現任管委會可否推翻前任管委會之決議?

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105.2.管委會就"兒童遊戲區處理"研討後之決議是:
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) b6 ~% O! E0 U5 C. |$ Q"依據區分所有權人會議決議的方案處理,儘速將遊憩區恢復為消防通道的功能."

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105.7.會議又推翻先前的決議,開通為行人通道,增設門禁管制和監視系統.
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8 @3 D& W, f- e5 `* M5 u不是"基地內通路"?怎麼恢復"消防通道"?
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管委會昨非今是?

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, T4 \( R+ r9 J8 b8 o劃設消防車輛救災活動空間指導原則   消防署建築管理組

發布日期：2013-07-22
內政部92.12.12台內營字第920090666號函附件
) q5 C" S- g+ M6 v8 t內政部93.10.7台內營字第0930086386號函修正
( E7 s. E- Z/ X3 }" y, W內政部102.7.22台內營字第1020807424號函修正
4 H' ?' @- L' z
一、消防車輛救災動線指導原則如下：
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（一）供救助五層以下建築物消防車輛通行之道路或通路，至少應保持三點五公尺以上之淨寬，
          及四點五公尺以上之淨高。

' Q  h4 m( z6 V3 d  C4 M（二）供救助六層以上建築物消防車輛通行之道路或通路，至少應保持四公尺以上之淨寬，及
          四點五公尺以上之淨高。
( ]+ w0 I6 k' A6 L4 m" e6 ~& k
' L, N4 {, p1 Q4 c$ V: H3 y( ]（三）道路轉彎及交叉路口設計應儘量考量適合各地區防災特性之消防車行駛需求，如附圖例為供參考。

: r, r2 T+ \# R  k
* t# i- g1 L# P4 h" R& F二、消防車輛救災活動空間之指導原則如下：

0 `  s! l2 @/ J+ q  e# |（一）五層以下建築物，消防車輛救災活動所需空間淨寬度為四點一公尺以上。
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（二）六層以上或高度超過二十公尺之建築物，應於面臨道路或寬度四公尺以上通路各處之緊急
         進口、其替代窗戶或開口水平距離十一公尺範圍內規劃雲梯消防車操作救災活動空間，如
' L% F  P; z  j         緊急進口、其替代窗戶或開口距離道路超過十一公尺，並應規劃可供雲梯車進入建築基地
         之通路。

) c0 r( J0 [6 T5 s3 x% q7 }（三）供雲梯消防車救災活動之空間需求如下：
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! R6 l% B% e1 _1.長寬尺寸：六層以上未達十層之建築物，應為寬六公尺、長十五公尺以上；十層以上建築物，應為
   寬八公尺、長二十公尺以上。

2.應保持平坦，不能有妨礙雲梯消防車通行及操作之突出固定設施。

' {7 {+ P/ Y" k) j5 ^, y3.規劃雲梯消防車操作活動空間之地面至少應能承受當地現有最重雲梯消防車之一點五倍總重量。
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+ m9 j7 q4 l3 u  `0 [5 U4.坡度應在百分之五以下。
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5.雲梯消防車操作救災空間與建築物外牆開口水平距離應在十一公尺以下。

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" e" E8 `% f. i5 W& r, n' l認識公寓大廈的管理委員會■■
% o  m' i1 l8 \2 f0 [
http://blog.yam.com/tmmap/article/6512625
+ \( y- Y1 k7 f  U
% _1 u0 ^6 F" [4 P本專題召集人：呂民賓老師 編輯整理：崔媽媽基金會　張偉瑜、郭寶珍
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* ]& v0 }% z' E  e8 o7 b" Q% M
" u. @& j8 c/ w( w  i$ G+ v在認識過公寓大廈的管理架構後，我們知道管理委員會是社區裡最重要
的自治管理單位，那到底管理委員會應該在社區裡扮演怎樣的角色？在
2 e% K  `+ W$ l: |: l執行管理職責時，有哪些權利義務？又該如何選任適合的委員人選呢？
以下就讓我們逐項進行說明。

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■管理委員會的社區角色：

一、社區公共事務的推動單位

2 A( M0 w2 ^' j/ y0 z+ O* p7 P集合式住宅使得相鄰而居的人們有了需要共同維護的空間、設備、生活
# y2 x/ m$ s: R3 Y秩序與生活品質，為能有效執行這些公眾事務，故由區分所有權人會議
遴選適任及熱心之住戶成立管理委員會，負責推動各項社區事務並結合
, |( q/ G; J) f" Z社區整體力量共同完成。

