千代田

菲力貓

有很精彩嗎?印象中好像只是描述換證疏失過程而已~
至於總幹事跟秘書離職，好像也是輕描淡寫，莫非有隱藏版!?好奇想看

Dailybread

7 g( Z6 j2 S* N" U

十方 發表於 2016-3-5 08:04
, b# Z& x9 I! e* j9 e; w+ [* k6 j問一下
- K! {) Q, u- B四月份那張"公告"，說明保全門禁換證疏失及總幹事及秘書都落跑事件
是哪位貼的?

$ z: i/ K# n7 x: _  G在電梯內照相? 是住戶嗎?

1 R) }) T* o0 h) ?: X* Q* Y103.3.23.-有一位非常了不起的熱心住戶,投遞了一份書面的意見反映,內容整理節錄如下:

               1.一位女性訪客進社區會客,似未填寫訪客資料,而且所留身分文件卻是男性的證件;

$ d) [8 U+ \# L) U               2.訪客當日並未將磁卡交回,是否已離去,櫃台均不知;
  a1 e( R2 {* j3 J9 p7 H- S  _! o
( ~2 U; N0 ]: n               3.隔日驚覺情況有異,卻不知被會的住戶為誰;

! ]8 d5 e$ x! v, R               4.乃以對講機逐戶詢查,因此擾及許多無辜住戶之生活.
3 _$ Q; o* U, \1 L( P0 v
1 T8 x& H& j% v               5.建議大廳櫃台儘速建立門禁安全的SOP,並確實執行.
2 r# T4 l. S2 w% p. r8 [
委員依據職權簽報主委,主委核覆:
8 Q- t' R+ Y2 V9 z* N

請主任匯整此事件發生的來龍去脈，人事地物，提出完整報告
' Q' g2 I9 \+ F' \* M1 d請安全委員協助督導
/ @+ E  m( q3 p( ~; c: i於4/6 19:00提出說明

2 j7 l% I8 K+ `8 w$ F! x
% a- u9 c8 I( w) G" {一般民眾無法判別:
$ d% ~3 n" T3 g# Z# o1.這種事件的荒謬性與嚴重程度如何?
2.對住戶和社區的安全維護,可能會產生何種重大影響?
3.由同業角度,如何看待這個事件?
; a& ~% S% ^# F6 K) p$ h4.社區和管委會又該如何防範業者的疏漏和缺失?

當然,最重要的是,管委會如何辨別和選擇優質,專業與誠實善良的管理維護公司.
; w6 y* N/ L# \9 D# x0 O5 Q" P
; ]9 [9 n* u- L
9 ~# {; T1 ?1 l

Dailybread

9 S) n" x. ]$ y- Y

其實今天你爆這麼多料沒有意義，你知道嗎？因為這些可以幹麻？只能說明沒有照規約走，

" T) @2 M( r9 K# `8 ~4 Y
OMG!!!!!可敬的委員們:
5 ~6 i7 u' b6 W& C* f; b管委會和物管公司執行管理維護工作,竟然沒有照規約走,
7 L6 Q9 v  ~1 b' ^1 \不就是一年多來,社區最大的問題嗎?
至於這問題的嚴重性,請全體住戶自行判斷.
9 S' }/ g5 H6 J, `小民們無力糾舉,只有訴諸政府主管機關和社區住戶了.

/ z( V( i% F/ _; ^" I============================================================
* A5 C) w, a2 w3 c; b
. G4 J: h9 _9 C$ k至於住戶的意見反映,下情可以上達嗎?舉二個實例,大家一起來評斷:

; W" g0 y8 a  c  P4 H

104.10.15.: 管理委員協助住戶辦理意見反映,並正式以電子郵件交由管理中心彙整.
            
                1.主任上班時間除了抽菸和聊天 看不出做了什麼事,請委員會說明.
: Z$ g8 b: f! W9 H# i2 s6 Q: X                   (實際上住戶要問的是為什麼換物管不換主任?看不到感覺不到這個
                     主任對社區/住戶有什麼特別貢獻與付出)
1 s) d- q( }( |- T- |( ~* ]5 |8 h2 b2 i1 e" c
* H" O- l' I& n5 @7 f1 @                2.櫃台保全態度有問題,請現場主管督導(或換和機動保全同品質之服務人員到
9 L1 E- i( q" d- l0 n7 F                   社區服務)例如:直接對著住戶的孩子破口大罵 對委員的家人
                   卻標準不一 ;對訪客態度不佳 ; 住戶領東西態度也不佳...等等
* V$ b. k0 c3 K( c! i  S' F
! W2 l( [4 x( P2 X* f                3.櫃台上 及 大廳雜物亂堆  亂七八糟 有損社區門面 請主任盡督導之責
5 j2 Y; Y5 m, p" H/ A1 z1 b' F                   並即時改善.

