公寓大廈管理維護討論專欄

不要問我

& m( S& M# G& A8 [7 P5 S" }; ?若是頂樓的住戶以後可能會慘了，若是頂樓漏水，等區權會通過後(數個月之後或更久)，裝潢可能都完蛋了，因一戶漏水不可能只做一戶，一定是一整片做好，金額也一定超過十萬。(防水為了省錢，沒作完善，沒多久(保固一般一年)又要再來一次，只有一個字，慘！！)北大已有很多社區頂樓開始漏水了。
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/ ]& ]/ g8 n. J$ O- o  |只能說社區做事很為難，有時明明很急迫的事一定要做，但又卡在區權會沒通過，與會人數不足是大問題，除非調降與會人數門檻，與會1/2，1/2同意，甚至更低。否則又是收委託書大動員，誘因真的很重要。
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專業的事請交給專業的人，勿外行充內行，只有一個字「慘」
因為之前常遇到。

本人曾當物業四年，是沒有被管委會委員嫌棄過啦！只是常遇到說不通的委員，也只能依管委會的要求執行，結過最後還是依最初的建議案執行，無言了！

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, e' O1 d: {, U3 t' r公寓大廈管理條例的基本準則,就是各社區自治.

" P) a- N% V; L* K管委會是最基層的管理維護執行組織,依據法令和區分所有權人會議的授權行事,
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7 ]) b1 C# p4 B# C: g3 B& B區分所有權人會議的決議與授予管委會的權限,都寫在規約裡.
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( y) [  N5 L. b7 T) u! f. @5 J$ T規約不是任何一個人或幾個委員可以任意修改的.

( N4 G" I) W, ^* R# `" }# D我們做任何事情,必須以遵守法規為第一優先,

* y- {$ d4 j- b總幹事受聘於管委會,也必須遵守規約和"公寓大廈管理維護人管理辦法",
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有關修繕和採購,本社區有完整的配套措施,管委會會依法行事

謝謝二位的關心啦!

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' S$ c' x% u( M) Z3 Q這位總幹事真讓小住戶們敬佩!
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- b( s1 q  f$ }社區總幹事心酸--千萬不要做       2013-12-18 11:31

1 E$ Z7 D' ?; N  b* H; S5 t4 L總幹事自102年8月後立法修訂需有 事務人員證照..
擔總幹事 根本是苦行業.....
6 ]1 l" Q- n7 N- _5 \0 z, T1.所有社區公領域區域接歸他管
2.管理委員會不懂得 要他教有關 公寓大廈管理條例
3.高抗壓 高流動率的行業..
4.上班時間好一點的管理公司09-18時.爛一點的管理公司 13-21時
8 y* O, A2 U0 ~) w( `5.薪水32000-35000間 但平均時薪不到 80元....每週晚上開會卻未列入加班費
' W$ [. O' H) \7 Z1 C6.管理公司是吸血公司....
# p% V1 ^! X" ^1 P7.很多人寧可幹保全..也不幹總幹事

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事實上 總幹事已逐漸成為專業人員.....只是住戶不知道者居多
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; K  l8 |* f5 \1 a+ [( F: B) l/ V要考照...也要合法?(請問你的總幹事有照嗎?)
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薪資卻流於低薪架構...苦聽住戶苦水.......礙於法令很多都是管委會要推動執行的

很多人去受訓 都沒從事....就是這樣高流動率....
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http://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=651&t=3694443
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$ J8 o6 C8 I* U- c' ?! v# N: M總幹事職業道德與工作範圍 (文化部)