二、做為社區住戶間的溝通協調橋樑

8 o7 Y. ^- r) {# E3 P社區事務最主要也最難處理的還是來自於人際間的互動及權益衝突所衍
生的糾紛，而管理委員會基於職責，出面溝通協調自是不可避免的工作。

三、社區的對外代表
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管理委員會不僅是社區內重要的「推手」、「溝通橋樑」，對外更具有
2 H7 i0 L7 {+ v" J; ?" ]代表全社區的地位，因為經由區分所有權人的授權，管理委員會可對外
代表社區整體，依據『公寓大廈管理條例』第二十九條規定，凡對內、
外發文或簽約等皆由主任委員具名代表，但其他委員則不能具名。

■管理委員會的職責
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《公寓大廈管理條例》第三十六條中，對於管理委員會的職務有清楚的
規定，但基於社區事務的龐雜，無法僅依賴義務職的管理委員來負擔所
% f1 _' o: |3 J3 K. s- [" K有職責，因此我們嘗試將十三項法定職責，進行分類介紹，其中「不可
授權」部分之職責，則定由管理委員會執行，而「得授權管理服務人」
' u# h( T  F0 M* Q8 l8 ~2 Q& ?% `部分則可由管理委員會親自執行或交由管理服務人執行，說明如下：
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§不可授權管理服務人

- [1 K( J9 E: U5 t2 y! K6 L．收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。
7 L: r+ X' l$ e- |9 x: c
" T! K' \3 B* L5 n- g# P4 {．規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、
　管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全
1 E0 _3 B& y6 @　設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。

! S6 `7 b: U' J+ l0 P( l．管理服務人之委任、僱傭及監督。

0 o* `, Z8 N0 Z0 U! h
§得授權管理服務人

．區分所有權人會議決議事項之執行。

3 D2 G3 z6 Z6 n3 |& T) @．住戶違反第六條第一項（即：於維護、修繕專有部分、約定專用部分或
$ Y9 V$ ?8 G: Z" {　行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生）規定之協調。
' P% V3 D$ z8 H0 R　公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。

8 e! ]. ?$ `' J! i9 g．住戶共同事務應興革事項之建議。住戶違規情事之制止及相關資料之提供。

．共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。

．會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。
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．共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。

4 i7 c( d( a. m．依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報
　及改善之執行。
8 f6 O. g/ D$ T- c: F$ k+ ]. C) j
．其他依本條例或規約所定事項。

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消防署回函.

7 X% i! n+ J' U( x7 Y; H' AO先生您好：

6 q5 x% W1 @& k* C2 ]您於105年9月5日寄給署長的電子郵件，提及社區公寓大樓進出通道可否改建為無障礙行人
通道一事，茲交由業務單位答覆如下：

3 H' _, ?! ~. z/ \6 X" D首先感謝您對公共安全議題的支持與關心。

9 d0 D; z+ L4 L$ C6 r9 p# c& H有關「消防通道」文字，雖非法定用語，惟地方政府為提醒用路人意該區域為消防車輛進入或救災活動空間，避免阻礙，影響救災，就區域特性及救災需求等因素據以訂定標準進行評估、列管，以提升搶救及人命救援效能。
1 G1 P% d1 A% G$ K0 S' }
基此，中央法令並無明訂公寓大樓應設消防通道之規定，而係由地方政府於都市審議時，考量上開因素，為讓各種救援、救護、警察、工程救險等車輛進入基地之通路，屬都市計畫法及建築法系之規定，宜由新北市政府工務局就實際情形進行認定，以符原設計之功能。
  |/ `  d- u0 J+ i$ M0 {2 b9 E
! F/ g( r2 o9 [: ^7 c以上答復，供您參考，您若仍有其他疑問或建議之處，歡迎隨時來電洽詢，感謝您的來信。
: q" j# L+ J" ~3 l
8 E# o; D; H! \" k3 Q* {本案聯絡人員：蔡OO
聯絡電話：02-8196XXXX

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5 v- V5 Y, v# k) \7 b3 F" L5 ]2016年7月30日  上午6:20 電子郵件寫道：

2 @9 ?7 ?& Q. Z0 y1 G! w+ h$ `​消防通道改建為行人通道案:

因考慮該通道為消防救災時使用,原設兒童遊憩設備恐影響救災之遂行,顧由管委會與建商協議,將該遊憩設備拆除,並將地面整理恢復原貌.
1 @1 I1 e3 u. u" a, ?! E
$ d7 W8 }, ?# N+ Y本人二度函告,因第六屆管委會以104.6.會議中,已做成不改建行人通道之決議,建議回歸區分所有權人會議議決,取得法理依據.既然0726會議已決議,該通道為"基地內通路",且無"消防通道管理辦法",表原兒童遊憩設備之設置並無違法, 故建議:

請建商OO公司將兒童遊憩設備移裝回原位,還給社區內所有孩子們僅有的遊樂設施,還給他們快樂的童年.


/ c" }. e+ n/ i5 N$ l# M註記: 第六屆管委會以104.6.會議中,已做成不改建行人通道之決議,-既成多屆管委會間之爭議,唯有提交區分所有權人會議決議一途.
+ O: Z, R2 a7 w, y+ R
今天有鄰居​住戶告知,希望我"贊成"將OO路鐵門增設行人通道.
我不是管理委員,根本沒有力量主導任何事情,
何況過去已多次聲明,開闢行人通道,個人並不反對(0730電子郵件),
9 ]3 t9 V3 F3 D) X: Q但須先取得法理依據和區分所有權人之授權.

開放側門,事涉法規,門禁管制,安全因素,車道坡道行人進行之宣導和處罰等規定,
/ g+ m3 X( M- t) H2 _$ \* _乃社區重大事務,應確實遵守規約
$ s2 k2 {( m8 T7 |  H: v) Q何況103和104二年度區分所有權人會議均以"消防通道"定義
! M" x- R* x8 J8 Z管委會無權修改名稱,且授權只限於一般改良,不含重大修繕與改良.
$ ^# W7 M5 r; ^# k( [2 W) C: _' {故建議提區分所有權人會議議決.(0906電子郵件)

總是有流言蜚語,說我反對清洗外牆,反對頂樓晾曬衣物,反對XX路鐵門開放行人通行............

老實說,我一個都不反對,前提是"透過區大,取得合法授權和法理依據"
8 Z" V, ?4 L% W9 x, {
4 T# S. ^! O) W# f3 T, N  t清洗外牆,要花30-40萬,規約沒有列出此項,也沒有區分所有權人會議表決通過,可行嗎?

頂樓晾曬衣物,是法規明令禁止(救災援助需求),法律顧問和工務局都說不可行.
; K; _0 P7 {. O: W0 }+ ]
開放"防災通道",或基地內通路,牽涉門禁安全和救災需求,屬重大改良,管委會無此權責.
5 R$ a0 A: U4 E; Y- z+ {& O
: B% A( t! A- R* {7 q  }$ A% k. l- \社區規約早就被委員和物管人員束之高閣了,

我們只是提醒,"遵守法令規章",保護自己,也保護住戶.

Dailybread

  p$ O% K" Z' U: j6 K0 H請問.這不是消防(防災)通道,什麼才叫做消防(防災)通道?
7 ?. c; Z, w6 c! N  H* X, K- k* J

6 b: P$ R/ h: M8 N
& ~: j; x! i! J- x  S一、消防車輛救災動線指導原則如下：
. p* S* H6 [, N  i( B/ C
; y) \1 v/ U" ?  L; x; L# F
（二）供救助六層以上建築物消防車輛通行之道路或通路，至少應保持四公尺以上之淨寬，及
% Q1 G, e! o4 S2 i" j2 X0 k0 j              四點五公尺以上之淨高。

二、消防車輛救災活動空間之指導原則如下：
9 @- L& D2 Y. W& n# _

2 O3 e  M* t) O! K（二）六層以上或高度超過二十公尺之建築物，應於面臨道路或寬度四公尺以上通路各處之緊急
         進口、其替代窗戶或開口水平距離十一公尺範圍內規劃雲梯消防車操作救災活動空間，如
( G. L9 A# _5 s' D5 H, r         緊急進口、其替代窗戶或開口距離道路超過十一公尺，並應規劃可供雲梯車進入建築基地
         之通路。

三）供雲梯消防車救災活動之空間需求如下：

+ p) T' I( Y6 v; A1.長寬尺寸：六層以上未達十層之建築物，應為寬六公尺、長十五公尺以上；十層以上建築物，應為
1 H( e- S7 i( ~6 O7 C   寬八公尺、長二十公尺以上。