                4. 社區老人小孩及送貨眾多,請主任盡責指導相關人員善盡服務本質

4 \, W% k1 y. q; u% c( f2 i" w5 Z           

結果: 104.10.26.會議記錄:  住戶反映事項：漏列

==========================================================

2 y2 |" l' ]5 x' X$ W另一個案例,是住戶建議慎選保全物管公司,在招標文件中增列"排除條款",凡是在本社區服務過的
8 ~: }. N4 @+ z" Q6 L: m公司與個人,如果曾經出現違反規約等相關情事,應拒絕其投標或不予任用,以確保社區和住戶的權益福祉..

0 T2 b0 d3 j  |0 `' C/ Y104.7.15. 電子郵件意見反映原文:
- q6 K! p8 _- e( o- t      建議:於保全/物業管理委託服務招標規範與合約等文件中增列:
     ”凡曾於本社區服務之公寓大廈管理服務公司,於服務期間出現以下之不當作為或情事者,本社區日
8 a4 _7 S5 a7 z& |7 L% {- ~      後將拒絕受理其投標,聘用或任用.若管理服務人員於服務期間, 出現相同不當作為或情事者,本社
      區將拒絕其到職,若合約商執意聘用或任用,以致違反招標規範與合約,將移請法律顧問研議解除委
      託服務合約":
     1.資格或行為違反公寓大廈管理條例, 公寓大廈管理服務人管理辦法,社區管理規約,招標文件,合約
        ,以及相關刑法與民法者.
     2.        執行職務時,未遵照區分所有權人會議及管理委員會之決議者.
     3.        工作紀律,態度與效率不佳,經管委會委員和住戶反映並查證屬實,屢遭糾正仍執意未改善者.
     4.        辦理財務管理及採購時,未遵守相關法令規定及本社區管理規約(財務收支管理辦法)者.

  I, m: J+ j5 n$ c& D7 m104.7.27.的管委會會議紀錄,這份意見反映被"竄改為"這副模樣:
  ?7 \5 ~: L4 P, B3 K7 {
      

拾、住戶反映事項：
             提議一： 於本社區服務之公寓大廈管理公司資格或行為不當者,  
" [3 C" j7 w2 X" X# ?. E                           請於保全/物業管理委託服務招標增列條文
。               一、凡服務於本社區人員資格不符，工作態度紀律及效率不佳者拒絕任用
. H: c* d- y3 s4 @; Z; {                  二、資格或行為違反公寓大廈管理(人)條例，住戶規約者等一律排除
3 y$ x0 S% \( c8 C, T                  三、執行職務未遵照區權會及管委會議者
                  四、財務收支未遵守法律規定及收支管理辦法者
6 _' L7 u. u# Y( Y                  五、以上行為皆不已任用

( u2 }/ o- D) f2 V      

本案沒有討論,沒有議決,沒有下文

, M3 F3 J: Q- u8 k, ?$ h7 `# y0 G這種管委會,值得期待嗎?
委員為住戶服務,提出"意見反映"的正式文件,不是被消音,就是被竄改,
3 n3 d: d, f$ I負責核閱的主委大人,不需要深自檢討嗎?沒有責任嗎?

Luke

社區公共基金定存專戶沒有交接,沒有辦理過戶,近11個月無人聞問,
這事情或許沒有違法,但嚴不嚴重?
是疏忽?是能力不足?或是另有所圖?

