千代田

菲力貓

有很精彩嗎?印象中好像只是描述換證疏失過程而已~
至於總幹事跟秘書離職，好像也是輕描淡寫，莫非有隱藏版!?好奇想看

Dailybread

1 I& Z/ X/ |; Q8 D4 `2 z5 P" I

十方 發表於 2016-3-5 08:04
問一下
四月份那張"公告"，說明保全門禁換證疏失及總幹事及秘書都落跑事件
是哪位貼的?

) k) ~$ K9 o) F
在電梯內照相? 是住戶嗎?
: q5 B6 Q' a% K3 H$ ]+ c) U
103.3.23.-有一位非常了不起的熱心住戶,投遞了一份書面的意見反映,內容整理節錄如下:

/ ~( G; C; {, }) V               1.一位女性訪客進社區會客,似未填寫訪客資料,而且所留身分文件卻是男性的證件;

               2.訪客當日並未將磁卡交回,是否已離去,櫃台均不知;

8 e$ X. n9 G3 {: y5 v4 v" S& W               3.隔日驚覺情況有異,卻不知被會的住戶為誰;
% j* N4 d- [+ p  H& Z& X! v
8 {4 T2 Y2 D" v9 i6 Q               4.乃以對講機逐戶詢查,因此擾及許多無辜住戶之生活.

               5.建議大廳櫃台儘速建立門禁安全的SOP,並確實執行.

5 J5 `/ }3 e$ k" c7 z委員依據職權簽報主委,主委核覆:
' D# A' o" M; u3 K+ b$ y

請主任匯整此事件發生的來龍去脈，人事地物，提出完整報告
請安全委員協助督導
' D: u$ m9 A& h( [於4/6 19:00提出說明

8 y: M  S& J3 V' G- ~. k
4 V: P( }6 V; N$ c( ]' Y一般民眾無法判別:
1.這種事件的荒謬性與嚴重程度如何?
; G+ C; V7 a+ q+ w; g2.對住戶和社區的安全維護,可能會產生何種重大影響?
3.由同業角度,如何看待這個事件?
4.社區和管委會又該如何防範業者的疏漏和缺失?
0 L" O' y' B" x
當然,最重要的是,管委會如何辨別和選擇優質,專業與誠實善良的管理維護公司.

0 q: U* a% e! ~! G3 D: [

Dailybread

, P% d7 R2 a: a1 A( s

其實今天你爆這麼多料沒有意義，你知道嗎？因為這些可以幹麻？只能說明沒有照規約走，

, p& X2 [  P& [# n. ]6 J4 v
OMG!!!!!可敬的委員們:
管委會和物管公司執行管理維護工作,竟然沒有照規約走,
不就是一年多來,社區最大的問題嗎?
- V1 a# g: \6 [3 q2 s5 _至於這問題的嚴重性,請全體住戶自行判斷.
小民們無力糾舉,只有訴諸政府主管機關和社區住戶了.
6 W' ~3 B) w, i6 U: p1 K- m
============================================================

至於住戶的意見反映,下情可以上達嗎?舉二個實例,大家一起來評斷:
- x9 ?( C. K" o6 M

104.10.15.: 管理委員協助住戶辦理意見反映,並正式以電子郵件交由管理中心彙整.
& m7 X/ E, ?, l            
                1.主任上班時間除了抽菸和聊天 看不出做了什麼事,請委員會說明.
, B% d3 D- a: L                   (實際上住戶要問的是為什麼換物管不換主任?看不到感覺不到這個
$ t8 M7 X, T8 \; F, W# k) d) X+ K                     主任對社區/住戶有什麼特別貢獻與付出)
* i- N4 b' |- P( b. b" q- _
* E  d) e& ~* Y- U                2.櫃台保全態度有問題,請現場主管督導(或換和機動保全同品質之服務人員到
9 {8 l! O/ C% Q4 q; T' A                   社區服務)例如:直接對著住戶的孩子破口大罵 對委員的家人
                   卻標準不一 ;對訪客態度不佳 ; 住戶領東西態度也不佳...等等
3 {) [6 G8 [. F
$ \  K$ C% x; O, y2 f# p- s- \                3.櫃台上 及 大廳雜物亂堆  亂七八糟 有損社區門面 請主任盡督導之責
4 a, Q2 u2 d1 W0 R0 h- j# i+ {                   並即時改善.

