馬年房市4關鍵 想買房 先搞懂

以利亞

自由時報 – 2014年3月1日 上午6:12

記者朱語蕎／專題報導、攝影
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( l% ~& b- V& r! L1 G8 _- K馬年開春房市冷熱交加，今年農曆新年假期天氣溫暖，讓不少人選擇外出旅遊，加上年假僅6天，案場銷售狀況不如預期，但隨之而來的329檔期，據業者統計，全台有5千億元案量釋出，不少建商趕在上半年積極推案，避開年底七合一選舉，到底今年馬年房市如何變化？《宅富》為您整理今年國內外利空政策，一一破解箇中關鍵。
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  F# z- Y6 ^9 w( k- s- [( [7 q關 鍵 一 ：QE政策退場
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: M6 u+ R: _# ^0 N% c去年底，美國聯準會決定將實行兩年的QE〈量化寬鬆貨幣政策〉退場，讓各國資金湧回主要市場，新興市場貨幣貶值，股匯市相繼重挫，前幾年亞洲不動產熱絡，與QE政策關係頗大，多餘資金流向亞洲等新興國家，造就房市多頭局面，然而從去年開始，QE退場消息不斷傳出，去年底更開始逐步減碼，QE退場幾乎只是時間問題，效應也逐漸發酵。

經濟學者楊家彥指出，QE政策遲早退場，美國景氣緩步回升，資金將從新興市場回流美元資產，美元強勢走強下，其他貨幣、黃金和貴金屬價格將修正，由於其他金融商品風險增加，資金可能轉到相對穩定的不動產，預料全國打房政策將更積極，對台灣而言，政策性打房也是未來房市變化的關鍵。
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: n6 u& w& E6 @& p另一派說法則認為，美元走強後，熱錢將從亞洲或新興國家抽回，轉往美元資產，造成新興國家資金短缺，不過，楊家彥認為，資金仍會避開高風險區域，朝平和穩定的地方找標的。永慶房產集團房產事業體總經理葉凌棋則認為，QE退場主要影響購屋者心理層面，台灣資金充足，外資占比低，低利率環境預計延續到年底。

關 鍵 二 ：升息風潮再起

! d0 F  n  T! P$ |台灣的低利率環境，是造就房市多頭市場的主要因素，但隨著國際經濟局勢轉變，台灣也開始醞釀升息，去年央行總裁彭淮南即暗示未來升息的可能，雖未明確列出時間表，但已先預告升息勢在必行，對於房地產來說，升息是最直接影響的關鍵，買房購屋壓力增加，賣方也可能因還款金額增加，而選擇認賠殺出。

若房貸利率從2%調升到3%，以房貸1000萬元、20年本利攤還為例，利率2%的房貸每月是5萬590元，但若調升到3%，每月房貸隨即激增到5萬5460元，對於民眾而言，感受強烈，因而成為馬年房市變動的關鍵，部分銀行也開始調升房貸利率，合庫對非首購房貸調高至2.1%，台銀對漲幅較大區域嚴審成數，第一銀行一段式房貸更從2.33%調為2.38%起，若民眾有意在今年購屋，可改選擇壽險公司房貸方案，較多固定型房貸可選擇，年限也較銀行長；若選擇指數型房貸，則建議選擇季調利率，若當月升息，會晚2~3個月反應在房貸上。
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關 鍵 三 ：政策型打房加重
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國內高房價成民怨之首，政府近年加重打房手段，從豪宅稅、奢侈稅到前年上路的實價登錄，期望將房價導回正軌，但效果不如預期，大台北房價依舊高漲，更因政策漏洞，讓投機客轉玩預售屋紅單、炒作工業住宅和非都市土地，為了對付亂象，去年政府重新檢討奢侈稅條文，將非都市工業用地納入，並加強稽核自用住宅事實。
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而針對豪宅產品，財政部日前也宣布，新增雙北市房價超過8千萬元、其他區域5千萬元豪宅交易，沒有舉證成本，今年5月報稅就要認定售價的15%為獲利所得，豪宅稅將提高2~3成；台北市稅捐處更將豪宅課稅標準，以「棟」改為「戶」，最快7月實施。

/ T$ K' o6 {: J3 l1 Y) _4 M. N德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授花敬群表示，政府已看到許多法條漏洞，尤其是預售屋買賣炒作部分，去年開始已加強查稅，像是以往常見的紅單交易，國稅局近期就展開大搜查，嚇退不少投資客，今年可能針對實價課稅再進行討論，雖然可能還需一段時間才會實施，但有機會先試試市場反應。
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6 }$ D) `; t! b* {: j, g. x關 鍵 四 ：七合一選舉

' ?, G: ^6 g0 f  l" N今年適逢七合一選舉，五都首長之爭再起，對房地產市場來說，弊多於優，以目前狀況，候選人不可能再端出房市利多政策，多半以抑制房價為訴求，對房地產而言，自然是種利空，且為因應選舉，各資源勢必湧入選戰，買氣也將減少。花敬群表示，從今年329爆量來看，建商搶在上半年推案，對於下半年多有疑慮，執政黨勝利機率較小，可能影響到2016總統大選，都是政經情勢的潛在因素，而根據以往經驗，每逢選舉，推案量多半銳減，買房心態也轉為觀望，下半年房市交易肯定受到影響。

