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[社區管理] 公寓大廈管理條例有效決議方向

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發表於 2014-4-29 23:04:33 |只看該作者 |新文章置後
立法院第8 屆第3 會期內政委員會第9 次全體委員會議紀錄
* Q( _! |: s8 [1 ?時 間 中華民國102 年3 月27 日(星期三)上午9 時15 分
/ ~4 v7 ^8 z8 l1 s8 B1 B4 `" w地 點 本院紅樓202 會議室0 `$ X  M5 A+ v( @) w5 W: _) n
主 席 江委員啟臣
9 `" F" P& |6 r, j* `主席:出席委員已足法定人數,現在開會。進行報告事項。⋯⋯
+ e2 A1 z6 w! y) `7 |/ r, y' ?" }報 告 事 項9 S7 m& i+ e; ?
主席(江委員啟臣):請李委員俊俋發言。1 M( O' f% W9 A* e+ m. P
李委員俊俋:主席、各位列席官員、各位同仁。接續方才你與江委員討論的話題,本席也當過嘉義
/ t" d2 i: r8 X) }市副市長,但本席絕對沒有要參選台東市市長。關於公寓大廈管理條例第二十五條第二項有關區2 m. U% D2 K3 |
分所有權人會議的召開,是否規定為五分之一?其原本的立法原意為何?
- [2 `: b9 |0 [) i' x主席:請內政部蕭次長說明。
7 Y* e* b, A! O& |蕭次長家淇:主席、各位委員。對。其原來的立法原意是為避免多數人把持,所以他有一發動機制0 |; i4 W! W' G1 T8 h! V
: D) S5 B, q3 [; g, ~
李委員俊俋:避免多數人把持,避免過於困擾而無法開成?針對這部分,本席要舉一個例子,如果
( E7 b& {/ ?- {% w7 V, [& L/ L說該公寓大廈總共有20 戶,5 分之一就是4 戶,所以4 戶就可以開成?& U) x  N& g) B# o
蕭次長家淇:如果照現在的規定就是這樣。7 O8 C" `0 M) P' R4 J: w  H) i
152: x2 G; G' k& {! x4 g5 ]7 p  h" z
立法院公報 第102 卷 第16 期 委員會紀錄. K( y" ~+ \/ e: Z
李委員俊俋:那議題有無限制?也沒有區分所謂的一般或重大事項?
1 ]# }9 \5 B+ L% r, v6 y; L" T  f蕭次長家淇:目前沒有限制議題。對,也沒有這樣的區分。
+ {) H# e2 s' d0 B李委員俊俋:所以只要在這20 戶裡面掌控有4 戶,就可以控制該管理委員會?
9 J2 V: I; _' e  q( `  H蕭次長家淇:是。可以常常動議改變政策。3 m8 Q5 Z: Q: g; ~0 y8 \+ f' c+ n  c
李委員俊俋:我現在講一個在我們嘉義市發生過的例子,這個案件在法院也走了十幾年。從我11" W' W0 B( n# u( A9 s
年前擔任副市長,到現在我擔任立委,都還來找我。該案整棟大廈共計有80 戶,建商的保留戶
9 G7 q/ u! O( p8 `有10 戶,他又去聯合其他的10 戶,所以他就掌有20 戶,已經超過五分之一?
! s$ o* y5 E% }2 D; w. o蕭次長家淇:16 戶就超過了。
$ C+ d, F- f" l$ p李委員俊俋:對,其實他有很大權力,後來該管理委員會竟然作決定把他們原來的平面停車場繼續
3 r3 a2 X5 R$ z# V. y. b( k/ J+ ~賣掉,這樣可不可以?: ^/ a$ |- i9 i& M  s9 ?. p
蕭次長家淇:管委會的決議非常不合理。1 D; y! g# p1 t' m) \
李委員俊俋:雖然不合理,但他們所做的決定在法律上是有效的。$ Q% @, z3 o* r# n9 i2 A
蕭次長家淇:對。$ B) f- @2 T$ B, r* L( t
李委員俊俋:請問管委會可以做這樣的決定嗎?請問碰到這樣的問題該怎麼辦?當初規定為五分之
' c* H- J0 F% d6 K6 t' j# F一,是怕門檻太高,他們不容易開會,但是現在已經出現這種情形,我剛才說80 戶,80 戶已經
$ P! F1 N: l) Q! N/ w1 {算是很大型的公寓大廈,在80 戶裡面有10 戶保留戶,全部由建商掌握,然後他再去聯合10 戶4 z1 k* B6 O! S+ }) K/ z
、20 戶,就超過五分之一了,最後他決定把所有的平面停車場全部賣掉,讓這20 戶大家來分一
, m2 a# W9 y$ T. S分。這樣的話,法律上是怎麼規定的?- D) F" s% |8 v' c
蕭次長家淇:照目前的規定,是沒有辦法阻止,所以蘇委員的提案,我覺得很好。
/ f. E' o" b' r9 t李委員俊俋:所以,其實這部分必須加以討論,如果管理委員會的門檻是這麼低的話,就會出現問
  ~2 ~" b" }% I: U題,您也清楚,他如果常常這樣……
% d, W! Z/ s+ p蕭次長家淇:少數會受到影響。' g3 e6 U5 P; Q9 s( S& m" x, w  s
李委員俊俋:對,其實建商都有所謂的保留戶。- D, X& p- d  m) [
蕭次長家淇:對,他還可以委託其他人來開會,所以事實上少數人就可以掌握了。
  q  `. ]1 t6 O5 ?# q李委員俊俋:對,這就是本席要問的第2 個問題。現在對委託人的限制是什麼?2 V' V! R; X& y
蕭次長家淇:現在只要求以書面委託他人就可以,所以事實上是沒有限制的。7 A. u6 d) d3 l- x- X, ~
李委員俊俋:如果建商委託其他人,或是建商對住戶表示他能接受他們的委託,看開一次會要貼他  l& \$ k8 V9 P+ f- P. c
們多少,由建商來代替住戶開會,這樣可不可以?
