5 K2 {因為大團體或許能在受到強制力或外在幫助下組織起來，一旦外力消失後，該組織的凝聚力便很快瓦解，組織效率也將低落。

8 |6 _& i; \  Q. Y- FBengtsson（1998）對此有其深刻的觀察，在他研究住宅的集體行動問題，發現不管是創設時或是之後的組織經營，若個人發現無利可圖。那他將不會加入該組織裡。
Mckenzie（2005）在美國管委會的研究中，指出許多學者對管委會的強勢與不近人情的執法，導致住戶權益受損與強迫分攤少數人決定的成本，多所批評，
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這就涉及社區公共環境品質是自製（分配社區住戶來協議完成）較佳，或向另一個組織購買勞務（雇用管理維護公司）以協助社區公共事務，何者會較優呢，或是委託市場中的管理維護公司勞務分工來完成（外部購買），何為實際上的情況？多屬於管委會採取向外購買來協調社區公共事務活動，而管理維護公司的勞務與專業分工，又為何經常招到社區住戶的異議？以致能長期進駐替代管委會分工者，是少之又少呢？這是值得探討的第三個課題

是因委員們往往會害怕擔負太多的責任，而有積極避事心態，尤其是在住戶越多的社區，整合意見推動事情更顯困難的情況下，認為花錢省事就好。
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故管理維護公司的興起與專業分工，在替代管委會組織協調社區公共事務的角色至關重要。
' H) G2 ^. w. T: Z0 t; U首先，管理維護公司擁有專業，知道如何經營社區與維護公共設施，而管委會與社區住戶，兩者皆缺乏相關專業知識與時間去經營與監督，這讓管理維護公司無形中具備資訊不對稱下的優勢，這個資訊優勢的誘因可能引起道德危險的機會主義行為或競租行為，
3 Q" k' v: l2 p* B. N* Y相關文獻中不難發現對於管理維護公司機會主義行為的批評，如Mckenzie（1994）就認為美國社區中住戶與管委會的衝突，往往都是管理維護公司，背後興風作浪所致，因為，業著往往以他們利益為優先而犧牲社區與居民的利益，類似的文獻也可參考Major（1992）和Lai and Chan（2004）等人的研究，在此情況下，受害的是管委會與社區住戶，
物管公司，另一個可行的策略便極可能是，迎合管委會委員的個別需求下，追逐長期合作契約下的利益。
0 [  E. V3 b- F& z2 i& {而管委會與管理維護公司結合，卻可能侵犯住戶權益的案例，亦可以發現例如Mckenzie（1994）便認為美國管委會與管理維護公司，早已形成一個共利結構，居住在管委會社區的民眾，就如同簽了一個賣身契般，任人擺弄。

% d1 ~; {& ?* g+ S. n8 G當然，這些投機行為都是一種短視近利的行為，起因於資訊不對稱，也增加公寓大廈管理維護市場的交易成本，市場逆向選擇的結果，即是劣幣驅除良幣Akerlof（1970）有名的「檸檬市場」一文，即是以二手車市場為例，提出了經典的實證。

當公寓大廈管理維護市場也存在類似情況時，則市場最終將會萎縮，沒有人得利。
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- S- l' `0 Z6 P* x  o# Q當前台灣的社區管理維護市場確實存在低價搶標為主的策略，管理維護公司爾後再想辦法營利，故住戶親自參與區分所有權人會議的總體比例僅38％，許多住戶是將選票委託可出席的住戶代為行使選舉權，實際上，住戶參與社區事務的動機是薄弱的
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劉長勇與張志豪，1999；林錫勳，2002)，這就可能發生層出不窮的投機行為，如鑽營契約漏洞、降低服務品質與偷減工時等。
- a* u) d) N5 D. n! Z但是，這樣的發展最後將無人得利，人人皆是受害者，這樣的情況是否存在？是值得探討的第四個課題。
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: F" H- B4 q9 {3 w& q: z2 m多數住戶的態度是採取不願積極去理解社區規約的，以致多數住戶即不滿意於當前的社區制度內容，也對擔任代理人角色的管委會不滿，這對於社區公共事務的參與及治理，顯示多數住戶施展非合作策略多過於合作策略，也可說對法令規約越是瞭解，會越清楚社區規約合理或不合理之處，也愈清楚住戶會不會去遵守，故只要不清楚的住戶比例越高，互信基礎就愈弱，住戶對社區規約法律認識不清楚，可能導致一個互信基礎不足及資訊不對稱問題的。
管委會的組成來自社區住戶的授權. 管委會大多會尋求市場中另一個組織來交易這些管理上的勞務活動，
於是管委會的治理活動，就被再一次交易納入管理維護公司組織內部，這在交易成本理論的意義，表示住戶與管委會之間會有代理成本，管委會與管理維護公司之間也會有代理成本，這些代理成本都可視為現有社區制度下的交易成本，這些成本的存在或不易降低，就影響著社區治理的效率。

