千代田

菲力貓

有很精彩嗎?印象中好像只是描述換證疏失過程而已~
% s( }9 c0 a7 Y- G; h至於總幹事跟秘書離職，好像也是輕描淡寫，莫非有隱藏版!?好奇想看

Dailybread

" d( V% O6 A# y! t! x) D

十方 發表於 2016-3-5 08:04
問一下
8 y+ ^. g: [6 K! d' ^四月份那張"公告"，說明保全門禁換證疏失及總幹事及秘書都落跑事件
- [( A- v, k; `) z; e# E- Q是哪位貼的?

2 f" k. \9 g9 k8 a
在電梯內照相? 是住戶嗎?
9 x: N- l* ]  ?+ d
, b+ T1 z) T& \, ?( S103.3.23.-有一位非常了不起的熱心住戶,投遞了一份書面的意見反映,內容整理節錄如下:
! |7 T: K% ]/ V/ B$ k; ^
+ y4 c$ l. s; x2 ?/ n  G               1.一位女性訪客進社區會客,似未填寫訪客資料,而且所留身分文件卻是男性的證件;
: q% @  e* {( l  d
9 U* ]/ N2 x4 g! F' g) e9 `               2.訪客當日並未將磁卡交回,是否已離去,櫃台均不知;

               3.隔日驚覺情況有異,卻不知被會的住戶為誰;

               4.乃以對講機逐戶詢查,因此擾及許多無辜住戶之生活.

/ `6 Y2 X* s) {" T) [$ P- q               5.建議大廳櫃台儘速建立門禁安全的SOP,並確實執行.

, `: h; y# v+ C: |1 d, w; n( q4 Y委員依據職權簽報主委,主委核覆:

7 O& ^. V0 E" y0 `

請主任匯整此事件發生的來龍去脈，人事地物，提出完整報告
請安全委員協助督導
於4/6 19:00提出說明

( n6 o9 ]2 Z$ K5 r一般民眾無法判別:
1.這種事件的荒謬性與嚴重程度如何?
2.對住戶和社區的安全維護,可能會產生何種重大影響?
3.由同業角度,如何看待這個事件?
# `9 Z  L: [2 ^4.社區和管委會又該如何防範業者的疏漏和缺失?

2 a# S! ?1 }, D' c當然,最重要的是,管委會如何辨別和選擇優質,專業與誠實善良的管理維護公司.
7 p  K+ u. j4 d7 r6 d

Dailybread

3 D- J- G- B! `; Y! f& r

其實今天你爆這麼多料沒有意義，你知道嗎？因為這些可以幹麻？只能說明沒有照規約走，

5 o$ c7 T5 S# w* A: y7 p1 b9 ^OMG!!!!!可敬的委員們:
管委會和物管公司執行管理維護工作,竟然沒有照規約走,
0 }5 q* e! L1 h6 v  H" Y不就是一年多來,社區最大的問題嗎?
1 n4 s. a0 m& q9 B0 {9 k7 ^至於這問題的嚴重性,請全體住戶自行判斷.
* P; R% t6 ^0 g& }小民們無力糾舉,只有訴諸政府主管機關和社區住戶了.

) V/ T) T7 B4 I8 V3 f' U============================================================
1 ]  W! z5 f( I7 `3 F4 B
2 O& X4 K( n' r! |" {: x2 `至於住戶的意見反映,下情可以上達嗎?舉二個實例,大家一起來評斷:
" i+ Z, W- E* _

104.10.15.: 管理委員協助住戶辦理意見反映,並正式以電子郵件交由管理中心彙整.
            
                1.主任上班時間除了抽菸和聊天 看不出做了什麼事,請委員會說明.
  \4 S% {1 `3 m1 b4 s3 }  }7 s                   (實際上住戶要問的是為什麼換物管不換主任?看不到感覺不到這個
                     主任對社區/住戶有什麼特別貢獻與付出)
/ f& G% d: W8 x+ j, I" `
                2.櫃台保全態度有問題,請現場主管督導(或換和機動保全同品質之服務人員到
. K' I/ J9 e( }8 c                   社區服務)例如:直接對著住戶的孩子破口大罵 對委員的家人
6 }. k$ {- g# Q                   卻標準不一 ;對訪客態度不佳 ; 住戶領東西態度也不佳...等等

