社區管委會如何處理住戶之意見反映?

Dailybread

2 G1 ], _( D2 U, L4 C! g% k) ]
提案: 0526電子郵件: 住戶反映意見-召開臨時區分所有權人會議
& p  a* F) d. ~; E) `8 z  M# C
1.會議宗旨:
" _: C. B" ]- K4 p$ F
. E1 A: ?; H+ H1 F1 a( Q3 V(1) 機械車位保養修護基金收費及運用之檢討與調整

/ ~; _) X$ {  B; t& ~# Z* v(2) 機械車位保養修護基金收費有關規定之複決.
% ^1 E% v4 Y1 ?$ @4 w6 G* O' Y! d
(3) 規約和財務收支管理辦法相關條文之修訂

' |7 r; [( R( }  Z! U(4) 現有專戶內存款之處理


​說明: 本社區機械車位保修基金專戶存款已逾190萬元,足以支付120個月之保養維修,

        基於公寓大廈管條例與規約所賦予"約定專有"所有權人之權利,162位所有權人
. O2 z/ a6 i9 h' f1 w9 H  C0 m
' b9 x* E; U; P! G        應就相關事項進行集會檢討.​


9 W* i3 |1 r* U2. 依據:

      (1)公寓大廈管理條例第25條辦理.


- T7 Z# v* E. ~7 k) e! q​           第二十五條　區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。
9 v, W" s, G- [3 d- c                               有下列情形之一者，應召開臨時會議：

( H4 P( F" Q, x0 r​ ​                        一、發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。

2 b- O) D' u- l+ @- p2 }& c" v; d! w          ​ ​              二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面
                                載明召集之目的及理由請求召集者。
                                          
2 ~* M# Z5 M* O) D- Y$ ]1 _       (2)新北市政府工務局公寓大廈管理科王OO小姐電話指導  TEL:1999、(02)29603456 分機 7892

            
: }0 v( k" E: s+ |5 C8 p6 E
+ V0 u1 j( t! c! E3: 有關細節:詳 如附件

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附件
4 ^3 z8 {5 c: v: ?& L
主旨: 請管委會責成管理中心,協助辦理臨時區分所有權人會議之連署與籌備召集工作.

說明:
依據公寓大廈管理條例第二十五條辦理.
" k. Z! A1 O% o依據公寓大廈管理條例第十條辦理.
依據社區管理規約第三條第五款辦理.
本臨時區分所有權人會議召集之細節建議如下:
會議召開日期: 民國
$ W: S7 n  E% S4 U/ ?$ P; \( e會議召開地點: 本社區一樓大廳
會議召集人:
- b- R7 L0 n8 R
* E1 r* \+ Z& z+ c0 E1 `! G  h& L5 c# D會議宗旨:
             機械車位保養修護基金收費及運用之檢討與調整
8 R" |# C( f# R$ W1 {& p  L             機械車位保養修護基金收費有關規定之複決.
             規約和財務收支管理辦法相關條文之修訂
             現有專戶內存款之處理

建議:建請管委會責成管理中心,協助辦理召集與籌備工作如下:製作連署書表格文件.
       發出通知,且於各公布欄張貼公告,邀請全體住戶前往指定地點簽署連署書.
$ l# N" ^8 l) k* f* d       連署工作預定於    截止.如連署有效人數或所有權比例達到開會標準,即可發出開會通知.

3 Q6 `! u( q5 M$ ]/ a有關支出:建議經會議出席住戶議決後,由機械車位保修基金支付.

協助辦理召集與會議文件製作:

公寓大廈管理條例
第二十五條　區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。
                   有下列情形之一者，應召開臨時會議：
                   一、發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。  
5 |: P6 _) n/ D4 O. R( j1 n. ~                   二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面
                         載明召集之目的及理由請求召集者。
# S" b9 _: e) e+ y" \
! T6 U/ ~/ O: n) e第十條　專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專
             用部分之使用人為之，並負擔其費用。

社區規約 第三條  區分所有權人會議

        五、約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯
- K. h' i  u  y6 Y' u               已違反公共利益，經管理委員或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。

' |. c% @2 g' u0 {參考:

