千代田

菲力貓

有很精彩嗎?印象中好像只是描述換證疏失過程而已~
$ w4 c5 ^8 B5 C3 O  I: J5 i至於總幹事跟秘書離職，好像也是輕描淡寫，莫非有隱藏版!?好奇想看

Dailybread

十方 發表於 2016-3-5 08:04
問一下
四月份那張"公告"，說明保全門禁換證疏失及總幹事及秘書都落跑事件
7 _4 V1 U1 ~: C4 H2 t是哪位貼的?

在電梯內照相? 是住戶嗎?
0 g' T7 h0 q  x8 a7 [6 R
5 Y- d* Q) f) h& H103.3.23.-有一位非常了不起的熱心住戶,投遞了一份書面的意見反映,內容整理節錄如下:

  C8 f) h$ R1 \3 y6 V# ~# L( a               1.一位女性訪客進社區會客,似未填寫訪客資料,而且所留身分文件卻是男性的證件;
5 `+ n2 r# d8 e! J" j1 Q; R2 @
               2.訪客當日並未將磁卡交回,是否已離去,櫃台均不知;
- a2 I5 L+ N2 C) t5 C# q2 @6 @
               3.隔日驚覺情況有異,卻不知被會的住戶為誰;
% m7 l1 D. m6 m; B
               4.乃以對講機逐戶詢查,因此擾及許多無辜住戶之生活.
- q. N( L) X; N6 o+ d+ C# ?/ w
               5.建議大廳櫃台儘速建立門禁安全的SOP,並確實執行.

5 T# A) D+ Q% z" s$ l委員依據職權簽報主委,主委核覆:

請主任匯整此事件發生的來龍去脈，人事地物，提出完整報告
  z+ B4 p( A5 l; }請安全委員協助督導
於4/6 19:00提出說明

; ]! ?$ {8 g4 n1 y4 I# C5 H3 B3 h
( l( x, u  p" E0 R一般民眾無法判別:
1.這種事件的荒謬性與嚴重程度如何?
/ C" j0 U$ A- [; h0 j5 p; y3 L2.對住戶和社區的安全維護,可能會產生何種重大影響?
/ g# V, W0 `2 h5 Q3.由同業角度,如何看待這個事件?
/ b; h7 ]% Z5 g8 X3 P0 j7 m) c  E4.社區和管委會又該如何防範業者的疏漏和缺失?
, p0 C  _" }. E  t3 }
3 _8 ^9 M5 @9 P+ |* |+ ]當然,最重要的是,管委會如何辨別和選擇優質,專業與誠實善良的管理維護公司.
2 T- g3 C' ]2 E! j# i  u3 |  N4 L
( v3 c4 h: \# \, [, Z" X
5 a4 T# V; [, m# F

Dailybread

其實今天你爆這麼多料沒有意義，你知道嗎？因為這些可以幹麻？只能說明沒有照規約走，

+ C  H+ T# i0 k$ K  [$ |  E: J
% l( G6 E8 l. g! O6 ZOMG!!!!!可敬的委員們:
管委會和物管公司執行管理維護工作,竟然沒有照規約走,
不就是一年多來,社區最大的問題嗎?
/ M1 H* g1 O0 f6 m至於這問題的嚴重性,請全體住戶自行判斷.
小民們無力糾舉,只有訴諸政府主管機關和社區住戶了.

# U1 n8 f1 C) z/ M& c============================================================
- J; _2 P& t/ E/ J& J$ z5 U# @
至於住戶的意見反映,下情可以上達嗎?舉二個實例,大家一起來評斷:
* i# z) K6 ^+ E( w1 ~  E1 P: D
2 w( L7 i5 @' a* e% z

104.10.15.: 管理委員協助住戶辦理意見反映,並正式以電子郵件交由管理中心彙整.
/ K1 [' i8 o  v7 ]- d0 z, Z4 C- Q            
5 p! `, e8 c* {& A+ T3 F; `( j                1.主任上班時間除了抽菸和聊天 看不出做了什麼事,請委員會說明.
                   (實際上住戶要問的是為什麼換物管不換主任?看不到感覺不到這個
                     主任對社區/住戶有什麼特別貢獻與付出)

6 s0 `. z* w* _/ b" o0 b3 }7 |4 N                2.櫃台保全態度有問題,請現場主管督導(或換和機動保全同品質之服務人員到
/ p3 i& x* z# ~# V6 ]5 _+ \  a                   社區服務)例如:直接對著住戶的孩子破口大罵 對委員的家人
                   卻標準不一 ;對訪客態度不佳 ; 住戶領東西態度也不佳...等等

                3.櫃台上 及 大廳雜物亂堆  亂七八糟 有損社區門面 請主任盡督導之責
- |8 F. s6 R4 }7 p; I. W                   並即時改善.