% M9 ~& Y# Q) k: @( T
+ [; q' t) }8 V; ^

其實今天你爆這麼多料沒有意義，你知道嗎？因為這些可以幹麻？只能說明沒有照規約走，但是你後面說的那些疑慮是不是存在，是，這我不否認

既然都承認了"沒有照規約走","那些疑慮是存在的",表示別人說的是事實;
疏失?能力不足?或另有所圖?是造成違反規約三種的可能性,最重要的差別在於"故意與否".
, ?) [- G, U; f, b! b知錯能改,善莫大焉!
( o$ z' Y  T# V7 t! `& j

Dailybread

3 E0 F, R" e6 s1 J. f104.2.1~105.1.31. 管理委員會歷次會議提案紀錄

1.財務收支管理辦法”結報付款”:需檢附原始憑證之增修條款

9 p! ], d7 y6 \2.社區停車位”清潔費”調整之研討
# A2 u+ [/ t5 E$ f8 B
3.社區全面換裝LED照明燈具之研討
9 Y! s1 r5 q+ Z
4.往年機械車位提撥不足.正式提案請財務秘書檢查,已於104/2/4補提撥完成，提撥金額為209,000元整
                  
) e$ [; ~! U$ r1 h5.主辦年度合約討論,明訂:
. T) H6 X3 V3 C         - 年度保養維護合約金額逾10萬元,公告招標,未逾10萬元者,須辦理公開詢價與比價
         -凡有回饋社區之系統合約商,均須辦理重新議價/約         
4 u0 E0 \% z' @: `         -所有合約依據到期日,須逐一經管委會公開討論並獲致決議後,方由主委代表與廠商議/簽約。
0 B) o2 D$ j7 f$ z# I  s7 _            
6. 管理委員職掌之修正討論案
& a' _6 {8 ^4 a. J# y
7. 提出近期各保養維護合約案之招標規範與文件稿: 弱電,機械車位保修,機電消防,電梯,泳池,保全物業.
    各保養合約招標/議約案進度管控與報告.

8. 各保養合約招標/議約案進度管控與報告.
# ^/ ~% }6 G& f9 m
9.建議換發汽機車停車證案(7票反對,2票同意,不通過)
  O( _% t$ F$ G) d" I- F
' j; w7 \7 O5 p7 g; n. E10.第六屆管理委員會上任三個月之績效檢討。
        說　明：
               1. 管委會做了什麼?有何應做卻未做?
               2. 那些工作雖有推動,但成效不佳?
               3. 鄭OO主任團隊能進步的真正原因?
& ]; V" ^4 j7 U5 i+ S0 i               4. 管理維護公司的資格問題?基於遵守法規和看守任務,管委會應有的態度?
               5. 管理委員是否都恪盡職責,確實投入心力?
               6. 主委主持會務,管理維護公司執行職務,是否遵照公寓大廈管理條例,規約,
/ t5 j- T3 F7 Z, t* S                           區分所有權人會議與管委會之決議辦理?
  B7 p1 M- \1 \; K3 P9 _% `               7. 主委的職掌與應有的認知?
/ Y' L1 U2 s! e1 S
11.診所進駐之前,建議由管委會出面與診所主持人面談,相關的議題包含:
             說　明:
                        1. 患者和家長排隊的動線設計(不能影響住戶通行)
8 {4 F; Q) ^9 j) @) Y                        2. 公共區域的原始樣貌不得變更(遮雨棚,照明等)
7 ^! r4 S% ~) e+ g+ R3 E                        3. 任何活動式的擺設(如紅龍)可否使用?收藏?
& F8 b0 J1 M( A  B1 _- |! S+ A6 Q' r( w                        4. 每日消毒與周遭環境清潔維護
4 {# `% M: X6 O. _0 E  Q6 K  L0 W/ O                        5. 家長抽菸的菸蒂與空氣品質
                        6. 社區大門及大廳應否嚴格限制進入?
$ T! [' u9 v1 W9 L0 u+ k; o                        7. 違規停車問題
                        8. 其他,請共同思考.

