控「假捷運真搶地」 三峽居民新北市府抗議

康康

有人不是反對捷運

是反對捷運怎麼沒有經過他們家

還有人是反對區段徵收，希望能自辦重劃

因為抵價地和抵費地的比例不一樣

康康

Dora貓 發表於 2016-10-27 14:58
所以你是說政府市價一坪十幾萬收農地？

還是用公告現值收農地？

可以參考這個

http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCode=D0060062

區段徵收的實施辦法



只要是地主的抵價地權值夠最小分配面積，地主是可以選擇分回土地或是拿回按原徵收補償地價發給現金補償(免增值稅)

分回來的都是可建築用地

請參閱26條-31條

康康

來談談  區段徵收  與市地重劃好了

區段徵收的時機是
一、實施國家經濟政策。
二、新設都市地域。
三、舉辦第二百零八條第一款或第三款之事業。
前項區段征收，謂於一定區域內之土地，應重新分宗整理，而為全區土地之征收。
區段徵收會帶有一定的政策意義

市地重劃的時機是
直轄市或縣（市）地政機關因下列情形之一，經上級機關核准，得就管轄
區內之土地，劃定重劃地區，施行土地重劃，將區內各宗土地重新規定其
地界：
一、實施都市計畫者。
二、土地面積畸零狹小，不適合於建築使用者。
三、耕地分配不適合於農事工作或不利於排水灌溉者。
四、將散碎之土地交換合併，成立標準農場者。
五、應用機器耕作，興辦集體農場者。

區段徵收的分回與負擔
抵價地總面積須由需用土地人考量各地區特性、開發目的、開發總費用、公共設施用地比例、土地使用強度、土地所有權人受益程度及實際發展狀況等因素決定。依據現行法令規定，抵價地總面積以徵收總面積百分之五十為原則，最低不得少於百分之四十（曾經辦過農地重劃之土地，最低不得少於百分之四十五）。

市地重劃的分回與負擔
抵費地依市地重劃實施辦法規定，原則上重劃後土地分配之位置，以重劃前原有土地相關位次分配於原街廓之面臨原有路街線者為準，至於調整分配方法、重劃負擔及分配面積之計算等法令規定可上全國法規資料庫網站

抵費地與抵價地之區別
（一）抵費地之意義：抵付重劃所必須支出的費用(市地重劃)
土地重劃區內公共設施用地、工程費用、重劃費用與貸款利息，應由參加重劃之土地所有權人按其受益比例共同負擔之，並且由土地所有權人以重劃區內未建築土地折價抵付，此種重劃區內土地所有權人折價抵付公共設施用地、工程費用、重劃費用及貸款利息之土地，謂之抵費地（平均地權條例施行細則第84條）。但狹義之抵費地，指抵付工程費用、重劃費用與貸款利息之土地。
（二）抵價地之意義：本質是徵收用抵價地抵徵收價格，基本上他項是消滅的(區段徵收)
政府鑑於舊制區段徵收因補償地價過低，且喪失土地所有權致實施阻力大，為消除阻力，加強實施，新制區段徵收乃明定「各級主管機關施行區段徵收時，得以徵收後可供建築之土地折算抵付補償地價」，此種區段徵收應給予之補償地價，得改以規劃整理後可供建築之土地，按土地所有權人應領補償地價比例折算抵付之土地，謂之抵價地（平均地權條例施行細則第54條、土地徵收條例第39條）

康康

hahaha 發表於 2016-10-28 10:58
國民黨在柱柱姐帶領下正準備前往中國討論和平統一事宜

這邊在討論專業的問題

你是插啥花

什麼事情都要搞意識形態

真的有種就真面目見人

你到底是一毛不值還是不值一毛

真是無聊

康康

Dora貓 發表於 2016-10-28 13:54
汙名化地主呀？！

其實如果談北大特區(1991年公告實施尤縣長1989-1997)

北大特區是一個區段徵收案

北大特區總開發面積為

185.53公頃，其中包括私有土地141.43662公頃、公有土地37.613457公頃、未登記土地6.479923公頃。

而土地使用計畫59%是公共設施，餘為機關用地及可建築住宅、商業用地。

這樣來看原始地主分回約40%的可建築用地或是抵價款是正常的

1999年(蘇縣長1997-2005)開始標售標售成績很差

2000-2001年標售案數字是0

一直到2003年前簡單說當時的台北縣政府是虧錢的

2003年送內政部提高容積獎勵通過

其實還有一件很重要的事，是縣府當年編列了2500萬捷運三鶯線的相關規劃費用，馬上標售脫標率就提高了

看來捷運這招大家都用的不錯

(提高容積造成了什麼事情就不多談了)

標售案件到2005年有約80筆土地

最貴的土地一平方公尺74,000元換算一坪244,628元，地點是學勤路上商業區，他的容積是828%(原本的獎勵上限是480%)

上面這些是先對北大特區的沿革說了一下

想表達的是一個區段徵收案不是單獨的把地主的土地低價買進然後高價賣給建商

買了重劃前100坪的土地，可能可以換回40坪的抵價地(可建築用地)

所以如果現在一坪120,000元的農地換算成換回的抵價地成本應該是一坪300,000元

依現在的行情來看300,000不算貴，但是不知道要等多久

如果原地主現在他不賣土地，保留到區段徵收是可以優先選擇分配土地或是領取抵價地的，但是也不知道要等多久

徵收的價格高代表區段徵收的成本高，將來原地主用抵價款換回抵價地的價值也是相對的高

所以說想要換回土地的地主徵收價高或低都只是權值的計算

但是對零星土地的地主來說就有差別了

其實新市鎮是對抑制房價有相對的幫助，大家想想看如果沒有北大特區

北大特區這些人擠回原本的居住地，對當地房子的供需會產生哪種的效應

交通建設很重要，如果能輕易地借由大眾交通系統，到上班的都會區

都會區的需求就會比較少一點，也可以提高都會區周邊的繁榮以地方稅收來說也有幫助(地價稅與房屋稅是地方稅)