                3.櫃台上 及 大廳雜物亂堆  亂七八糟 有損社區門面 請主任盡督導之責
                   並即時改善.
1 r/ m$ T8 F- c& }
                4. 社區老人小孩及送貨眾多,請主任盡責指導相關人員善盡服務本質

+ F( E0 W- P! c7 k2 E! R
8 ], h2 {+ ^( N# I1 z4 R: c           

結果: 104.10.26.會議記錄:  住戶反映事項：漏列

6 K8 |9 B3 R. @0 G2 j2 [7 i- {, s
9 L! x* |9 l5 d/ A  @; x. s" g9 U) a==========================================================
8 a$ E" \( ^! n( N
另一個案例,是住戶建議慎選保全物管公司,在招標文件中增列"排除條款",凡是在本社區服務過的
公司與個人,如果曾經出現違反規約等相關情事,應拒絕其投標或不予任用,以確保社區和住戶的權益福祉..
2 o& M$ N' f  M% D, r
1 e% X0 O; f7 D2 E5 L104.7.15. 電子郵件意見反映原文:
9 O- b  w  q+ \1 m      建議:於保全/物業管理委託服務招標規範與合約等文件中增列:
6 H+ l7 g& w  L+ K7 \) B. Y     ”凡曾於本社區服務之公寓大廈管理服務公司,於服務期間出現以下之不當作為或情事者,本社區日
      後將拒絕受理其投標,聘用或任用.若管理服務人員於服務期間, 出現相同不當作為或情事者,本社
7 ~0 g0 L# t6 `# a2 @. f      區將拒絕其到職,若合約商執意聘用或任用,以致違反招標規範與合約,將移請法律顧問研議解除委
      託服務合約":
     1.資格或行為違反公寓大廈管理條例, 公寓大廈管理服務人管理辦法,社區管理規約,招標文件,合約
" V; j( \; z* L9 W        ,以及相關刑法與民法者.
" ^$ i1 S; G, k  P2 s% p     2.        執行職務時,未遵照區分所有權人會議及管理委員會之決議者.
     3.        工作紀律,態度與效率不佳,經管委會委員和住戶反映並查證屬實,屢遭糾正仍執意未改善者.
     4.        辦理財務管理及採購時,未遵守相關法令規定及本社區管理規約(財務收支管理辦法)者.
1 {9 y3 l9 s2 ]5 j
) j( ?( y+ f' s6 g1 j/ Q104.7.27.的管委會會議紀錄,這份意見反映被"竄改為"這副模樣:
/ i' H: q4 `; M; T1 ?4 @- l' G2 j8 _1 h" p
2 B: B# J+ h7 X      

拾、住戶反映事項：
             提議一： 於本社區服務之公寓大廈管理公司資格或行為不當者,  
# U/ x6 z7 ?+ Z5 i4 z5 }5 k                           請於保全/物業管理委託服務招標增列條文
。               一、凡服務於本社區人員資格不符，工作態度紀律及效率不佳者拒絕任用
0 p" |6 p9 C. |3 }: }3 ~" Q                  二、資格或行為違反公寓大廈管理(人)條例，住戶規約者等一律排除
1 o0 ~6 S/ l/ O5 E; L, B6 Z0 a                  三、執行職務未遵照區權會及管委會議者
$ ?, f3 [! s3 M  y                  四、財務收支未遵守法律規定及收支管理辦法者
                  五、以上行為皆不已任用

      

本案沒有討論,沒有議決,沒有下文

( H: C# F, ?2 ?3 `+ ~
" v! U" @. Q/ d$ H/ ^, P這種管委會,值得期待嗎?
2 D+ Z+ G. O8 o% Z) _' s委員為住戶服務,提出"意見反映"的正式文件,不是被消音,就是被竄改,
負責核閱的主委大人,不需要深自檢討嗎?沒有責任嗎?

Luke

社區公共基金定存專戶沒有交接,沒有辦理過戶,近11個月無人聞問,
% s: {4 I. H/ s, x$ ]9 f這事情或許沒有違法,但嚴不嚴重?
2 `" I  \& |9 u2 _是疏忽?是能力不足?或是另有所圖?