12. 各保養合約招標/議約案進度管控與報告
      診所進駐之前,社區環境衛生與秩序維持之研討.
, Y8 Y3 v; n, H0 S      採購流程圖之研討與修訂.
6 h) X) n% c6 [2 y/ d5 P$ Z+ r; D# M
& t, a7 N! S2 v/ h. q6 p13. 社區旅遊,研議對未參加之住戶提供補償。
; |. W$ c  \: E5 C% F% X" X
14. 檢討規約條文,若有需修正者,提區分所有權人會議。

3 F$ T1 h" c( n9 p1 i: J0 W. F6 y8 p) [15. 重新檢視建商點交文件,並對仍未改善之缺失,聯繫建商共同研討補救

" _; i0 f/ ^3 v1 v- b' p16.   一樓正門遮雨棚下禁止吸菸,應嚴格執行

* V8 u/ }/ a, M" O: L1 ?! e17. 臨時動議:
             (1)近日有多起高樓層住戶之紗窗掉落二樓陽台事件,造成公共安全之重大
                 疑慮,管委會為此應張貼公告,提醒所有住戶切勿移動或拆卸紗窗.
  s% E7 }0 E6 Y             (2)住戶迭有反映,浴室內有濃重煙味,請管委會再次張貼公告提醒住戶,
& L! J  [+ I+ `( i+ T                 切勿在浴室內抽菸,以免影響其他住戶之生活品質

/ _* X* `# G" w; ^$ ?, i2 e18. 社區主任適任與否之檢討.

1 N( j  n# B- c& T$ k# I19. 104.7.管委會會議記錄真實性與正確性之檢討.

7 C8 ^2 e  y, b# g- M20. 104.8管委會會議記錄決議事項執行情形之檢討
: n  g' F9 y1 R. x: S
. v$ z7 v7 s7 D' c  N' U21. 104.11.23. 區分所有權人會議提案:
                財務收支管理辦法增加條文：財務收支辦法第四條第二項第九款
+ i9 ^5 q6 A3 S$ _/ @1 k                加強財務收支管理中結報與核付之要件.
2 r% R, @( G0 e  Y1 I# E                第四條：社區資金管理與運用 二、請款程序與支票使用、用章之規定：
. @. g) Q7 Q* o" z6 J% W                (九)、凡於辦理購案時未遵照財務收支管理辦法之規定，執行下列 既定程者，將不得辦理
" w) S0 I) f0 v                         結報與付款:
6 O6 l- K, X7 Z, `/ g                     1.將購案文件於辦理前，正式簽會輔佐監察委員和總務委員， 納 入總案管制與監督。
" o" c$ ~' X' F8 J, a: Z                     2.未確實執行力求三家以上合格廠商之詢價，比價或招標，或以偽 造變造之估價單參
# ]; ^7 f; \& q# p7 X$ g                         與報價或圍標。
+ e5 [! t% G9 |                     3.廠商或承/協辦人員未簽署"拒絕提供回扣，佣金等不當利益等" 切結書。
. `  Q1 U& l& @2 c; ^7 D                     4.於工程或勞務完成後，或所購物品送達後，未邀請承辦委員和總 務委員逐項檢查及
                       辦理驗收程序。
/ v% X9 g0 B; K5 h1 d                     5.合約商未提供正確之發票或收據貼印花稅票之等憑證.
( T+ L0 p7 Z$ a" p  x                ＊若工程或商品均屬特殊之有限商源，或因特殊狀況需行緊急採購者，方可考慮改採限制性招標
' x0 P( a! \: m9 d( E8 r# O, a; m                    (二家比價或獨家議價)
/ k0 S" k% ]1 O* B; `7 M! S
22. 請北大派出所支援社區區分所有權人會議維安勤務
$ v  a0 _" t3 h2 ?
23. 機械車位保修基金暫停繳納.(存款準備金累積達180萬元)

24. 維護管委會與委員之清譽,有流言蜚語,主委應止惑解謗,立即澄清.

Dailybread

健康的民眾定期接受體檢,是必要的,目的是找出潛在的問題.
車輛必須定期保養維護,以確保妥善率和可靠度,提升行車的安全性.
4 p( [) {5 |/ J- ?! J5 o/ M# e3 o績優的公司,能永續經營的公司,必須具備嚴密的內控和稽核能力.
社區的維護管理,牽涉到數百甚至數千個家庭的福祉與權益,為何不能用更高的標準檢驗?

