呂紹煒專欄：另一個房地產謊言~年底前自住購屋較划算

三代同堂

最近有不少人鼓吹說自用住宅購屋者，年底前購屋較划算，而且根據調查，下半年想購屋者中，有超過6成是為了能適用舊制。不過，這很可能又是另一個房地產的謊言。

3 w- v9 v# M' |! ?1 f' _持此說法者主要是說明年元月起，房地合一稅制正式上路，之後取得的房地產就適用新制，因此如果明年後買，未來再賣時，因為要以房地合一課稅，繳交的稅高，所以當然應該年底前趕快進場。

但事實上，對購屋者正常都會居住6-10年以上的自用購屋者而言，這可能正好是一個大陷阱。如果你等到明年購屋，依照房地合一新制，不論你是住一年還是十年後賣出，基本原則是「有獲利才課稅」。依照現在房價已是高點看，短期賣出大概沒獲利；長期賣出獲利亦不會太大吧？更何況，對自住者而言，持有並實際居住連續滿六年且無供營業使用或出租者，出售獲利還有400萬元的免稅額，超過400萬元部分則以10%稅率課徵。

更重要的是在房價已見鬆動、眼看即將走跌時，自住使用者跟著起哄，以為可以省一點稅而提早在年底前進場搶屋，其實只是提供建商房價撐盤力道，最後根本撈不到好處。因為，延後購屋者，從房價下跌的獲利遠遠高於節稅效果─更何況，事實上搶在舊制中買也是沒啥節稅效果。

6 ]* w* b9 Y0 z- Z  v) \( T用最簡單例子來看。假設民眾購買總價1000萬的房子，自住6年後脫手，此時房價上漲了50%（實情其實是不可能上漲如此多），賣出總價1500萬元。在新制中，獲利500萬元後可再扣除400萬元的免稅額，需要課稅的獲利是100萬元；但這100萬元的課稅所得還是以10%稅率課徵，因此最後繳交的房地合一稅只有10萬元而已。
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. x" S# x) _, h這可以分幾點來看，第一，賺500萬元最後實際繳稅10萬元，不算過份吧？這實質稅率低到只有2%；第二，如果同樣的情況，購屋者是在年底前買屋而適用舊制，還是要依照舊制繳交土增稅等，稅額高低則視公告評定數值的調整高低而定，但，還是要繳稅，而且繳交的稅未必就低於10萬元。坦白說，搶在年底前買屋，單純看繳稅額都未必有賺頭。

' X! f/ @% o1 t* C2 v$ Z更何況，現實情況是房價鬆動往下走，所有官方或民間的數字都顯示，房市是「量縮價跌」，雖然跌幅仍非常小，但賣方降價意願已提高、議價空間也增加。甚至不久前一家上市建商，還一口氣宣布房價「打75折」出售。雖然考慮到實際上房價已處於折價期，建商公開喊降是有其促銷噱頭在內，但如此表態還是顯示現有高房價已難支撐。
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因此，如果自住者能夠「戒急用忍」一番，忍到明年房價下滑，1000萬的房子，即使下滑幅度是「無感」的1%，其實就省了10萬─就是賺回你在新制購屋，6年後賣掉要繳交的稅了；更何況，大部份人的看法是房價下跌至少在1-2成以下，也就是說可能省下100-200萬元，何者划算，一目瞭然。

. u3 V( ]' C, R  t6 d  c8 a6 T年底前的房地產，可以稱為建商與投資客的「逃命波」，因為房價已高到無法支撐，明年的房地合一制對短期進出的投資客（2年以內賣出），課以35-45%的重稅，必然會讓投資客減少或甚至退場，台灣房價失去最重要的炒作哄抬力量；再者，早則年底、晚則明年初，FED啟動升息，低利與充沛資金的條件漸失；總體經濟亦開始下滑。
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jojoyaro

6 X9 _: ^: Z0 A4 J1 [  s: S文章裡感覺挺矛盾的
2 ?" h; R/ h9 y  o6 h有獲利才課稅…這比奢侈稅兩年內需大幅加價才不賠，來的可以薄利多銷…
# {! x5 U' l8 D# s& ?3 s0 O/ y& Q3 f年底前購買，的確過兩年則是無奢侈稅也不適用房地合一稅
! }% ^3 X: C6 w若下滑賠錢賣，也抽不到房地合一稅
另外，低息時不採一段式利率借貸…
4 l- H3 M; U" T9 `1 ?/ R要等升息才借？