! W" z2 N# @: e0 A1 S5 G( G                4. 社區老人小孩及送貨眾多,請主任盡責指導相關人員善盡服務本質

- H9 L1 s0 @: C' z1 M2 [# C6 B
           

結果: 104.10.26.會議記錄:  住戶反映事項：漏列

4 W* I4 e  k2 V9 X, y
==========================================================

另一個案例,是住戶建議慎選保全物管公司,在招標文件中增列"排除條款",凡是在本社區服務過的
公司與個人,如果曾經出現違反規約等相關情事,應拒絕其投標或不予任用,以確保社區和住戶的權益福祉..
! F0 Q$ i' L8 N' p  C* s/ u
# u% `  d% ]: K5 @. P2 }1 Z9 p104.7.15. 電子郵件意見反映原文:
; ^/ _6 |5 G+ p# v* M      建議:於保全/物業管理委託服務招標規範與合約等文件中增列:
     ”凡曾於本社區服務之公寓大廈管理服務公司,於服務期間出現以下之不當作為或情事者,本社區日
2 m3 K5 ~0 U( Z1 z8 a- C      後將拒絕受理其投標,聘用或任用.若管理服務人員於服務期間, 出現相同不當作為或情事者,本社
' v% `; ~& q( q2 z! ^      區將拒絕其到職,若合約商執意聘用或任用,以致違反招標規範與合約,將移請法律顧問研議解除委
' I+ }: `3 v1 _( E. g$ {      託服務合約":
     1.資格或行為違反公寓大廈管理條例, 公寓大廈管理服務人管理辦法,社區管理規約,招標文件,合約
        ,以及相關刑法與民法者.
     2.        執行職務時,未遵照區分所有權人會議及管理委員會之決議者.
" w4 ]' d- m, F4 z$ `, K% C     3.        工作紀律,態度與效率不佳,經管委會委員和住戶反映並查證屬實,屢遭糾正仍執意未改善者.
- D; b/ c9 `6 R- m     4.        辦理財務管理及採購時,未遵守相關法令規定及本社區管理規約(財務收支管理辦法)者.
" k+ t9 b. A8 A4 d2 c
104.7.27.的管委會會議紀錄,這份意見反映被"竄改為"這副模樣:
8 a4 c. l6 [; W# Z# a7 f, V
! ]( c! T9 T6 ^) R: F0 x: p      

拾、住戶反映事項：
, q  U5 D& M% t  a; e             提議一： 於本社區服務之公寓大廈管理公司資格或行為不當者,  
                           請於保全/物業管理委託服務招標增列條文
% _6 q3 ?8 |, B" p。               一、凡服務於本社區人員資格不符，工作態度紀律及效率不佳者拒絕任用
. f6 ^) H) Z: {4 g* k2 c                  二、資格或行為違反公寓大廈管理(人)條例，住戶規約者等一律排除
  S. ~" Y, k  L# a                  三、執行職務未遵照區權會及管委會議者
                  四、財務收支未遵守法律規定及收支管理辦法者
) O1 ], x: \6 o- Q  _  _9 T                  五、以上行為皆不已任用

      

本案沒有討論,沒有議決,沒有下文

; b2 F5 r3 A( K& B
: i) D# h7 I4 n- r+ @這種管委會,值得期待嗎?
委員為住戶服務,提出"意見反映"的正式文件,不是被消音,就是被竄改,
負責核閱的主委大人,不需要深自檢討嗎?沒有責任嗎?

Luke

社區公共基金定存專戶沒有交接,沒有辦理過戶,近11個月無人聞問,
這事情或許沒有違法,但嚴不嚴重?
是疏忽?是能力不足?或是另有所圖?

