社區最怕遇到的事:若是管委會和總幹事聯手

Dailybread

蕊貝佳 發表於 2016-11-15 10:06
! y7 i( B9 }$ j3 d" y+ k版大開這個版教會很多人。真是功德無量。請大家多珍惜琢磨吧。果然人性是脆弱的利令智昏 ...

/ l  n* v8 P8 R% L- uQ11.問卷可否代替區分所有權人會議決議。

答：有關區分所有權人會議之決議程序及相關規定，公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）
      第三十一條及第三十二條業已明文規定，故以問卷或決選單方式寄發各區分所有權人
& [0 V+ @& o  L: C6 }/ ^- ]      抉擇並回收之方式，並不符前揭條例規定。

3 h( c+ }3 Y- e. Y- |/ d+ Jhttp://www.cpami.gov.tw/chinese/ ... d=4&Itemid=5#a1
7 S) m( G7 `! k8 ^
3 j3 e* A% m* _: ~8 {/ y; c; j) q內政部營建署 公寓大廈管理Q&A彙編


3 k. A" T$ O& V, i5 ~; A1 j& H  H
+ K+ }) G* q& {

蕊貝佳

, E& w- h2 M$ M- ~+ \2 N
$ h$ @4 Q! B  k% _這倒是跟問卷不同是連署授權書，取得連署授權書是各個擊破的取巧方法，略過區權大會的旁門左道

Dailybread

蕊貝佳 發表於 2016-11-15 11:28
4 `: ~' G. z# [' b9 x+ h% z2 q這倒是跟問卷不同是連署授權書，取得連署授權書是各個擊破的取巧方法

" A, r+ ?1 W5 c4 h4 W& o! z電話紀錄:
3 S2 X$ c) K4 n% _( q' [! H2 K
+ ?6 u4 g" v! m: ~諮詢日時:   2016年11月15日  11:40~11:45
  u& B2 p! z5 A7 b& Z主管機關:   新北市政府工務局公寓大廈管理科
承辦人員:   張O芬小姐
( {% E1 c  a' i/ h4 X; B% ?: x; i7 k9 h電話號碼:  1999 轉 7888(代表號)
, u. H5 }, D, U5 g* X  B* X5 n0 D
重點輯要:

1.公寓大廈社區之連署書,僅限於辦理"召開臨時區分所有權人會議"之用.

2.重大修繕或改良,必須召開區分所有權人會議,並依據會議之決議辦理.

3.連署書無法取代區分所有權人會議之決議.

Dailybread

按依公寓大廈管理條例第三十一條之規定，有關公寓大廈住戶規約之訂定及變更，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意，始得行之。該法之所以對於規約之制定及變更規範如此嚴格之要件，主要係因為在此種精神情形下，係以多數者之意見內容取代全體住戶之同意，而決定全體住戶應負擔之義務及應享受之權利，對於住戶影響之層面極大，自應經過大多數住戶充分地討論，且審慎之考慮方能為之。該法既強調區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上「出席」，該等「出席」之行為，即屬法律規定之要件之一，為求慎重計，不得以事後追認會議記錄之方式為之。
- K% ~, ]8 @" P5 z# y* t. l7 s
易言之，若於決議制定或變更規約內容時未符合法定人數之出席要件，該規約之制定或變更即不合法，不具有制定或變更之效力，不因事後其他未出席住戶補充簽名追認而具有合法性。至於現今工商業發達，不少人因工作忙碌，無法挪出更多之時間決定公寓大廈管理事務，可能導致集合形式之公寓大廈因符合法定出席之要件困難，導致重大事項無法決定之缺憾，惟此項問題應如何解決，以何等方式(例如未出席之人得否事後再另行開會追認先前未符合決定人數之規約，或係採行如公司法之假決議方式等等)解決，應由立法政策決定，屬於立法者之權限，此等情形並非屬於「法律漏洞」，基於權力分立之原則，司法權不得介入。

* O7 y5 d0 }7 E% i4 E) h
http://www.lawtw.com/article.php ... se&parent_path=,1,188,&job_id=29044&article_category_id=223&article_id=14272

lcf7347

再好的制度，若是遇人不淑，結果就是如樓主所言。正因為如此，所以社區的住戶要多關心管委會之運作。如果大家只是袖手旁觀，那就會出現有機可乘的亂象。

蕊貝佳

Dailybread 發表於 2016-11-15 11:54
. M5 `$ |4 L( W: P2 m1 p- Q電話紀錄:
- e( n0 P7 a+ e* S5 n
諮詢日時:   2016年11月15日  11:40~11:45