本文發現管委會仍願意盡力的維護社區公共利益，但是，成本可能由自身承擔時，就會有自利的擇優策略行為，因為代理人會有代理成本轉嫁的問題,
指導管委會成員應具備的基礎法律觀念，協助管委會對住戶違約行為告發取締或違建的法律訴訟，專業的不足就容易伺機施展投機行為，
如推委、漠視或偷懶摸魚，甚至誤導管委會執行工作，引起社區糾紛[/color]。
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由於在大廈社區管理的法律專業不足，幾次誤導管委會執行工作的合法性，這引起了住戶之間許多的糾紛與不信任.
管理維護公司雖不一定具備高度專業優勢來極大化私益，但從理性經濟人觀點，管理維護公司會視住戶對參與公共事務的冷漠，以及管委會在專業上的不足，伺機出現投機行為。
例如，它可在處理社區事務上，採取利己策略，以保障自身當前及未來的工作。
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2 T& x$ ^3 {+ W$ M) ^歸納前述分析，在台南縣市的都市社區治理結構中，物管公司主要的
三種策略為：

(1）主要採柔性策略以治理社區的公共事務，但無法約束住戶中的機會主義行為者；
2 G7 u) H9 r9 x% y& V0 k0 k1 @8 ^: R（2）運用住戶對公共事務的冷漠，進行對自身有利的投機行為，主要表現在選擇容易的工作優先執行，難度高的工作則推委或迴避；
' ]; }2 ?+ H" v" F（3）先低價搶標再想辦法鑽營牟利，或是降低服務品質來節約成本；管理維護公司採取上述三種擇優策略，結果也讓社區治理落入更多困境.。實證了多數住戶的擇優策略，會局部性導致公共事務治理下的社區環境品質維繫不易，而落入類似囚犯困境的非合作結果。
實證資料支持了社區治理非合作結果的出現，起因於三成住戶對公共事務治理採取非合作行動（理智的冷漠）作為擇優策略。
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' W1 a$ f2 w( Q/ P又隨著採取非合作策略的住戶漸增，而具有機會主義行為傾向的住戶藉機加入管委會，就會出現小團體對社區公共資源展開競爭，導致公共資源被浪費與消費，
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公共事務治理下的社區環境品質維繫困難，也落入類似囚犯困境的非合作結果。

3 r) Z  ]  V+ V. B) T4 S) y& T! F7 T" d5 f在國內一些成功的社區裡，也可以發現好的管理維護公司，確實是社區治理過程不可忽略的一環。未來如何促進住戶體認到參與公共事務治理及監督角色的重要性。管理維護公司體認到市場策略在於發揮企業家精神，建立信譽及擴大規模。揚棄短視近利的獲利策略，將是提升都市社區管理品質與健全管理維護市場的關鍵課題。

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Dailybread

: M* L' f1 o& a3 ]8 n  o# g9 w, |社區最怕遇到的事
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http://tthankyou3.pixnet.net/blo ... %E7%9A%84%E4%BA%8B-

文摘:
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從前述就知道，因為多數社區的管理中心就總幹事一個人，管委會成員都要上班、所屬公司更天高皇帝遠，誰也管不了他，曾有一位能力極強（本狼生平所見最強）的總幹事，當面對本狼說：「委員一年一任來來去去，只有總幹事是不會更換的！」可見沒人管又油條的總幹事本位主義有多強，連管委會都沒放在眼中，手裡又隨時都握有大筆社區現金，若想挪用或盜取誰管得了。