+ H0 R7 ?/ o% R$ R  c3 @                4. 社區老人小孩及送貨眾多,請主任盡責指導相關人員善盡服務本質

           

結果: 104.10.26.會議記錄:  住戶反映事項：漏列

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==========================================================
/ h9 F* V$ R5 L# Q$ `. R) _
另一個案例,是住戶建議慎選保全物管公司,在招標文件中增列"排除條款",凡是在本社區服務過的
公司與個人,如果曾經出現違反規約等相關情事,應拒絕其投標或不予任用,以確保社區和住戶的權益福祉..
8 P$ R4 y. f* P) N
104.7.15. 電子郵件意見反映原文:
      建議:於保全/物業管理委託服務招標規範與合約等文件中增列:
     ”凡曾於本社區服務之公寓大廈管理服務公司,於服務期間出現以下之不當作為或情事者,本社區日
      後將拒絕受理其投標,聘用或任用.若管理服務人員於服務期間, 出現相同不當作為或情事者,本社
0 b: E1 L7 C/ F, x7 v8 X      區將拒絕其到職,若合約商執意聘用或任用,以致違反招標規範與合約,將移請法律顧問研議解除委
7 F$ B9 {# P/ y; M+ H      託服務合約":
; d  @% R4 h, V4 L/ U     1.資格或行為違反公寓大廈管理條例, 公寓大廈管理服務人管理辦法,社區管理規約,招標文件,合約
4 Z) M: m+ Q# C% X/ q; J        ,以及相關刑法與民法者.
     2.        執行職務時,未遵照區分所有權人會議及管理委員會之決議者.
  W, J( Q4 T1 `, x" d     3.        工作紀律,態度與效率不佳,經管委會委員和住戶反映並查證屬實,屢遭糾正仍執意未改善者.
- h- d$ Z* r6 z% b     4.        辦理財務管理及採購時,未遵守相關法令規定及本社區管理規約(財務收支管理辦法)者.

4 B& y5 m% P3 i1 @0 F104.7.27.的管委會會議紀錄,這份意見反映被"竄改為"這副模樣:

8 h- q+ ]  g8 r6 K7 y      

拾、住戶反映事項：
& ]% A/ S$ v3 b             提議一： 於本社區服務之公寓大廈管理公司資格或行為不當者,  
                           請於保全/物業管理委託服務招標增列條文
。               一、凡服務於本社區人員資格不符，工作態度紀律及效率不佳者拒絕任用
                  二、資格或行為違反公寓大廈管理(人)條例，住戶規約者等一律排除
                  三、執行職務未遵照區權會及管委會議者
8 n  p; f8 ~! P* g2 x3 ?                  四、財務收支未遵守法律規定及收支管理辦法者
5 |9 P+ y4 ]; E4 s, S* T  c4 R  C' Q                  五、以上行為皆不已任用

      

本案沒有討論,沒有議決,沒有下文

這種管委會,值得期待嗎?
委員為住戶服務,提出"意見反映"的正式文件,不是被消音,就是被竄改,
負責核閱的主委大人,不需要深自檢討嗎?沒有責任嗎?

Luke

社區公共基金定存專戶沒有交接,沒有辦理過戶,近11個月無人聞問,
這事情或許沒有違法,但嚴不嚴重?
是疏忽?是能力不足?或是另有所圖?

* p. R! r& V" @1 v5 `- v6 G

其實今天你爆這麼多料沒有意義，你知道嗎？因為這些可以幹麻？只能說明沒有照規約走，但是你後面說的那些疑慮是不是存在，是，這我不否認

既然都承認了"沒有照規約走","那些疑慮是存在的",表示別人說的是事實;
疏失?能力不足?或另有所圖?是造成違反規約三種的可能性,最重要的差別在於"故意與否".
知錯能改,善莫大焉!

