千代田

菲力貓

有很精彩嗎?印象中好像只是描述換證疏失過程而已~
至於總幹事跟秘書離職，好像也是輕描淡寫，莫非有隱藏版!?好奇想看

Dailybread

2 R) v. Z6 i: O

十方 發表於 2016-3-5 08:04
問一下
  R) o5 ^% A( y2 ]四月份那張"公告"，說明保全門禁換證疏失及總幹事及秘書都落跑事件
是哪位貼的?

在電梯內照相? 是住戶嗎?

$ \( g/ K: v0 V, m; ~103.3.23.-有一位非常了不起的熱心住戶,投遞了一份書面的意見反映,內容整理節錄如下:

               1.一位女性訪客進社區會客,似未填寫訪客資料,而且所留身分文件卻是男性的證件;
$ V0 N/ N- a% [6 V& K
               2.訪客當日並未將磁卡交回,是否已離去,櫃台均不知;
. i7 p+ w# ?: X4 @2 K
               3.隔日驚覺情況有異,卻不知被會的住戶為誰;
# L$ C( h% V5 v1 Y2 [, I$ L  R
               4.乃以對講機逐戶詢查,因此擾及許多無辜住戶之生活.
. D, q1 u9 f. B
, R5 [8 K. \  B, x% t% c6 G" _               5.建議大廳櫃台儘速建立門禁安全的SOP,並確實執行.

委員依據職權簽報主委,主委核覆:

/ [/ z6 H8 c3 x/ u* t. c1 |5 O4 p* X6 G

請主任匯整此事件發生的來龍去脈，人事地物，提出完整報告
請安全委員協助督導
. K/ [5 V/ W8 u! P於4/6 19:00提出說明

一般民眾無法判別:
1.這種事件的荒謬性與嚴重程度如何?
2.對住戶和社區的安全維護,可能會產生何種重大影響?
3.由同業角度,如何看待這個事件?
4.社區和管委會又該如何防範業者的疏漏和缺失?
. W/ @& u" K8 g. \
, r' c" j# b3 D# D% N% E5 b# u, e當然,最重要的是,管委會如何辨別和選擇優質,專業與誠實善良的管理維護公司.
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Dailybread

3 L! f4 z9 g2 L9 d2 U5 g9 w

其實今天你爆這麼多料沒有意義，你知道嗎？因為這些可以幹麻？只能說明沒有照規約走，

! D  H, Q; j& k- EOMG!!!!!可敬的委員們:
管委會和物管公司執行管理維護工作,竟然沒有照規約走,
  f+ s+ c- E4 O4 y不就是一年多來,社區最大的問題嗎?
至於這問題的嚴重性,請全體住戶自行判斷.
小民們無力糾舉,只有訴諸政府主管機關和社區住戶了.
* A& i3 Z" W4 \
============================================================

至於住戶的意見反映,下情可以上達嗎?舉二個實例,大家一起來評斷:
$ Z4 Q5 r7 b' _0 g1 S5 w( h3 n
9 v8 I( v0 v) j. {0 u! C

104.10.15.: 管理委員協助住戶辦理意見反映,並正式以電子郵件交由管理中心彙整.
            
                1.主任上班時間除了抽菸和聊天 看不出做了什麼事,請委員會說明.
8 U, |3 Y: Q- h& D                   (實際上住戶要問的是為什麼換物管不換主任?看不到感覺不到這個
. h# W! R8 e2 q9 q" p5 k                     主任對社區/住戶有什麼特別貢獻與付出)
: G0 M% h4 j2 o! m
                2.櫃台保全態度有問題,請現場主管督導(或換和機動保全同品質之服務人員到
& a+ r$ i: T6 I. {. h                   社區服務)例如:直接對著住戶的孩子破口大罵 對委員的家人
% s8 R" b* `0 J( P; A8 m# Q                   卻標準不一 ;對訪客態度不佳 ; 住戶領東西態度也不佳...等等
; m, K7 C, Q* O. V* n
, K  I+ V: w( e5 k$ b' o                3.櫃台上 及 大廳雜物亂堆  亂七八糟 有損社區門面 請主任盡督導之責
' a! Z' U1 |8 ~1 b+ q& R7 v7 ~                   並即時改善.

