這樣的房價新高 能接受嗎?【張金鶚、花敬群、章定煊】

Dora貓

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2009-10-14 中國時報 【張金鶚、花敬群、章定煊】
　近日媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，並據以宣布房地產景氣衰退警報解除。媒體的推論依據為北市第三季預售屋平均行情價破一坪六十萬元，大安區破一坪九十萬元，雙雙創下歷史新高，故顯示台北房市已擺脫盤整格局。對於這樣的觀察與結論，身為房地產的長期研究者，我們欲提出幾個關於房價的重要觀念供社會大眾參考。
　第一、以偏概全的將表價上漲視為房價上漲嗎？九八年第三季大安區（實際正式公開）的新推個案只有二個，其中一個是僅有二十戶的某豪宅個案，表價每坪高達一八○萬；另一個案每坪表價六十五萬。若以直覺算法，將此二價格取平均，當可計算大安區的價格平均數是每坪一二二．五萬，而此價格遠超過前幾季無豪宅推案的價格平均數，故可推論大安區房價大漲。這個直覺式推論過程的謬誤在於，表價並非實際成交價，只是代銷公司或建商對外宣布的價格，若非實際購屋者，難以得知實際成交價格波動。表價上漲並不代表成交價上漲，須再考慮議價空間，將表價轉換為成交價後，對於房價的討論才有意義。
　第二、成交價上漲就是房價上漲嗎？即使考慮了議價空間，將成交價取平均也不等於房價上漲。當媒體報導市場平均房價由上季每坪五十萬元，漲到本季每坪六十萬元時，做為一個聰明的閱聽人，我們立即要問的是：本季的推案類型、品質是否和上一季相同？若上一季無豪宅推案，而這一季有豪宅推案，只是因為市場推案品質提升，以及推案類型不同，使得成交價格平均數上漲，仍然不能據以推論房價上漲。
, D* h5 a, B# y　那麼要如何正確衡量房價波動？房價指數編製為不動產相關學術領域中發展已久的領域，而指數編製的重要概念即在於住宅品質控制。當確認價格為成交價之後，須控制住宅品質與類型，觀察市場上典型住宅在不同時間的房價變化，這樣衡量出來的房價波動才具有意義。依據我們長期建立房價模型所計算的房價資料顯示，從去年第四季至今，台北市住宅新推案價格持續呈現下跌的現象。
. P+ G# h! ]1 I" I! F8 Z　最近幾年，房地產的指標有如雨後春筍般冒了出來，任何一個業者或媒體，都可以發布一些指標，而媒體就大篇幅的引用報導。然而，許多指標無論是資料來源、資料的處理、統計方法均是交代不清，這樣隨意計算的方式，如果順理成章地成為多數重要媒體報導的焦點，那一般民眾如何能認清訊息的真相。
　市場上充斥不正確的訊息，輔以媒體推波助瀾，使許多資訊雖然實際上完全沒有意義，卻令消費者覺得似有道理，難以判斷。媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，我們擔心恐有鼓勵市場追高，增加房地產價格泡沫的可能，而此現象應非多數社會大眾所樂見。我們認為未經嚴格檢證的訊息可能嚴重干擾市場秩序，甚至傷害到無辜的購屋者與業者。（張金鶚為政治大學地政系特聘教授；花敬群為玄奘大學財務金融系副教授；章定煊為景文科技大學財務金融系副教授）

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0 l/ W  B7 R1 d* b尤其前面兩個，張金鶚及花敬群，根本是說謊的慣犯，每年都在喊跌，每年！！
# O- e  A( I' }
將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證，只是這兩個人一昧喊跌，喊了四年多了..
# d1 W& b3 Y" B& m
2 ?& l: u# t4 x2 {# n3 S大家真的要多思考，這兩個人講的話是否有參考價值。

BasePX

7 M+ ]& ~4 N* R: m
- g/ }0 l# X8 O. Q! t推, 推, 推.

luisyang0

但房價從狂漲到現在成交急凍漲不上去是事實。
學過加速度跟速度的關係嗎，一輛車如果從時速200公里到只能跑時速10公里甚至不動，代表這台車有大問題了。
/ X" E: _: L0 }- u* \4 X
# X) @/ |4 i, u5 P說到不可信嘛  個人覺得  一直大喊某東西會漲叫人趕緊買  自己卻不去買的人
5 {+ y7 R' p% W" A5 m好像比較值得玩味一點?

