呂紹煒專欄：另一個房地產謊言~年底前自住購屋較划算

三代同堂

最近有不少人鼓吹說自用住宅購屋者，年底前購屋較划算，而且根據調查，下半年想購屋者中，有超過6成是為了能適用舊制。不過，這很可能又是另一個房地產的謊言。
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* F" a+ s# s! ~$ F- d持此說法者主要是說明年元月起，房地合一稅制正式上路，之後取得的房地產就適用新制，因此如果明年後買，未來再賣時，因為要以房地合一課稅，繳交的稅高，所以當然應該年底前趕快進場。
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9 l2 m, d7 Q. ?但事實上，對購屋者正常都會居住6-10年以上的自用購屋者而言，這可能正好是一個大陷阱。如果你等到明年購屋，依照房地合一新制，不論你是住一年還是十年後賣出，基本原則是「有獲利才課稅」。依照現在房價已是高點看，短期賣出大概沒獲利；長期賣出獲利亦不會太大吧？更何況，對自住者而言，持有並實際居住連續滿六年且無供營業使用或出租者，出售獲利還有400萬元的免稅額，超過400萬元部分則以10%稅率課徵。

5 n- `* r# Y! ~" ^7 k5 b! E更重要的是在房價已見鬆動、眼看即將走跌時，自住使用者跟著起哄，以為可以省一點稅而提早在年底前進場搶屋，其實只是提供建商房價撐盤力道，最後根本撈不到好處。因為，延後購屋者，從房價下跌的獲利遠遠高於節稅效果─更何況，事實上搶在舊制中買也是沒啥節稅效果。

用最簡單例子來看。假設民眾購買總價1000萬的房子，自住6年後脫手，此時房價上漲了50%（實情其實是不可能上漲如此多），賣出總價1500萬元。在新制中，獲利500萬元後可再扣除400萬元的免稅額，需要課稅的獲利是100萬元；但這100萬元的課稅所得還是以10%稅率課徵，因此最後繳交的房地合一稅只有10萬元而已。
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, S+ K# G1 Y. C1 f0 I$ N: n這可以分幾點來看，第一，賺500萬元最後實際繳稅10萬元，不算過份吧？這實質稅率低到只有2%；第二，如果同樣的情況，購屋者是在年底前買屋而適用舊制，還是要依照舊制繳交土增稅等，稅額高低則視公告評定數值的調整高低而定，但，還是要繳稅，而且繳交的稅未必就低於10萬元。坦白說，搶在年底前買屋，單純看繳稅額都未必有賺頭。

! \. k6 }0 n: c4 w! c" ^# n7 I1 C更何況，現實情況是房價鬆動往下走，所有官方或民間的數字都顯示，房市是「量縮價跌」，雖然跌幅仍非常小，但賣方降價意願已提高、議價空間也增加。甚至不久前一家上市建商，還一口氣宣布房價「打75折」出售。雖然考慮到實際上房價已處於折價期，建商公開喊降是有其促銷噱頭在內，但如此表態還是顯示現有高房價已難支撐。

因此，如果自住者能夠「戒急用忍」一番，忍到明年房價下滑，1000萬的房子，即使下滑幅度是「無感」的1%，其實就省了10萬─就是賺回你在新制購屋，6年後賣掉要繳交的稅了；更何況，大部份人的看法是房價下跌至少在1-2成以下，也就是說可能省下100-200萬元，何者划算，一目瞭然。

年底前的房地產，可以稱為建商與投資客的「逃命波」，因為房價已高到無法支撐，明年的房地合一制對短期進出的投資客（2年以內賣出），課以35-45%的重稅，必然會讓投資客減少或甚至退場，台灣房價失去最重要的炒作哄抬力量；再者，早則年底、晚則明年初，FED啟動升息，低利與充沛資金的條件漸失；總體經濟亦開始下滑。

jojoyaro

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文章裡感覺挺矛盾的
有獲利才課稅…這比奢侈稅兩年內需大幅加價才不賠，來的可以薄利多銷…
9 m+ |8 S+ u- G/ n1 R年底前購買，的確過兩年則是無奢侈稅也不適用房地合一稅
: X: k( G4 n/ E$ B若下滑賠錢賣，也抽不到房地合一稅
% K0 }, O# R* R& f: f另外，低息時不採一段式利率借貸…
: E+ _) c- B3 v$ S, J2 }# o  L要等升息才借？