4 A2 w. i. \3 ?* ]7 `  @
, V. A  ?; f# {; z, K8 R
7 q$ [3 k. N: Q  B: n! f

Dailybread

9 F' E; R9 v) W& i! j( f104.2.1~105.1.31. 管理委員會歷次會議提案紀錄
2 }8 z* {4 |$ U) s* j9 d; M
1.財務收支管理辦法”結報付款”:需檢附原始憑證之增修條款

2.社區停車位”清潔費”調整之研討
# \% m5 {0 d. A) b" E" a! R
3.社區全面換裝LED照明燈具之研討
, i# c8 \3 M+ K, z, ^3 U
4.往年機械車位提撥不足.正式提案請財務秘書檢查,已於104/2/4補提撥完成，提撥金額為209,000元整
5 b2 M0 V8 k% ]/ s                  
5.主辦年度合約討論,明訂:
         - 年度保養維護合約金額逾10萬元,公告招標,未逾10萬元者,須辦理公開詢價與比價
         -凡有回饋社區之系統合約商,均須辦理重新議價/約         
         -所有合約依據到期日,須逐一經管委會公開討論並獲致決議後,方由主委代表與廠商議/簽約。
) v: r, a  a0 ^  y& Q, l            
9 f5 N* H% e; Y! O* {7 b5 `6. 管理委員職掌之修正討論案

, H# w" p( q- w1 P% O8 Z: c% i7. 提出近期各保養維護合約案之招標規範與文件稿: 弱電,機械車位保修,機電消防,電梯,泳池,保全物業.
8 @0 `  S5 X" w3 w+ ?( b, W    各保養合約招標/議約案進度管控與報告.
+ Z& @$ v& D: S9 P" F
3 \3 I2 P% A3 J- l7 d# f: X+ |5 @8. 各保養合約招標/議約案進度管控與報告.
1 r- J  f" D( M
9.建議換發汽機車停車證案(7票反對,2票同意,不通過)

: }, E7 \2 V7 {8 }2 \( u& T10.第六屆管理委員會上任三個月之績效檢討。
        說　明：
               1. 管委會做了什麼?有何應做卻未做?
               2. 那些工作雖有推動,但成效不佳?
: V3 `; F0 d: a+ I               3. 鄭OO主任團隊能進步的真正原因?
               4. 管理維護公司的資格問題?基於遵守法規和看守任務,管委會應有的態度?
5 M% }% A6 ~6 k5 ^0 `) d. z- M               5. 管理委員是否都恪盡職責,確實投入心力?
9 g  g  J" ^, E  v3 u               6. 主委主持會務,管理維護公司執行職務,是否遵照公寓大廈管理條例,規約,
                           區分所有權人會議與管委會之決議辦理?
               7. 主委的職掌與應有的認知?

11.診所進駐之前,建議由管委會出面與診所主持人面談,相關的議題包含:
; l- ^8 Q; B; H. A; r4 q. i             說　明:
3 u) v) R1 _* a                        1. 患者和家長排隊的動線設計(不能影響住戶通行)
; L7 Y- ^7 |3 u6 O  |* c' [5 W                        2. 公共區域的原始樣貌不得變更(遮雨棚,照明等)
                        3. 任何活動式的擺設(如紅龍)可否使用?收藏?
                        4. 每日消毒與周遭環境清潔維護
                        5. 家長抽菸的菸蒂與空氣品質
                        6. 社區大門及大廳應否嚴格限制進入?
% Z# I* O0 U$ M; K8 }6 O8 w                        7. 違規停車問題
! K7 T" A$ _" ]9 A                        8. 其他,請共同思考.
' ?9 ^1 s9 S4 Y5 w
12. 各保養合約招標/議約案進度管控與報告
      診所進駐之前,社區環境衛生與秩序維持之研討.
/ V+ R# ~1 R# r; @0 `      採購流程圖之研討與修訂.

