社區最怕遇到的事:若是管委會和總幹事聯手

蕊貝佳

" J( e! Y9 K& i3 `' r

yljimmy 發表於 2016-11-23 18:08
$ e- A, U! c1 t0 i對多數人來說, 這就是看戲罷了
6 R, H2 X( M+ j8 f! \7 L' @& D
5 b7 J. \5 T: d# M- J& A不過, 要說提告, 說真的, 我暗暗擔心著

' R+ @/ b* w: ?  ?# F9 U; o
你知道社區歐巴桑都忍不住氣去面見監委過在動工以前，監委好禮款待，他竟然不確定自己用連署授權書的正當性到底夠不夠？
# Y. g, R+ s3 r3 L$ _6 q6 L歐巴桑們請他打電話問他律師。
( z# m6 t" @6 Z) `6 ]0 x+ O1 `當者大家面打，詢問時律師教監委一個變通辦法：不防把96萬拆成十萬十萬的，可惜當場我們沒錄音只見監委臉綠了因為律師說話時不知旁邊還有間諜在，他自己律師都已經暗示了監委連署授權也無合法性。

. o0 d9 ?' k: T6 `: m; [$ @! \當監委怎麼可以迷糊至此，別人的錢怎麼可以這麼玩？我的媽

Dailybread

把96萬拆成十萬十萬的

8 X: T; M4 Q; K$ U4 r/ y( |' |Q7 超過 10 萬元要經區權人會通過，可否拆成好幾筆？

9 Y# a" w. @2 ]; Z3 j, W& Y/ b% H! ?A   因為規約已有規定款項運用之權限，若針對同一筆超過 10 萬元之支出，要拆成好幾筆以避
& W1 a8 j# b, c: Q: n
     免經由區分所有權人會議決議，有規避該會議之嫌，並不建議如此處理，以避免將來爭議。


http://build.kcg.gov.tw/index.aspx?au_id=2&sub_id=29
3 \; f! Z5 l2 ^
高雄市政府工務局 公寓大廈管理實務彙編

yljimmy

Dailybread 發表於 2016-11-23 18:16
我們請教法律訴訟的問題 ,是源於您的啟示,

您若能指導一二,我們必然感激.

+ D/ H) P# {) B- m我可沒給你任何啟示啊

沒有律師牌照, 不能執業的
  [4 ~' U, G8 ^
8 l0 V; `. }% W' V3 o) e只是, 若不能藉由法律程序將一個人定罪, 卻一直宣稱那個人打算或是已經犯罪, 那是會惹麻煩的, 請留意

8 }! N) ]% f" O8 T人啊, 要嘛計較到底, 要嘛默默生活
9 _# A$ ?* n* x: Y% S, ?3 I
起事了, 就要有革命成功的打算
不然啊, 就變成黃花崗了

Dailybread

若不能藉由法律程序將一個人定罪, 卻一直宣稱那個人打算或是已經犯罪

  Q5 R- a# t9 E* e9 M我非法律專業,這句話看不懂.
9 h( n5 G+ U5 M8 S1 L1 y
有犯行-蒐證-提告-偵查-審判,

+ d( i4 `- O6 Q) ~& j$ f照您的說法,蒐證都不能進行,因為法律還沒有定罪,是嗎?

0 s& g! X6 e5 h+ O2 l" o2 t管委會不依法行政, 就是站不住腳.

# V' C+ H0 U) {2 r2 `做人要光明磊落,不要投機取巧,走旁門左道.

# s+ S4 r/ C5 U7 M6 k
( ^6 W4 X$ C+ ~3 m8 h9 f$ T$ l* B如果貴社區的委員和住戶都很正直誠信,是因為您的理念和做法使然,
( B# e- g) l. T4 s! {
當然要就教於您了.
7 j0 L  V: a2 e% o0 q. D. h9 g
$ g5 r, T8 h! g) {3 q; g& A) J; [8 x

社區最怕沒人要當委員, 才會有機會讓想搞怪的人可以上下其手
如果大家都很積極的參與社區事務
: N6 i/ g3 C, h/ _9 r  a9 T最起碼參加區權人大會, 讓自己手上的一票發揮作用, 就不會讓惡心的人有機可乘啦;
! z5 Y2 d( p6 @8 t, h! \雖然群眾易受操弄, 但請相信多數人的智慧, 每個人都是很精明的
8 r/ D: I9 U6 J7 f( M, n, U由多數住民自主選出的委員會, 壞不到哪去的
除非, 社區裡多數居民擺爛不想管閒事

蕊貝佳

yljimmy 發表於 2016-11-23 17:11
8 H% r) w' _: @, |6 o: ~可是這邊已經不是只有單純的吐苦水的層次了
: s' }  L) T+ p1 b. q5 v$ e$ D
/ H* X+ p- _  L7 S1 n# F1 e我看到的, 是委員會裡的人, 被否定、被猜疑、被指控、被貼黑記 ...

