公寓大廈管理條例有效決議方向

發哥

立法院第8 屆第3 會期內政委員會第9 次全體委員會議紀錄
. Q$ Y/ K4 d* S1 d時 間 中華民國102 年3 月27 日（星期三）上午9 時15 分
& c* y2 f# k# \地 點 本院紅樓202 會議室
主 席 江委員啟臣
& Q+ \! Y. `% l' }主席：出席委員已足法定人數，現在開會。進行報告事項。⋯⋯
報 告 事 項
! Z) @7 B# R3 h: q$ d* c主席（江委員啟臣）：請李委員俊俋發言。
4 B6 O" }0 S" J8 V# y' |李委員俊俋：主席、各位列席官員、各位同仁。接續方才你與江委員討論的話題，本席也當過嘉義
0 e+ ^0 w9 s, ^/ N2 K市副市長，但本席絕對沒有要參選台東市市長。關於公寓大廈管理條例第二十五條第二項有關區
4 a* _) _! E( t+ J分所有權人會議的召開，是否規定為五分之一？其原本的立法原意為何？
主席：請內政部蕭次長說明。
蕭次長家淇：主席、各位委員。對。其原來的立法原意是為避免多數人把持，所以他有一發動機制
。
% p  ?: ~0 L  d1 Q, D4 S李委員俊俋：避免多數人把持，避免過於困擾而無法開成？針對這部分，本席要舉一個例子，如果
% [' b0 R4 b8 m+ b說該公寓大廈總共有20 戶，5 分之一就是4 戶，所以4 戶就可以開成？
; l) v; w. A2 H: C1 H蕭次長家淇：如果照現在的規定就是這樣。
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# k/ c/ A; {$ D2 ~立法院公報 第102 卷 第16 期 委員會紀錄
8 |. z! B6 C# p/ M9 \; Z李委員俊俋：那議題有無限制？也沒有區分所謂的一般或重大事項？
蕭次長家淇：目前沒有限制議題。對，也沒有這樣的區分。
李委員俊俋：所以只要在這20 戶裡面掌控有4 戶，就可以控制該管理委員會？
蕭次長家淇：是。可以常常動議改變政策。
4 f1 T; ?3 x  e  D2 U, f4 s+ j5 q: }李委員俊俋：我現在講一個在我們嘉義市發生過的例子，這個案件在法院也走了十幾年。從我11
0 E; o! R- b) M8 k: N年前擔任副市長，到現在我擔任立委，都還來找我。該案整棟大廈共計有80 戶，建商的保留戶
有10 戶，他又去聯合其他的10 戶，所以他就掌有20 戶，已經超過五分之一？
蕭次長家淇：16 戶就超過了。
李委員俊俋：對，其實他有很大權力，後來該管理委員會竟然作決定把他們原來的平面停車場繼續
) @/ ^3 V+ ?( o  S賣掉，這樣可不可以？
  o& Q) E, h4 |! \6 o2 V* w蕭次長家淇：管委會的決議非常不合理。
李委員俊俋：雖然不合理，但他們所做的決定在法律上是有效的。
蕭次長家淇：對。
' S* N2 }1 H% q4 @( ~/ v李委員俊俋：請問管委會可以做這樣的決定嗎？請問碰到這樣的問題該怎麼辦？當初規定為五分之
一，是怕門檻太高，他們不容易開會，但是現在已經出現這種情形，我剛才說80 戶，80 戶已經
算是很大型的公寓大廈，在80 戶裡面有10 戶保留戶，全部由建商掌握，然後他再去聯合10 戶
0 ]( h5 j: G; c! Z、20 戶，就超過五分之一了，最後他決定把所有的平面停車場全部賣掉，讓這20 戶大家來分一
0 ], p7 E3 W* I/ s) t8 a3 R  d1 R分。這樣的話，法律上是怎麼規定的？
蕭次長家淇：照目前的規定，是沒有辦法阻止，所以蘇委員的提案，我覺得很好。
李委員俊俋：所以，其實這部分必須加以討論，如果管理委員會的門檻是這麼低的話，就會出現問
題，您也清楚，他如果常常這樣……
蕭次長家淇：少數會受到影響。
8 k9 p. k: o# i4 H2 K李委員俊俋：對，其實建商都有所謂的保留戶。
蕭次長家淇：對，他還可以委託其他人來開會，所以事實上少數人就可以掌握了。
李委員俊俋：對，這就是本席要問的第2 個問題。現在對委託人的限制是什麼？
8 ~) m/ L1 S1 O8 `蕭次長家淇：現在只要求以書面委託他人就可以，所以事實上是沒有限制的。
李委員俊俋：如果建商委託其他人，或是建商對住戶表示他能接受他們的委託，看開一次會要貼他
們多少，由建商來代替住戶開會，這樣可不可以？
蕭次長家淇：我以前主持的案件，甚至有委託穿黑色衣服的特殊份子前來開會的，當時沒有人敢講
話。
/ e! l8 x  s; n9 j# @# a% r李委員俊俋：在地方我們常常看到這種情形，這在公寓大廈管理條例裡面也無法作約束？
0 f2 Y' U+ E$ ?+ q* O9 t! ~! M: U蕭次長家淇：對，我們第二十七條沒有訂定……
4 A! @6 C( h( B2 ~! y3 T  O李委員俊俋：所以包括人數的限制、委託人的部分，這些都出現問題，所以這次才會有很多委員提
5 ^1 Q% ^( w& ^) h4 R: c及這個問題。
蕭次長家淇：是，我覺得很重要。__
李委員俊俋：既然很重要，你們決定要怎麼改？
蕭次長家淇：在委員的版本中，包括蘇委員等24 人針對第二十五條部分的提案，我們將其區分成
. i/ D2 g! K- j) d- D' A5 d/ o一般事項與重大事項。
# Q3 Q. C" n8 B0 g# X李委員俊俋：請問，一般事項與重大事項如何區分？若照我方才所提將一般平面停車場賣掉的例子
，係屬一般事項，還是重大事項？
蕭次長家淇：重大事項。
9 ~7 N: L9 x$ {) g' z2 p7 i李委員俊俋：其區分是由誰來認定？
蕭次長家淇：我們裡面有規定，重大事項分成4 部分：1 是規約的訂定，2 是公寓大廈的重大修繕
6 ]6 `! ]! j& B8 C( b/ h' b7 e，3 是住戶的強制遷移，4 是約定專用或約定共用事項，這部分就會把車位部分包括在裡面。
0 m1 N+ }) |- u2 B李委員俊俋：我要提醒你的是，法律總有規定得不完善之處，就像原來的公寓大廈管理條例，這個
0 ~+ A+ o( {0 `$ j9 h問題將層出不窮，譬如，我今天討論停車場的部分，停車場如果只賣一半，這算不算是重大事項
？所以這個問題