% a1 l: ~& P  c                4. 社區老人小孩及送貨眾多,請主任盡責指導相關人員善盡服務本質

2 R* b% d3 h! I
           

結果: 104.10.26.會議記錄:  住戶反映事項：漏列

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) q' g  L0 x  j( E: [5 q5 |" Z==========================================================

& O2 R: a# h7 S7 J另一個案例,是住戶建議慎選保全物管公司,在招標文件中增列"排除條款",凡是在本社區服務過的
公司與個人,如果曾經出現違反規約等相關情事,應拒絕其投標或不予任用,以確保社區和住戶的權益福祉..
# j4 x& p" I! G) O, g( p
! G# `; ^: Y4 S104.7.15. 電子郵件意見反映原文:
      建議:於保全/物業管理委託服務招標規範與合約等文件中增列:
% ]! ~  G" o! W3 z" U, a     ”凡曾於本社區服務之公寓大廈管理服務公司,於服務期間出現以下之不當作為或情事者,本社區日
  J/ O% }; ^( o4 Q' N      後將拒絕受理其投標,聘用或任用.若管理服務人員於服務期間, 出現相同不當作為或情事者,本社
' T6 \1 {( \7 r! x9 o; M  D# J      區將拒絕其到職,若合約商執意聘用或任用,以致違反招標規範與合約,將移請法律顧問研議解除委
      託服務合約":
. ~! V) a5 W  s5 I# u2 P7 l     1.資格或行為違反公寓大廈管理條例, 公寓大廈管理服務人管理辦法,社區管理規約,招標文件,合約
        ,以及相關刑法與民法者.
5 E. ]1 `  c2 g6 Z& E3 Z     2.        執行職務時,未遵照區分所有權人會議及管理委員會之決議者.
, U2 H8 \  X3 I$ C     3.        工作紀律,態度與效率不佳,經管委會委員和住戶反映並查證屬實,屢遭糾正仍執意未改善者.
& Y, r8 @3 f) c0 x% v2 l" L     4.        辦理財務管理及採購時,未遵守相關法令規定及本社區管理規約(財務收支管理辦法)者.

104.7.27.的管委會會議紀錄,這份意見反映被"竄改為"這副模樣:

2 P/ |# l+ b9 Q, S4 J) Q8 g      

拾、住戶反映事項：
             提議一： 於本社區服務之公寓大廈管理公司資格或行為不當者,  
                           請於保全/物業管理委託服務招標增列條文
。               一、凡服務於本社區人員資格不符，工作態度紀律及效率不佳者拒絕任用
0 R( ~; G( t) Q9 h1 ?                  二、資格或行為違反公寓大廈管理(人)條例，住戶規約者等一律排除
4 }* K  N  {' m  d  A                  三、執行職務未遵照區權會及管委會議者
                  四、財務收支未遵守法律規定及收支管理辦法者
                  五、以上行為皆不已任用

      

本案沒有討論,沒有議決,沒有下文

: \" ~1 m/ s! x% l+ O* `5 n
這種管委會,值得期待嗎?
0 }0 n) W+ t/ v委員為住戶服務,提出"意見反映"的正式文件,不是被消音,就是被竄改,
負責核閱的主委大人,不需要深自檢討嗎?沒有責任嗎?

Luke

社區公共基金定存專戶沒有交接,沒有辦理過戶,近11個月無人聞問,
這事情或許沒有違法,但嚴不嚴重?
, \& K! _: L6 ~是疏忽?是能力不足?或是另有所圖?