- n+ |% A" Q0 Q2 x8 n* Y0 x壹、總幹事基本工作態度與職業道德-1
+ J- j$ B* U# h總幹事在社區大樓中工作時，服務對象除了管理委員會外，亦包括全體住戶及來訪客人。這些人當中職業、學歷、情緒、態度等狀況均有不同差異，故對事情認知上多有不同之意見，甚至常因不滿而表現激烈的情緒反應。總幹事在事務推動上扮演執行者之角色；在住戶產生抱怨或存有不同的看法時，總幹事就成為住戶與委員會之間溝通橋樑。
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: Z  p. i* O2 z1 ^2 l一、工作態度
: w0 x- `, Q1 \- @（一）對所有服務之對象，均以同一標準親切對待。
$ G$ y* h: X5 U9 ~（二）委員會交辦或住戶委辦事項，若屬自己能力無法完成，則應即時說明；屬工作範疇內應執行事
          項，則應積極完成（一己之力無法達成時，應詢求反映公司或協力廠商予以協助）。
（三）對每日（月、季、年）應執行之事務及活動，均能於事前準備妥善並提報管委會。
（四）與所有協力配合廠商保持良好的互動，並替社區爭取優惠條件。
（五）執行工程、採購案件時，應擇優（品質、價格、口碑等）上呈，
+ v; K7 Y% Z+ z" D          [quote]絕不敷衍塞責及 收取回扣之行為[/quote]
（六）對所督導之人員（保全員、清潔員、協力廠商），應要求依規定執行相關工作及維護事項，
0 f1 K0 e. i, u6 g' _% F1 B          絕無鄉愿之情形。
8 E/ e& e+ [& y; V（七）抱持「視社區住戶如恩人，待員工同仁如家人」之心態從事工作。

二、協調要領
（一）社區事務推展
4 Q* k1 L$ t: f          社區內施行規定事項或舉辦活動…等時，住戶常有不同意見或看法，若屬有建設性者，則予以
: W* ]& O0 n' \! S2 y          認同並呈報委員會參考；其意見若不夠成熟，不可當面予以推翻，應耐心說明此事項（活動）
         決定原因及考量因素。
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（二）住戶抱怨處理
          接獲住戶申訴、報怨時，應予以建檔追蹤。若屬私人間口角磨擦等，則當面安慰使其緩頰，撫平
          其情緒，不可介入予以公斷。若屬住戶私人設備及行為等引發之糾紛（例如：天花板滲水、樓
; r, G4 p- x# U          梯間堆置物、發出連續性噪音…等），則應瞭解相關法規之規定，並予以告知，倘如此尚無
          法解決，則提報管委會或協調鄰里長進行排解，非萬不得以，絕不訴諸法律。

. c) m6 W) i& m& o) K" ^（三）地方政府機構、單位
# e+ W8 n9 F/ v# ~7 N3 b* r          社區在與政府相關單位進行爭取福利、疑義函釋、要求補助、建議改善等事項時，總幹事應事
0 ?7 l9 h" ^; t0 `8 I7 `, o( k          先與相關 承辦單位人員進行聯繫，瞭解其可行性及成功率，供管委會參考。另行文時應發副本
          給能予以協助之單位、社團或人員（如公會、協會、各級民意代表），並同時與其聯絡，建立暢
          通管道。
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（四）欠繳管理費住戶
         管理費拖欠情形在絕大多數社區內經常發生，公寓大廈管理條例雖已訂定相關罰則，但身為總幹
- M& B( d3 {& D+ C4 d+ R, |; q1 _         事者，不應事事將法置於前，而應先動之以情、訴之以理，並將欠繳管理費所有人員個別之欠費
/ G  V* L/ d; Y( V5 z: f         原因詳細記錄，提供管委會參酌，是否進行法定催收程序。

7 d$ x" h1 H! b2 G  |* m) v$ K1 p7 C$ o5 K
待續...........................................

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http://sixstar.moc.gov.tw/blog/t ... &resultId=11062

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4 ~- w' r* g6 F& V專業化的事務管理人員:

" Q7 N- A" s9 y4 U1. 協助社區制定因地制宜的社區公共政策 (有問題嗎?)

2. 協助管理委員會執行社區公共政策 (有問題嗎?)
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. ]5 S) \& v' K7 s3. 要有正確的法制觀念 (?)