) D$ v3 _8 J9 [* |蕭次長家淇:我以前主持的案件,甚至有委託穿黑色衣服的特殊份子前來開會的,當時沒有人敢講
: W! z* m2 n" G5 i話。8 E( p, ~: c+ z0 j: e* G
李委員俊俋:在地方我們常常看到這種情形,這在公寓大廈管理條例裡面也無法作約束?: P% y6 Q: L% J0 A
蕭次長家淇:對,我們第二十七條沒有訂定……
1 n6 L( F3 E/ J8 c  w/ ~李委員俊俋:所以包括人數的限制、委託人的部分,這些都出現問題,所以這次才會有很多委員提
( v6 Y6 \& E$ Y. y及這個問題。2 k; q, o; q6 p/ L2 p! \
蕭次長家淇:是,我覺得很重要。__& U' G  o4 I; V7 b
李委員俊俋:既然很重要,你們決定要怎麼改?
" ?! z( d. v' m7 s9 t# y蕭次長家淇:在委員的版本中,包括蘇委員等24 人針對第二十五條部分的提案,我們將其區分成5 X4 K9 S/ |# d& u  j' k
一般事項與重大事項。
) F! _9 |- t( ~3 O李委員俊俋:請問,一般事項與重大事項如何區分?若照我方才所提將一般平面停車場賣掉的例子# p$ _3 D4 z& S. B! i" m
,係屬一般事項,還是重大事項?
  [& |$ o  }* x: x8 t, s2 I蕭次長家淇:重大事項。
& X4 Y  G; T2 S$ ~李委員俊俋:其區分是由誰來認定?
1 l, G. Q3 g+ I蕭次長家淇:我們裡面有規定,重大事項分成4 部分:1 是規約的訂定,2 是公寓大廈的重大修繕) O. Z- z3 |- o1 R3 a5 X0 P/ B
,3 是住戶的強制遷移,4 是約定專用或約定共用事項,這部分就會把車位部分包括在裡面。) {2 |" e" `  ?! M& ?4 z
李委員俊俋:我要提醒你的是,法律總有規定得不完善之處,就像原來的公寓大廈管理條例,這個
7 W% R# N: |  a" a+ Q' e9 }問題將層出不窮,譬如,我今天討論停車場的部分,停車場如果只賣一半,這算不算是重大事項
# C( x& Y# t  ^0 y* r1 m+ a?所以這個問題
; X  e. a9 f; j4 @& P8 x% |8 V4 r/ t
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肆、委員蘇震清等24 人提案公寓大廈管理條例第二十五條條文修正草案版本:  f7 h( x/ C) R4 w) T
有關區分所有權人會議之召開及決議整體運作機制,本部送行政院審查版本,自本條例第二
, U4 B- t* N( E5 m, Q1 f- x4 T9 z十五條至第三十二條已有整體性檢討,包括一般事項與重大事項之開會與決議門檻不同,且就同
# D* D9 @% f; u  T% M1 f! w+ o一議案重新召會排除重大事項之適用,以避免少數人藉由連署召開區分所有權人會議,以低門檻1 r* z. x" w6 I" `$ N6 _
決議重大事項。
  y# e" T+ ?- H3 K# z蕭次長家淇:重大事項。: n; J( p% t( |8 C  y- n
李委員俊俋:其區分是由誰來認定?
2 W  ~  ]  `9 V# R: ~蕭次長家淇:我們裡面有規定,重大事項分成4 部分:1 是規約的訂定,2 是公寓大廈的重大修繕6 f" z( J" e" I4 C9 Z1 r
,3 是住戶的強制遷移,4 是約定專用或約定共用事項,這部分就會把車位部分包括在裡面。
0 T$ m4 ^1 X3 K9 j# H( y/ m( E% ^李委員俊俋:我要提醒你的是,法律總有規定得不完善之處,就像原來的公寓大廈管理條例,這個8 t! I* C$ C9 y: K8 V
問題將層出不窮,譬如,我今天討論停車場的部分,停車場如果只賣一半,這算不算是重大事項
5 n/ T9 G' m  I- A$ x2 T?所以這個問題其實非常嚴重。
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