6 u+ I( d: l: A0 y/ R$ ]+ F我們在說的是真實正在發生的事，如果你有興趣知道更多的話。所以凡事利益迴避。避免落人口實這種基本常識平常人都應該具備的。我們看到夜班值勤人員，因為作息日夜顛倒很消瘦住戶時常會拿東西替他們慰勞。甚至於有住戶過年過節還送給物管一人一隻雞。不是每個管理人或物管都有問題。若是有人做都可做，但不準他人說，這又怎麼談論公平?動不動就是抹黑黑函?你根本都不知道事實

Dailybread

  h+ N; p" q# x. A; R: S社區確實有二屆管委會是非常清廉和善良的,

$ y' u1 ~: I/ n" T* K由於前任管委會寅吃卯糧,大肆修繕,一年花掉數百萬元,

促成好住戶大團結,選出好委員,堅壁清野,量入為出,挽救了社區.

繼任者制定財務收支管理規範,希望管理維護工作能走向體制化.

. D% A" p! ]: i% k
但好景不常,社區內開始出現流言蜚語,惡意攻訐,很多住戶信以為真(曾參殺人效應)

不少好委員受迫於氛圍和形勢,還有來自家人的壓力,紛紛退隱,

如今幾位資深賢拜招兵買馬,恰巧過半數的核心成員主控全局,
& b. O  n8 p! x# u: ~* C
1 r, C* F7 s" V/ M4 _( L住戶的興革議案不見天日,又將規約更修的大刀揮向財務收支管理辦法,

社區會不會重蹈覆轍?住戶是否有所警覺?
# v. K! Q: z1 Z& i$ B
有待觀察.
8 g/ m6 a- Q1 ?& e5 T
- u3 g, O" W4 X4 i" e0 c+ g

Dailybread

揪出黑心主委
, ]9 ?/ M1 E5 d5 o+ q! qhttp://news.ltn.com.tw/news/business/paper/10435
2005-04-10

" [. q6 R+ P7 M. m不肖管委會主委抽佣拿回扣、收封口費掩飾公設瑕疵……

3 H+ z. |+ u' d& Z# A. i5 ^住戶該如何自保？ 才不會讓自己的血汗錢被A掉

; B! s# e, z2 n. Q% g〔案例〕
/ l+ I+ y, |6 p, S
楊太太不久前買了一間新成屋，她出席首次舉辦的「區分所有權人會議」，並選出吳先生為主委。

4 k7 @9 J, `3 `) _  d' K不久後，她陸續從左鄰右舍那裡聽到不利於吳主委的言論，包括向建商收取回扣，及對第4台、網路業者抽佣等，楊太太感到不可思議。
) v! Z5 K% ~" ?4 ?5 C- H8 P
3 }8 Q" g1 q2 ^0 H# r! x〔記者陸敬民╱專題報導〕購屋民眾一般最怕遇到的就是「黑心建商」，因為這意味著未來若權益受損時將求償無門，殊不知購屋民眾在成為某社區住戶後，還得提防所謂的「黑心主委」暗中「A掉」原本屬於管委會的錢，讓全體社區住戶蒙受損失。

根據建商與代銷業者透露，這類被稱為「黑心主委」的人，其實就是房地產業界常見的「職業主委」，或是經過「高人」指點的業餘客。
) j% v( i3 d% u6 ]/ A
+ H5 c# Z  b) r) c" k這些主委通常對召開「區分所有權人會議」的程序十分嫻熟，對服務住戶也表現得很熱心，對公設點交過程更是經驗老到。
8 e. M, v# @( _0 r! G3 P! K3 R1 ^7 t
但實際上，天下沒有白吃的午餐，「黑心主委」在博取住戶好感的同時，也在計算著將來的利益。

遊說添換設備 為抽佣

# }4 v- S( n( J* n9 k0 s* K桃園某代銷業者透露，絕大部分「黑心主委」運作的空間在於房屋點交，常見的手法便是大挑公設或園藝的毛病、刁難業者，或突然要求增設許多設施，像是加裝消防設備、監視器材、擴音器，或頂樓、陽台二次施工等。

業者表示，如果上述利益是進到管委會的帳戶，那麼建商頂多摸摸鼻子認了，問題是這些錢有時卻都流向了私人的口袋。

通常遇到這些特別會要求增加各項設施的主委，業者大多心裡有譜，他們會私下打聽這些主委本身或親友是否經營消防、水電、音響、清潔等工程，若業者在公設、園藝方面並沒有缺失時，便做個順水人情，向主委本人或親友採購相關設備，以求儘速完成點交。

掩瑕疵催點交 想撈錢

5 a/ h; \2 h$ i$ n如果社區公設出現瑕疵，加上順水人情無法滿足主委的要求時，雙方便會坐下來「溝通」，這時業者會要求主委展現「實力」，意即主委必須承諾能說服絕大多數住戶完成點交，並保證不將事情鬧大（見報），業者才會根據主委的「實力」，提出相對應的「封口費」。
5 g3 ?0 Z( f) }
7 t) R& F. ~# v+ t業者根據經驗估算，按照程度大小的不同，上述金額約在30萬到50萬元之間。