3 ~! h$ Q! q2 w: v: R& i

其實今天你爆這麼多料沒有意義，你知道嗎？因為這些可以幹麻？只能說明沒有照規約走，但是你後面說的那些疑慮是不是存在，是，這我不否認

$ w, c5 N5 X8 ?$ l# |既然都承認了"沒有照規約走","那些疑慮是存在的",表示別人說的是事實;
0 I' d- n. @7 r0 {疏失?能力不足?或另有所圖?是造成違反規約三種的可能性,最重要的差別在於"故意與否".
知錯能改,善莫大焉!
* Z) K9 J& C) D3 x( J4 D  l9 m
/ O0 c6 N4 L6 W, @

% w/ j/ ]% A8 y& c$ l4 P

Dailybread

/ a. ^5 J) b4 m) i104.2.1~105.1.31. 管理委員會歷次會議提案紀錄
3 N7 x* T' ]+ U5 K7 V* f7 N; A
1.財務收支管理辦法”結報付款”:需檢附原始憑證之增修條款

2.社區停車位”清潔費”調整之研討

9 M% \/ t4 @1 u4 }" G3.社區全面換裝LED照明燈具之研討
; s" Q. l9 P! s) J
9 z% P# a& g1 S! o4.往年機械車位提撥不足.正式提案請財務秘書檢查,已於104/2/4補提撥完成，提撥金額為209,000元整
                  
5.主辦年度合約討論,明訂:
         - 年度保養維護合約金額逾10萬元,公告招標,未逾10萬元者,須辦理公開詢價與比價
         -凡有回饋社區之系統合約商,均須辦理重新議價/約         
         -所有合約依據到期日,須逐一經管委會公開討論並獲致決議後,方由主委代表與廠商議/簽約。
6 W  _  u- m+ h: [( J            
8 ^# P  c' b0 N6 e/ v( j6. 管理委員職掌之修正討論案

' @8 ?1 A* t! |! k, B- b9 q7. 提出近期各保養維護合約案之招標規範與文件稿: 弱電,機械車位保修,機電消防,電梯,泳池,保全物業.
; Z+ I6 x+ v$ p" ~    各保養合約招標/議約案進度管控與報告.
% K: F# I, a  K: u& n
; |* Y  Y- m* x- O8. 各保養合約招標/議約案進度管控與報告.
4 L" _# V; v2 h( P5 ^- u0 v+ c
* X) `4 e9 w8 S. }9.建議換發汽機車停車證案(7票反對,2票同意,不通過)

/ {0 k' S- f# R' O10.第六屆管理委員會上任三個月之績效檢討。
" v! B9 W" c6 K& a, q) x; o# {7 X        說　明：
               1. 管委會做了什麼?有何應做卻未做?
               2. 那些工作雖有推動,但成效不佳?
               3. 鄭OO主任團隊能進步的真正原因?
3 z9 Z7 q0 ?* p9 F$ q6 ]4 d/ u$ `' L               4. 管理維護公司的資格問題?基於遵守法規和看守任務,管委會應有的態度?
               5. 管理委員是否都恪盡職責,確實投入心力?
               6. 主委主持會務,管理維護公司執行職務,是否遵照公寓大廈管理條例,規約,
6 W  r+ R- m, n  C" i                           區分所有權人會議與管委會之決議辦理?
               7. 主委的職掌與應有的認知?
- i+ a3 ?# C# \, @
4 `' e  H9 b  i1 C  m11.診所進駐之前,建議由管委會出面與診所主持人面談,相關的議題包含:
: b8 H0 M+ \' ?% C- Z: L$ @2 z             說　明:
5 ]" H$ e/ i5 K! I                        1. 患者和家長排隊的動線設計(不能影響住戶通行)
) I) E/ i+ |) u7 \6 y$ k9 [                        2. 公共區域的原始樣貌不得變更(遮雨棚,照明等)
                        3. 任何活動式的擺設(如紅龍)可否使用?收藏?
5 k7 \& h- D- d3 q. C" \# W; z                        4. 每日消毒與周遭環境清潔維護
6 Y" k$ f6 x; j' {2 h                        5. 家長抽菸的菸蒂與空氣品質
                        6. 社區大門及大廳應否嚴格限制進入?
                        7. 違規停車問題
1 G* q7 B5 H# S. U" K! ~                        8. 其他,請共同思考.

12. 各保養合約招標/議約案進度管控與報告
      診所進駐之前,社區環境衛生與秩序維持之研討.
      採購流程圖之研討與修訂.