其實今天你爆這麼多料沒有意義，你知道嗎？因為這些可以幹麻？只能說明沒有照規約走，但是你後面說的那些疑慮是不是存在，是，這我不否認

既然都承認了"沒有照規約走","那些疑慮是存在的",表示別人說的是事實;
疏失?能力不足?或另有所圖?是造成違反規約三種的可能性,最重要的差別在於"故意與否".
- o. }, [9 k8 O; E知錯能改,善莫大焉!
/ w- ]3 {0 @% z" l
2 C+ }  L( F/ {. X

Dailybread

# Q0 w! a& j2 e( |7 m! K104.2.1~105.1.31. 管理委員會歷次會議提案紀錄
1 F" f- x" V1 A6 H6 g: ^8 L
1.財務收支管理辦法”結報付款”:需檢附原始憑證之增修條款
$ ~+ |3 f5 a9 a, \
5 E: m. c+ D* @' `- u6 {+ E4 W' p+ Q2.社區停車位”清潔費”調整之研討
; P$ O# v/ I+ O# F9 ]
3.社區全面換裝LED照明燈具之研討
5 u2 W3 e) W+ o
4.往年機械車位提撥不足.正式提案請財務秘書檢查,已於104/2/4補提撥完成，提撥金額為209,000元整
5 O- M* V1 H* Z: G4 U+ \                  
& ?1 N+ i# g6 G: |/ h2 S$ f. B5.主辦年度合約討論,明訂:
3 X" a- ~. e( R' c' V2 x. x         - 年度保養維護合約金額逾10萬元,公告招標,未逾10萬元者,須辦理公開詢價與比價
5 [4 U! _1 ?1 ]5 J# C2 H         -凡有回饋社區之系統合約商,均須辦理重新議價/約         
         -所有合約依據到期日,須逐一經管委會公開討論並獲致決議後,方由主委代表與廠商議/簽約。
            
6. 管理委員職掌之修正討論案

# ^7 O9 `" t0 _8 W* ^7. 提出近期各保養維護合約案之招標規範與文件稿: 弱電,機械車位保修,機電消防,電梯,泳池,保全物業.
    各保養合約招標/議約案進度管控與報告.
/ ?' z- y! H5 l/ T* {
8. 各保養合約招標/議約案進度管控與報告.

7 n$ q  ?6 I& ~" e9.建議換發汽機車停車證案(7票反對,2票同意,不通過)

4 n, v7 b/ m; ?6 j! v! U10.第六屆管理委員會上任三個月之績效檢討。
7 }  S7 h; L' F7 D        說　明：
0 U. X' d) y: c8 h               1. 管委會做了什麼?有何應做卻未做?
               2. 那些工作雖有推動,但成效不佳?
( ?' e2 I" h* _2 ?# _$ D% U               3. 鄭OO主任團隊能進步的真正原因?
               4. 管理維護公司的資格問題?基於遵守法規和看守任務,管委會應有的態度?
               5. 管理委員是否都恪盡職責,確實投入心力?
               6. 主委主持會務,管理維護公司執行職務,是否遵照公寓大廈管理條例,規約,
                           區分所有權人會議與管委會之決議辦理?
- X& Q$ ?: E% M' D, ]0 _3 ]& Z! Y               7. 主委的職掌與應有的認知?

$ b+ v! n9 \% ~, \% [11.診所進駐之前,建議由管委會出面與診所主持人面談,相關的議題包含:
. t' }8 W/ G, d9 P) V# ^             說　明:
/ [( ]  o1 h8 w                        1. 患者和家長排隊的動線設計(不能影響住戶通行)
6 U  f! N+ _. ?                        2. 公共區域的原始樣貌不得變更(遮雨棚,照明等)
                        3. 任何活動式的擺設(如紅龍)可否使用?收藏?
                        4. 每日消毒與周遭環境清潔維護
% N+ C. W& I4 R, z% ?                        5. 家長抽菸的菸蒂與空氣品質
8 A9 B1 J; S( J; {                        6. 社區大門及大廳應否嚴格限制進入?
8 G: L. o6 G5 X9 ?                        7. 違規停車問題
& B" E$ F+ S2 k4 O                        8. 其他,請共同思考.
! E9 {) o6 b* X- ^& Y: Q
12. 各保養合約招標/議約案進度管控與報告
/ a  I) f; W/ X7 b( U1 v+ w. J      診所進駐之前,社區環境衛生與秩序維持之研討.
      採購流程圖之研討與修訂.
5 @2 h* U* n1 _6 f. Q+ \" z
) H8 n7 G2 A8 X* I7 W13. 社區旅遊,研議對未參加之住戶提供補償。
4 e7 ^, J5 q5 J8 `: D
9 J, q( d% _2 W14. 檢討規約條文,若有需修正者,提區分所有權人會議。