104.2.24. 管委會提案
8 d1 r$ x. z1 r3 L
9 t2 x7 _6 ~0 r: x3 a4 V& D; _第一案： 財務收支管理辦法之實施、檢討與修訂(購案程序違規之認定與處理)
8 }, j# [9 W6 y- c8 o) `. n7 `說   明：第四條 社區資金管理與運用：
4 }8 L, E" @. V　          二、請款程序與支票使用、用章之規定：建議增列第九目:
　         (九) 凡於辦理購案時未遵照財務收支管理辦法之規定，執行下列既定程序者，
                　將不得辦理結報與付款。
# S+ b; ^1 x2 r# _- _6 s7 C: I8 a                   1. 未將購案文件於辦理前，正式簽會輔佐監察委員和總務委員，納入
                       總案管制與監督。
                   2. 未確實執行三家以上具正式資格廠商之詢價，比價或招標，或以偽
                       造/變造之估價單參與報價或圍標。
                   3. 廠商或承/協辦人員未簽署"拒絕提供回扣，佣金等不當利益等"切結
                       書。
                   4. 於工程或勞務完成後，或所購物品送達後，未邀請承辦委員和總務委員
1 \; W3 w. `+ R' ]! h2 n$ o7 E% r                       逐項檢查及辦理驗收程序。
8 D2 s1 c# m  [  Y/ C* N# ^                   5.合約商未提供正確之發票或貼印花稅票之收據等憑證.

                     ＊若工程或商品均屬特殊之有限商源，或因特殊狀況需行緊急採購者，
                         方可考慮改採限制性招標(二家比價或獨家議價)
- G! u0 q* Q1 A' C0 L" n- ^& h
決     議：經由在場委員決議 先由管理中心試辦，三個月後做檢討修正，再送交區分所
有權大會決議。

/ C+ |) W) z: \; I8 w5 W, A

* N" d- I/ K& i8 m# c* o
% F$ j( ]( c/ F案例研討:
* k4 J: {( n/ V
12        104.04月-OO水電水電材料費        　         $         3,444
) ]5 V" `' p0 F" l13        104.03月-OO光電水電材料費        　         $         6,038
/ l( }9 m! H, P1 f- f# e' {, `14        104.03月-OO光電水電材料費        　         $        10,185
15        104.04月-OO光電水電材料費        　         $         7,140

以上四筆採購案:
; f- ?4 |" S7 r: M5 o7 i* a  b1.沒有承辦管理委員簽辦,
0 K! I* n/ U- R. d* r9 K2.未確實簽會相關督核委員,
7 n; ~7 a% H2 {. y4 Y3 ^$ |3.無請購單,無比價資料,無切結書,
4.無驗收單.未辦理驗收.
5.編號14案單筆金額超過一萬元,未辦理申購並報請主委核准.
, m, i) D) j% {! H3 r
$ a+ i) c* |5 X* o1 X# |) |( H  P& c/ `結果:照樣核准付款.
% S$ S$ l2 z4 v3 C* s' _( N- @
& V. ~) \) @5 h, P& K1 j規約:
' G2 l! c; ^/ r; s1 k八、管理委員應遵守法令、規約及區分所有權人會議、管理委員會之決議。為全體區分所有權人之利益，
       誠實執行職務。
: u; {- [; ^) l5 {$ i3 K' S7 }

Dailybread

+ |; e, [; S( R/ l2 C& @) G

十方 發表於 2016-3-8 09:30
% e2 N( g: m" s! W" RD君：
- X, a1 B+ l# H0 _您要不要先上總幹事課程？
; n" n7 O+ i: _: D# T' z+ t先拿到證照，做三個月總幹事試試看

6 |% e. V# {% x  [& A6 ]/ Z您既然已經是總幹事身分,何不提供高見,讓住戶們學習和了解.
7 ^. C; ^; G! v$ p. Z/ v
這些案例是依法論法,就事論事,不是因為特定某位委員或某總幹事.
不論這些行為是不法,不妥,不應該,或不適當,
都應該有效防範,不要再發生,一切照規矩來.
1 c- T. o/ g1 a; f& ]2 H$ v
治大國如烹小鮮,個人或在家裡如何理財,就是社區管理維護和修繕採購的準則..

Dailybread

不要把公司經營理念那套搬到社區，行不通的。
社區有一定的實務眉角，你要去適應。

) R9 C% C. c. P: o( V) P. a2 I真抱歉,恕老衲駑鈍.您的意思是,
政府公告的公寓大廈管理條例,社區管委會制訂的管理規約,各項會議的決議,
都不需要遵守嗎?

