收帶看費之後的房價差異《內政部資料》

yljimmy

台灣的房屋仲介經營模式, 雖然號稱有買方仲介與賣方仲介, 但實質運作上一直都是賣方仲介被凸顯
6 C. X. {! j, Q% s* ~6 e當然, 這是果不是因
6 w6 o0 [: M  d" D2 K+ K因為市場長期就是買方市場, 仲介門市貼滿了待售的房子買方挑選, 只有極少數的案例是客戶排隊等著買指定社區的房子
' k: P. ]1 c8 W+ [- z) M5 V) h! _( a所以呈現出來的, 就是大多由賣方支付較高的仲介費, 並且, 由仲介決定待售屋的「上架權」
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/ r0 L! G% Q% E" _1 j4 }$ U現階段的帶看費, 是仲介業務員自己要負擔的吧？
( w2 Y, K7 z+ W3 k0 P. Z) ~不過, 不論帶看費是業務員負擔, 或者是由仲介公司吸收, 相信店長或業務員在挑選上架(或介紹)標的的時候, 應該就會刻意讓免收帶看費的物件曝光吧？
/ N, L, Q! F- c' v0 r反正待售的那麼多, 低成本的先賣

8 ]# Q' F9 `2 ~) H& U( A1 Q這跟收帶看費合不合法一點關係也沒有
純粹就是待售物件那麼多, 成交又越來越困難, 幹啥要先挑那個要付帶看費的去消耗自家的成本呢？

yljimmy

podzol 發表於 2016-7-13 11:21
8 H( y9 n& W% t& T+ N4 T建議小陳可以用成交天數來做為帶看費的影響
房價影響的因素太多了 比較不容易做客觀分析 ...

" v+ r& ^& b- A0 V, s7 N成交天數並非公開資料, 小陳可能只能取得自家仲介的資料
" `- j9 H. R" }4 N- _不過, 用自家資料輔助分析也很好啊
或許可以算一下「帶看成交率」是否有差異

耶魯與劍橋的差異, 包含現況與劍橋尚未收取帶看費時期, 劍橋與耶魯的差異
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7 i5 x7 ~$ t/ A! c理論上, 收取帶看費應該會影響帶看機會, 因為合理認為仲介會為了省下100元, 想辦法避免低成功機會的帶看
但, 仲介的事先評估未必正確, 也許剛好把有機會成交的客戶給排除了也說不定
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  O8 H% g3 D" g9 J2 d, J另外, 有在玩數據的人可以直接到「政府資料開放平台」
% S9 g, _! B- j7 u4 s直接批次下載實價登錄的資料
4 g( ^$ h* Z) y. F& \這樣就不用去內政部的網頁一頁一頁複製貼上, 太辛苦了

yljimmy

還有一個評估方式可以考慮, 但是有個前提...
9 H$ Z7 ]1 O4 B5 I* S6 I( l有沒有哪家仲介可以免付帶看費進入哪個要收帶看費的社區？

6 W2 A9 @7 b7 x' w比方說, 雖然社區收帶看費, 但某仲介在社區有店面或房子, 可以用屋主的名目免帶看費帶客戶進入社區？
如果有的話, 評估一下該仲介是否較其他仲介「更容易」成交該社區的房子？
9 H9 U5 r8 r& {" c* D至於「更容易」可能是成交天數更短, 成交戶數更多, ... 不知道, 小陳業內應該比我更有感覺吧？

yljimmy

+ O* _! ?" i/ X7 b* G; _
' C- {" s* D2 E( E" C樓主小陳藉由分析內政部實價登錄提供的公開資料, 得到與自身職業經驗「似有脈絡可循」的結果
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/ G2 \6 j  I% \. U/ |- F' w- v( w而幾位對小陳陳述感到不快的大大
: b: U  X' ~6 h+ j7 ]7 Z: N  p似乎在意的是小陳明明應該是《原始資料來源：內政部》, 卻直接使用《內政部資料》的名義
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" j: W/ t6 J' N7 g1 @6 F  z個人的看法是這樣啦
( ^2 p! g, s: m+ p4 P. o3 A  \9 q8 z小陳既不是仲介公司後勤的統計專業人員, 現在分析這些資料也不是在寫碩博士論文
5 N3 t/ r) n) `2 f0 V0 w其實是可以不用這麼「沉重」啦
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$ }$ [$ q- U/ S% M0 N) x雖然內政部的原始資料並未直接指出「帶看費」資訊
0 v& q# {; `" d9 p- q但小陳純粹就是個第一線房屋仲介人員, 就政府提供的公開資訊, 進行非統計、非資訊、非大數據專業分析人員會去做的數據整理與套用結論動作

  c8 \0 j1 l3 K( e0 s這跟一個股市玩家, 天天看K線圖、KD值, 然後在股市衝進殺出, 是一樣的意思
* X. ~1 v  K- l& I- V9 s3 `" K" z你說他玩股票的人, 會因為這樣看就一定會看錯虧錢嗎？ 其實倒也未必
畢竟同樣是看K線這種事後的數據, 老經驗的跟新手, 還是會有差異

4 e3 n8 X1 F9 z: T+ P所以啊, 沒啥好追殺小陳的
畢竟當房仲累積的實務經驗, 他是贏過許多人的

yljimmy

podzol 發表於 2016-7-13 16:23
樓主不是說了他自己用excel整理的嗎?
, {  Q7 d( N/ k" S1 U資料來源是內政部的實價登錄
這樣有什麼問題

嗯~ 應該是要看場合啦
, ~$ ]1 o# o2 _( i* D& Z
如果這是學生的碩博士論文, 這樣引用資料來源, 準備延畢吧
) v/ z7 W/ j; r+ r7 x: x
不過, 這邊就是一般上班族業務人員啊, 是沒必要太在意啦

yljimmy

如果要計算成長率(衰退率)的話, 最好能取同樣的時間長度為妥