公寓大廈管理條例有效決議方向

發哥

立法院第8 屆第3 會期內政委員會第9 次全體委員會議紀錄
; y6 Y6 H* K  P9 ?/ v時 間 中華民國102 年3 月27 日（星期三）上午9 時15 分
1 l8 T/ U/ t- D' `  D' k% v# Z地 點 本院紅樓202 會議室
) m& T( S$ H0 i5 R& a; l. M主 席 江委員啟臣
主席：出席委員已足法定人數，現在開會。進行報告事項。⋯⋯
報 告 事 項
主席（江委員啟臣）：請李委員俊俋發言。
  E/ S7 F) [" ^- m0 ~5 C李委員俊俋：主席、各位列席官員、各位同仁。接續方才你與江委員討論的話題，本席也當過嘉義
9 M8 X+ t' `2 O市副市長，但本席絕對沒有要參選台東市市長。關於公寓大廈管理條例第二十五條第二項有關區
分所有權人會議的召開，是否規定為五分之一？其原本的立法原意為何？
$ C- g: J' V* S" E主席：請內政部蕭次長說明。
8 m4 F, f* ^2 ?) C蕭次長家淇：主席、各位委員。對。其原來的立法原意是為避免多數人把持，所以他有一發動機制
8 `3 |8 i$ k6 P。
李委員俊俋：避免多數人把持，避免過於困擾而無法開成？針對這部分，本席要舉一個例子，如果
( Z* v2 W) L1 W& b& i! ]$ @8 W說該公寓大廈總共有20 戶，5 分之一就是4 戶，所以4 戶就可以開成？
+ _6 w. |1 }% `0 [$ S  ]) J蕭次長家淇：如果照現在的規定就是這樣。
152
9 z7 ~6 E* o7 w! ?立法院公報 第102 卷 第16 期 委員會紀錄
) [; A3 B4 B/ }9 p% B李委員俊俋：那議題有無限制？也沒有區分所謂的一般或重大事項？
0 c3 q1 t% h) m: G蕭次長家淇：目前沒有限制議題。對，也沒有這樣的區分。
李委員俊俋：所以只要在這20 戶裡面掌控有4 戶，就可以控制該管理委員會？
蕭次長家淇：是。可以常常動議改變政策。
李委員俊俋：我現在講一個在我們嘉義市發生過的例子，這個案件在法院也走了十幾年。從我11
) B4 J. Z) j# s7 B3 ], b% E, }年前擔任副市長，到現在我擔任立委，都還來找我。該案整棟大廈共計有80 戶，建商的保留戶
) `# p: d" M* g8 w6 m$ _: P有10 戶，他又去聯合其他的10 戶，所以他就掌有20 戶，已經超過五分之一？
8 p0 ]" S% z# \7 A* E蕭次長家淇：16 戶就超過了。
李委員俊俋：對，其實他有很大權力，後來該管理委員會竟然作決定把他們原來的平面停車場繼續
賣掉，這樣可不可以？
/ G% \6 {7 T. w7 q/ Z3 M+ s/ `蕭次長家淇：管委會的決議非常不合理。
李委員俊俋：雖然不合理，但他們所做的決定在法律上是有效的。
蕭次長家淇：對。
% d/ Z2 F% J1 }! X9 ]8 }8 i/ I! c李委員俊俋：請問管委會可以做這樣的決定嗎？請問碰到這樣的問題該怎麼辦？當初規定為五分之
一，是怕門檻太高，他們不容易開會，但是現在已經出現這種情形，我剛才說80 戶，80 戶已經
# C9 c7 E' U! d$ C* ~算是很大型的公寓大廈，在80 戶裡面有10 戶保留戶，全部由建商掌握，然後他再去聯合10 戶
/ i5 p- ?9 v" O8 h、20 戶，就超過五分之一了，最後他決定把所有的平面停車場全部賣掉，讓這20 戶大家來分一
分。這樣的話，法律上是怎麼規定的？
蕭次長家淇：照目前的規定，是沒有辦法阻止，所以蘇委員的提案，我覺得很好。
2 |3 Z" s& G" U李委員俊俋：所以，其實這部分必須加以討論，如果管理委員會的門檻是這麼低的話，就會出現問
題，您也清楚，他如果常常這樣……
蕭次長家淇：少數會受到影響。
1 R: E) h% [2 J7 ~: F李委員俊俋：對，其實建商都有所謂的保留戶。
蕭次長家淇：對，他還可以委託其他人來開會，所以事實上少數人就可以掌握了。
# S* K! u$ o9 c李委員俊俋：對，這就是本席要問的第2 個問題。現在對委託人的限制是什麼？
蕭次長家淇：現在只要求以書面委託他人就可以，所以事實上是沒有限制的。
李委員俊俋：如果建商委託其他人，或是建商對住戶表示他能接受他們的委託，看開一次會要貼他
們多少，由建商來代替住戶開會，這樣可不可以？
. o8 @* U% @9 f- w蕭次長家淇：我以前主持的案件，甚至有委託穿黑色衣服的特殊份子前來開會的，當時沒有人敢講
5 P% a$ m- ^1 O8 q* n. D+ {( }話。
5 k( N! d5 H' g5 T/ S李委員俊俋：在地方我們常常看到這種情形，這在公寓大廈管理條例裡面也無法作約束？
( A  `! b) P+ r$ h8 j蕭次長家淇：對，我們第二十七條沒有訂定……
李委員俊俋：所以包括人數的限制、委託人的部分，這些都出現問題，所以這次才會有很多委員提
, \9 F2 _0 S0 `+ d  l7 A2 ~, C! @; r及這個問題。
  f( ?, Z* T' s1 B蕭次長家淇：是，我覺得很重要。__
李委員俊俋：既然很重要，你們決定要怎麼改？
蕭次長家淇：在委員的版本中，包括蘇委員等24 人針對第二十五條部分的提案，我們將其區分成
: }, I7 x( J2 M( w" }9 V一般事項與重大事項。
李委員俊俋：請問，一般事項與重大事項如何區分？若照我方才所提將一般平面停車場賣掉的例子
+ ]6 W4 p5 \3 s9 i) j" o，係屬一般事項，還是重大事項？
0 Y7 C! f1 u  R& U2 M蕭次長家淇：重大事項。
: h3 ~: w9 d5 B6 {: D李委員俊俋：其區分是由誰來認定？
& P3 G0 R) m- ]5 F1 v1 R蕭次長家淇：我們裡面有規定，重大事項分成4 部分：1 是規約的訂定，2 是公寓大廈的重大修繕
% ^1 ]/ S6 M, y，3 是住戶的強制遷移，4 是約定專用或約定共用事項，這部分就會把車位部分包括在裡面。
李委員俊俋：我要提醒你的是，法律總有規定得不完善之處，就像原來的公寓大廈管理條例，這個
9 A& r" x9 U4 `% o問題將層出不窮，譬如，我今天討論停車場的部分，停車場如果只賣一半，這算不算是重大事項
？所以這個問題
( \) o. Y  ?( G$ ]