/ Q* `6 g% Q8 [比照這個觀念:
憲兵無票搜索民宅,何錯之有? 國安和社會秩序的實務眉角,百姓要適應.
5 b  l, h) g' m4 r董監事內線交易,老闆掏空公司,何錯之有?公司經營的實務眉角,股東要適應.
0 L" m6 y+ U* S9 B* L7 p% f4 j政府與對岸談服貿貨貿,不接受監督,何錯之有?政府行政的實務眉角,民眾要適應.

6 `) i' {! @- [/ U, z0 w案例講的是管委會的問題,和總幹事沒有直接關係.
, w" U9 C6 z5 F換個角度講,如果總幹事守法守分,誠實專業,善盡告知責任,這種事也不會發生.
5 L& V) [# n. {6 O3 [
請您前輩開釋:公寓大廈管理維護的實務眉角為何?

Dailybread

懂法律,很會講法律,但不知道遵守法律,又有何用?

/ w6 \% z* k  p6 R: K, x9 U& C9 ~立法委員負責立法和修法,應該很懂法律,很擅長論法吧!
還是有不少民代貪贓枉法,買票賄選,為利益團體遊說.
7 ~" M7 f! n4 ~; j; f2 s" r法官,檢察官,律師,都是法律達人,
- B+ u) F+ T; Y) x8 N3 _因為違法而鋃鐺入獄的,也是大有人在.

9 w( j8 u9 l! w4 V愛北大網站是個非常好的溝通平台,不是辯論大會,大家各抒己見,
( w6 e: U  B9 J1 I. q: k6 B每一個討論主題,可能都有正反兩方意見,
相信閱讀大眾在乎的,不是誰說服誰?或誰贏誰輸?
2 a( j* b" A/ z2 Y+ Z7 U) b而是在眾多意見交換的過程中,選擇符合自己理念的,也了解問題的本質,
如果有機會,或許也可以實際運用到社區的管理維護工作上.
! {) l! c- n) C, i( g
9 A* i% w/ N8 M/ f. a二個問題請教:
1. 您還沒有答覆,公寓大廈管理維護的實務眉角究竟為何? 可否具體和舉實例說明?
" q! t0 x9 T3 c( z, j6 i& z) Z2. 這"實務眉角"說:
   是您個人一貫奉行的理念?
   或是公司內部制定的"靈活經營"求生存"策略"?
   還是公寓大廈管理維護業的"潛規則"?

! `2 z! r! H5 Q8 A+ t5 A0 G4 y$ e身為住戶,總希望多了解一些,對於日後的動向是非常重要的參考.

Dailybread

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1.社區維護的實務，就是：在和平穩定中求發展。不和平的社區，不可能有建設。

, [$ U3 o( |$ _  W
. C6 j& @4 w+ @6 C個人認為,社區要和平穩定,必須是植基於"遵守法律,公寓大廈管理條例,管理規約",而不是"和稀泥,
視而不見,便宜行事,上下交相利".
  b- @! u4 l* t' Z( Z- P. Y
' B/ k. y) w' N. A- D管理委員是無給職,就不應該運用不法或不當手段,私下為自己"謀福利".如果認為管理委員應該是
+ J$ Z1 d# _; I. W有給職,可以提案區分所有權人會議表決,或者拒絕出任.
4 Z* o$ ]1 n2 a' D4 T
/ ~! t+ V# x8 l+ o' {0 N總幹事受聘於社區,領薪水,就應該為全社區所有住戶謀福利,而非只服務管委會,甚至只服務主委一人.

! C* N* O: D9 W0 S  \" i3 m社區要建設,和遵守法規,有衝突嗎?

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2.這實務眉角說，是我住社區、當總幹事管社區，"跟您一樣很多事想這樣做卻總是做不來"的心得。

沒有做很多事啊!
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0 j6 X5 ~% U5 q( J/ e& N4 u事情很簡單:規約規定辦理結報需附原始憑證,管委會議也決議"手續不全,無原始憑證"的購案,不予核付.
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' v; s7 I; J6 d4 c. E0 I這個理念,放諸四海皆準.公務機關,"正派經營"的公司行號,甚至各位家中平日的採購,不都是這麼做的.
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何況這是經過區分所有權人會議和管委會表決通過的規定,不是哪一個人的主張.

+ {/ d- v6 U7 {' s政府訂定公寓大廈管理條例,規約範本,就是為社區的自治鋪上了軌道,大家循軌道而行,有何不對?
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