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[社區管理] 公寓大廈管理條例有效決議方向

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發表於 2014-4-29 23:04:33 |只看該作者 |新文章置後
立法院第8 屆第3 會期內政委員會第9 次全體委員會議紀錄: ~4 o  F" W# z3 H
時 間 中華民國102 年3 月27 日(星期三)上午9 時15 分( t  A( J6 u6 D3 h/ n
地 點 本院紅樓202 會議室) N0 g( q- a) S' ~% X+ L, x
主 席 江委員啟臣# w: T1 U; |# m+ l( p
主席:出席委員已足法定人數,現在開會。進行報告事項。⋯⋯
$ l* b7 n4 w! \: @報 告 事 項
) ~3 I7 j! B, x# X2 n7 i1 V主席(江委員啟臣):請李委員俊俋發言。( _( ^; {) ~# Q: e& q0 M/ }
李委員俊俋:主席、各位列席官員、各位同仁。接續方才你與江委員討論的話題,本席也當過嘉義
. t- G- T" P7 x/ g市副市長,但本席絕對沒有要參選台東市市長。關於公寓大廈管理條例第二十五條第二項有關區
7 z9 H, R6 u9 \8 \分所有權人會議的召開,是否規定為五分之一?其原本的立法原意為何?- _* n9 I$ Y! K: [5 S
主席:請內政部蕭次長說明。
8 G& c' `, Q3 {; V9 L1 ]  Z8 u蕭次長家淇:主席、各位委員。對。其原來的立法原意是為避免多數人把持,所以他有一發動機制& E( i/ W' E! Q$ ]5 W