/ F- x5 N) N6 x

其實今天你爆這麼多料沒有意義，你知道嗎？因為這些可以幹麻？只能說明沒有照規約走，但是你後面說的那些疑慮是不是存在，是，這我不否認

+ a7 g6 ]& i. r6 G
0 s* J) _/ e/ ]! f+ g% j既然都承認了"沒有照規約走","那些疑慮是存在的",表示別人說的是事實;
疏失?能力不足?或另有所圖?是造成違反規約三種的可能性,最重要的差別在於"故意與否".
! N' s, r1 W+ m1 I5 }( Y知錯能改,善莫大焉!


" ^4 d3 Q5 r8 t: U

Dailybread

* n/ s1 G+ q9 [* J/ {+ g; i- y7 m8 y104.2.1~105.1.31. 管理委員會歷次會議提案紀錄
9 X! |; T5 b2 j5 T7 x; S2 i$ b5 L
6 Y) y0 f, J" I3 C7 p1.財務收支管理辦法”結報付款”:需檢附原始憑證之增修條款

2.社區停車位”清潔費”調整之研討

3.社區全面換裝LED照明燈具之研討

1 j% V* T+ O1 g+ ~4.往年機械車位提撥不足.正式提案請財務秘書檢查,已於104/2/4補提撥完成，提撥金額為209,000元整
                  
; V* g- |  H+ H4 c7 g6 y5.主辦年度合約討論,明訂:
         - 年度保養維護合約金額逾10萬元,公告招標,未逾10萬元者,須辦理公開詢價與比價
* A+ M" Z; Y  m2 b         -凡有回饋社區之系統合約商,均須辦理重新議價/約         
# i6 ?! d: [& \: j         -所有合約依據到期日,須逐一經管委會公開討論並獲致決議後,方由主委代表與廠商議/簽約。
            
6. 管理委員職掌之修正討論案

7. 提出近期各保養維護合約案之招標規範與文件稿: 弱電,機械車位保修,機電消防,電梯,泳池,保全物業.
    各保養合約招標/議約案進度管控與報告.

+ q0 L- x8 P# T8 |! Z. O1 U5 U8. 各保養合約招標/議約案進度管控與報告.
; ^+ N+ e+ |; L% H% {
1 S- \$ C" Z6 m( K- k- p- C9.建議換發汽機車停車證案(7票反對,2票同意,不通過)

10.第六屆管理委員會上任三個月之績效檢討。
        說　明：
; o/ Q, d+ `4 _7 K" x$ m/ _               1. 管委會做了什麼?有何應做卻未做?
               2. 那些工作雖有推動,但成效不佳?
" P9 R1 s3 K3 R% D6 w7 a( v               3. 鄭OO主任團隊能進步的真正原因?
5 T7 n. @6 T' v  N. e4 I* q               4. 管理維護公司的資格問題?基於遵守法規和看守任務,管委會應有的態度?
& U3 |8 G* P% D$ ?/ S) H; R6 ?3 v4 S               5. 管理委員是否都恪盡職責,確實投入心力?
8 N+ M/ G2 `" [) N: g               6. 主委主持會務,管理維護公司執行職務,是否遵照公寓大廈管理條例,規約,
" J- x: ^! q) \/ v) `                           區分所有權人會議與管委會之決議辦理?
  B8 W2 v1 ?% f$ F" ?, O$ `" W               7. 主委的職掌與應有的認知?
; j1 Y, x9 \4 z7 ~
/ U+ @  r: B/ v4 a( t11.診所進駐之前,建議由管委會出面與診所主持人面談,相關的議題包含:
4 t% {; p4 w: n# t& ?/ N             說　明:
                        1. 患者和家長排隊的動線設計(不能影響住戶通行)
                        2. 公共區域的原始樣貌不得變更(遮雨棚,照明等)
                        3. 任何活動式的擺設(如紅龍)可否使用?收藏?
2 n/ T  v0 X& }! E& i                        4. 每日消毒與周遭環境清潔維護
                        5. 家長抽菸的菸蒂與空氣品質
) |# Z' b5 e2 n7 [                        6. 社區大門及大廳應否嚴格限制進入?
0 B6 v) L" e; g! X2 m' e1 f, }0 E: E- T                        7. 違規停車問題
/ |: D: i6 I6 w6 D# w+ h' x% m                        8. 其他,請共同思考.