" p2 D* R2 Q( v5 m3 `: I13. 社區旅遊,研議對未參加之住戶提供補償。
9 ]. z/ j" N* d( F
1 K# r! b- U/ h" c$ _# b14. 檢討規約條文,若有需修正者,提區分所有權人會議。

15. 重新檢視建商點交文件,並對仍未改善之缺失,聯繫建商共同研討補救
3 i/ R- z# @. Z( k! u
! @" S& P) E1 F) t! P9 B16.   一樓正門遮雨棚下禁止吸菸,應嚴格執行

( ~- a7 T, B8 o4 V/ n7 j17. 臨時動議:
             (1)近日有多起高樓層住戶之紗窗掉落二樓陽台事件,造成公共安全之重大
  [# o0 q4 R& T. q                 疑慮,管委會為此應張貼公告,提醒所有住戶切勿移動或拆卸紗窗.
" G6 b' E* T7 K+ w5 Q: ~             (2)住戶迭有反映,浴室內有濃重煙味,請管委會再次張貼公告提醒住戶,
. w( a! e+ C3 d8 @# P0 `                 切勿在浴室內抽菸,以免影響其他住戶之生活品質
& K- J! o% R' u4 n
/ W" u1 W. m3 s% ~18. 社區主任適任與否之檢討.
/ {0 W) |6 H2 |9 r0 J0 T# L2 A- y
+ @# N; b  w9 i! j19. 104.7.管委會會議記錄真實性與正確性之檢討.

20. 104.8管委會會議記錄決議事項執行情形之檢討

21. 104.11.23. 區分所有權人會議提案:
                財務收支管理辦法增加條文：財務收支辦法第四條第二項第九款
                加強財務收支管理中結報與核付之要件.
                第四條：社區資金管理與運用 二、請款程序與支票使用、用章之規定：
8 U5 g9 k: h% |/ o) G& F2 C                (九)、凡於辦理購案時未遵照財務收支管理辦法之規定，執行下列 既定程者，將不得辦理
$ Q0 `% b  x8 [4 j                         結報與付款:
& d4 t3 @/ h- u" d                     1.將購案文件於辦理前，正式簽會輔佐監察委員和總務委員， 納 入總案管制與監督。
: T# p+ B' @% @; F. V# }                     2.未確實執行力求三家以上合格廠商之詢價，比價或招標，或以偽 造變造之估價單參
- P+ |7 v4 D" z3 N5 N, Y4 U8 i                         與報價或圍標。
6 I, ^! `8 b) g& T6 ^% T* _9 Y                     3.廠商或承/協辦人員未簽署"拒絕提供回扣，佣金等不當利益等" 切結書。
& J2 A" x. b; X                     4.於工程或勞務完成後，或所購物品送達後，未邀請承辦委員和總 務委員逐項檢查及
                       辦理驗收程序。
; D. n$ [4 a& Q+ t0 s/ v                     5.合約商未提供正確之發票或收據貼印花稅票之等憑證.
! f0 d$ E9 M" N+ m1 }/ Q                ＊若工程或商品均屬特殊之有限商源，或因特殊狀況需行緊急採購者，方可考慮改採限制性招標
                    (二家比價或獨家議價)
+ i' g; R6 \) G6 K
3 o( U+ w3 F+ J* X7 w22. 請北大派出所支援社區區分所有權人會議維安勤務
, a5 J2 N" {  ~9 }+ m
% b1 g7 H$ a7 m( f% N9 v  E23. 機械車位保修基金暫停繳納.(存款準備金累積達180萬元)
) r8 \6 ]- {; w; L, _: D! e
9 Z  b* K  U1 c2 q24. 維護管委會與委員之清譽,有流言蜚語,主委應止惑解謗,立即澄清.

Dailybread

1 F$ t' |6 d0 D/ }( Q) O" ?. I健康的民眾定期接受體檢,是必要的,目的是找出潛在的問題.
車輛必須定期保養維護,以確保妥善率和可靠度,提升行車的安全性.
; {- ]9 |' D& M績優的公司,能永續經營的公司,必須具備嚴密的內控和稽核能力.
8 `' Q" g9 e/ J: t8 N7 y9 \9 \社區的維護管理,牽涉到數百甚至數千個家庭的福祉與權益,為何不能用更高的標準檢驗?
2 `! N* g- E) }  e1 V! ?4 F' E1 G