CFJ

老子有錢,想買房,誰奈我何

% L6 k. ?) Y+ c! c  ]6 l! v4 R3 u老子沒錢,不想買房,誰奈我何

Chunyu0118

現在許多的經濟數據都已經顯示，
雙北房價高得離譜是事實，
說看空的學者是說謊的慣犯，
" G. Z- x+ m1 b未免太沈重。
4 d4 l5 r5 [0 C
想請問難道仲介不說謊嗎？
/ w  j# X9 P6 y% c+ U周旋於賣家與買家之間，
% S9 F& _' B8 a) V1 k演戲、出狀況、見人說人話、見鬼說鬼話
是有多高尚啊！
. \+ s3 [3 e. n
  r7 q& ]8 R4 F8 e% ]7 _- Y指責人家是說謊慣犯的同時
不妨想想自己吧！

Dora貓

' \- S' n1 M; D' i1 P' o6 k

Chunyu0118 發表於 2014-1-22 12:11
. T1 @3 W' z8 j+ v. k' w現在許多的經濟數據都已經顯示，
雙北房價高得離譜是事實，
說看空的學者是說謊的慣犯，

5 X4 P9 Q! _3 w2 e0 |) S那些人從０９年喊到現在，我想我很有資格說他們是說謊的慣犯。
四年多了，騙四年了，每年過段時間都是會跳出來喊空，可是房價卻一直往上漲。
5 B+ m! U# o  J/ n' U* I( @0 n
/ n3 K5 L. ~: i2 h另外我也沒說房價不會修正，更沒說只會漲不會跌。

再且我業務上沒說過謊，而你也沒看過我說謊。
怎麼會直接質疑我呢？還是你有任何我說謊的證據？
1 J6 Z! q; J. W( J" M& m不要空口說白話，不是仲介就要理所當然的概括承受，忍受惡意中傷。

# P" ^  Q8 @4 B& _* I  T
$ B" r' I. M3 }# V% M- B: A有個文章分享給你。

宋代文人蘇東坡，才華洋溢，堪稱文壇上的奇葩，
% d  U5 D* d- W他有一個相知甚篤的方外之交「佛印禪師」，
平時二人在佛學、文學上總不忘相互切磋，
但每次老是讓佛印禪師佔盡上風，
蘇東坡心裡總覺不是滋味，
& F0 F. f5 s6 W$ A- \$ P0 P' w. n所以百般用心，想讓佛印下不了台。
& w; {7 C8 ~/ ^
) S! l8 o, }/ @$ V. B1 {+ ~% w5 g5 c一天，兩人相對坐禪，
/ T. _& o2 R1 |4 K4 k' m; @2 L蘇東坡一時心血來潮，問佛印禪師：
「你看我現在禪坐的姿勢像什麼？」
  W+ k+ M: ^# @2 b% t* m佛印禪師說：
, S3 Q) H  d) f8 E* D$ m「像一尊佛。」
蘇東坡聽了之後滿懷得意。
此時，佛印禪師反問蘇東坡：
" U# n% r0 g1 P「那你看我的坐姿像個甚麼？」
蘇東坡毫不考慮地回答：
& ~( E' L9 t/ I' f2 G9 q) q* m: u2 x0 d「你看起來像一堆牛糞！」
佛印禪師微微一笑，雙手合十說聲：
「阿彌陀佛！」

蘇東坡回家後，很得意地向妹妹炫耀，說：
「今天總算佔了佛印禪師的上風。」
蘇小妹聽完原委，卻不以為然地說：
7 D' C* w' g6 {& w) m「哥哥！你今天輸得最慘！因為佛印禪師心中全是佛，所以看任何眾生皆是佛，而你心中全盡是污穢不淨，把六根清淨的佛印禪師，竟然看成牛糞，這不是輸得很慘嗎？」
蘇東坡手拈一拈鬍子，黯然地同意蘇小妹的看法。

事隔多時，蘇東坡修禪定日漸有了功夫，
5 q/ m$ \* x2 S3 D% p一次出定後，喜孜孜地寫了一首詩：
& W. E+ L$ w2 n, [! A「稽首天中天，毫光照大千，八風吹不動，端坐紫金蓮。」
  z1 N: V8 J$ C% R: L立刻差書童過江，送給佛印禪師，讓他評一評自己的禪定功夫如何？
佛印禪師看過後，莞然一笑，
順手拈來一枝紅筆，即在蘇東坡的詩上寫了兩個斗大的字：
$ u( R. p* r6 U: l7 d「放屁」
' E  i' C6 |5 }  V# c7 N: }再交給書童帶回。
9 z, P/ e' Y+ c8 Z8 N4 v* d
+ Y/ z# H+ L: T) ?蘇東坡本料想佛印會給他諸多的讚美，
( m- W- F5 ~1 e5 @怎之一看回信中竟是斗大的兩個紅字「放屁」，
/ s, l& f! U4 {% m不由得火冒三丈，破口大罵：
「佛印實在欺人太甚，不讚美也就罷了，何必罵人呢？我非立刻過江與他理論不可！」
誰知佛印禪師早已大門深鎖，出遊去了，
只在門板上貼了一付對聯，上面寫著：
$ ~, ~6 c2 Y7 Q& F" z9 v「八風吹不動，一屁打過江。」
+ {0 K" l% K3 n蘇東坡看後深覺慚愧不已，自嘆修行不如佛印遠矣！
8 c/ u+ M4 h4 ~7 s  C/ w3 s
" y; ^- X' b* C2 W
我是仲介，是服務業，不該跟人起衝突，你的回文我接下來就不回覆了，你好好思考。

hui_ching

給了承諾卻食言才叫說謊，就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇，而學者、專家、名嘴至市井小民提出自己的看法，你可以選擇信或不信，但直接指責人家說謊，這可是有言論責任的，既批評別人也該有被批評的雅量！