- C% p  i4 F3 H6 r% ~) d; q12. 各保養合約招標/議約案進度管控與報告
      診所進駐之前,社區環境衛生與秩序維持之研討.
      採購流程圖之研討與修訂.
7 r( F; i3 u# g" S4 q/ ?8 k& a
13. 社區旅遊,研議對未參加之住戶提供補償。

14. 檢討規約條文,若有需修正者,提區分所有權人會議。

4 R- C- o/ N/ H- @' i& Y) L15. 重新檢視建商點交文件,並對仍未改善之缺失,聯繫建商共同研討補救

& Q1 p6 B, C* I16.   一樓正門遮雨棚下禁止吸菸,應嚴格執行
4 Y) [; p/ \1 L
: @5 X3 p/ f# w17. 臨時動議:
             (1)近日有多起高樓層住戶之紗窗掉落二樓陽台事件,造成公共安全之重大
9 O: l6 m! l) I0 E5 s2 a. D                 疑慮,管委會為此應張貼公告,提醒所有住戶切勿移動或拆卸紗窗.
             (2)住戶迭有反映,浴室內有濃重煙味,請管委會再次張貼公告提醒住戶,
                 切勿在浴室內抽菸,以免影響其他住戶之生活品質

' r! Y2 x4 e, ?: {0 |8 j2 Q18. 社區主任適任與否之檢討.

1 P$ J# @' G! N- o19. 104.7.管委會會議記錄真實性與正確性之檢討.

20. 104.8管委會會議記錄決議事項執行情形之檢討

21. 104.11.23. 區分所有權人會議提案:
0 W* p& _/ {3 Z& S0 q$ N                財務收支管理辦法增加條文：財務收支辦法第四條第二項第九款
                加強財務收支管理中結報與核付之要件.
                第四條：社區資金管理與運用 二、請款程序與支票使用、用章之規定：
5 U5 @( i" g: A$ [  O3 c                (九)、凡於辦理購案時未遵照財務收支管理辦法之規定，執行下列 既定程者，將不得辦理
                         結報與付款:
3 \) C4 F6 U+ Q0 ?* ^# {. }                     1.將購案文件於辦理前，正式簽會輔佐監察委員和總務委員， 納 入總案管制與監督。
; j  T  \  f$ V/ g2 A+ k                     2.未確實執行力求三家以上合格廠商之詢價，比價或招標，或以偽 造變造之估價單參
$ M) ]- d0 E: U- }  t, U; R' p                         與報價或圍標。
                     3.廠商或承/協辦人員未簽署"拒絕提供回扣，佣金等不當利益等" 切結書。
8 \+ Z2 e8 K( S! P! Q; z( d( }                     4.於工程或勞務完成後，或所購物品送達後，未邀請承辦委員和總 務委員逐項檢查及
4 m( n/ k/ _# U* t! y' ?& e                       辦理驗收程序。
                     5.合約商未提供正確之發票或收據貼印花稅票之等憑證.
) C) H% ]) ?) L) p1 q5 p: h                ＊若工程或商品均屬特殊之有限商源，或因特殊狀況需行緊急採購者，方可考慮改採限制性招標
                    (二家比價或獨家議價)

3 ]( G# y& j  v" z, H- h) M6 u22. 請北大派出所支援社區區分所有權人會議維安勤務
$ W- }( r/ z; x6 r
5 W2 G2 {5 @$ C2 a" I3 {; D23. 機械車位保修基金暫停繳納.(存款準備金累積達180萬元)
' X+ k3 z. B* ?0 J+ Z) P$ N
5 X* t. ]4 `5 k+ ~/ K5 P24. 維護管委會與委員之清譽,有流言蜚語,主委應止惑解謗,立即澄清.