1 Q& U5 f1 g: I: [: q+ e高雄市政府工務局"公寓大廈管理實務 Q&A:

    Q:本大廈約 200 多位住戶，機械車位有 26 個，但均未收取機械車位的維
      護費用，今要收取， 應如何較妥適？
9 N. z8 ^) f" b/ G5 I8 y
    A: 因為當初的規約與附件已有規定每月收取 300 元的維護費用，故可以此
* U- `8 I$ z! ]% e+ q0 r1 E; I, `" s        為收取之法律基礎， 或者由 26 位機械車位的所有權人協議如何收取或
/ ]0 [% n7 v+ d& z4 \) B        應收取金額之多寡。
        又因為管委會依公寓大廈管理條例第 36 條規定對於公寓大廈的維護管
        理本有其義務所在，故對 於該等維護費用之收取或機械車位之維護也為
        其職責所在，不可推諉由住戶自行負責。
# X& o0 m5 r3 e9 j  P
安全準備總額理念:
2 _! Y$ s6 y4 W" R; ~
+ m7 }0 E' W+ w# G2 j; f2 w5 C   行政院今（30）日核定105年度全民健康保險費率，其中一般保險費費率調
' D) w4 n% O8 b. T# }+ F$ E- Z/ Q   降為4.69%、補充保險費費率調降為1.91%，推估被保險人每人每月一般保
   險費平均減少26元、補充保險費減少23元，另雇主負擔保險費全年減少約
   73億元。
" e3 r. Z% a6 O5 J- P, w0 R    行政院表示，我國自102年起施行二代健保，一般保險費費率維持4.91%及
% r$ e" P  C( s: a7 g3 j   補充保險費費率2%迄今，整體財務狀況穩健，截至104年11月止，健保安
   全準備總額達2,222億元，折合約4.96個月保險給付，超出全民健康保險
0 I" X$ ]% g; |" q   法第78條所訂有關安全準備總額以1個月至3個月保險給付為原則的規定。
5 N/ O8 ?& ?/ H% _- k
! C$ l" s% P; q0 [  a社區規約 第十條 公共基金、管理費之繳納
' O5 M2 e* n  X6 k
4 V' o/ ]2 L) N0 C; U- E$ B   四、管理費以足敷第十一條第二款開支為原則。公共基金依每月管理費百分
         之二十收繳，其金額達二年之管理費用時，得經區分所有權人會議之決
         議停止收繳

. B& R" e- ]: ]1 S$ Q===============================================================
8 n( R' e8 ^8 ]- _) l處理:
, M; I* \7 X8 [+ w$ I+ p! I, m8 }+ M- p& E
" R" J7 |2 I% I% A) T
管委會會議記錄:

# Q0 ]0 z% ~- k/ R; z2 Q反映內容: 建議召開臨時區全會 內容詳閱附件
# Z) y) r6 J* K# Q
處理結果: 經管委會研討決議:X票同意,此案提議列入今年度區權會提案決議.
& s' k! q$ o6 r, J, [' \                   提案內容於年底匯總住戶及管委會方案,提交區大決議.

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5 a0 j. N) k/ ]* q! |+ f& J

yjrong413

190萬真的很少啦....     
1 a4 U) D( c. \' V! z只考慮保養費?零件老舊後不需更新嗎?      
# a' C: J+ E4 ~& p5 H1 B  z就像我前社區, 還存了很多管理費基金,     
0 {; g8 f$ `* C  m5 S7 x因為電梯使用20~30年左右, 幾乎需要一大筆費用做更新....不是只有保養而已喔     

若只考慮保養費用, 而在達到一定時間後不做一些更新,   
就容易像前些日子電梯夾人事故發生....     
& D. ^. ~- l$ u; a$ ]! F

春城大砌吳

比那更慘，電梯到時不更換，有可能變成危險電梯，安檢不過，最後成為危樓！
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5 z; w( Q+ R/ z: R

yjrong413

春城大砌吳 發表於 2016-6-8 15:57
比那更慘，電梯到時不更換，有可能變成危險電梯，安檢不過，最後成為危樓！
  L6 ]. ^9 m+ H( b, R& t' d* Z" D
& P5 A; Q7 q0 c- }' |+ x& q ...