9 f3 F1 x0 ?( j! J0 M( X
真是太感謝版主回覆，不然現在管委會與總幹事聯手以為我們都簽賣身契給他，有恃無恐了！真的住戶自己要自救

Dailybread

保全落跑不還錢，為什麼經理被判賠？
2 }& d$ j! l& m) o8 o9 b" Y
法律問題：蘋果日報九十九年一月二十日報導台中縣吳姓男子在保全公司任職社區經理，因挪用社區管理費三十八萬餘元，簽立切結書每月扣薪、罰款十萬元換取留任，人事經理基於相識情誼，也簽名掛保證，豈料七個月後，吳男突然離職並拒還錢，台中地院判決吳和李連帶賠償三十四萬餘元。為什麼經理也要賠錢？
法律解析：
9 N2 ~% r: j7 \+ E" s& U3 \- e一、民法規定之保證有兩種，一般之保證是指當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，
4 h, s& I' x1 O( o8 ^6 |  E. U       由其代負履行責任之契約。人事保證則是當事人約定，一方於他方之受僱人將來因職務上
+ A0 r( ^: i* y) t# P4 R       之行為而應對他方為損害賠償時，由其代負賠償責任之契約。
2 A. [7 m% N( t: L% R4 f二、本案據報導該保全公司規定，侵占款項還要賠償薪資十倍的違約金，但公司念其初犯，由
' P  l; D1 s: l; J' b5 H* s6 `' }0 I      吳簽立切結書保證不再犯後，讓他只賠十萬元，從每月薪資扣抵，負責人事督考及勤務調
* k( ^7 [* g* Z9 v      度的人事經理，也在切結書簽名擔任連帶保證人，但前年四月，吳男卻棄職潛逃，公司決
6 p0 F* T# P7 l8 S) B2 X      定一併求償侵占款和十倍違約金共六十八萬餘元。從報導的內容尚難看出人事經理所為的
      保證是一般的保證，或是人事保證，但人事經理保證之範圍，至少包括吳男侵占之款項及
      違約金。
0 t, E$ B/ O+ |1 @三、本件人事經理既在切結書上簽名為保證人，則於吳男不能返還侵占之款項及支付違約金時，
: @: b3 x, D6 _0 U       就應代負返還侵占之款項及支付違約金之責任。所以，法院判決人事經理要與吳男連帶返
6 a3 p8 d5 U% Q/ |5 F  h, [       還侵占之款項及支付違約金。
# _/ s% j% i& b# e" m: H附帶一提的是，擔任人事保證人時，應先了解對方人品、財力、信用等狀況，以免識人不深，
而任意為人擔任人事保證的結果，致自己也要負連帶損害賠償責任。

' b& o0 x* [! m' D% s" V7 Q
http://www.phc.moj.gov.tw/ct.asp ... de=24958&mp=027

Dailybread

) H5 G2 J6 q. e0 U
! n2 O0 M7 L8 Y0 e聘用合法,優質的保全物管公司,社區才有保障.
! c1 U! l2 p& t, g* V* ?5 \
1 Z0 x3 w2 d6 j) m& m7 L- R# h( d3 {  A社區總幹事無照 害公款被吞 , 保全公司違法派遣 判賠34萬
2009年12月02日 / 蘋果日報

星光大道社區對 萬龍公寓大廈管理維護服務股份有限公司、萬安保全股份有限公司 提告求償，高院二審判決勝訴確定。

9 Z4 j3 D# u! @/ u6 M萬安保全派遣到北縣新莊市星光大道社區的總幹事，不僅無照，還在管委會主委侵占公款時，故意登載錯誤財報，致管委會未能及時追討，經管委會提告向萬安求償勝訴，高等法院二審判決確定不得上訴。萬安表示尊重法院判決。北縣工務局指出，民眾遇類似問題，可向各縣市政府相關主管機關提出申訴。

$ q7 u- y& g+ A* x「萬安派遣的總幹事胡作非為！」社區住戶楊先生氣憤指出，社區委託萬安保全及其相關企業萬龍樓管公司負責管理，前年當時的管委會主委侵占公款，事後管委會發現，萬安保全派遺的總幹事郭文溪，不但本身無公寓大廈事務管理人員證照，且還登載不實資料，因此對主委、萬安保全及萬龍樓管公司提起侵權行為損害賠償訴訟，纏訟兩年終獲高院二審判決勝訴確定。
' H$ }: ~1 e4 `0 Z& p
財務報表登載不實