104.2.24. 管委會提案
4 g* l% U3 ]  e9 ?2 ~0 D5 S
) e0 \9 a; i( G$ t) F第一案： 財務收支管理辦法之實施、檢討與修訂(購案程序違規之認定與處理)
說   明：第四條 社區資金管理與運用：
0 v$ ?3 j3 \$ `3 D　          二、請款程序與支票使用、用章之規定：建議增列第九目:
　         (九) 凡於辦理購案時未遵照財務收支管理辦法之規定，執行下列既定程序者，
" E, w% L  D  n! f                　將不得辦理結報與付款。
                   1. 未將購案文件於辦理前，正式簽會輔佐監察委員和總務委員，納入
                       總案管制與監督。
                   2. 未確實執行三家以上具正式資格廠商之詢價，比價或招標，或以偽
                       造/變造之估價單參與報價或圍標。
0 |2 y& l( V$ \) u                   3. 廠商或承/協辦人員未簽署"拒絕提供回扣，佣金等不當利益等"切結
- e0 w; i" E1 }9 z2 ^# N                       書。
7 ?2 s' n9 ?, N) p+ n( `                   4. 於工程或勞務完成後，或所購物品送達後，未邀請承辦委員和總務委員
6 h) o" O1 O0 G; E7 b                       逐項檢查及辦理驗收程序。
                   5.合約商未提供正確之發票或貼印花稅票之收據等憑證.
5 P# @4 S) x3 X( J
                     ＊若工程或商品均屬特殊之有限商源，或因特殊狀況需行緊急採購者，
' \$ h4 Y8 _9 {) h3 R/ R) |4 i                         方可考慮改採限制性招標(二家比價或獨家議價)

決     議：經由在場委員決議 先由管理中心試辦，三個月後做檢討修正，再送交區分所
有權大會決議。

3 Z* }! J! n: N, K
# ~$ L7 o( o2 K4 R5 F3 [# L! F案例研討:

12        104.04月-OO水電水電材料費        　         $         3,444
/ T  G! j' R$ j13        104.03月-OO光電水電材料費        　         $         6,038
14        104.03月-OO光電水電材料費        　         $        10,185
2 s, ^& \3 r4 {15        104.04月-OO光電水電材料費        　         $         7,140

以上四筆採購案:
1.沒有承辦管理委員簽辦,
5 J& J  P2 [  U0 G2 ^( d2.未確實簽會相關督核委員,
( {$ ~- {* Z$ T4 n; q  a3.無請購單,無比價資料,無切結書,
4.無驗收單.未辦理驗收.
! x2 o1 s4 L' F- m3 j0 u% o) ^0 l5.編號14案單筆金額超過一萬元,未辦理申購並報請主委核准.
. u: m. s; _8 J7 Q3 M
結果:照樣核准付款.

$ r6 M2 \/ T1 t規約:
6 D2 d" V+ T: U' z1 Z0 k8 r八、管理委員應遵守法令、規約及區分所有權人會議、管理委員會之決議。為全體區分所有權人之利益，
       誠實執行職務。

Dailybread

十方 發表於 2016-3-8 09:30
D君：
您要不要先上總幹事課程？
+ U! T/ O- d( G$ N( Z$ p先拿到證照，做三個月總幹事試試看

您既然已經是總幹事身分,何不提供高見,讓住戶們學習和了解.
' ]# }3 J# d  s) E% U" L
, J: Y1 m  l' P# M% A2 _這些案例是依法論法,就事論事,不是因為特定某位委員或某總幹事.
不論這些行為是不法,不妥,不應該,或不適當,
% z7 Z& m( G) C/ R. b( w都應該有效防範,不要再發生,一切照規矩來.
/ j! B0 m0 Z: D; E' q" H2 ~
治大國如烹小鮮,個人或在家裡如何理財,就是社區管理維護和修繕採購的準則..