15. 重新檢視建商點交文件,並對仍未改善之缺失,聯繫建商共同研討補救

16.   一樓正門遮雨棚下禁止吸菸,應嚴格執行

17. 臨時動議:
2 k: H; j/ E$ T             (1)近日有多起高樓層住戶之紗窗掉落二樓陽台事件,造成公共安全之重大
                 疑慮,管委會為此應張貼公告,提醒所有住戶切勿移動或拆卸紗窗.
             (2)住戶迭有反映,浴室內有濃重煙味,請管委會再次張貼公告提醒住戶,
- b* \5 [; N7 }                 切勿在浴室內抽菸,以免影響其他住戶之生活品質

/ T, \# r& p/ F4 T18. 社區主任適任與否之檢討.

19. 104.7.管委會會議記錄真實性與正確性之檢討.

20. 104.8管委會會議記錄決議事項執行情形之檢討

6 U7 P; B* q  x7 V$ {, B1 {. T21. 104.11.23. 區分所有權人會議提案:
                財務收支管理辦法增加條文：財務收支辦法第四條第二項第九款
! ?6 q4 M' I* H8 f/ O% r. T- G                加強財務收支管理中結報與核付之要件.
, H% X/ L$ k- y- Y) c                第四條：社區資金管理與運用 二、請款程序與支票使用、用章之規定：
! P, U0 C( ]3 w0 m8 c$ y2 o                (九)、凡於辦理購案時未遵照財務收支管理辦法之規定，執行下列 既定程者，將不得辦理
                         結報與付款:
                     1.將購案文件於辦理前，正式簽會輔佐監察委員和總務委員， 納 入總案管制與監督。
$ n) z7 q# G# p  j5 O                     2.未確實執行力求三家以上合格廠商之詢價，比價或招標，或以偽 造變造之估價單參
                         與報價或圍標。
                     3.廠商或承/協辦人員未簽署"拒絕提供回扣，佣金等不當利益等" 切結書。
                     4.於工程或勞務完成後，或所購物品送達後，未邀請承辦委員和總 務委員逐項檢查及
                       辦理驗收程序。
                     5.合約商未提供正確之發票或收據貼印花稅票之等憑證.
                ＊若工程或商品均屬特殊之有限商源，或因特殊狀況需行緊急採購者，方可考慮改採限制性招標
                    (二家比價或獨家議價)
5 q% {: d- a! N+ W  v1 {; N, x
; b  k0 J8 R. O4 I2 b2 J4 Z22. 請北大派出所支援社區區分所有權人會議維安勤務
! ]3 L! ^$ c" W1 G! l
23. 機械車位保修基金暫停繳納.(存款準備金累積達180萬元)

. G! Z% U8 d( B$ h5 o24. 維護管委會與委員之清譽,有流言蜚語,主委應止惑解謗,立即澄清.

Dailybread

7 X/ d4 [6 X8 j; E! G. b7 R5 a
# |+ e1 M8 i0 |( [7 |健康的民眾定期接受體檢,是必要的,目的是找出潛在的問題.
) o' \& E, U( W+ v' ]. e, X車輛必須定期保養維護,以確保妥善率和可靠度,提升行車的安全性.
! M7 s- b/ B6 {# K" @績優的公司,能永續經營的公司,必須具備嚴密的內控和稽核能力.
% P6 n0 R- `4 B社區的維護管理,牽涉到數百甚至數千個家庭的福祉與權益,為何不能用更高的標準檢驗?