所以同樣的....     
. |7 o0 P7 r* P% {# {8 d機械車位也需一筆龐大的資金最為老舊更新之用,     
+ n: R0 K! ^, O: Q但, 就是有人抗拒繳那樣的基金, 導致設備老舊後危機不斷....我都很害怕停機械車位....     
, g+ s3 Q# M5 A8 A( c6 ]( i

Dailybread

yjrong413 發表於 2016-6-8 16:10
4 n; y# J) M; z: X' f; D, Y' I所以同樣的....     
機械車位也需一筆龐大的資金最為老舊更新之用,     
* A& T2 t' H; i8 v1 O5 [但, 就是有人抗拒繳那樣的基金, ...

* e7 }7 C  A# o) y- S

就是有人抗拒繳那樣的基金

# T0 G/ y) e$ [* ]; ?1 H: d. G誰抗拒繳基金?請你指證.
6 K# v. M/ Q6 d  Z
8 W" ^0 G+ v0 k' t  q6 x健保基金,社區公共基金,都有安全儲備機制,
) Z4 T6 i2 L% F; N
基金到達一定的額度, 是可以減收或免收.

4 y' W/ g8 O% }9 T& G2 ]你既然不是機械車位的使用人或所有人,就不勞你費心了.


安全準備總額理念:

% M8 @( `( U& a8 f4 B% Q& C/ l& T3 k   行政院今（30）日核定105年度全民健康保險費率，其中一般保險費費率調
   降為4.69%、補充保險費費率調降為1.91%，推估被保險人每人每月一般保
   險費平均減少26元、補充保險費減少23元，另雇主負擔保險費全年減少約
/ I% a* E& d5 L+ Q9 \  Y3 f   73億元。
    行政院表示，我國自102年起施行二代健保，一般保險費費率維持4.91%及
, [" k) Z4 j$ |9 {6 L/ E0 H   補充保險費費率2%迄今，整體財務狀況穩健，截至104年11月止，健保安
( z' O" Q. |3 F! p   全準備總額達2,222億元，折合約4.96個月保險給付，超出全民健康保險
   法第78條所訂有關安全準備總額以1個月至3個月保險給付為原則的規定。
: w- I& o+ M0 A2 \2 T' T5 d
6 f, j  C8 O1 Q3 Z) k  x: S社區規約 第十條 公共基金、管理費之繳納

/ V$ }& ?2 r! f* U" k   四、管理費以足敷第十一條第二款開支為原則。公共基金依每月管理費百分
& p1 S1 N$ g7 o8 F: p: T         之二十收繳，其金額達二年之管理費用時，得經區分所有權人會議之決
  y& Y" y* m! j+ c         議停止收繳

Dailybread

春城大砌吳 發表於 2016-6-8 15:57
比那更慘，電梯到時不更換，有可能變成危險電梯，安檢不過，最後成為危樓！
# ], P7 a9 ]5 n; a( K
$ I' E4 u; b) n& C ...

, P8 m9 {, M& y0 S. [
我們談社區機械車位的保修基金,和電梯沒有關係.

如果190萬還不夠維修機械車位,162位所有權人自然會分攤繳納.
' z( p8 o/ E5 ^0 O9 T9 @, R
3 f% x  p: O, e  z0 F5 r無須任何人為我們擔心受驚.

4 Q+ S/ }& H* B' V5 k/ f公寓大廈管理條例

第十條　專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專
  h2 O3 Q4 x9 ]( }, ~0 n( r             用部分之使用人為之，並負擔其費用
& `, o9 r5 ]- N; }. n# i5 w! }9 f

( v0 n* e* C/ K8 M7 G: Y1 F& y
: {9 z1 \' C9 [" v8 r$ B
% J& H' n( U; O/ B, ~: ^2 g

yjrong413

Dailybread 發表於 2016-6-9 10:11
* Q  s; H  Q5 u- z2 k3 }誰抗拒繳基金?請你指證.
$ b0 b' r2 N/ a- ~2 ^% I0 j
& _6 O# v/ v8 o% @6 v# r( b健保基金,社區公共基金,都有安全儲備機制,