文兒

年底是投資客跟建商的逃命潮，應該是要有便宜才對^^

herolion

大環境現在轉為買方市場是不爭的事實
反正買了至少要放兩年
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REYCOVSKY

9 v! l9 \5 V$ S; d0 \3 _* T7 H2 E3 U3 C
0 Q) S3 z% o$ {- A6 B依照我對xx的看法!
, X! z4 \8 q' i& V5 d3 Z( Q
# e# }  f+ m( i; K- G等待的結果應該只會出現兩種情形!
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, j0 w$ s0 U# ]/ |" A3 a! w) Y8 d1.一年後政府打房改救房,房價續強!
* z" ~: C8 j" c2 F
5 I  t% i/ f( G8 r# h理由很簡單，房價下跌過速，成交量過低，政府抽不到稅，財政惡化嚴重＋銀行潛在違約風險增加，避免隱含本土金融風暴形成
* d, J% d8 D7 X; Q
２．房價疲軟，但是房貸利率向上攀升，買家負擔一來一回持平！錢都被銀行賺

這個機率不小，
, B3 ]& z6 Z5 P6 R. M4 h/ ~7 _

大頭蕭

REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 09:15
依照我對xx的看法!

6 V* F' g0 T9 R9 m等待的結果應該只會出現兩種情形!

台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段式利率,指的是"加碼"固定,非貸款利率固定)

cyin0910

小弟小小認知是

現在大多數這類文章都在提
會漲？會跌？
早買？晚買？
/ X$ k; [" x$ N9 {# }( ?6 I' c" u怎麼談都只是談到價錢

但有沒有人想過房子本身的條件好壞？
; b3 v5 x5 L% h5 E# _; ~1000萬的房子 每間都適合自己與不適合自己的地方
若單純只看房價 未來真的能挑到自己心目中理想的房子嗎？
; [; J' P/ |* D+ @7 }還是在一堆跳樓拍賣的物件中找一個比較不差的？？

9 ]* t8 J4 R/ f6 p1 K+ y小弟是認為
價格當然重要
但 房子本身自己喜不喜歡
: Q& m# |/ j8 s2 A0 C, f3 [/ G# L反而會比價錢重要～
- w) u' u! n0 Z4 a不能只單看價格～

REYCOVSKY

大頭蕭 發表於 2015-7-22 10:07
0 S* Z3 T1 K! W% j/ t$ I& g台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段 ...

越早貸,能夠適用的利率自然就越低!
- e2 c/ `: ~9 |, ?* u: L
% H+ u" F- m  v+ a0 Q. S如果房價相對緩跌態勢明顯,貸款能成數也會立即反映調降!
# D  t/ _& l% g* e! U. ]( ^' Y+ d
. k" A. R+ j8 q. g8 L3 x# a2 Q自備款資金需求反而提高!
5 i+ w0 l& `- I/ z, z% O! ]
! F2 ^2 S, E; v: f) \" q: o房價如果緩跌每年跌2%就好

3 h  A; O' Q1 O8 X' q& J& ~8 h/ l原價1500萬的房屋,貸款成數7成  假設銀行變成貸款成數6成,

! B. W$ ]# n. A) C$ E自備款多150萬!
  S  u; q  K$ v# _
* s' A. R) L' s6 A( u如果每年估計跌5% ,那銀行調降貸款成數就更狠了
9 F8 B: C' Y* j; G& e/ s* K9 \
可能只有4成,自備款多了450萬!!!
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REYCOVSKY

cyin0910 發表於 2015-7-22 10:13
小弟小小認知是

4 U) I3 i! j5 S! I% a! M現在大多數這類文章都在提

- t5 ]* f  w2 H6 @5 k8 p0 L房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!
1 t+ @' Z# I) V0 p+ P7 L$ t  P
如果可以我也想買保時捷啊!!!!!
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cyin0910

REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 10:22
2 K4 d! H  V; N9 X+ P5 }$ o6 o房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!

' Y8 `' w3 B0 `$ m如果可以我也想買保時捷啊!!!!!

, ?  X7 O  v4 M9 y1 W這樣講也是沒錯
, w: }! J. R4 x% B
但好的房子賣了就沒第2間了
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保時捷賣了1台還有千千萬萬台可以買
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我喜歡的房子也一定很多人喜歡
! z: ~) Z" z1 m. p2 ^
" p4 {% O% l) c! I; q8 l很有可能在還沒降價前就被買走囉～

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