. z6 A4 }4 O: j& f$ G) I13. 社區旅遊,研議對未參加之住戶提供補償。
+ e- E6 K6 r% [8 }5 H
14. 檢討規約條文,若有需修正者,提區分所有權人會議。

, ~6 f1 ]/ V4 u. r0 k" W  |: E15. 重新檢視建商點交文件,並對仍未改善之缺失,聯繫建商共同研討補救
- Z2 L+ h! D5 R3 Y& h
16.   一樓正門遮雨棚下禁止吸菸,應嚴格執行
5 y5 Z) i4 [; y5 M+ _
17. 臨時動議:
             (1)近日有多起高樓層住戶之紗窗掉落二樓陽台事件,造成公共安全之重大
; L8 u2 }8 L; L( ^& D; K                 疑慮,管委會為此應張貼公告,提醒所有住戶切勿移動或拆卸紗窗.
             (2)住戶迭有反映,浴室內有濃重煙味,請管委會再次張貼公告提醒住戶,
                 切勿在浴室內抽菸,以免影響其他住戶之生活品質
1 Y" t2 Z; b4 P7 L6 m; C/ l
  U0 r/ ?' C: D* g18. 社區主任適任與否之檢討.

9 Y8 a7 l2 D2 v0 a8 x19. 104.7.管委會會議記錄真實性與正確性之檢討.
, `1 V7 }1 |" e8 w
4 W" e7 a- m& w9 S) \& C20. 104.8管委會會議記錄決議事項執行情形之檢討
5 |, `: Y' h( [. l0 H: t
21. 104.11.23. 區分所有權人會議提案:
7 b8 X) @- Q& b, l                財務收支管理辦法增加條文：財務收支辦法第四條第二項第九款
                加強財務收支管理中結報與核付之要件.
                第四條：社區資金管理與運用 二、請款程序與支票使用、用章之規定：
                (九)、凡於辦理購案時未遵照財務收支管理辦法之規定，執行下列 既定程者，將不得辦理
                         結報與付款:
                     1.將購案文件於辦理前，正式簽會輔佐監察委員和總務委員， 納 入總案管制與監督。
' T5 M+ f2 A) o7 T" \( Q) ]                     2.未確實執行力求三家以上合格廠商之詢價，比價或招標，或以偽 造變造之估價單參
1 K% y$ h6 P6 U& M                         與報價或圍標。
& _7 T1 s6 J8 \( a2 e                     3.廠商或承/協辦人員未簽署"拒絕提供回扣，佣金等不當利益等" 切結書。
1 C! ^0 c0 t. T+ h                     4.於工程或勞務完成後，或所購物品送達後，未邀請承辦委員和總 務委員逐項檢查及
                       辦理驗收程序。
& D, W' s8 {2 i- r1 o% C                     5.合約商未提供正確之發票或收據貼印花稅票之等憑證.
                ＊若工程或商品均屬特殊之有限商源，或因特殊狀況需行緊急採購者，方可考慮改採限制性招標
                    (二家比價或獨家議價)

22. 請北大派出所支援社區區分所有權人會議維安勤務
2 |2 y+ d& j: a! v4 j) q: H1 `0 F
23. 機械車位保修基金暫停繳納.(存款準備金累積達180萬元)
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24. 維護管委會與委員之清譽,有流言蜚語,主委應止惑解謗,立即澄清.

Dailybread

. w* w+ P1 G$ i% x9 w
健康的民眾定期接受體檢,是必要的,目的是找出潛在的問題.
車輛必須定期保養維護,以確保妥善率和可靠度,提升行車的安全性.
  e" v$ u6 `( s. K% K績優的公司,能永續經營的公司,必須具備嚴密的內控和稽核能力.
$ I( K) d( f7 V社區的維護管理,牽涉到數百甚至數千個家庭的福祉與權益,為何不能用更高的標準檢驗?
4 U+ c$ N; R: c. Q1 a( d6 ~