發哥

肆、委員蘇震清等24 人提案公寓大廈管理條例第二十五條條文修正草案版本：
3 R: ?9 X4 B5 y有關區分所有權人會議之召開及決議整體運作機制，本部送行政院審查版本，自本條例第二
  i- ?& h) |! Q十五條至第三十二條已有整體性檢討，包括一般事項與重大事項之開會與決議門檻不同，且就同
+ v7 h3 C+ d' Q一議案重新召會排除重大事項之適用，以避免少數人藉由連署召開區分所有權人會議，以低門檻
決議重大事項。
2 d! N; j& Q' P/ h6 C0 n6 B4 r, h蕭次長家淇：重大事項。
李委員俊俋：其區分是由誰來認定？
蕭次長家淇：我們裡面有規定，重大事項分成4 部分：1 是規約的訂定，2 是公寓大廈的重大修繕
5 O- ^6 _" a0 V) d# O，3 是住戶的強制遷移，4 是約定專用或約定共用事項，這部分就會把車位部分包括在裡面。
李委員俊俋：我要提醒你的是，法律總有規定得不完善之處，就像原來的公寓大廈管理條例，這個
  ?1 E) Z6 x3 [9 \. l- Q問題將層出不窮，譬如，我今天討論停車場的部分，停車場如果只賣一半，這算不算是重大事項
/ [. E, ]+ c( |8 f6 x？所以這個問題其實非常嚴重。
" C5 L4 b; R' C

發哥

為期社區長治久安，最重要的就是，避免少數人藉由連署召開區分所有權人會議，以低門檻決議重大事項。