2 j! J, [' l: v5 \; X萬安保全公司遭指控，派遣擔任社區總幹事的人員無證照。
據高院判決文，當時主委領取150萬元公款後，侵占135萬元，剩餘的15萬元交由社區總幹事郭文溪存入社區銀行帳戶，郭卻在財報上登載存入金額為150萬元，導致管委會未能及時追討這筆錢，有業務登載不實文書罪，處4個月有期徒刑得易科罰金，並處以萬安保全、萬龍樓管公司應連帶賠償34萬6029元，主委則須返還公款並計息。
) f0 E  z0 J# {( i! c, ^  Z
萬安保全尊重判決
/ \3 a" c( x2 {, t( Y* o- n$ `萬安保全羅姓法務主任認為，此案是星光大道社區的主委侵占公款，是社區內部問題，不明白社區居民向媒體投訴的用意為何？但會尊重法院的判決；至於為何派遣無證照職員擔任社區總幹事，則未回應。
- B( Z9 Z0 ?9 T. @! w# k; I0 ?
北縣工務局使用管理科黃敏政股長指出，受聘擔任社區事務管理人員，必須具備公寓大廈事務管理員證照，若無，依《公寓大廈管理條例》可對受聘個人，或派遣該員的公司處以4萬以上、20萬元以下的罰鍰。
$ {' K, E3 `# ~
4 X% K) U7 f' V  d+ ^社區事務管理人員若是無照可提出檢舉
黃敏政股長表示，社區向外聘用事務管理人員時，可要求對方出示證照，若遇對方刻意隱瞞，則可向各地主管機關檢舉，不過若事涉侵占公款等民事糾紛，社區仍須自行向法院提告求償，由司法裁定。
9 t2 m3 }+ g$ g  ^! q* o
, U) h8 F! _% h0 Z: g3 x* |( h如何得知社區總幹事人員有無證照
˙請對方出示。
4 I8 i6 X, U% y˙在內政部營建署全國建築管理資訊系統入口網以對方姓名查詢：http://cpabm.cpami.gov.tw/Search ... ch/bma/MPSearch.jsp
' J& [( A" j: X  V- y1 n' T資料來源：《蘋果》資料室

Dailybread

社區管理委員會自聘社區總幹事之風險，說明如下：
3 W9 |6 _/ P7 ~3 I: _) X4 W# x
2 \/ o; f: D# Q' |' Q. F
( J( m; \% v' W/ y一、民法第四百八十七條之一第一項，「受僱人服勞務，因非可歸責於自己之事 由，致受損害者，
5 m4 I, K1 J" C/ k       得向僱用人請求賠償」，管委會需冒風險承擔，尤其是社區的代表:主任委員。
- ]' s3 V6 q3 T
二、 如果所僱用之社區總幹事無法做背景調查，例如:是否有債務或信用不良、有前科紀錄…等，
        很可能引狼入室，反而造成社區住戶更大傷害。
  z) g/ ]8 w0 E6 x1 N) h2 q7 W
三、如果發現所僱用人員，不能勝任或須解僱，若惡質員工尋求黑道不法集團以暴力恐嚇或耍賴
      方法，對付社區管理委員會的委員們或住戶時，將不勝其擾。屆時請神容易送神難，可能會
7 w3 z* [9 s0 M) u: [- I      破費更多才能解決問題。

' m' V4 b; o7 f5 {8 n" H四、如果自僱社區總幹事監守自盜，侵佔社區公共基金、挪用社區發包工程廠商款項，或未善盡
: j, s( p3 o0 F& l, U" }      職責，將無從求償。
( B6 p# W: T- A# P
五、另外社區管理委員會有甄選及督導之疏失，受害住戶可以要求管理委員負損 害賠償責任。
     （ 此依民法第五百四十四條：受任人因處理委任事務有過失， 或因逾越權限之行為所生之
7 j- u" q3 g" \( C  @/ P* Z         損害，對於委任人應負賠償之責。）

5 `) z2 ^% E/ d5 e0 }- T六、社區所僱用社區總幹事若未取得管理服務人證照，則社區管理委員仍然違反公寓大廈管理服
5 n9 n1 ]/ e+ _6 U& G" g/ F  k! r       務人管理辦法(依公寓大廈管理條例第五十條文內，經查證違反第四十二條規定者，由直轄
  Y5 J. K" U9 f6 J       市、縣(市)主管機關勒令其停業或停止執行業務，並處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰;
; i) p2 k2 N* {& i8 T       其拒不遵從者，得按次連續處罰。)
4 ~, G. \) [- ~: w& u1 E
( o- J7 G8 t7 X$ s8 K0 j6 Vhttps://tw.answers.yahoo.com/que ... 080729000010KK01929

2 n0 ^: H( D5 I$ Q+ b8 {
) d+ M1 h6 S: |$ i# ^

蕊貝佳

Dailybread 發表於 2016-11-15 14:16
聘用合法,優質的保全物管公司,社區才有保障.
/ w3 W. T0 Q5 u9 O& [3 t
, r5 [- e9 I5 O: Y  M7 Q社區總幹事無照 害公款被吞 , 保全公司違法派遣 判賠34萬

謝謝，很受用