呵...190萬,   
1 G% x/ A. O  P6 s. J機械車位使用25年後,     
可以更新幾條鏈條?   
190萬真的是微不足道的,   
7 q' R/ _; m  D4 y: `( u拿法令出來?   
9 |% U8 {/ g6 K  u" h我們訂的法令通常都是最低限度的,   
# v) m" l1 i  s看看強制險只保障多少保額?   
若真死了一個人, 那樣的保障就足夠了嗎?   
2 ~0 O9 m$ ~8 t& ~( W
- K* N& \$ V0 {' N5 C沒有抗拒繳基金,   
, X( ~+ W. G9 l% a1 O就不會發起這樣的會議....     
當然啦, 我不是你們社區住戶, 沒啥好費心啦,   
, A5 O" X* [* P: K2 ]1 q$ V) U7 \2 B1 D只是...當貴社區機械車位真的出了大事而影響貴社區名聲時, 就不要後悔莫及了   
1 P4 m7 b* C4 ]$ u5 w

Dailybread

呵...190萬,   
0 W9 |2 d0 i6 C/ ]5 c5 Q/ j, d機械車位使用25年後,     
9 }, O& N; A" U& q: B, _5 J* X可以更新幾條鏈條?  
6 h6 ~2 ~$ |" s/ P. `; B& s190萬真的是微不足道的,   
拿法令出來?   
我們訂的法令通常都是最低限度的,
, j: s. O/ v6 C! U" j看看強制險只保障多少保額?   
( P' g  L" N& U1 k) R9 L& K! j, `若真死了一個人, 那樣的保障就足夠了嗎?   
* J7 {3 F$ A( J; C
1 }# k7 S" t  p% y0 O: T5 [沒有抗拒繳基金,   
就不會發起這樣的會議....   
當然啦, 我不是你們社區住戶, 沒啥好費心啦,   
, ?+ D0 c/ V* H7 h3 p只是...當貴社區機械車位真的出了大事而影響貴社區名聲時, 就不要後悔莫及了  

機械車位使用25年後 -您尚能飯否?
5 n6 X- q/ `& E9 R
可以更新幾條鏈條?  -你是專家,請你算給我們聽.

7 ^. L$ [, I6 W190萬微不足道 - 有錢人就是不一樣

7 H. K+ B5 R+ |8 {# h+ f7 T拿法令出來?- 不拿法令 拿甚麼?
' \% d4 Y! S# b
真死了一個人- 讓人想起那位冷漠的國防部長"哪個地方不死人"

* |  {  O& j9 ]+ h6 p" D沒有抗拒繳基金, 就不會發起這樣的會議-190萬怎麼來的?這是162所有權人被賦予的自主權.
, ^9 E& q% X4 \5 J0 ^
- n1 j3 a7 s* k5 K$ `6 }; K. h我不是你們社區住戶, 沒啥好費心啦, - 可不是?
7 F7 R$ y( J( ]* m
當貴社區機械車位真的出了大事 - 請你自重! 建議刪除你的文字!
, @% P4 `. Q% g
8 U/ o) b- q4 I% ?1 f2 o2 b

如果190萬還不夠維修機械車位,162位所有權人自然會分攤繳納.
" h5 H8 }/ f1 K4 @7 o
+ t0 m$ W( N) e3 N/ y


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, K8 ]3 I3 L4 I9 x
; a' S. V* X0 m* C; V

Dailybread

4 c$ m2 ^* c! T- y
( x4 B- D2 [1 l" U  Q機械車位保修基金收取方式之依據與檢討:
3 i7 |6 F, d3 _- Q: I
; t4 W+ V2 J- j6 Z3 m4 h1. 第一屆管委會99.3.制訂之"停車場管理辦法."
* J7 i: p/ L5 e6 @2 J5 x$ j
& i& a) u! A) c% x5 D* R   

相關停車場地維護收費以月為單位結算(新台幣),不足一個月,以一個月計算:

     平面車位: 300元/位

     機械車位: 550元/位   (未細分)