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發哥

為期社區長治久安，最重要的就是，避免少數人藉由連署召開區分所有權人會議，以低門檻決議重大事項。
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發哥

肆、委員蘇震清等24 人提案公寓大廈管理條例第二十五條條文修正草案版本：
: ~: g' a3 ~, O3 b6 I6 k* [0 s有關區分所有權人會議之召開及決議整體運作機制，本部送行政院審查版本，自本條例第二
# z$ D  v9 a( }+ P7 t十五條至第三十二條已有整體性檢討，包括一般事項與重大事項之開會與決議門檻不同，且就同
# g; d, h  O2 b) x1 [5 `一議案重新召會排除重大事項之適用，以避免少數人藉由連署召開區分所有權人會議，以低門檻
' ^- `7 T* F( R+ R決議重大事項。
. R7 \8 h8 f4 v/ z蕭次長家淇：重大事項。
& N& o( J: C/ U) Y李委員俊俋：其區分是由誰來認定？
5 J3 y  R1 z& e9 V: V2 e蕭次長家淇：我們裡面有規定，重大事項分成4 部分：1 是規約的訂定，2 是公寓大廈的重大修繕
，3 是住戶的強制遷移，4 是約定專用或約定共用事項，這部分就會把車位部分包括在裡面。
* ~+ D3 w4 T. w# x4 N李委員俊俋：我要提醒你的是，法律總有規定得不完善之處，就像原來的公寓大廈管理條例，這個
* D: B8 _" ?$ T* P2 q$ {問題將層出不窮，譬如，我今天討論停車場的部分，停車場如果只賣一半，這算不算是重大事項
？所以這個問題其實非常嚴重。
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