收帶看費之後的房價差異《內政部資料》

duckshiau

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& s" {$ r4 ?/ G0 g4 @  K我覺得可能是台灣的政治環境影響之下，搞得好像讓數字說話就能讓自己的論點站於不敗之地一樣；但數字是死的，人是活的，操弄數字何其容易！光是懂得利用槓桿與分割就可以將數字美化進而達到想要的目的。
( @8 w; K$ o- C9 L- P  X9 g再來想跟大家分享一個統計的觀念；如果資料非普查而又要去比較兩者時，在尚未做過統計檢定前，我們僅可以說A看起來比B大，而不能說A跟B之間有顯著的(significant)差異；要判斷A與B間的顯著性一定還要去探討其樣本數、信心水準與誤差項；假如我說一個新藥有11個人吃有效，9個人吃沒效，我想你應該也不會因為11比9大就會覺得該藥有效吧！數字間的差異，重點並非其絕對距離，而是其相對距離！
- C0 s; s4 H1 N8 r0 s, Z' y- F那我們回到小陳的論述上，基本上有幾個問題，1. 是否有統計的顯著差異？ 2. 並沒有明顯的去切割收管理費與否的時點，3. 劍橋與耶魯的房型數量比率不同，那產生的槓桿效果就會不同，4. 基期是否有意義並具代表性？
接下來，我一樣是拿內政部實價登錄的資料，再跟小陳一樣把車位以每個130萬去扣掉計算兩個社區的坪單價做比較，請看下圖
9 v0 Z; {7 h- a+ `& K(A)大學劍橋
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+ r: I3 y3 u" n. }/ H(B)大學耶魯
! q: ?4 M& R& K  K: S3 l  [
0 I/ o5 {1 z# I. u* ~2 L; v" B其實從上面兩個社區的季度比較，我並沒辦法看出這兩個社區的房價是否受到帶看費的影響，除了102年那幾季比較震盪外，我覺得這兩個社區的房價都是日趨穩定；反而是我想請問各位，劍橋何時開始收帶看費的？是102年？還是之後？因為我們可以看到劍橋在102年Q2時有個從低點的爬升，而那個幅度是比耶魯來的明顯，假如當時候並沒有帶看費，我們是否可以說劍橋在收帶看費之後反而帶動了漲幅？
最後，因為我怕房型會影響槓桿，所以我把每季所有成交的價格加總去除以坪數的加總，做出了下圖
& @1 C, \4 x% b(C)兩社區合併比較

結果看起來跟原本的差不多，所看到的也只能說耶魯的均價幾乎都在劍橋之上，而耶魯價格的波動較大，劍橋偶而能拉近至耶魯，至於說是否受到帶看費的影響，我個人是認為不顯著，況且就如網友所說，每間成交的物件期條件皆不相同，雖然平均的方式可以消彌誤差，但當樣本數越來越少時，槓桿的效果也會增強，所以我並不覺得這有那麼容易去做二分法。

最後跟大家分享一下我們家的生活小事；最近我們家要上小一的哥哥老是愛糾正妹妹，例如說在討論要不要上小學前的先修班的時候，當妹妹說："哥哥你要不要去上先修課？" ，哥哥馬上會很不客氣的跟妹妹說："你說錯了啦，是先修班(拉高音量)！不是先修課！"
" g, |3 s' X' {+ B% ]1 U; C, m又或者常愛跟妹妹說："阿你那樣做不對啦，要這樣做才對！"
我都會把他們叫來，然後跟哥哥說：每個人都有獨立思考的能力，也很容易會有不一樣的想法，尤其是語言只是工具，在人經過思考，再由嘴巴說出口的時候，也都有可能會有誤差；而當我們發現別人跟我們的想法或說法有不同時，我們應該先想想，為什麼他會這麼說？他想法的邏輯是甚麼？會不會是我們自己是錯的？想想兩個人之間的說法為何會有落差，在經過思考之後才把話說出口。
我想人為了強調自我，否定別人是一種天性，所以文人相輕，自古皆然。但那快感只是一時的，對自己或對社會並無幫助，最後感謝各位看完落落長的發言，謝謝。
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duckshiau

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duckshiau 發表於 2016-7-11 16:44
3 u0 c0 F% s6 R0 t3 r' q6 g我覺得可能是台灣的政治環境影響之下，搞得好像讓數字說話就能讓自己的論點站於不敗之地一樣；但數字是死的 ...