  
; Z% M  ]9 h  Z7 Z* D
2. 審核通過: 99.3.7.第一屆管理委員會第三次會議之臨時動議第六案

8 ?! r0 `, p( y: O  p3. 是否提報區分所有權人會議複決: 否

4. 是否知會並交機械車位(約定專有)所有權人複決: 否

5. 金額訂定: 依據該屆委員之說法,因社區初交接開放入住,管委會也剛成立運作,
- G) a) H! p0 N9 s* ]8 Z- y) d4 _
0 B, F1 ^8 A3 g) {                  擔心公共基金收繳不足,無法支應社區管理維護之開銷,故訂定該收費
+ D8 ~3 G) o+ c7 F7 G
6 l  T: L' D: A- E1 v! q                   辦法.停車所收費用全數納入管理費統一運用.

ˊ社區規約:

/ P7 ^$ ]: {) `# n第十條：公共基金、管理費之繳納

6 j& K3 I; z9 K2 e* e6 U一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議決議之規定向管理
      委員會繳交下列款項。
    （一）公共基金。
" z4 }; A1 K# R0 _% P+ T    （二）管理費。

' d/ G0 ?) ], @二、管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。但第一次區分所有權人會議召開
3 i: ]5 ~9 s' p- d       前或區分所有權人會議未決議時，買賣契約書或分管協議書有規定者從其規定，未規定者，各區
       分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之。
* G  B. {" e  ~! d' G
三、各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定。
& c  M9 M  H* e/ t, i

四、管理費以足敷第十一條第二款開支為原則。公共基金依每月管理費百分之二十
      收繳，其金額達二年之管理費用時，得經區分所有權人會議之決議停止收繳。
1 o$ w, P+ {1 c4 e  n

7 M5 {9 G9 @6 B( ^# O7 Y



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* B: s) s- Z! m: O4 x+ z# `





9 g- O8 T, Q% }6 g
' G9 \! R  e; ~5 x
' ~5 O" X5 x; P1 e7 z" }/ K( o
* Q" _, ]" ~' ^6 e2 Z
3 t' B" `* ~& @# r% V/ {ˊ

Dailybread

0 M0 I1 g- E4 y8 H) D* C3 y
- w+ R" {9 i! @9 ~6 b105.6. 管委會議住戶反映意見:

1.請監察委員就"OOO維修案"是否違反規約與價格是否合理,進行調查,並建請於一周內公告調查結果.
     
2 D* e# K! _" `8 c- }      Q9   有區分所有權人向管委會檢舉前兩屆之管委會所購買之設備高於市場行情甚多，應如何？
' r5 G8 F0 Z: y* h( j2 {
       A   管委會應盡調查之義務，看前兩屆之管委會是否有背信或侵占之犯罪行為，否則該檢舉之
             區分所有權人，也有權利提起背信或侵占之告訴。
5 {9 K8 x& y6 E, L9 }, [, Y4 ~! |
            高雄市工務局 彙編「公寓大廈管理實務問與答」
) W/ ~* f, A" {+ s            http://build.kcg.gov.tw/upload/2012%20918/w014.pdf


2.  請一併公告各項年度保養維修之得標廠商與合約金額,以及與104年度合約金額之比較表.(如附表)

. E4 X# n8 X; w6 v7 n; M3.  請公告說明"資源回收"為何未見招商?  管委會之作法為何?

3 l% q1 H! v; H7 I2 x4.  請檢討105.1.至今,所有修繕與採購是否依據規約要求廠商提供原始憑證?對違法加收5%營業稅之
     廠商,可否要求退稅?

5.  建議研擬修改規約第七條第五款:

; G3 I9 `( U& L; i) ^; |, F     五、管理委員之解任     管理委員有下列情事之一者，即當然解任:
　 　(一) 任職期間，喪失公寓大廈管理條例管理委員選任之資格者。
       (二) 管理委員喪失住戶資格者。
, h& O2 T# w& [; r' W　 　(三) 管理委員自任期屆滿日起，視同解任。
       (四) 管理委員例行會議無故缺席二次以上； 請假或委託二次，視同無故缺席一次。
- q5 K3 N! Y- l4 g8 P       (五) 辦理社區修繕或採購，違反規約和財務收支管理辦法者。

4 w7 f% c7 o8 d4 R% o. }