104.2.24. 管委會提案

9 p+ U: s: a( I0 K6 B4 d, j第一案： 財務收支管理辦法之實施、檢討與修訂(購案程序違規之認定與處理)
/ t: \. V/ w7 ]7 c說   明：第四條 社區資金管理與運用：
　          二、請款程序與支票使用、用章之規定：建議增列第九目:
　         (九) 凡於辦理購案時未遵照財務收支管理辦法之規定，執行下列既定程序者，
# k7 e) |! @4 e+ b$ K                　將不得辦理結報與付款。
                   1. 未將購案文件於辦理前，正式簽會輔佐監察委員和總務委員，納入
                       總案管制與監督。
9 M9 \5 R& e  Z; R0 w                   2. 未確實執行三家以上具正式資格廠商之詢價，比價或招標，或以偽
4 w& f) @) {6 }) f3 Q2 v                       造/變造之估價單參與報價或圍標。
                   3. 廠商或承/協辦人員未簽署"拒絕提供回扣，佣金等不當利益等"切結
                       書。
                   4. 於工程或勞務完成後，或所購物品送達後，未邀請承辦委員和總務委員
2 F7 }5 B' r* l9 f4 C                       逐項檢查及辦理驗收程序。
                   5.合約商未提供正確之發票或貼印花稅票之收據等憑證.
# N8 ~2 y( q1 \4 p* D+ i  @" b
                     ＊若工程或商品均屬特殊之有限商源，或因特殊狀況需行緊急採購者，
2 c8 V- w4 f1 U& G& @9 e% I8 H9 W5 i! F                         方可考慮改採限制性招標(二家比價或獨家議價)
9 B( H. A1 j; b7 }/ z
' C  b( g/ K( v" m) V. R決     議：經由在場委員決議 先由管理中心試辦，三個月後做檢討修正，再送交區分所
2 H1 \# z# i# V有權大會決議。

! G4 W: [6 N; c: D0 F5 ~" w; {
% [- J, B/ N8 Y# C  b. r案例研討:

4 c# C+ E- z+ P! W* X12        104.04月-OO水電水電材料費        　         $         3,444
13        104.03月-OO光電水電材料費        　         $         6,038
+ h9 q5 X, I3 Z6 q2 s, C14        104.03月-OO光電水電材料費        　         $        10,185
15        104.04月-OO光電水電材料費        　         $         7,140

& B2 b$ c- g* z2 y4 m以上四筆採購案:
1.沒有承辦管理委員簽辦,
" w, Z+ f1 U) J  M, w2.未確實簽會相關督核委員,
3.無請購單,無比價資料,無切結書,
4.無驗收單.未辦理驗收.
/ V1 Z* j0 Q: \8 k' k5.編號14案單筆金額超過一萬元,未辦理申購並報請主委核准.

結果:照樣核准付款.
- E1 @+ m6 T2 G- b% M1 a
" r; `- L2 g6 T! U- f" k" Z規約:
八、管理委員應遵守法令、規約及區分所有權人會議、管理委員會之決議。為全體區分所有權人之利益，
8 k: j" I$ R; i       誠實執行職務。
! U( z9 Z+ A( I% g7 _9 X
& L- i& M5 e3 r

Dailybread

2 M! L1 m2 G+ R/ n0 w  @4 Z

十方 發表於 2016-3-8 09:30
; g! W4 l' O* |3 h( G( |5 G+ uD君：
您要不要先上總幹事課程？
7 l  G  `% D6 f* B1 T先拿到證照，做三個月總幹事試試看

您既然已經是總幹事身分,何不提供高見,讓住戶們學習和了解.

7 Z( q: k& y2 w+ e, h8 E# F* x這些案例是依法論法,就事論事,不是因為特定某位委員或某總幹事.
9 ?. o( e# I  D' x4 u2 k不論這些行為是不法,不妥,不應該,或不適當,
都應該有效防範,不要再發生,一切照規矩來.
2 t9 r$ t+ `. c5 b6 N/ L
治大國如烹小鮮,個人或在家裡如何理財,就是社區管理維護和修繕採購的準則..

Dailybread

不要把公司經營理念那套搬到社區，行不通的。
( n0 K" u9 n/ l社區有一定的實務眉角，你要去適應。

% u" N9 S+ ^% X$ ]/ N
% Q+ C. o, A/ o# `; l真抱歉,恕老衲駑鈍.您的意思是,
0 o9 o$ ~% x' B9 w) T* S政府公告的公寓大廈管理條例,社區管委會制訂的管理規約,各項會議的決議,
# |9 R* D" N9 D6 F( d5 k都不需要遵守嗎?
. j5 Z5 d6 ~8 a7 R! l4 M) h
比照這個觀念:
憲兵無票搜索民宅,何錯之有? 國安和社會秩序的實務眉角,百姓要適應.
董監事內線交易,老闆掏空公司,何錯之有?公司經營的實務眉角,股東要適應.
政府與對岸談服貿貨貿,不接受監督,何錯之有?政府行政的實務眉角,民眾要適應.