文兒

年底是投資客跟建商的逃命潮，應該是要有便宜才對^^

herolion

大環境現在轉為買方市場是不爭的事實
2 O9 Y2 I( F! p3 z& v# }) X; y) K反正買了至少要放兩年

REYCOVSKY

! E4 |) N, [5 t) k: X
# n0 W7 C+ B# |0 i9 ?' z# e依照我對xx的看法!
! `9 X4 |& f% x) ~
8 W; j7 @* g0 v等待的結果應該只會出現兩種情形!
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1.一年後政府打房改救房,房價續強!
( S! b5 H1 ?% A5 S8 ]: Q
理由很簡單，房價下跌過速，成交量過低，政府抽不到稅，財政惡化嚴重＋銀行潛在違約風險增加，避免隱含本土金融風暴形成
% s* ?) _+ @' Z3 \; J( Z4 z: i
２．房價疲軟，但是房貸利率向上攀升，買家負擔一來一回持平！錢都被銀行賺
9 d) e6 d& z% G
/ l; C+ {& v3 j; o這個機率不小，

大頭蕭

REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 09:15
依照我對xx的看法!

等待的結果應該只會出現兩種情形!

- f$ Q7 J, b  ^9 a台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段式利率,指的是"加碼"固定,非貸款利率固定)

cyin0910

5 j& ^8 D3 X0 G- R5 Z小弟小小認知是

* T$ j  a4 F1 G% a) c現在大多數這類文章都在提
會漲？會跌？
早買？晚買？
. e4 G* g* G5 s怎麼談都只是談到價錢

2 J/ y# q0 d# X4 x2 Z但有沒有人想過房子本身的條件好壞？
' p5 }( K) S! q1000萬的房子 每間都適合自己與不適合自己的地方
9 @3 s! e  D! }# ]$ D若單純只看房價 未來真的能挑到自己心目中理想的房子嗎？
還是在一堆跳樓拍賣的物件中找一個比較不差的？？
: \2 S2 C% N, z6 e! @" p. \8 A, n
! `( u8 f# O& X+ J5 T小弟是認為
價格當然重要
% ?5 g: o, S: E  t& x0 b但 房子本身自己喜不喜歡
. o' c0 X2 p  i5 f1 ~反而會比價錢重要～
不能只單看價格～

REYCOVSKY

大頭蕭 發表於 2015-7-22 10:07
$ Y6 Y1 e- T! S% ~台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段 ...

9 x6 }* K" Y( x+ g越早貸,能夠適用的利率自然就越低!
/ e; j$ }. @, ]! J( V; s
% [9 h/ P) m  N! c如果房價相對緩跌態勢明顯,貸款能成數也會立即反映調降!

自備款資金需求反而提高!
0 t) {& L& B$ ~4 v2 V4 O
* C& W' a' r5 S3 l* O- @) b: {房價如果緩跌每年跌2%就好

$ V) U( |8 H! E! J原價1500萬的房屋,貸款成數7成  假設銀行變成貸款成數6成,

$ A4 \/ m! I0 U/ ~1 P% V自備款多150萬!

如果每年估計跌5% ,那銀行調降貸款成數就更狠了

$ `; l) v% O  ~3 L可能只有4成,自備款多了450萬!!!

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! b! Z+ [9 a1 j3 }* t% j' H

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REYCOVSKY

cyin0910 發表於 2015-7-22 10:13
小弟小小認知是
* c7 h" B( k, w/ j6 S/ O/ ~7 f
/ h: v* P) B* ^9 K4 |! [& J" r現在大多數這類文章都在提

房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!

如果可以我也想買保時捷啊!!!!!

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cyin0910

REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 10:22
房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!
5 ~  @  Z0 L0 @( d3 Q# @0 n
+ x$ s8 N" x$ a1 X) L如果可以我也想買保時捷啊!!!!!

這樣講也是沒錯

: b1 G/ M8 I' W/ |: f但好的房子賣了就沒第2間了

保時捷賣了1台還有千千萬萬台可以買
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我喜歡的房子也一定很多人喜歡
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很有可能在還沒降價前就被買走囉～

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