Dailybread

新北市政府電子陳情回覆郵件 <services@enews.ntpc.gov.tw>
14:15 (5 小時前)

寄給 我
% m( g" F, j1 L- d  _) D" A. b陳情主題: 消防通道可否變更為行人通道?前案編號:1050730100
5 E9 l5 u6 b  d% |4 S1 A陳情內容: 詳如附後檔案,敬請查照賜覆,謝謝.
) ?$ a2 I: c- k7 ~; d, d
6 L7 [0 s% M4 ~0 P7 B$ `) H權責機關回復內容：
親愛的市民您好，您的電子信件我們已經收到了，向您說明陳情內容處理的情形：有關臺端檢附照片位置待本局調閱98樹使0243號使用執照圖說釐清後另行電話回覆。另請依使用執照竣工圖登載之用途使用使用，不得以區分所有權人會議決議或管委會會議決議擅自變更，若有變更設置目的之需，可先洽詢本局建照管理科（建照科服務電話（02）29603456分機5888）。」如有不明白之處或其他相關建議事項，歡迎您電洽承辦科室或蒞臨服務櫃檯，承辦員當竭誠為您服務與說明。謝謝來信，敬祝 身體健康，萬事如意！新北市政府工務局公寓大廈管理科王OO(02)29603456 分機 7892

; R) W! O/ u, b4 w案件查詢網址：http://newtalk.ntpc.gov.tw/search-1.jsp
案件編號：1050831---
' M$ e0 R: e0 C- }6 _4 L8 C查詢密碼：----
備註:此為系統發信，請勿回信。
; s: Z# _% f! {7 n8 p& f* m新北市政府市長信箱工作小組　敬上

Dora貓

3 K  W0 F- o* D, R# G) w難怪我屋主急著搬離這社區0.0

0 `: W3 D3 [! A, k# Z社區管理真的很重要！！！
& u4 @6 h" H- Y2 u! T. n
+ _2 M( c4 W$ g% F同地段、同建商，同風格的社區，一個屋齡多三年，單價卻反而多2-4萬..
事出必有因，這樣買方再問我也會比較知道我要跟買方講什麼了
如果我的買方有接受再來看這社區好了，不然感覺這社區問題一大堆怎麼搞
/ C. Z, e. F5 H( Q4 b
我實在沒辦法忍受買方跟我講這句話..
9 f( E! I" k) d: C: o8 w( y$ J買方：唉唉唉～小陳！你怎沒跟我說這社區怎麼會是這個樣子..
7 _+ O. j* A/ q: d% V1 ~

Dailybread

# L  @/ a* W0 _* y$ ?" k

Dora貓 發表於 2016-9-8 20:35
難怪我屋主急著搬離這社區0.0

社區管理真的很重要！！！

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依據公寓大廈管理條例和規約辦事,有爭議就請教主管機關.這是標準作業流程.
' Q  u: H. a3 O+ F7 j* v) E7 b
: i  l: x8 G& O; r9 k: |+ p2 n9 Q公寓大樓管理維護既有爭議,應回歸區分所有權人會議討論與議決,
: Y9 m/ `/ ^& l' t1 _6 o
1 F! X, N9 g4 E" I4 p請問小陳前輩(是永X大X店?),就這個改建案,不知您有何高見?
: {+ }7 [% z0 D3 l* S
您是有證照的專業人士,知法懂法,或許可以提供大家參考!

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Dora貓

Dailybread 發表於 2016-9-8 21:09
# W) ]6 T, ?! b4 B0 }依據公寓大廈管理條例和規約辦事,有爭議就請教主管機關.這是標準作業流程.
, ~. p6 R. u4 o7 w; t  V
3 o5 `& E/ l8 X. |) Q8 Z公寓大樓管理維護既有爭議,應 ...

) e( I5 u. P/ `6 m; i3 X這個我沒這麼熟，畢竟就是個局外人而已
" ]! c' l- h2 X# w$ Y3 n
% J% Q( A5 b6 Q, a- ]) W旁邊看看熱鬧就好，你們加油~~~
) U5 o; N2 Y3 ]3 y5 a

# [3 I! T4 d' L) v/ R畢竟我們仲介只要明白告知物件的優缺讓客戶自己去下判斷就好Q_Q