案例講的是管委會的問題,和總幹事沒有直接關係.
換個角度講,如果總幹事守法守分,誠實專業,善盡告知責任,這種事也不會發生.
: C+ Q8 F* f& H) v9 w! `: T
請您前輩開釋:公寓大廈管理維護的實務眉角為何?
& f6 Q$ }2 V3 g# j" j% F

Dailybread

懂法律,很會講法律,但不知道遵守法律,又有何用?
. c; i7 d! C$ B+ X' U1 k6 G
+ X6 J* e9 g3 n7 G5 g立法委員負責立法和修法,應該很懂法律,很擅長論法吧!
8 t! ]/ m' |: h' o# l' T; o* D9 t還是有不少民代貪贓枉法,買票賄選,為利益團體遊說.
+ d9 Q  L/ k( R9 x$ v" G8 T: q法官,檢察官,律師,都是法律達人,
因為違法而鋃鐺入獄的,也是大有人在.

愛北大網站是個非常好的溝通平台,不是辯論大會,大家各抒己見,
' N/ z7 [. c5 a9 ^$ L每一個討論主題,可能都有正反兩方意見,
相信閱讀大眾在乎的,不是誰說服誰?或誰贏誰輸?
而是在眾多意見交換的過程中,選擇符合自己理念的,也了解問題的本質,
如果有機會,或許也可以實際運用到社區的管理維護工作上.

6 C( f7 b+ G3 l% ~: w# M2 I8 @二個問題請教:
* X4 G# t  x, N+ S8 _% H1 v1. 您還沒有答覆,公寓大廈管理維護的實務眉角究竟為何? 可否具體和舉實例說明?
  A: G! p# y1 p  X/ W! n. o2. 這"實務眉角"說:
   是您個人一貫奉行的理念?
' t2 g: n* i  ]' _  p. [$ V   或是公司內部制定的"靈活經營"求生存"策略"?
0 {7 N& w4 `& w. ]- _) x   還是公寓大廈管理維護業的"潛規則"?
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1 ^4 I* h& p4 q, a% U身為住戶,總希望多了解一些,對於日後的動向是非常重要的參考.
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Dailybread

1.社區維護的實務，就是：在和平穩定中求發展。不和平的社區，不可能有建設。

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" T7 t( a, T! u: [個人認為,社區要和平穩定,必須是植基於"遵守法律,公寓大廈管理條例,管理規約",而不是"和稀泥,
視而不見,便宜行事,上下交相利".

管理委員是無給職,就不應該運用不法或不當手段,私下為自己"謀福利".如果認為管理委員應該是
有給職,可以提案區分所有權人會議表決,或者拒絕出任.
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總幹事受聘於社區,領薪水,就應該為全社區所有住戶謀福利,而非只服務管委會,甚至只服務主委一人.
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社區要建設,和遵守法規,有衝突嗎?

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2.這實務眉角說，是我住社區、當總幹事管社區，"跟您一樣很多事想這樣做卻總是做不來"的心得。

. e: H2 ?# w# w* `$ U: e5 n. R
. A( n- C+ L% I+ M1 ~( l. j( ]沒有做很多事啊!
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事情很簡單:規約規定辦理結報需附原始憑證,管委會議也決議"手續不全,無原始憑證"的購案,不予核付.

這個理念,放諸四海皆準.公務機關,"正派經營"的公司行號,甚至各位家中平日的採購,不都是這麼做的.

3 u5 Z4 d- \8 f/ u# b+ h7 {9 J# e" D何況這是經過區分所有權人會議和管委會表決通過的規定,不是哪一個人的主張.

# j% G3 {1 L6 n* j9 w! |政府訂定公寓大廈管理條例,規約範本,就是為社區的自治鋪上了軌道,大家循軌道而行,有何不對?