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本文章最後由 蕊貝佳 於 2017-3-3 20:33 編輯 0 I8 t% @/ A: w
# b3 O: _4 r; W3 T+ c8 o- z1 p早在2010年，國立政治大學地政系，和崑山科技大學不動產經營系，逢甲大學土地管理系他們已經寫過論文，專題研究，題目為4 d- b. }, [- u' P, `% @ z' m+ p
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[color=Red]社區環境品質的自製或外購：交易成本的觀點
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% ]0 \* P& |: c9 k* L- bhttp://www.acc.scu.edu.tw/sjoa/file/V002S-2.pdf5 {$ o7 z' `5 H, I, x$ }
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居民、管委會與其委外的物管公司，都扮演著關鍵的角色，但從許多研究與案例的報導中發現，大多數的都市社區治理難以協調這三者之間的和諧關係，他們彼此的策略互動，常引起社區治理的交易成本。6 U" {5 @( t% F! B; |
" b- v# w) a; P) f1 z) Y住戶對參與社區事務冷漠不理，管委會成員可能基於小團體利益而忽略多數人利益，而管理維護公司也可能在自利動機的理性選擇下，採取擇優策略來確保利潤與契約利益，最後將導致社區環境品質的治理陷入困境而小團體之間因團體人數少，容易被組織起來與動員，又會有競爭資源的分配問題，導致集體的公共利益不斷被犧牲，社會最終將走向衰敗
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3 K' F! q& x; q1 h# M* d, ~在當前公寓大廈社區治理方面，政府訂立公寓大廈管理條例來迫使社區管委會成立，希望透過小團體的自發性治理，以實現社區多數住戶的集體利益，然而，管委會（小團體之一）的代理人角色,是否將為社區集體利益做出良好貢獻？住戶在此治理結構是否存在理性忽略？這是值得探討的第二個課題
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* e6 s" D; f4 d( ]+ V事實上，成立社區管委會後，並非就能一勞永逸地解決社區眾人之間的合作問題。
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因為大團體或許能在受到強制力或外在幫助下組織起來，一旦外力消失後，該組織的凝聚力便很快瓦解，組織效率也將低落。; p0 r% p; N0 M
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Bengtsson（1998）對此有其深刻的觀察，在他研究住宅的集體行動問題，發現不管是創設時或是之後的組織經營，若個人發現無利可圖。那他將不會加入該組織裡。
2 o8 c4 V, l4 r4 PMckenzie（2005）在美國管委會的研究中，指出許多學者對管委會的強勢與不近人情的執法，導致住戶權益受損與強迫分攤少數人決定的成本，多所批評，3 o/ W# u5 I% }/ y. A+ _
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這就涉及社區公共環境品質是自製（分配社區住戶來協議完成）較佳，或向另一個組織購買勞務（雇用管理維護公司）以協助社區公共事務，何者會較優呢，或是委託市場中的管理維護公司勞務分工來完成（外部購買），何為實際上的情況？多屬於管委會採取向外購買來協調社區公共事務活動，而管理維護公司的勞務與專業分工，又為何經常招到社區住戶的異議？以致能長期進駐替代管委會分工者，是少之又少呢？這是值得探討的第三個課題4 k+ s% l) u0 E. h% ]8 L
4 h _- B' H' T n' b$ Z1 Y6 K/ f是因委員們往往會害怕擔負太多的責任，而有積極避事心態，尤其是在住戶越多的社區，整合意見推動事情更顯困難的情況下，認為花錢省事就好。! F# f* T3 {& G+ B, v2 @7 O
) |/ k) `( d7 L1 T故管理維護公司的興起與專業分工，在替代管委會組織協調社區公共事務的角色至關重要。- I. d( H' Q" k, T
首先，管理維護公司擁有專業，知道如何經營社區與維護公共設施，而管委會與社區住戶，兩者皆缺乏相關專業知識與時間去經營與監督，這讓管理維護公司無形中具備資訊不對稱下的優勢，這個資訊優勢的誘因可能引起道德危險的機會主義行為或競租行為，
& K$ U1 ]) w3 x' U! J$ n相關文獻中不難發現對於管理維護公司機會主義行為的批評，如Mckenzie（1994）就認為美國社區中住戶與管委會的衝突，往往都是管理維護公司，背後興風作浪所致，因為，業著往往以他們利益為優先而犧牲社區與居民的利益，類似的文獻也可參考Major（1992）和Lai and Chan（2004）等人的研究，在此情況下，受害的是管委會與社區住戶，& z$ Q W O, R) V
物管公司，另一個可行的策略便極可能是，迎合管委會委員的個別需求下，追逐長期合作契約下的利益。+ r; n' T) ?$ P. o
而管委會與管理維護公司結合，卻可能侵犯住戶權益的案例，亦可以發現例如Mckenzie（1994）便認為美國管委會與管理維護公司，早已形成一個共利結構，居住在管委會社區的民眾，就如同簽了一個賣身契般，任人擺弄。# @# z) X& N5 w1 @+ ?, n
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當然，這些投機行為都是一種短視近利的行為，起因於資訊不對稱，也增加公寓大廈管理維護市場的交易成本，市場逆向選擇的結果，即是劣幣驅除良幣Akerlof（1970）有名的「檸檬市場」一文，即是以二手車市場為例，提出了經典的實證。 Q- \7 w' p+ ^$ t
