呂紹煒專欄：另一個房地產謊言~年底前自住購屋較划算

三代同堂

最近有不少人鼓吹說自用住宅購屋者，年底前購屋較划算，而且根據調查，下半年想購屋者中，有超過6成是為了能適用舊制。不過，這很可能又是另一個房地產的謊言。

# q! X& q5 y; q& _* w3 F持此說法者主要是說明年元月起，房地合一稅制正式上路，之後取得的房地產就適用新制，因此如果明年後買，未來再賣時，因為要以房地合一課稅，繳交的稅高，所以當然應該年底前趕快進場。
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但事實上，對購屋者正常都會居住6-10年以上的自用購屋者而言，這可能正好是一個大陷阱。如果你等到明年購屋，依照房地合一新制，不論你是住一年還是十年後賣出，基本原則是「有獲利才課稅」。依照現在房價已是高點看，短期賣出大概沒獲利；長期賣出獲利亦不會太大吧？更何況，對自住者而言，持有並實際居住連續滿六年且無供營業使用或出租者，出售獲利還有400萬元的免稅額，超過400萬元部分則以10%稅率課徵。
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更重要的是在房價已見鬆動、眼看即將走跌時，自住使用者跟著起哄，以為可以省一點稅而提早在年底前進場搶屋，其實只是提供建商房價撐盤力道，最後根本撈不到好處。因為，延後購屋者，從房價下跌的獲利遠遠高於節稅效果─更何況，事實上搶在舊制中買也是沒啥節稅效果。
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8 O) y5 k( C. }' M2 Y" K用最簡單例子來看。假設民眾購買總價1000萬的房子，自住6年後脫手，此時房價上漲了50%（實情其實是不可能上漲如此多），賣出總價1500萬元。在新制中，獲利500萬元後可再扣除400萬元的免稅額，需要課稅的獲利是100萬元；但這100萬元的課稅所得還是以10%稅率課徵，因此最後繳交的房地合一稅只有10萬元而已。

- t+ m0 c  i! b2 c8 w+ Z這可以分幾點來看，第一，賺500萬元最後實際繳稅10萬元，不算過份吧？這實質稅率低到只有2%；第二，如果同樣的情況，購屋者是在年底前買屋而適用舊制，還是要依照舊制繳交土增稅等，稅額高低則視公告評定數值的調整高低而定，但，還是要繳稅，而且繳交的稅未必就低於10萬元。坦白說，搶在年底前買屋，單純看繳稅額都未必有賺頭。
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更何況，現實情況是房價鬆動往下走，所有官方或民間的數字都顯示，房市是「量縮價跌」，雖然跌幅仍非常小，但賣方降價意願已提高、議價空間也增加。甚至不久前一家上市建商，還一口氣宣布房價「打75折」出售。雖然考慮到實際上房價已處於折價期，建商公開喊降是有其促銷噱頭在內，但如此表態還是顯示現有高房價已難支撐。
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9 D3 C( Y: e$ Q& N: b1 V因此，如果自住者能夠「戒急用忍」一番，忍到明年房價下滑，1000萬的房子，即使下滑幅度是「無感」的1%，其實就省了10萬─就是賺回你在新制購屋，6年後賣掉要繳交的稅了；更何況，大部份人的看法是房價下跌至少在1-2成以下，也就是說可能省下100-200萬元，何者划算，一目瞭然。

年底前的房地產，可以稱為建商與投資客的「逃命波」，因為房價已高到無法支撐，明年的房地合一制對短期進出的投資客（2年以內賣出），課以35-45%的重稅，必然會讓投資客減少或甚至退場，台灣房價失去最重要的炒作哄抬力量；再者，早則年底、晚則明年初，FED啟動升息，低利與充沛資金的條件漸失；總體經濟亦開始下滑。

jojoyaro

- C7 C% t2 X; z
文章裡感覺挺矛盾的
7 i5 Y' O$ i' U  W6 T有獲利才課稅…這比奢侈稅兩年內需大幅加價才不賠，來的可以薄利多銷…
  {- g, m" C& C- N: |# r年底前購買，的確過兩年則是無奢侈稅也不適用房地合一稅
若下滑賠錢賣，也抽不到房地合一稅
4 w3 J% `$ X0 ~1 A, d另外，低息時不採一段式利率借貸…
( y$ o4 t* G+ y5 o要等升息才借？