5 g. f5 q1 J( f, u1 y6 q. v9 c+ ?4. 執行的能力 (?)

5. 態度要親和熱忱  (不需要自我矮化,低聲下氣)

2 ]( w; D5 M; K  C6. 更要主動積極  (不多見)

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十方 發表於 2016-4-10 20:42
. q' r" S) t: K3 Z4 z' M話不要說那麼多，你自己不要人前人後
人前說總幹事很辛苦
人後拿一隻打狗棒準備戳總幹事屁股

  Q" X. @! ?5 }: ^0 L誤會了!
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儘管這位總幹事牢騷滿腹,但他依舊知道崇法務實,謹守本分.
8 K. |+ S3 F% h9 p/ w9 x
% `6 y4 S9 i3 C總幹事們能做到這個標準,已屬難能可貴了.

+ ^1 Y# W- w( L# ^/ K2 o3 M, P
總幹事自102年8月後立法修訂需有 事務人員證照..
擔總幹事 根本是苦行業.....
1.所有社區公領域區域接歸他管
2.管理委員會不懂得 要他教有關 公寓大廈管理條例
3.高抗壓 高流動率的行業..
4.上班時間好一點的管理公司09-18時.爛一點的管理公司 13-21時
6 v0 n) D0 G* \* K9 B8 y) a1 j& F5.薪水32000-35000間 但平均時薪不到 80元....每週晚上開會卻未列入加班費
3 o( Y! L0 Z; _: R  r* K0 H6.管理公司是吸血公司....
7.很多人寧可幹保全..也不幹總幹事

Dailybread

不要問我 發表於 2016-4-10 15:34
若是頂樓的住戶以後可能會慘了，若是頂樓漏水，等區權會通過後(數個月之後或更久)，裝潢可能都完蛋了，因一 ...

5 D1 z! s0 P1 V! k' ^1 v1 d* q, t（五）執行工程、採購案件時，應擇優（品質、價格、口碑等）上呈，
          絕不敷衍塞責及 收取回扣之行為
4 D* d- }$ h4 u0 ~0 S（六）對所督導之人員（保全員、清潔員、協力廠商），應要求依規定執行相關工作及維護事項，
          絕無鄉愿之情形。
# A( V9 v. B5 F: S$ E
總幹事能做到這二點,就值得尊敬和佩服.您覺得呢?

Dailybread

專業化的事務管理人員:
  C) n% k9 ]+ @) c+ ?
3. 要有正確的法制觀念 (?)
( `' x. g5 e2 C  o9 l6 S2 }
" h3 ?3 b' y, A8 u2 V7 \  ?% v7 G4. 執行的能力 (?)

( @' a; S% S. u: l4 W( Q% E% w
5 [9 E& u- |; Q1 V6 z/ M* a
$ P. t3 S) k1 t* x& f8 ~/ q# ?這二點呢?

chuchen350

Dailybread 發表於 2016-4-8 09:40
8 m4 s+ `' V  h' ^3 m社區規約(財務收支管理辦法):
2 {- b' T1 E2 t2 f( A7 M# h( K! a
經常性支出：

! s  D& C& x, v6 L台端並未授到本社區竹城千代田管理委員會之授權,
代理聯繫與投標廠商洽辦相關公招標事宜
希請台端切勿觸法
+ O" T. \3 y& a+ G: y8 ^4 j敬請即日將該文刪除

Dailybread

4 n( Q: j# I7 ]' W# {建議有意願的公司最好將投標文件親送管理中心,並要求收發文憑證.
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% Z1 d! @6 k& Z  `2 p參考:
# ]5 S+ c. X9 I# C; k
( y0 j! `7 U$ g  a你關心 你的社區嗎?
: @$ ]& |* H. r5 S4 m2 L8 p/ t& [
: Y6 i9 d1 r$ k1 d4 s- d# j. }, i. P; ihttps://forum.ibeta.tw/forum.php ... 9&fromuid=19792

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