: A5 w2 J( I# k5 j5 e. M4 {  w李委員俊俋:避免多數人把持,避免過於困擾而無法開成?針對這部分,本席要舉一個例子,如果0 @" Z! y# y/ D. z3 S
說該公寓大廈總共有20 戶,5 分之一就是4 戶,所以4 戶就可以開成?
/ A3 ?3 k+ r( i蕭次長家淇:如果照現在的規定就是這樣。
% I! r& l  l" T, w152
" E( J0 ^( L" |) l1 ]0 y' I# q立法院公報 第102 卷 第16 期 委員會紀錄  A+ A$ L8 e) D8 p* m$ Y% ?
李委員俊俋:那議題有無限制?也沒有區分所謂的一般或重大事項?" l# W' }; S8 f# O
蕭次長家淇:目前沒有限制議題。對,也沒有這樣的區分。
$ K; L* j3 a# Q" Z4 [+ `# K李委員俊俋:所以只要在這20 戶裡面掌控有4 戶,就可以控制該管理委員會?$ D( T* |  n' _( p' }
蕭次長家淇:是。可以常常動議改變政策。
8 |& }* ^% }3 B$ I1 m李委員俊俋:我現在講一個在我們嘉義市發生過的例子,這個案件在法院也走了十幾年。從我11! Y  S2 d9 q$ }% F* [' x
年前擔任副市長,到現在我擔任立委,都還來找我。該案整棟大廈共計有80 戶,建商的保留戶$ S/ s1 v2 Q3 X
有10 戶,他又去聯合其他的10 戶,所以他就掌有20 戶,已經超過五分之一?1 \5 T/ z  o; H+ b4 g7 C* T
蕭次長家淇:16 戶就超過了。* f  y; l1 [& ^1 T- S# c2 c6 S
李委員俊俋:對,其實他有很大權力,後來該管理委員會竟然作決定把他們原來的平面停車場繼續
% O  M# X- A8 y3 B, t4 ^賣掉,這樣可不可以?% U3 m* G  V' ~3 |, l' _& k* z5 E
蕭次長家淇:管委會的決議非常不合理。
$ U$ f0 F$ I  n$ d' ?李委員俊俋:雖然不合理,但他們所做的決定在法律上是有效的。; ?% w. A8 Y2 x
蕭次長家淇:對。4 ^" |1 u2 ^. F  c% O  ~' u
李委員俊俋:請問管委會可以做這樣的決定嗎?請問碰到這樣的問題該怎麼辦?當初規定為五分之  A  P. ^2 c6 \) e: v0 t
一,是怕門檻太高,他們不容易開會,但是現在已經出現這種情形,我剛才說80 戶,80 戶已經
8 ?. Q: ~- |1 I7 c3 z. Y) k! Y算是很大型的公寓大廈,在80 戶裡面有10 戶保留戶,全部由建商掌握,然後他再去聯合10 戶7 ^- {$ J0 r) j" Y2 B
、20 戶,就超過五分之一了,最後他決定把所有的平面停車場全部賣掉,讓這20 戶大家來分一
3 `5 \+ D- U4 i) E8 x3 |3 ?分。這樣的話,法律上是怎麼規定的?
0 P: n7 r% O$ \! v; c蕭次長家淇:照目前的規定,是沒有辦法阻止,所以蘇委員的提案,我覺得很好。
' L, Z9 a3 V3 E6 a( S+ N李委員俊俋:所以,其實這部分必須加以討論,如果管理委員會的門檻是這麼低的話,就會出現問
* N$ c8 I3 |3 y7 ]+ M, S2 f題,您也清楚,他如果常常這樣……
+ E% Q/ T! @6 E' `% _: x蕭次長家淇:少數會受到影響。
/ J" v4 y: y# m4 ~8 w9 U+ u' h李委員俊俋:對,其實建商都有所謂的保留戶。
/ x8 o+ O) j' K: ^: q6 {蕭次長家淇:對,他還可以委託其他人來開會,所以事實上少數人就可以掌握了。
' F/ _, u- K. L  F3 w李委員俊俋:對,這就是本席要問的第2 個問題。現在對委託人的限制是什麼?
, |7 Y& B+ {& w6 z7 Y7 _, x5 q蕭次長家淇:現在只要求以書面委託他人就可以,所以事實上是沒有限制的。3 |) |; n$ I3 M8 u9 Z: Y
李委員俊俋:如果建商委託其他人,或是建商對住戶表示他能接受他們的委託,看開一次會要貼他
6 w- m/ z" O0 u- w' P3 p們多少,由建商來代替住戶開會,這樣可不可以?
' e$ h& W# Y' D0 ?0 H蕭次長家淇:我以前主持的案件,甚至有委託穿黑色衣服的特殊份子前來開會的,當時沒有人敢講
5 t; Z5 R6 }6 Z) m9 @9 ^話。$ [( H+ C; F, a$ [
李委員俊俋:在地方我們常常看到這種情形,這在公寓大廈管理條例裡面也無法作約束?. X! o# b- E  L; L5 F7 V7 Y) b
蕭次長家淇:對,我們第二十七條沒有訂定……
8 |& P9 t! c" U- m6 s# g7 A李委員俊俋:所以包括人數的限制、委託人的部分,這些都出現問題,所以這次才會有很多委員提
0 ~1 n5 ]: P8 M7 s7 C4 u及這個問題。' `: j( y9 P- j- {
蕭次長家淇:是,我覺得很重要。__
* j2 ^2 d. _, t( w李委員俊俋:既然很重要,你們決定要怎麼改?
% F  J; ]5 L/ I. L+ h: m蕭次長家淇:在委員的版本中,包括蘇委員等24 人針對第二十五條部分的提案,我們將其區分成
9 w* k6 ?5 |6 G; `1 ?' l一般事項與重大事項。
  X  w" ]) L* B李委員俊俋:請問,一般事項與重大事項如何區分?若照我方才所提將一般平面停車場賣掉的例子
0 C& f) d4 Q( m+ t' z8 ],係屬一般事項,還是重大事項?3 a, y1 `% H3 M# b. i3 T
蕭次長家淇:重大事項。
6 \6 H, g# W7 T6 ~李委員俊俋:其區分是由誰來認定?
# }/ {! l" |: ~/ b! \蕭次長家淇:我們裡面有規定,重大事項分成4 部分:1 是規約的訂定,2 是公寓大廈的重大修繕& h  v, D) A! w
,3 是住戶的強制遷移,4 是約定專用或約定共用事項,這部分就會把車位部分包括在裡面。' I4 K  k( t+ w) Q& {% r
李委員俊俋:我要提醒你的是,法律總有規定得不完善之處,就像原來的公寓大廈管理條例,這個# Y1 j( w' t; ?6 ^/ E
問題將層出不窮,譬如,我今天討論停車場的部分,停車場如果只賣一半,這算不算是重大事項2 Y  z( H) r. |& S$ Z7 g8 a
?所以這個問題
7 s7 T/ c, [8 x6 D1 {* B
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肆、委員蘇震清等24 人提案公寓大廈管理條例第二十五條條文修正草案版本:
, q2 q; Y. r! G- |; W: x有關區分所有權人會議之召開及決議整體運作機制,本部送行政院審查版本,自本條例第二' G7 ]; r7 `) v* w1 u3 y( }: e
十五條至第三十二條已有整體性檢討,包括一般事項與重大事項之開會與決議門檻不同,且就同4 ?0 s* R8 E: d: q/ y. `
一議案重新召會排除重大事項之適用,以避免少數人藉由連署召開區分所有權人會議,以低門檻
* W: b6 C3 P* E7 C4 b決議重大事項。  O7 Z5 _7 ~6 D* E* a. }# ^
蕭次長家淇:重大事項。
- s. g+ c$ c2 c9 p2 `李委員俊俋:其區分是由誰來認定?. Y6 H) Q0 V  w5 r) }" `$ p/ h
蕭次長家淇:我們裡面有規定,重大事項分成4 部分:1 是規約的訂定,2 是公寓大廈的重大修繕
9 i" H" J2 m; S- f,3 是住戶的強制遷移,4 是約定專用或約定共用事項,這部分就會把車位部分包括在裡面。. N# B1 A. |1 R9 N
李委員俊俋:我要提醒你的是,法律總有規定得不完善之處,就像原來的公寓大廈管理條例,這個( E( ~* }; w, ^$ N6 T
問題將層出不窮,譬如,我今天討論停車場的部分,停車場如果只賣一半,這算不算是重大事項+ k$ p3 r+ R' e: n
?所以這個問題其實非常嚴重。4 k1 I! g& S+ a: B

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為期社區長治久安,最重要的就是,避免少數人藉由連署召開區分所有權人會議,以低門檻決議重大事項。% u4 {5 K6 V( }, ~+ y" c* E6 W
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