Dora貓

hui_ching 發表於 2014-1-22 15:05
2 [6 I' y  N- M; t- f給了承諾卻食言才叫說謊，就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇，而學者、專家、名嘴至市井小民提出 ...

) a# ?# H$ m8 N09年開始每年喊會泡沫化
, T( l- R! A1 q& V/ l* S+ \
3 d5 c8 _) a6 J9 c/ C09>10>11>12>13>14

結果連年在漲，這不是騙什麼是騙。

這些人是公眾人物，講過的話就是要負責。


) }9 ?6 n) V4 S# E) w( a+ e
1 w" g$ l7 m: I3 g( J2 {
『承諾』可能是你我定義不同，我這個人比較死腦筋，我講過的話，就是種承諾。

尤其我是仲介，道德水準只能更要求自己，所以我很厭惡一竿子打翻一船人。
' J' ?; l2 R: C8 g, D( A
- a9 u4 p/ }( C, L! B, [5 d: g- ?
. Q6 j  p* R* a最後我不是沒有雅量接受批評，只是沒有的事情，講的跟真的一樣，到底誰才是騙子？

Chunyu0118

我想先釐清一個觀念，
所謂的"說謊"：「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事，基於其他的企圖而故意隱瞞或誤導」

張金鶚及花敬群表明他們房價泡沫的預測，
  ~- t  L( s0 {' E6 |4 o是基於他們所建立的房價模式所得的結果，
, E$ n. q9 m- M. j$ O6 o6 I/ u; n可能是因為模型不夠精準，
  h7 N+ {( y# z" l6 I造成預測失靈。
1 Z- _7 w% a- \1 O; S我不認為這個叫說謊或欺騙。

如果兩位學者一邊在媒體放空房市，
一邊偷偷大量吃貨，
我認同你的看法，
他們是蓄意欺騙或說謊。
& U6 R. }) K* \7 x
反倒是你一邊假公正的說：
"將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證"
" J& S% M6 O! E6 p. V一邊又批評兩位看壞房市的學者是"說謊慣犯"
) G4 _+ X$ V& _* q* \5 ^引導版友得到 "房地產泡沫，是來自說謊慣犯的觀點"
你或許可以取巧的玩文字遊戲，
搬弄說謊的定義，
但是在我的眼裡，
' X# q; u" N7 m7 R這樣的行為或許不是說謊
1 }6 N& }) F0 e# B$ m+ u* T, z" x但絕對是"沒擔當"

Dora貓

Chunyu0118 發表於 2014-1-22 18:28
我想先釐清一個觀念，
" T. K9 d& z  X" z7 f4 o所謂的"說謊"：「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事，基於其他的企圖而故意隱瞞或 ...

: p' @/ G4 g6 b! r( w+ c( f那樣小Ｓ也不必出來道歉，畢竟他也不知道胖達人添加人工香料。
你知道公眾人物有一定的影響力，說的話不是講講忘記就沒事了。

更多代言商品出包的藝人，是不是都有出來道歉？
小S
/ H$ n6 S0 U# {* o  Uhttp://www.ettoday.net/news/20140103/312826.htm
許乃麟
http://www.appledaily.com.tw/app ... /20100428/32470312/
白冰冰
http://newtalk.tw/news/2013/11/15/41978.html
$ I! I& \8 P& ]; A+ J
' [  d/ |2 ^, m. T( q; o不敢保證的事情就不要一直提，提這麼多次，也沒見他出來道歉。
- t) o* r$ M7 H. W! E( P這不是惡意什麼是惡意？
: C6 \: `# X9 @6 I& J) T% y

2 k" C5 q. ?/ a$ ^* J7 d% D我不敢保證的事情就直接很明白了當地講，投機取巧？
難道一定要說房市會漲會跌？　不能說不知道？
還是房仲你認為可以跟客戶說明年房市一定怎樣怎樣？
5 @$ t7 b+ [' I然後造成客戶虧損就說，我預估錯誤，連聲抱歉都不用講。
8 U7 R9 I' U( X/ U: @, X
抱歉，我道德上過不去。


你這樣硬凹也真的不好看，我簽名檔有電話，歡迎隨時來電討論。
4 {8 R; D7 ]0 W0 @. t' M不要覺得我這個房仲給你難堪，畢竟我是服務業，我有權利捍衛我的清白。