文兒

年底是投資客跟建商的逃命潮，應該是要有便宜才對^^

herolion

大環境現在轉為買方市場是不爭的事實
反正買了至少要放兩年
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REYCOVSKY

6 B6 p& y9 @: [+ O; O6 y  k
4 o9 _  N' {5 }# ]依照我對xx的看法!
$ C3 N- {% c7 P$ [* j4 |& W2 }) u
等待的結果應該只會出現兩種情形!

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1.一年後政府打房改救房,房價續強!
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理由很簡單，房價下跌過速，成交量過低，政府抽不到稅，財政惡化嚴重＋銀行潛在違約風險增加，避免隱含本土金融風暴形成
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２．房價疲軟，但是房貸利率向上攀升，買家負擔一來一回持平！錢都被銀行賺

這個機率不小，
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大頭蕭

REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 09:15
- a9 G$ i  z( r0 L! c依照我對xx的看法!
$ E" j6 b! `6 @( I6 K9 h' o$ i5 `. \
- N: Z! q" g1 `. q: h2 u3 f等待的結果應該只會出現兩種情形!

台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段式利率,指的是"加碼"固定,非貸款利率固定)

cyin0910

小弟小小認知是
5 [1 K5 `$ a1 B* d' W  f& I
現在大多數這類文章都在提
& f* x& _7 V% @2 V會漲？會跌？
" ?1 T# J) k+ x# o  y' g0 t6 r早買？晚買？
) z# c, R7 R# N) D怎麼談都只是談到價錢

9 N. K) q# s4 W但有沒有人想過房子本身的條件好壞？
1000萬的房子 每間都適合自己與不適合自己的地方
若單純只看房價 未來真的能挑到自己心目中理想的房子嗎？
6 T5 ~3 N, o' G) j7 H, ?( O還是在一堆跳樓拍賣的物件中找一個比較不差的？？
! J" {3 Z* w" y/ q  ~% j/ N
小弟是認為
: {5 P6 d. @2 m, C/ i! {+ {價格當然重要
  P' A% }" d, H4 C但 房子本身自己喜不喜歡
反而會比價錢重要～
& y; F$ e( P5 r' V不能只單看價格～

REYCOVSKY

大頭蕭 發表於 2015-7-22 10:07
, E; z1 @, l. c* D/ v* y/ G台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段 ...

: |: T6 u1 ?; V  Q# p& H+ I9 X) E越早貸,能夠適用的利率自然就越低!

7 X( r% s" _9 {% b: g2 h& J% P, }如果房價相對緩跌態勢明顯,貸款能成數也會立即反映調降!
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自備款資金需求反而提高!
. e% L, R! ~5 O
2 d2 l( j" p2 f7 X4 T房價如果緩跌每年跌2%就好
. j8 l0 L  P$ |, R7 l
) m$ O# e* U. K& B原價1500萬的房屋,貸款成數7成  假設銀行變成貸款成數6成,
0 c- a2 Z5 }# H4 q
9 s0 v0 K- e4 I  r' @% Q. Y' i自備款多150萬!
3 A5 A6 `' H9 N7 U: \- g! ?
如果每年估計跌5% ,那銀行調降貸款成數就更狠了
9 E# u+ A# p% h) N; j' X' @
. k* r4 J& x( R+ {! X$ u+ U可能只有4成,自備款多了450萬!!!

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REYCOVSKY

cyin0910 發表於 2015-7-22 10:13
小弟小小認知是
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0 c: ^: _. A* D  o% ?. J0 G" I現在大多數這類文章都在提

房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!

) ]+ p+ J$ L' ]: R- `如果可以我也想買保時捷啊!!!!!


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cyin0910

REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 10:22
房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!
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/ E' w, t3 m  R# e, g/ [7 g; t如果可以我也想買保時捷啊!!!!!

- ~, e# x7 P" f這樣講也是沒錯

1 G+ E. C$ I- F9 S( k. k! L) y, [但好的房子賣了就沒第2間了
) |- x4 I  n; J" J7 X0 _) \& J
4 y$ [  S' |; `; L& g8 q/ r4 X保時捷賣了1台還有千千萬萬台可以買
# l' u& X7 [, A& L8 y5 _7 @) _

, }) u; n& F( |2 P我喜歡的房子也一定很多人喜歡

0 O" g, t0 B' D5 l* G4 K很有可能在還沒降價前就被買走囉～