% y5 u2 m! z- V" K
: a; N! ^* I4 c& @/ o

104.2.24. 管委會提案

第一案： 財務收支管理辦法之實施、檢討與修訂(購案程序違規之認定與處理)
說   明：第四條 社區資金管理與運用：
1 b! g$ ]1 e/ |$ b7 o& J% W  z　          二、請款程序與支票使用、用章之規定：建議增列第九目:
* Y6 x/ l0 h5 a  p& C. f6 c$ M9 X　         (九) 凡於辦理購案時未遵照財務收支管理辦法之規定，執行下列既定程序者，
                　將不得辦理結報與付款。
                   1. 未將購案文件於辦理前，正式簽會輔佐監察委員和總務委員，納入
                       總案管制與監督。
0 ~; D8 s+ l* x                   2. 未確實執行三家以上具正式資格廠商之詢價，比價或招標，或以偽
, s# L, @/ l. [" l5 D( H. R+ y" m                       造/變造之估價單參與報價或圍標。
                   3. 廠商或承/協辦人員未簽署"拒絕提供回扣，佣金等不當利益等"切結
                       書。
, r+ f7 k& h% a0 l9 b0 `                   4. 於工程或勞務完成後，或所購物品送達後，未邀請承辦委員和總務委員
3 z$ A& r1 N, O! |3 J                       逐項檢查及辦理驗收程序。
/ M8 x$ p3 @. U0 M& x1 f                   5.合約商未提供正確之發票或貼印花稅票之收據等憑證.
% Y, G; Z2 K  n. H
) n/ G8 O9 c& A3 t; R# V! U9 r                     ＊若工程或商品均屬特殊之有限商源，或因特殊狀況需行緊急採購者，
9 G- `% q" V. X7 C! `' e                         方可考慮改採限制性招標(二家比價或獨家議價)
- n8 P3 r9 F5 x
決     議：經由在場委員決議 先由管理中心試辦，三個月後做檢討修正，再送交區分所
' |4 ]5 f1 _) r2 W6 J; D+ {有權大會決議。

6 P; S. T! v' V( r' m
+ [9 h* y- X; v

+ A  l2 x# }& f/ g案例研討:

) }) z$ ^0 Y2 ~" w12        104.04月-OO水電水電材料費        　         $         3,444
13        104.03月-OO光電水電材料費        　         $         6,038
( `: P! L( B; V$ l, u2 z14        104.03月-OO光電水電材料費        　         $        10,185
: m/ j- y2 ~& F6 U! x15        104.04月-OO光電水電材料費        　         $         7,140

以上四筆採購案:
, @( T9 ?2 \1 `1.沒有承辦管理委員簽辦,
2.未確實簽會相關督核委員,
( d" |& A6 N8 k6 p2 w* P3.無請購單,無比價資料,無切結書,
4.無驗收單.未辦理驗收.
0 d# G8 |: ~4 s' ^% O5.編號14案單筆金額超過一萬元,未辦理申購並報請主委核准.

結果:照樣核准付款.

規約:
0 D9 s; W0 m9 @) {: \八、管理委員應遵守法令、規約及區分所有權人會議、管理委員會之決議。為全體區分所有權人之利益，
  h, _& P* u# Y- d       誠實執行職務。
( I$ y1 w* S+ ]. M4 a1 L

Dailybread

6 T1 J% F2 y& E; L- C& C

十方 發表於 2016-3-8 09:30
D君：
您要不要先上總幹事課程？
5 ?4 z4 d/ a! e9 G# {" J/ Z, T; t先拿到證照，做三個月總幹事試試看

您既然已經是總幹事身分,何不提供高見,讓住戶們學習和了解.

0 d& ~- z  H2 u, g" d1 J這些案例是依法論法,就事論事,不是因為特定某位委員或某總幹事.
6 e- e: F) R: D8 V9 @. T不論這些行為是不法,不妥,不應該,或不適當,
都應該有效防範,不要再發生,一切照規矩來.

; I8 ~* D6 Y1 C( X, |治大國如烹小鮮,個人或在家裡如何理財,就是社區管理維護和修繕採購的準則..

