公寓大廈管理維護討論專欄

不要問我

若是頂樓的住戶以後可能會慘了，若是頂樓漏水，等區權會通過後(數個月之後或更久)，裝潢可能都完蛋了，因一戶漏水不可能只做一戶，一定是一整片做好，金額也一定超過十萬。(防水為了省錢，沒作完善，沒多久(保固一般一年)又要再來一次，只有一個字，慘！！)北大已有很多社區頂樓開始漏水了。
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只能說社區做事很為難，有時明明很急迫的事一定要做，但又卡在區權會沒通過，與會人數不足是大問題，除非調降與會人數門檻，與會1/2，1/2同意，甚至更低。否則又是收委託書大動員，誘因真的很重要。

專業的事請交給專業的人，勿外行充內行，只有一個字「慘」
因為之前常遇到。
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' N- C( L" z9 T' r9 _; g本人曾當物業四年，是沒有被管委會委員嫌棄過啦！只是常遇到說不通的委員，也只能依管委會的要求執行，結過最後還是依最初的建議案執行，無言了！

Dailybread

公寓大廈管理條例的基本準則,就是各社區自治.

管委會是最基層的管理維護執行組織,依據法令和區分所有權人會議的授權行事,
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區分所有權人會議的決議與授予管委會的權限,都寫在規約裡.

( h+ B- X, J" C; J  E& `8 L) I規約不是任何一個人或幾個委員可以任意修改的.
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" p; r  B4 n! `/ _我們做任何事情,必須以遵守法規為第一優先,

, k  F1 _  X( v% U5 r% M2 _! C: @總幹事受聘於管委會,也必須遵守規約和"公寓大廈管理維護人管理辦法",

有關修繕和採購,本社區有完整的配套措施,管委會會依法行事

謝謝二位的關心啦!


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Dailybread

這位總幹事真讓小住戶們敬佩!

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社區總幹事心酸--千萬不要做       2013-12-18 11:31

總幹事自102年8月後立法修訂需有 事務人員證照..
擔總幹事 根本是苦行業.....
5 p$ p  l" B8 C- X( W1.所有社區公領域區域接歸他管
7 k) s0 H$ l4 \' @0 I! k2.管理委員會不懂得 要他教有關 公寓大廈管理條例
( L# `& x& e% E" d3.高抗壓 高流動率的行業..
# b' y7 O' o2 T" o( o! A/ G4.上班時間好一點的管理公司09-18時.爛一點的管理公司 13-21時
7 M& I) p# B1 n* u+ I) q7 \5.薪水32000-35000間 但平均時薪不到 80元....每週晚上開會卻未列入加班費
6.管理公司是吸血公司....
+ ~7 i6 G! i" n7.很多人寧可幹保全..也不幹總幹事


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1 O4 @  ?% V# U8 |1 j事實上 總幹事已逐漸成為專業人員.....只是住戶不知道者居多
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要考照...也要合法?(請問你的總幹事有照嗎?)

薪資卻流於低薪架構...苦聽住戶苦水.......礙於法令很多都是管委會要推動執行的

很多人去受訓 都沒從事....就是這樣高流動率....
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0 c; n4 y: q1 P. `! d% ahttp://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=651&t=3694443


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Dailybread

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) U* @! {0 G$ S; Q總幹事職業道德與工作範圍 (文化部)
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3 p, e$ d7 y3 t6 E5 D  u1 q2 y壹、總幹事基本工作態度與職業道德-1
總幹事在社區大樓中工作時，服務對象除了管理委員會外，亦包括全體住戶及來訪客人。這些人當中職業、學歷、情緒、態度等狀況均有不同差異，故對事情認知上多有不同之意見，甚至常因不滿而表現激烈的情緒反應。總幹事在事務推動上扮演執行者之角色；在住戶產生抱怨或存有不同的看法時，總幹事就成為住戶與委員會之間溝通橋樑。
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% F! C( ]5 c- w; F  [0 F一、工作態度
（一）對所有服務之對象，均以同一標準親切對待。
（二）委員會交辦或住戶委辦事項，若屬自己能力無法完成，則應即時說明；屬工作範疇內應執行事
          項，則應積極完成（一己之力無法達成時，應詢求反映公司或協力廠商予以協助）。
6 W' E2 I8 O  ^1 T+ v( h（三）對每日（月、季、年）應執行之事務及活動，均能於事前準備妥善並提報管委會。
- o! U5 W) ~3 v/ P: R$ x" g（四）與所有協力配合廠商保持良好的互動，並替社區爭取優惠條件。
- a; j# N6 i7 i* @. f: o# W（五）執行工程、採購案件時，應擇優（品質、價格、口碑等）上呈，
          [quote]絕不敷衍塞責及 收取回扣之行為[/quote]
（六）對所督導之人員（保全員、清潔員、協力廠商），應要求依規定執行相關工作及維護事項，
          絕無鄉愿之情形。
  m. W! @8 z1 {4 \" `$ d! s: d（七）抱持「視社區住戶如恩人，待員工同仁如家人」之心態從事工作。

二、協調要領
（一）社區事務推展
          社區內施行規定事項或舉辦活動…等時，住戶常有不同意見或看法，若屬有建設性者，則予以
$ W( B' `: i( @; A& Q2 q  W. u          認同並呈報委員會參考；其意見若不夠成熟，不可當面予以推翻，應耐心說明此事項（活動）
7 z5 d% z" @. ?: F/ D4 S7 [         決定原因及考量因素。