Dailybread

健康的民眾定期接受體檢,是必要的,目的是找出潛在的問題.
車輛必須定期保養維護,以確保妥善率和可靠度,提升行車的安全性.
績優的公司,能永續經營的公司,必須具備嚴密的內控和稽核能力.
" _# Y8 V8 y; O' u2 [, l& v1 y社區的維護管理,牽涉到數百甚至數千個家庭的福祉與權益,為何不能用更高的標準檢驗?
7 H% R  }0 }8 p
4 Z; `6 u+ }; Y0 U+ |% Y

104.2.24. 管委會提案

第一案： 財務收支管理辦法之實施、檢討與修訂(購案程序違規之認定與處理)
, Y% V, B# K, m說   明：第四條 社區資金管理與運用：
　          二、請款程序與支票使用、用章之規定：建議增列第九目:
　         (九) 凡於辦理購案時未遵照財務收支管理辦法之規定，執行下列既定程序者，
7 D. }9 I" t3 c+ c' _                　將不得辦理結報與付款。
2 y2 Z% K6 \( c. J# @' w- f                   1. 未將購案文件於辦理前，正式簽會輔佐監察委員和總務委員，納入
0 c, }* [& I! C- D. H/ e                       總案管制與監督。
! W  i* h) R* ~" N                   2. 未確實執行三家以上具正式資格廠商之詢價，比價或招標，或以偽
                       造/變造之估價單參與報價或圍標。
& H; N6 n, ~# L2 d& }) @( F9 Z, Q                   3. 廠商或承/協辦人員未簽署"拒絕提供回扣，佣金等不當利益等"切結
* M# F! k# J3 P) U- Q- z2 K- w                       書。
                   4. 於工程或勞務完成後，或所購物品送達後，未邀請承辦委員和總務委員
  u) f" S$ m& M7 w8 {6 Z1 I/ P- H                       逐項檢查及辦理驗收程序。
" Z; L9 r! h4 u2 Y4 G                   5.合約商未提供正確之發票或貼印花稅票之收據等憑證.

& n$ V9 ~! G, {$ p) y- S. w! P                     ＊若工程或商品均屬特殊之有限商源，或因特殊狀況需行緊急採購者，
                         方可考慮改採限制性招標(二家比價或獨家議價)

' J, _/ T! S' V. o5 ?決     議：經由在場委員決議 先由管理中心試辦，三個月後做檢討修正，再送交區分所
有權大會決議。

案例研討:
" M. s9 g2 Y& {* U& Y1 m; i& C2 c
8 ~- q. O) r4 t( S( H+ D1 u- V+ v) r12        104.04月-OO水電水電材料費        　         $         3,444
& E/ H- {1 c1 m% F3 g+ n  D* P13        104.03月-OO光電水電材料費        　         $         6,038
14        104.03月-OO光電水電材料費        　         $        10,185
6 u  j0 }" X4 x7 L& t7 ~/ ]15        104.04月-OO光電水電材料費        　         $         7,140

/ U) {1 P- I! g7 p2 d& Q9 R以上四筆採購案:
1.沒有承辦管理委員簽辦,
2.未確實簽會相關督核委員,
& n+ y9 @5 Y7 \% [( ?( j3 j3.無請購單,無比價資料,無切結書,
& O, ^" Y" G% e+ x4.無驗收單.未辦理驗收.
5.編號14案單筆金額超過一萬元,未辦理申購並報請主委核准.

7 T( B* }$ I( e, I結果:照樣核准付款.

規約:
' `: ]: k  E! a八、管理委員應遵守法令、規約及區分所有權人會議、管理委員會之決議。為全體區分所有權人之利益，
+ [* [( @) i; p, X       誠實執行職務。
" j+ s5 k; T' P* a7 y& L

Dailybread

十方 發表於 2016-3-8 09:30
$ W) p  e, o3 F& dD君：
* g2 s0 K2 P6 A. o, g您要不要先上總幹事課程？
先拿到證照，做三個月總幹事試試看

+ d- E0 F8 k, i% s  @
您既然已經是總幹事身分,何不提供高見,讓住戶們學習和了解.
$ a. N7 p& ]) |* u  x
4 {5 T& r1 R: \* |) _這些案例是依法論法,就事論事,不是因為特定某位委員或某總幹事.
不論這些行為是不法,不妥,不應該,或不適當,
都應該有效防範,不要再發生,一切照規矩來.

治大國如烹小鮮,個人或在家裡如何理財,就是社區管理維護和修繕採購的準則..