Dailybread

不要把公司經營理念那套搬到社區，行不通的。
社區有一定的實務眉角，你要去適應。

# G4 ]( R% ^* ]8 O3 R9 y
真抱歉,恕老衲駑鈍.您的意思是,
政府公告的公寓大廈管理條例,社區管委會制訂的管理規約,各項會議的決議,
都不需要遵守嗎?
, c2 {+ Q* W# s% X
比照這個觀念:
+ c2 _9 f. u; j憲兵無票搜索民宅,何錯之有? 國安和社會秩序的實務眉角,百姓要適應.
董監事內線交易,老闆掏空公司,何錯之有?公司經營的實務眉角,股東要適應.
政府與對岸談服貿貨貿,不接受監督,何錯之有?政府行政的實務眉角,民眾要適應.
0 _- l: _# U1 v$ q
案例講的是管委會的問題,和總幹事沒有直接關係.
換個角度講,如果總幹事守法守分,誠實專業,善盡告知責任,這種事也不會發生.
# e, g7 g* b: E0 D4 \  N
請您前輩開釋:公寓大廈管理維護的實務眉角為何?

Dailybread

懂法律,很會講法律,但不知道遵守法律,又有何用?

. y+ s( ?' [6 J3 u立法委員負責立法和修法,應該很懂法律,很擅長論法吧!
8 J3 r1 V5 q. c- G* Y- A" b還是有不少民代貪贓枉法,買票賄選,為利益團體遊說.
" [9 a$ p  c5 I' z" z1 Y2 U! M: Z法官,檢察官,律師,都是法律達人,
/ k! C4 |0 ~: u$ T  I  N因為違法而鋃鐺入獄的,也是大有人在.

愛北大網站是個非常好的溝通平台,不是辯論大會,大家各抒己見,
+ l% \+ a1 Z) P每一個討論主題,可能都有正反兩方意見,
相信閱讀大眾在乎的,不是誰說服誰?或誰贏誰輸?
而是在眾多意見交換的過程中,選擇符合自己理念的,也了解問題的本質,
如果有機會,或許也可以實際運用到社區的管理維護工作上.
0 r9 s. ~$ U5 d& H) r* W0 X
+ `8 h! k! |/ {" \二個問題請教:
1. 您還沒有答覆,公寓大廈管理維護的實務眉角究竟為何? 可否具體和舉實例說明?
2. 這"實務眉角"說:
   是您個人一貫奉行的理念?
   或是公司內部制定的"靈活經營"求生存"策略"?
   還是公寓大廈管理維護業的"潛規則"?

' t; k) e7 b) L6 ^身為住戶,總希望多了解一些,對於日後的動向是非常重要的參考.
0 F8 T# |- d$ X0 w5 P2 {& w# e

Dailybread

1.社區維護的實務，就是：在和平穩定中求發展。不和平的社區，不可能有建設。

+ a5 p# F4 c& I" X% ?" K
3 ^6 e7 |( [+ v" V個人認為,社區要和平穩定,必須是植基於"遵守法律,公寓大廈管理條例,管理規約",而不是"和稀泥,
視而不見,便宜行事,上下交相利".
+ m1 R% r  W5 B* _; m4 Q
! L! Y5 K, ~1 \* c7 O" y  x- A管理委員是無給職,就不應該運用不法或不當手段,私下為自己"謀福利".如果認為管理委員應該是
& W5 r; U: W/ H# o6 V有給職,可以提案區分所有權人會議表決,或者拒絕出任.

總幹事受聘於社區,領薪水,就應該為全社區所有住戶謀福利,而非只服務管委會,甚至只服務主委一人.

社區要建設,和遵守法規,有衝突嗎?

2.這實務眉角說，是我住社區、當總幹事管社區，"跟您一樣很多事想這樣做卻總是做不來"的心得。

! L4 y' a3 p/ E8 F; m. X+ M沒有做很多事啊!

5 S  w+ T1 G0 q5 {7 i事情很簡單:規約規定辦理結報需附原始憑證,管委會議也決議"手續不全,無原始憑證"的購案,不予核付.
# U3 X: k9 i3 S/ a! \5 h
, J- i; S# Y* C5 a- k- v這個理念,放諸四海皆準.公務機關,"正派經營"的公司行號,甚至各位家中平日的採購,不都是這麼做的.

何況這是經過區分所有權人會議和管委會表決通過的規定,不是哪一個人的主張.

政府訂定公寓大廈管理條例,規約範本,就是為社區的自治鋪上了軌道,大家循軌道而行,有何不對?
8 t5 Y* c2 D) @2 Q