- d: O* U; ^4 W" K9 Z, R而所有廠商都要經過總幹事才能承包社區生意，他們甚至連給總幹事的回扣都有公定價總金額的十到十五趴，狠一點的總幹事可以拿更多），或指定自己親人的公司來承包，本狼見過一些很資深及能力很強的總幹事很湊巧地都有親朋好友在經營和社區維護相關的生意；初掌社區時，來的廠商都只找總幹事談，打個招呼就把本狼晾在一邊就算知道是委員也一樣，可見這種風氣有多普遍，廠商給了回扣自然就算在合約的總金額裡，結果等於是由社區支付這筆回扣。
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本狼接管社區後曾和廠商議定一個合約，對方在言談間暗示，只要能以這個金額敲定委員和總幹事的好處是少不了；本狼明白告訴對方這筆生意不用給任何人回扣把實際金額報上來，廠商開始還聽不懂是什麼意思，在確認不是開玩笑後，當場總價就減掉三成，看看這裡頭有多少油水！
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住戶或仲价買賣房子總幹事索取回扣或紅包也幾乎是行規，自售的話若有人要看房子屋主不可能自己天天帶人看，當然就是把鑰匙交給總幹事由他（她）代勞帶人看屋，事成之後仲价費或紅包自然不會少；而仲价競爭激烈拉攏總幹事搶生意是很理所當然，委託總幹事出租房子甚至找房客更是常見，事成後酬庸紅包一樣不少。
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別以為這不會傷害社區，這種事情很容易發生糾紛，像一房兩賣、一屋兩租，人家打到管委會來興師問罪；或把房子租出去租金下腰包、卻告訴屋主沒人租，本狼見過屋主以為五年沒人租，實際上是總幹事把房子偷偷租出去沒告訴屋主，直到屋主有天想清理房子來社區發現自己的空屋竟有人住才穿梆。

這就是為什麼有些社區管委會很乾淨，卻仍然會搞得一團亂的原因；若是管委會和總幹事聯手一齊吃社區會闖多大禍、吃多少錢？自己想想！

& G  E! n, s/ g2 M  J  v& s! b管委會就是一個小型社會，容易分派系；最常見是總幹事和吃錢派委員聯合對抗改革派委員，因為總幹事是最了解社區的人，也往往是住戶最熟悉最信任的人，一旦介入管委會政爭對重整社區是很大的阻力，因為他（她）能挑撥住戶對抗管委會，事實上，他（她）一定會這麼做。
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只要總幹事介入管委會政爭，既得利益的保守派幾乎都會獲勝，在同時面對管委會反改革成員和社區住戶雙重反抗（有時還要加上廠商）之下，改革幾乎都是失敗收場！

除非，改革的主事者有大量時間，和強大的抗壓性，否則，社區改革成敗的關鍵完全控制在總幹事手上，而他（她）基於本身利益不太可能站在改革派這邊！
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! x. b  Z# q% T. e" P總幹事這行因為職業的特殊性大多有很強的獨立作業能力、應付諸多廠商的協調能力、處理社區住戶雜事的溝通能力，理想的總幹事應該有牧羊犬的忠誠、導盲犬的能力、和老虎狗的兇猛！

" X7 ^: Q7 l. N, Y. h0 T但，現實裡不是每個總幹事都有牧羊犬的特質，所以，要小心看管免得咬傷自己！

蕊貝佳

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　　平衡報導一下，在公寓大樓管理這個生物鏈裡面，所有角色最弱勢，我們必須聲援的是守衛與保全員，一定要疼惜他們也是人生父母養，