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我想可能是我前面寫得太長，大家直接end，但在網路上針鋒相對也不是我的style，所以我直接講重點；既然我們要比較的是收帶看費是否影響到社區房價，那最簡單的做法就是看何時開始收帶看然後去切出前後資料來做比較：
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( Z7 ?. W4 w# `note:
4 w9 C4 D, O, ^$ I; i; U+ Q* q1. 由"遠雄大學劍橋社區第七屆管理委員會第2次例會會議紀錄"中可以知道劍橋帶看費是由102/12/1開始
2. 收帶看費前的資料期間為102/1/1-102/11/30，收帶看費後的資料期間為102/12/1-104/12/31

& t: ~5 c4 J  b- H& N( q" h/ I4 @由以上的數字可以得到收帶看費前後的差距為
, C* ?8 T1 P0 }( ~" F2 Y( h% G1. 劍橋的單坪價由27.29萬/p變為28.80萬/p，漲幅為5.53%；成交件數由51件變為41，其降幅為19.61%
2. 耶魯的單坪價由29.48萬/p變為30.71萬/p，漲幅為4.20%；成交件數由92件變為60，其降幅為34.78%

! I+ R9 x  d# K6 d' @4 {以數字來看，其實劍橋的漲幅是大於耶魯的，甚至成交件數跌幅的比率也較耶魯為低，所以如果說要以這樣的資料去判斷帶看費的影響是否有顯著性，看來是沒有辦法的，因為數值的方向與假設檢定的方向相反，怎麼做都會不顯著；我寫這篇內容主要是想讓大家了解一個較正確的研究方法應該如何下手，並且我想表達的是，同樣身為一個房屋仲介的從業人員，對小陳肯花這些時間去做資料並且有實證的精神去驗證是值得嘉許，但就像我前篇所說的，數字是很容易操弄的，多虛心的接受別人的思考，對社會比較有幫助，畢竟台灣社會最不缺的就是對立了。
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ps.不好意思，下午回太快，所以修一下結果的內容

duckshiau

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大頭蕭 發表於 2016-7-13 22:28
你確實花了許多心力去做一件自己也瞭解或許沒有顯著意義的事
6 o0 z' g) c9 f9 T! X1 k個人相當佩服
我大致認同你的看法

其實我做的才是簡單平均，小陳的是加權平均，因為當你把兩房跟四房合在一起做平均就已經帶有槓桿的意味了，而我是直接把兩房、三房、四房所有成交案子的價格(扣車位價)全部加在一起去除全部的坪數加總(扣車位)；另外小陳105年的差距大是因為成交件數少(耶魯X3、劍橋X5)，我沒有放入的原因是，如果一個事件已經發生兩年了，樣本數應該已經足夠讓我們去判斷結果，而且在我的方法下，105年的成交件數絕對不夠足以影響其數字有巨大的變化；反而我是覺得，在實施之後是否要有washout的切割，以上，感謝指教。
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duckshiau

大頭蕭 發表於 2016-7-13 22:58
這個情境
4 z5 a) \% i, }6 S5 }. z" c個人認為
  R/ i/ n8 T# s6 N' Y4 W7 z- e簡單和加權都可以

! Y4 S0 I$ ~8 i9 J, W感謝您的回覆，不過因為以前所學的關係，所以對於文字的定義會比較嚴謹，我了解你說"簡單"其實就是簡單去算的意思，但在數學裡，把不同基礎的兩個數字做平均就不會是"簡單平均數"；其實我也有用小陳的算法自己做了一下，簡單不簡單來算並沒有太大的差異，但105年是真的樣本數太少，太過於失真了。

duckshiau

podzol 發表於 2016-7-14 09:26
版上兩位仲介的分析數據最大差異在於105年的交易資料
劍橋在104年底~105年中的房價大幅下修
& E& ], y( {( `9 Q1 e. C  l; b或許下修原因跟 ...

0 i/ P4 y. k4 b4 f4 z, T其實對於105年的資料是否加入，我也是有我的考量，除了權重不太不至於影響結果外，還有就是我會認為說，既然只有切前後兩段時間去做比較，那兩者的期間應盡量不要差距太多，而且我認為收帶看費的初期影響是最大的(過了兩年之後，仲介也衍伸出因應之道)，畢竟還有許多變因會影響這個研究的主題，在我訴求最簡單的方式之下，盡可能地去減少其他的因素。
: d. d# j1 N4 f/ q3 z  v另外，我的數字主要是要回應樓主的那一篇而寫的，我只想表明無論從單坪價或是成交量都是無法達到他所說的結果；也許劍橋在105年的坪單價跌落，但從成交量來說，劍橋x5還是比耶魯x3來的多，這些都說明了原樓主無法去採用這兩個社區來做"收帶看費之後的房價差異"這個題目的研究。