Dailybread

不要把公司經營理念那套搬到社區，行不通的。
社區有一定的實務眉角，你要去適應。

真抱歉,恕老衲駑鈍.您的意思是,
政府公告的公寓大廈管理條例,社區管委會制訂的管理規約,各項會議的決議,
都不需要遵守嗎?
7 J; F1 m: ~5 a5 p+ ^+ I
# m% z- ^) g" ?3 D6 V, B8 I6 [比照這個觀念:
憲兵無票搜索民宅,何錯之有? 國安和社會秩序的實務眉角,百姓要適應.
董監事內線交易,老闆掏空公司,何錯之有?公司經營的實務眉角,股東要適應.
5 _1 U: ?; ~- `6 S* ]4 E政府與對岸談服貿貨貿,不接受監督,何錯之有?政府行政的實務眉角,民眾要適應.

% n. G8 E4 f! _4 R% c案例講的是管委會的問題,和總幹事沒有直接關係.
/ h! I; J- j/ `5 c換個角度講,如果總幹事守法守分,誠實專業,善盡告知責任,這種事也不會發生.

) B& d5 V5 l1 E6 a$ @# Z! m) f" ?) G請您前輩開釋:公寓大廈管理維護的實務眉角為何?
$ ]/ g: l1 v7 k* u9 _

Dailybread

懂法律,很會講法律,但不知道遵守法律,又有何用?
2 ?! r" t  [) V4 |
+ g6 g4 g/ M' Q立法委員負責立法和修法,應該很懂法律,很擅長論法吧!
還是有不少民代貪贓枉法,買票賄選,為利益團體遊說.
法官,檢察官,律師,都是法律達人,
因為違法而鋃鐺入獄的,也是大有人在.

0 g% B' v  P4 R4 v' p# q" V愛北大網站是個非常好的溝通平台,不是辯論大會,大家各抒己見,
: E8 P' H* y+ X! g6 S. @' Z% K每一個討論主題,可能都有正反兩方意見,
% k0 v9 W  T- t; A& _/ m相信閱讀大眾在乎的,不是誰說服誰?或誰贏誰輸?
而是在眾多意見交換的過程中,選擇符合自己理念的,也了解問題的本質,
如果有機會,或許也可以實際運用到社區的管理維護工作上.

5 @7 K: K: b, T* x二個問題請教:
7 b' [+ L: t" f3 Z- P5 F1. 您還沒有答覆,公寓大廈管理維護的實務眉角究竟為何? 可否具體和舉實例說明?
2. 這"實務眉角"說:
   是您個人一貫奉行的理念?
   或是公司內部制定的"靈活經營"求生存"策略"?
$ v% r3 T2 a5 j- y2 ?* z   還是公寓大廈管理維護業的"潛規則"?

' O, A; A! {6 |( Z& a6 V身為住戶,總希望多了解一些,對於日後的動向是非常重要的參考.


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Dailybread

! y4 l4 C( v- N( W) U. Z

1.社區維護的實務，就是：在和平穩定中求發展。不和平的社區，不可能有建設。

, M% e: C4 `9 R/ M個人認為,社區要和平穩定,必須是植基於"遵守法律,公寓大廈管理條例,管理規約",而不是"和稀泥,
視而不見,便宜行事,上下交相利".
+ t$ Z/ R% ]5 T' l& G9 S4 p
管理委員是無給職,就不應該運用不法或不當手段,私下為自己"謀福利".如果認為管理委員應該是
有給職,可以提案區分所有權人會議表決,或者拒絕出任.

' {6 e( g; Z( l0 A8 R) \4 v總幹事受聘於社區,領薪水,就應該為全社區所有住戶謀福利,而非只服務管委會,甚至只服務主委一人.

社區要建設,和遵守法規,有衝突嗎?

2.這實務眉角說，是我住社區、當總幹事管社區，"跟您一樣很多事想這樣做卻總是做不來"的心得。

4 @0 z% b+ ?# ~' X' q9 o8 N
沒有做很多事啊!

事情很簡單:規約規定辦理結報需附原始憑證,管委會議也決議"手續不全,無原始憑證"的購案,不予核付.

1 v5 S: L( Z+ j+ L這個理念,放諸四海皆準.公務機關,"正派經營"的公司行號,甚至各位家中平日的採購,不都是這麼做的.

何況這是經過區分所有權人會議和管委會表決通過的規定,不是哪一個人的主張.
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" e1 Q6 K5 r8 Z  B8 [政府訂定公寓大廈管理條例,規約範本,就是為社區的自治鋪上了軌道,大家循軌道而行,有何不對?