（二）住戶抱怨處理
          接獲住戶申訴、報怨時，應予以建檔追蹤。若屬私人間口角磨擦等，則當面安慰使其緩頰，撫平
          其情緒，不可介入予以公斷。若屬住戶私人設備及行為等引發之糾紛（例如：天花板滲水、樓
( b5 b9 h% c6 q* A& V( P          梯間堆置物、發出連續性噪音…等），則應瞭解相關法規之規定，並予以告知，倘如此尚無
          法解決，則提報管委會或協調鄰里長進行排解，非萬不得以，絕不訴諸法律。
  r: W9 I3 z3 x; i  @
（三）地方政府機構、單位
1 l7 T3 h, F9 Q/ s: @          社區在與政府相關單位進行爭取福利、疑義函釋、要求補助、建議改善等事項時，總幹事應事
          先與相關 承辦單位人員進行聯繫，瞭解其可行性及成功率，供管委會參考。另行文時應發副本
3 @% k# y; r; X4 n( a          給能予以協助之單位、社團或人員（如公會、協會、各級民意代表），並同時與其聯絡，建立暢
          通管道。
# r( x) d) G. l3 K) @
* r  ~6 @( \. Z) X$ ^( d$ c( f（四）欠繳管理費住戶
$ W/ f- i: A0 y8 [) b6 N         管理費拖欠情形在絕大多數社區內經常發生，公寓大廈管理條例雖已訂定相關罰則，但身為總幹
         事者，不應事事將法置於前，而應先動之以情、訴之以理，並將欠繳管理費所有人員個別之欠費
         原因詳細記錄，提供管委會參酌，是否進行法定催收程序。


待續...........................................


, v- S& N3 I  m1 M8 u; D; chttp://sixstar.moc.gov.tw/blog/t ... &resultId=11062

Dailybread

1 X! G! g# B* b$ K) z
專業化的事務管理人員:
6 N, ?4 ?9 K( [8 Z9 Z/ V) |( o
' i1 ~) `' v8 C: I% Z1. 協助社區制定因地制宜的社區公共政策 (有問題嗎?)

) v% r, F% ]. i5 R+ Z. [4 k2. 協助管理委員會執行社區公共政策 (有問題嗎?)
5 L4 G3 t1 k. K9 m- K' r$ @
6 z% L7 X- R: y6 ]8 V# t; G3. 要有正確的法制觀念 (?)

2 w" U  W2 f* I! [! t$ _7 P4 m4. 執行的能力 (?)

: a" r/ O7 h5 o5. 態度要親和熱忱  (不需要自我矮化,低聲下氣)

6. 更要主動積極  (不多見)

Dailybread

十方 發表於 2016-4-10 20:42
話不要說那麼多，你自己不要人前人後
人前說總幹事很辛苦
人後拿一隻打狗棒準備戳總幹事屁股

誤會了!
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4 }9 N% a4 [% F0 T( @儘管這位總幹事牢騷滿腹,但他依舊知道崇法務實,謹守本分.
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3 B! n6 E& j. V$ k總幹事們能做到這個標準,已屬難能可貴了.
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3 N  t  u& w) @& ]/ E4 g7 M總幹事自102年8月後立法修訂需有 事務人員證照..
6 H" p* h' s4 f3 d  v7 I擔總幹事 根本是苦行業.....
1.所有社區公領域區域接歸他管
2.管理委員會不懂得 要他教有關 公寓大廈管理條例
3.高抗壓 高流動率的行業..
4.上班時間好一點的管理公司09-18時.爛一點的管理公司 13-21時
, k5 u/ N/ v$ q1 q* N  R5.薪水32000-35000間 但平均時薪不到 80元....每週晚上開會卻未列入加班費
6.管理公司是吸血公司....
% X# b0 B' d; v8 k( E) G7.很多人寧可幹保全..也不幹總幹事

Dailybread

不要問我 發表於 2016-4-10 15:34
若是頂樓的住戶以後可能會慘了，若是頂樓漏水，等區權會通過後(數個月之後或更久)，裝潢可能都完蛋了，因一 ...

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+ u8 ^6 A: {- S（五）執行工程、採購案件時，應擇優（品質、價格、口碑等）上呈，
          絕不敷衍塞責及 收取回扣之行為
, R/ U1 f, ~" d2 {( U（六）對所督導之人員（保全員、清潔員、協力廠商），應要求依規定執行相關工作及維護事項，
" s( q! X% y% L2 ]          絕無鄉愿之情形。

, Y1 e& S1 U* u6 \& j總幹事能做到這二點,就值得尊敬和佩服.您覺得呢?

Dailybread

專業化的事務管理人員:

3. 要有正確的法制觀念 (?)

6 R& e* a* r) v1 X" }% E4. 執行的能力 (?)

5 S4 G: ~! h, d
這二點呢?

chuchen350

Dailybread 發表於 2016-4-8 09:40
社區規約(財務收支管理辦法):

經常性支出：

$ O1 V) Y2 I  I) V' V台端並未授到本社區竹城千代田管理委員會之授權,
代理聯繫與投標廠商洽辦相關公招標事宜
希請台端切勿觸法
7 X) S1 t: Z3 W( Q9 u! u% m' }: y敬請即日將該文刪除
1 o% c$ {7 q8 f, j4 m1 s4 J  Q0 k

Dailybread

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6 z8 k9 W3 L$ D建議有意願的公司最好將投標文件親送管理中心,並要求收發文憑證.
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參考:

/ x5 ^! H' |" d8 R2 u你關心 你的社區嗎?

* O# W' T8 A; K! |4 S9 f) H! Ohttps://forum.ibeta.tw/forum.php ... 9&fromuid=19792
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