Dailybread

不要把公司經營理念那套搬到社區，行不通的。
, X- |  x. l' x2 C社區有一定的實務眉角，你要去適應。

$ Q/ q- n5 |; A真抱歉,恕老衲駑鈍.您的意思是,
% {6 f# @* M2 D政府公告的公寓大廈管理條例,社區管委會制訂的管理規約,各項會議的決議,
都不需要遵守嗎?

比照這個觀念:
憲兵無票搜索民宅,何錯之有? 國安和社會秩序的實務眉角,百姓要適應.
0 W/ z& ^- A) ]董監事內線交易,老闆掏空公司,何錯之有?公司經營的實務眉角,股東要適應.
; W8 _$ {- @  K4 s* D. c政府與對岸談服貿貨貿,不接受監督,何錯之有?政府行政的實務眉角,民眾要適應.

案例講的是管委會的問題,和總幹事沒有直接關係.
換個角度講,如果總幹事守法守分,誠實專業,善盡告知責任,這種事也不會發生.

7 j, L& u' c0 o4 }9 O* C請您前輩開釋:公寓大廈管理維護的實務眉角為何?

Dailybread

懂法律,很會講法律,但不知道遵守法律,又有何用?

$ w2 L& U1 [5 U立法委員負責立法和修法,應該很懂法律,很擅長論法吧!
9 S4 g; C% L: }還是有不少民代貪贓枉法,買票賄選,為利益團體遊說.
法官,檢察官,律師,都是法律達人,
5 Y4 N8 u5 S7 j3 \- t3 y1 ~- |因為違法而鋃鐺入獄的,也是大有人在.

: @# ~2 t, G+ B& I  o愛北大網站是個非常好的溝通平台,不是辯論大會,大家各抒己見,
每一個討論主題,可能都有正反兩方意見,
相信閱讀大眾在乎的,不是誰說服誰?或誰贏誰輸?
: {! J- |  C5 _" U) ~! J2 I而是在眾多意見交換的過程中,選擇符合自己理念的,也了解問題的本質,
如果有機會,或許也可以實際運用到社區的管理維護工作上.
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5 W) P' G" K* k) K: Z" Z二個問題請教:
/ t# P! {$ \9 `1. 您還沒有答覆,公寓大廈管理維護的實務眉角究竟為何? 可否具體和舉實例說明?
2. 這"實務眉角"說:
) q. x- e; L4 C6 u   是您個人一貫奉行的理念?
7 l- l5 n3 u1 r  ]! \   或是公司內部制定的"靈活經營"求生存"策略"?
   還是公寓大廈管理維護業的"潛規則"?
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身為住戶,總希望多了解一些,對於日後的動向是非常重要的參考.
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Dailybread

1.社區維護的實務，就是：在和平穩定中求發展。不和平的社區，不可能有建設。

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個人認為,社區要和平穩定,必須是植基於"遵守法律,公寓大廈管理條例,管理規約",而不是"和稀泥,
9 ]  `8 s8 i) o8 h$ q視而不見,便宜行事,上下交相利".

管理委員是無給職,就不應該運用不法或不當手段,私下為自己"謀福利".如果認為管理委員應該是
有給職,可以提案區分所有權人會議表決,或者拒絕出任.
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總幹事受聘於社區,領薪水,就應該為全社區所有住戶謀福利,而非只服務管委會,甚至只服務主委一人.

+ i1 ]& i6 \0 {1 l社區要建設,和遵守法規,有衝突嗎?
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2.這實務眉角說，是我住社區、當總幹事管社區，"跟您一樣很多事想這樣做卻總是做不來"的心得。

. ^, p: q0 a4 P8 r$ X% Z" Z
! f4 y8 M. X6 c" X+ C5 J/ W沒有做很多事啊!

3 C8 S: G1 M$ u事情很簡單:規約規定辦理結報需附原始憑證,管委會議也決議"手續不全,無原始憑證"的購案,不予核付.

這個理念,放諸四海皆準.公務機關,"正派經營"的公司行號,甚至各位家中平日的採購,不都是這麼做的.

, U; T. [4 }5 @! Q: k: q8 N何況這是經過區分所有權人會議和管委會表決通過的規定,不是哪一個人的主張.

( j( G) o! D! R. L; H" L政府訂定公寓大廈管理條例,規約範本,就是為社區的自治鋪上了軌道,大家循軌道而行,有何不對?