; n" J/ z% z% U) u- f/ O1 o0 s保全卻也是被保全公司剝削最嚴重的血汗低薪工作者。是最底層的弱勢。從災害風險的角度來看，災害的發生是「暴露度」與「脆弱度」的總和，也就是暴露度越高加上脆弱度越大，那樣的環境越容易發生災害。相同地，勞工職災的發生也是如此，如果一個勞工暴露工作時間越長、工作環境越危險、工作熟練度越低，越可能發生職災事故。而年初發生意外的豪宅保全，就是在保全的一天上班，經驗最不足，在深夜注意力最不集中、最容易疲倦的風險交叉點發生職災意外。由於保全業的工時非常長，官方制訂的標準就是每月可達288小時至312小時，因此保全人員長工時所產生的疲勞感，將使注意力衰弱，導致上下班或執勤期間疲勞駕駛致死率異常的高。這都說明了，保全業是一個過勞行業。你以為保全業的血汗就只是這樣而已嗎？
3 q6 A5 _$ ~" k 從上述官方的統計，可以總結保全業有兩大血汗特徵：

    長工時之下的疲勞感，導致注意力不集中而發生上下班與執勤期間交通事故的風險很高。

    工作過勞之下，促發心腦血管疾病死亡的風險居全行業之冠。
台灣社會難道只是關心豪宅房價是否下跌，而不管關心保全人員背後的血汗過勞勞動條件嗎？台灣社會可以不追究探討這個血汗行業背後的成因，並加以解決嗎？那到底是誰在當中獲利？難道保全業者都是慘淡經營、搖搖欲墜嗎？
/ Y/ l7 I2 J/ E9 B! i! Y保全業為何可以上班時數每天都達12小時
* Q$ ?% U6 ~9 N0 B; y才是需要檢討的方向 反正法律沒改 就不會得到保障
真要有心 就要去督促修法 但那些業主都是有後台的
不然為何某家保全業 可以獨攬每年捷運公司的任用?

5 x# A! |- G( A, C0 ?; b. O/ O然後保全公司就出來說話了：
6 C; j* A- p$ a/ `8 }& B% F$ p3 P
& Z# V' o" Q+ W1 `# @4 k  [保全的薪資來自於社區的管委會，你有清楚過現在社區管委會把價錢壓的多低嗎，你在批評的時候你有了解過你社區的管理費嗎，別保責任推給有錢人及保全公司，保全會變成你所謂的血汗勞工，都是背一般社區給壓榨的，
除非你家沒保全，否則你也是壓榨保全的元兇，
6 F  G3 ]" `6 r6 j* d講句實在話一天12小時的工作絕對比一般9小時的工作來的輕鬆，如果會累的話誰要做，任何工作只要自己不會安排自己的休息時間都會有健康問題
% o/ E5 l4 Z  e
5 a; L' B' U' v5 O$ H/ |# Q& R- l多數企業只注重成本控制，卻嚴重忽略員工健康和福利。
。整個社會的上中下階層都不知善加利用保險，若再遇到無良企業主，苦主更是求償無門。
被遺忘的豪宅保全之死
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http://opinion.udn.com/opinion/story/7574/684473
應給付合理薪資


* A3 M6 y. @/ u3 h+ _律師蔡瑞麟指出，僱主未投保勞保致勞工有損失，依法勞工可解僱老闆，並請領資遣費；另國內保全業者多以為工作內容符合《勞基法》第84-1條，可不付加班費，「但9成9業者並未將勞動條件報請主管機關核備，當然該依法付合理薪資。」

8 @8 e) }9 x1 w5 @& ]4 U4 I在南山保全服務近2年的程經理（41歲）向《蘋果》說，老闆蕭啟垕（垕音同后）長期為求省錢，壓低正職月薪、不給薪資單，還要求超時工作、勞保薪資高薪低報，有同仁一個月工作310個小時，月薪2萬6000元，「換算下來時薪僅83元，比法定最低時薪115元還低！
http://www.ettoday.net/news/20160302/656214.htm
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Dailybread

蕊貝佳 發表於 2017-2-28 16:53
% ]6 d' y) L2 k2 s: \! U: i; A　　平衡報導一下，在公寓大樓管理這個生物鏈裡面，所有角色最弱勢，我們必須聲援的是守衛與保全員，一定要 ...

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管委會最重要的責任之一,就是"管理服務人之委任、僱傭及監督".