說了這樣多  只是想表達不一定是誰低價買高價賣

地主也不一定吃虧

如果政府低價買低價賣才有問題

以上供參

康康

Dora貓 發表於 2016-10-28 16:11
是這樣子喔？
那這幾天大家房子漲了又漲
也沒聽過有誰要把漲價的歸公啊？

建議您去了解一下  區段徵收與市地重劃

下列文字是您在文中所提的

(另外徵收農轉建，有些有得轉嗎？
怎麼會是所有徵收都是一樣的呢？
政府給的條件一樣嗎？)

如果依區段徵收及市地重劃的方式取得用地

不管現況是不是公設用地，未來地主分回取得的都是可建築用地

因為大家的地都長得不一樣所以大家一起分擔公共設施用地

讓大家未來分回的地都是像北大一樣四四方方的可建築用地，也不會不臨路更不會有建築線的問題

區ˋ段徵收是可以解決他項的問題但是未來分回位置是依權值計算

而市地重劃會接近原位置但是無法解決他項的問題及持分的問題

在延續討論下去是區段徵收只要地主的土地面積不管是不是持分的只要面積夠大未來都可以單獨擁有

而市地重劃就是要繼續持分下去

下面有一張圖 是現況地籍圖套上市地重劃後的都計圖

如果不是用重劃的方式來解決這塊區域應該很難開發

簡單來說重劃前沒有人的地是公共設施用地大家負擔抵費地來當作公共設施

再分配可建築用地

康康

Dora貓 發表於 2016-10-28 16:27
所以你還是回到，那是你家的事情啊
換個位子就換掉腦袋的標準做法
說到底是為什麼一定要徵收這麼大一片地呢 ...

剛剛看了您po的新聞

我贊成一件事

就是只徵收捷運用地然後不要重劃和規劃都市計畫也不要設站

這樣是不是就可以滿足地主的要求

他們保持現況

容積保持現在的都計外的容積建蔽率及限制

況且沒都計就沒有計畫道路

沒道路就沒有建築線

那就保持現況

康康

剛剛無聊查了一下

三峽區麥子園段劉厝埔小段1xx地號的公告現值

每平方公尺20,200元換算成坪約為66,777元

以這篇討論的實價登錄金額

這個登錄成交金額不見的比較好歐

我用以前的算法公告現值＋四成徵收66777*1.4=93,347免增值稅

當然現在是市價徵收可是如果依這個實價登錄的價格不見的比較好歐

現在賣農地如果維持農用是可以不課徵增值稅的

算來算去其實好像都差不多

康康

podzol 發表於 2016-11-1 10:48
當初要開龍埔路(北大聯外道路)時, 三樹路上的被迫拆遷那幾戶抗爭還蠻大的, 現在麥仔園的問題應該跟前面幾 ...

區段徵收和自辦重劃的地主都可以在完成後，賣地變成田僑仔

區段徵收也不是所有土地是政府標售的，地主可以選擇拿錢或是抵價地

自辦重劃也不是所有土地都是地主的，也是必須將抵費地給重劃會當費用的

重劃會就會出售或是標售當重劃會的收入

自辦重劃不是一坪土地就可以換一坪可建築用地也是有抵費地

爾且自辦重劃是無法解決持分及他項的問題

當然自辦重劃的分配比可能到達50%會比區段徵收多

企業是一定會獲利

但是企業沒獲利誰來蓋房子，沒有都市邊的重劃區來平衡都會區的房價

年輕人要去那邊買房子

還記的林三淡嗎?

剛剛開始推出的時候

大家都說 厚！房子蓋這樣多誰來買

阿就是比原本住的地方便宜才願意多花通勤的時間來買重劃區

如果沒有這些重劃區大家是不是要去搶都市的房子

如果沒有重劃區都會的房價只會更高

如果麥子園規劃起來

第一個房價受影響的我猜想是北大特區

如果實施方式是區段徵收我猜北大房價會下修，因為供需的問題

因為區段徵收由學者專家來規劃，那環境應該不會太差況且又有北大特區在旁邊做比較

如果是自辦重劃就要看重劃會的想法了

康康

podzol 發表於 2016-11-1 16:55
感謝康大補充說明
小弟不解的是如果區段徵收後 發回的抵價地就變成建地
所以還是可以自行找建商合建成為現 ...

哈哈那是反話拉  真抱歉

如果真的就只規劃站體旁邊的土地

我想抗議的聲音會更大

分回的比例會更少

因為負擔比例變大了

站體的面積及道路的面積是固定的

可規劃土地面積變小但是公共設施的面積是固定的(搞不好變一般徵收到時候連湯都沒的喝)

所以可分回建築面積比例就相對減少

還有就是旁邊沒有被規劃到的地主也會抗議

為啥捷運站在我旁邊200公尺卻沒有路到我家
(三樹路和柑園路旁未規劃入北大的地主為例，當初可能慶幸沒中區段徵收，現在卻羨慕北大的地價)

我猜大部分地主都想要變成可建築用地

只是大家的算盤不一樣

這時候就要看執政者的智慧了

看那邊的票多

簡單說什麼方式是對大多數人有利的決定

就去執行

但是就是要把事情講清楚說明白讓大家都很清楚

ps  我承認我有政治立場，但是類似這種事情我喜歡這樣就事論事來討論