. T" \5 ~# K$ o, E  C' P以上是「黑心主委」與業者之間的關係。

水電網路保全 都能Ａ

「黑心主委」另一個撈錢管道便是抽佣。
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新竹某建商便透露，住戶可能並不知道，包括發包電梯或水電維修工程、第四台、社區寬頻網路，甚至採用哪家樓管或保全公司，有經驗的「黑心主委」都有機會上下其手。

業者提醒，住戶平常便應該養成詳閱公告欄的習慣，尤其對於管委會經費收支更應該逐項查閱，並注意管委會主委的特支費是否超乎常理的高，如果過高，就應該加以質疑。

此外，住戶也應留意社區第四台或寬頻網路的收費行情有無過高的現象，也不妨趁水電、第四台或寬頻網路工程人員來家中施工時，打聽一下主委是否有抽佣的情況，畢竟羊毛出在羊身上，主委的佣金其實都是住戶的血汗錢！
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住戶自覺 讓運作制度化
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〔記者林耀文╱專題報導〕集合住宅社區的運作，如同小型政府，要選出服務熱忱的社區主委帶領管委會運作，除了有賴管委會組織健全與社區章程規定完善外，住戶也必須高度自覺，多參與社區各項運作過程，較不致出現管委會內部派系傾軋，或是遭少數有心人長期把持管委會，影響社區居住品質。
2 f9 P* n0 U& P' }5 X9 o5 @
社區能夠選出負責、認真且服務熱忱的主委，對於社區運作發展，確實是好事一樁，但這種人治高度色彩，卻不能保證下一位社區主委，仍能「蕭規曹隨」，因此制度面的規劃完善，更是讓好主委能夠付出最大心力，投入社區運作的強力後盾。

  Z. t& X+ Q$ C& u: |- c由於社區主委多由管委會成員推舉產生，僅有部分小型社區採住戶直選模式，因此較重視社區發展運作的建商，會在購屋契約內的社區規約草約中，針對管委會運作與組織產生詳定清楚，或是在交屋前主動召開聯誼活動，讓住戶先行相互認識，這種手法有利在正式召開第一次區分所有權人會議時，讓住戶選出較熱心且正派的管理委員，共同推舉出社區主委。
) G8 b" ~- i3 t+ B4 j: F
管委會組織章程中，也應定出不適任權責委員罷免辦法，經過管委會或是住戶超過一半以上投下不信任票，即可罷免「惡質主委」，這也能警惕少數「霸佔位子不做事」型的主委，以維持社區運作順暢。
! u/ c2 D( \  n5 v" c4 b( M. v3 q

蕊貝佳

4 v  k9 k0 v1 P2 z! Z
管委會執意動工。歐巴桑們有些焦慮有些很衝動。阻止不了。無能為力。默默看觀察著施工人員。為何不是從最緊急的露台戶開始施工?因為這一戶最有急迫性阿。直到動工第五天住戶問工作人員他們才改個方向去那邊敲一袋磚塊下來。動工五天，沒想到當晚管委會緊急開會隔日早上就宣佈暫停施工。回歸規約和區權會是公寓大廈管理維護的最高指導原則。當然如果開區權會完再動工管委會責任少，可是未經開會就動工責任比較大，聰明的管委會為何執意這樣做，真的是百思不得其解，

Dailybread

& f: P5 s6 Q9 U& a

蕊貝佳 發表於 2016-11-27 13:39
原本管委會執意動工了。歐巴桑們有些焦慮有些很衝動。她們阻止不了。無能為力。默默看觀察著施工人員。為何 ...

回歸規約和區權會是公寓大廈管理維護的最高指導原則。

說得好! 回歸規約和區分所有權人會議的決議

) Y5 u2 _. _) q0 e1 D' w4 `就是為了防止主委專權濫權,管委會腐敗墮落,
( F1 z# U* h' D/ M: A  t
. T/ v9 C2 a, \9 e
停工之後,可能會遭遇更多更複雜的問題, 住戶可要擦亮眼,盯緊一點.


主委和管委會的職權都已經明確規範在規約中,
* h* @& L! s1 {0 \
7 f9 G# \) q% S$ y區分所有權人會議是決策層級,主委和管委會絕對不能逾越權限,

若因不依法行政而造成社區事務或財務管理上的損失,
  o8 m& y) b, z& \5 H' N, u
主委和管委會就必須負起全部責任.
) F( `9 Y3 U) t' w0 h& p
5 i8 \+ ]( @0 |0 Z+ ?, ~

蕊貝佳

Dailybread 發表於 2016-11-27 14:54
回歸規約和區權會是公寓大廈管理維護的最高指導原則。

說得好! 回歸規約和區分所有權人會議的決議

是阿，問題更趨複雜。動工前一夜連夜印製合約書公開，動工後又連夜開會，隔日迅速停工。搞得如此倉皇失措。為什麼不能光明正大施工呢?這也不是在辦家家酒。