又管委會的成員,不乏高級知識分子,專業人才,公司大老闆或高階幹部,軍公教.....,
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千萬別將委員們視為"誤闖叢林的小白兔".
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如果總幹事別有居心,貪婪枉法,凡事總是要經過委員會審核的,

9 P/ c7 P* n( h+ [只要主委,監委和財委是善良正直之人, 任何不法或不合規約情事,都不會發生.
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$ H; g; Z5 o' M; O5 G9 p% l8 U4 z一個巴掌拍不響, 社區管理的好壞,關鍵還是在管委會(尤其是重要委員).


"風俗之厚薄，繫乎一、二人心之所嚮".

. ]$ e. |$ U! y/ _+ Q% \( [上焉者崇尚禮義,下焉者必知廉恥;上焉者不知羞恥,下焉者也必然不識禮義.

蕊貝佳

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+ t5 T* ~- I& O1 m- I7 Z4 {【(照道理此種會議是有爭議的。據悉很多委員是委託的，其效力令人質疑。不過為了社區和諧，通常不予以計較。但是此總幹事，沒有壞的東西也會以三寸不爛之舌說服委員把東西換掉，因為一般委員為無給職，很難查證此三寸不爛之舌所說的話之ˋ正確性。明明是最好的鐵捲門也說要換，據悉以前曾經說鐵捲門要花到20萬，而且馬達與門片必須一起通通換，據查不但貴，也沒必要，更可能換到不好的品牌。
委員會委員都是無給職，無法花很多時間在社區上】

) x5 d4 |! j/ x- t0 x這句委員會是無幾職假如是樓主強調的重點，那麼大家要了解，社區已提供共同基金自外面購買代理勞務的保全物管來協助管委會不是嗎?
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8 C. y0 m. z6 k& U$ b3 U' W管委會要是有幾職那社區就要付二份薪水，處理社區龐雜事務或許是不錯的主意，這樣以後

1 W& t* `: ?  N. D  w$ E% i/ j總幹事就不會不停的搞修繕，更換鐵門換這換那的，不然管委會
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連謹慎挑選物管公司，監督物管派駐的總幹事也辦不到，
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" |* h  A4 r/ w3 [8 m沒有監督總幹事，反倒是被總幹事牽著鼻子走，出事了，總幹事馬上供出工作日誌說是奉主委命令而做的，

% m1 p8 x6 L, b6 {主委只好讓他辭職頂替？
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管委會不要有人負起監督不善的責任？新管委會上來再傳承上一任使命，到底真相在哪裡？

蒼蠅不盯無縫的蛋。沒有家賊引不來外鬼，


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2 B* n6 ?' X" H1 u4 h' M這裡更吊詭的是。既然是無幾職，妳做一任停一任，第二任說是不好推辭吧再做下去。第三任總沒理由再做了吧。居然也是有人做了四任了。
$ s/ |& B# h4 H0 z/ ]0 D0 ~請問有判斷能力的鄉親們。既然都說是無幾職，為何要甘之如飴再做下去

委員們絕對不是"誤闖叢林的小白兔".

4 H, o, ]* T0 n" t: c' A: S

5 x% A. \; y. X, g
6 x" l3 j& V9 I& Z  P

- ?+ K% l. \+ p' _0 Y4 h% F

蕊貝佳

) b' R% I; M0 {$ B' `* Fhttps://forum.ibeta.tw/forum.php?mod=viewthread&tid=189398&extra=page%3D8  

請樓主看看別人社區是怎麼做然後我的社區怎麼做?
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去年12月底區權會上住戶說要替全社區成立臉書FB  。
事隔三個月，這個社群只對一部份人26個成員開放，其他160戶還不知道，也沒公佈張貼，根據FB發起人
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' Q; Q* ~1 M% j, E' o9 }2 Q說他交給管委會並建議管委會公告張貼，結果管委會暗藏起來，他也無能為力。要私藏的原因就是排除異己。只要對決策有意見的全踢出群組，

到底管委會還會在
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% I5 d$ |; |, S. B- M) D乎什麼和諧呢?不要再說我在家醜外揚，是誰破壞和諧是很明顯的