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當公寓大廈管理維護市場也存在類似情況時，則市場最終將會萎縮，沒有人得利。8 B0 M) C+ g: y# @. U7 e, D
+ m* m* v" ^5 x; O& b當前台灣的社區管理維護市場確實存在低價搶標為主的策略，管理維護公司爾後再想辦法營利，故住戶親自參與區分所有權人會議的總體比例僅38％，許多住戶是將選票委託可出席的住戶代為行使選舉權，實際上，住戶參與社區事務的動機是薄弱的8 z" ?# ?& D+ P
" M2 b3 W K r" J7 V8 B- t4 F劉長勇與張志豪，1999；林錫勳，2002)，這就可能發生層出不窮的投機行為，如鑽營契約漏洞、降低服務品質與偷減工時等。1 Q9 j9 t1 @+ d! N
但是，這樣的發展最後將無人得利，人人皆是受害者，這樣的情況是否存在？是值得探討的第四個課題。
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多數住戶的態度是採取不願積極去理解社區規約的，以致多數住戶即不滿意於當前的社區制度內容，也對擔任代理人角色的管委會不滿，這對於社區公共事務的參與及治理，顯示多數住戶施展非合作策略多過於合作策略，也可說對法令規約越是瞭解，會越清楚社區規約合理或不合理之處，也愈清楚住戶會不會去遵守，故只要不清楚的住戶比例越高，互信基礎就愈弱，住戶對社區規約法律認識不清楚，可能導致一個互信基礎不足及資訊不對稱問題的。
/ } G6 G$ Z& E( ?4 I5 O管委會的組成來自社區住戶的授權. 管委會大多會尋求市場中另一個組織來交易這些管理上的勞務活動，& n; t7 \. y: C7 D3 S
於是管委會的治理活動，就被再一次交易納入管理維護公司組織內部，這在交易成本理論的意義，表示住戶與管委會之間會有代理成本，管委會與管理維護公司之間也會有代理成本，這些代理成本都可視為現有社區制度下的交易成本，這些成本的存在或不易降低，就影響著社區治理的效率。
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4 b9 l! z* l2 v+ z. l% C3 J本文發現管委會仍願意盡力的維護社區公共利益，但是，成本可能由自身承擔時，就會有自利的擇優策略行為，因為代理人會有代理成本轉嫁的問題,% O9 B& J+ F6 b1 W" H( C$ V: G/ h( H
指導管委會成員應具備的基礎法律觀念，協助管委會對住戶違約行為告發取締或違建的法律訴訟，專業的不足就容易伺機施展投機行為，' [3 ?3 b+ \. W, X5 r5 k
如推委、漠視或偷懶摸魚，甚至誤導管委會執行工作，引起社區糾紛[/color]。
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由於在大廈社區管理的法律專業不足，幾次誤導管委會執行工作的合法性，這引起了住戶之間許多的糾紛與不信任.
4 j9 I7 P' t6 w# P管理維護公司雖不一定具備高度專業優勢來極大化私益，但從理性經濟人觀點，管理維護公司會視住戶對參與公共事務的冷漠，以及管委會在專業上的不足，伺機出現投機行為。3 ^0 V o9 t3 e. [/ N) A& U1 \
例如，它可在處理社區事務上，採取利己策略，以保障自身當前及未來的工作。
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( T7 a' x/ v1 M3 k; V$ J+ H+ M" K歸納前述分析，在台南縣市的都市社區治理結構中，物管公司主要的8 X# X2 _, [3 Y$ ]4 X. O7 B: ^+ S
三種策略為：9 X% K. k+ U- Z/ H. I* q% G% y
5 J( H& m5 d! r; G(1）主要採柔性策略以治理社區的公共事務，但無法約束住戶中的機會主義行為者；5 V; l. a- j$ P! J
（2）運用住戶對公共事務的冷漠，進行對自身有利的投機行為，主要表現在選擇容易的工作優先執行，難度高的工作則推委或迴避；5 s6 e' i9 g, x4 J0 [$ q f5 o9 d
（3）先低價搶標再想辦法鑽營牟利，或是降低服務品質來節約成本；管理維護公司採取上述三種擇優策略，結果也讓社區治理落入更多困境.。實證了多數住戶的擇優策略，會局部性導致公共事務治理下的社區環境品質維繫不易，而落入類似囚犯困境的非合作結果。
: E8 `" s* ]) M, t3 Q* ~- [" G" ^實證資料支持了社區治理非合作結果的出現，起因於三成住戶對公共事務治理採取非合作行動（理智的冷漠）作為擇優策略。0 y5 K9 |( v, d# y" U
8 S; y o! y6 M5 u又隨著採取非合作策略的住戶漸增，而具有機會主義行為傾向的住戶藉機加入管委會，就會出現小團體對社區公共資源展開競爭，導致公共資源被浪費與消費，
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, f0 ~) _& _: E6 M0 N% i公共事務治理下的社區環境品質維繫困難，也落入類似囚犯困境的非合作結果。
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在國內一些成功的社區裡，也可以發現好的管理維護公司，確實是社區治理過程不可忽略的一環。未來如何促進住戶體認到參與公共事務治理及監督角色的重要性。管理維護公司體認到市場策略在於發揮企業家精神，建立信譽及擴大規模。揚棄短視近利的獲利策略，將是提升都市社區管理品質與健全管理維護市場的關鍵課題。0 Y3 z6 X; Y. t; b% G# H: `
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發表於 2017-2-27 19:26:27
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發表於 2017-2-27 22:17:54