以利亞

% H/ X5 N( D3 d$ Z1 v. WQE真的會退場嗎?請參考以下這篇


葉倫開金口 QE秋季退場可期
. `' [. ]) Q; ~3 O$ t中央社中央社 – 2014年2月28日 下午12:48
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8 P0 w0 K& w" f% ~（中央社台北28日電）美國聯邦準備理事會（Fed）主席葉倫（Janet Yellen）表示，聯準會有望繼續減碼量化寬鬆（QE），即使決策官員正緊盯著經濟數據，以研判美國經濟近來疲軟不振是否僅是暫時的。
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根據彭博報導，葉倫週四（27日）出席參議院銀行委員會聽證會回答議員質詢表示：「非季節性嚴寒拖累數據表現。在未來數週我們必須做的，以及將要做的是設法釐清，經濟數據疲軟，其中有多大比重應該怪天氣，還是怪經濟前景欠佳。」

葉倫還表明，聯準會正棄守依照失業水準決定調升利率時機的門檻。

葉倫原訂13日赴參院作證，後因暴風雪攪局而延至27日，與此同時，美國則公布零售銷售、製造業與房市數據受到惡劣氣候拖累均未達標。

0 z5 c, x( i$ O" u葉倫重申，聯準會將「按部就班」的減碼QE，她在回答議員質詢時表示，QE有望在秋季退場。（譯者：中央社趙蔚蘭）1030228

Dora貓

第一點
- E, k% y  V% r* @' p0 DQE跟台灣房是漲幅根本沒多大關係
台灣炒房的資金根本就不是QE寬鬆下的產物
# `6 @3 i/ @4 Y- {' k* X: {根本搞錯重點

9 I, V# S8 m: a: z( k- c& h
) E; n* E8 H# b2 y第二點
台灣升息只會是自殺行為，中小企業以及銀行先倒，看看日本升息後變成怎樣
5 @7 H* u9 e- W+ [( Z所以真的不用再提到升息會引響到房價了..
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4 r9 H# f# M4 c" P; Z以下是多年前的文章，替大家複習。
http://ppt.cc/EHRp
4 g$ o3 |  c9 F7 A二○○○年升息政策失敗
國際經合組織對日本升息的潑冷水，不無道理。二○○○年的八月，日本央行就曾宣告通貨緊縮結束，並宣布升息。只是後來的日本經濟陷入更可怕的衰退。日本央行只好在六個月後，又宣布回到零利率政策。

! F1 D2 `1 A, Z0 q, q" w  |第三點
% _# `8 E& k* u, J& v政客、政府官員房子比誰都多，忘記有人說他連幾間房子都不清楚了嗎？



# W4 `" X" x8 m- g* G8 i第四點
政策幾乎是影響台灣房價最有力的黑手，但是就算是牛肉端出來了，是否也只會是芭樂票？
! Q" p9 E  r% x3 d: O* \- M依過往例子.........但能確定的是，會讓很多被姜太公釣上來的魚，造成觀望氣氛。PASS
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最後本文結論，最重要的重點。
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! B0 Q1 x# D. q: Y) R& O# ~8 U黃敬群這個說謊慣犯又再說謊了，反指標？


小陳吃了翻譯蒟蒻替花騙子翻譯：現在再不買，將來就更買不起。

蜜娜

Dora貓 發表於 2014-3-1 18:49
( f! d. `, D1 n; Z1 g9 p. T9 K4 S第一點
QE跟台灣房是漲幅根本沒多大關係
台灣炒房的資金根本就不是QE寬鬆下的產物

2 w2 a% B  y: V那麼說房價是沒有回檔的機會囉！

Dora貓

蜜娜 發表於 2014-3-1 21:50
那麼說房價是沒有回檔的機會囉！

見仁見智了，以現在條件不變，在小陳看來，短期內房價要跌的機率不大。
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至於長期？多長？多久？我不敢保證。
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* H1 w* M" p6 [7 q會不會跌？會不會漲？各自去評斷，能負擔的起就買，不能負擔的就持續觀望。

2 p4 ?* I$ B7 j' Y* M另外政策變化很重要，台灣最明顯有影響的絕對是政策。

家的愛

殘殘買下去就對了

terry88

蜜娜 發表於 2014-3-1 21:50
那麼說房價是沒有回檔的機會囉！

) x9 \6 ^8 ~" C3 G2 l等回檔?!只要妳錢準備好，跟仲介打好關係，應該都有機會買到低於市價5-10%的物件，但是人性就是永遠想等看看有沒有更便宜，往往會錯過好物件的機會!!
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" K& c. Y9 W7 S8 ?1 _7 R/ KPS. 所謂的好物件就是跌的時候抗跌，漲的時候右漲的比人家多，也就是買到真正條件好的房子!!

David

terry88 發表於 2014-3-2 10:11
1 H# }7 o5 Q( U3 e" H等回檔?!只要妳錢準備好，跟仲介打好關係，應該都有機會買到低於市價5-10%的物件，但是人性就是永遠想等 ...

你說的很有道哩!!很多人等崩盤是可以期待.但是可遇不可求!!
三四年前等崩盤才要買的.現在存款縮水.心裡早就崩盤了吧!!