公寓大廈管理維護討論專欄

不要問我

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若是頂樓的住戶以後可能會慘了，若是頂樓漏水，等區權會通過後(數個月之後或更久)，裝潢可能都完蛋了，因一戶漏水不可能只做一戶，一定是一整片做好，金額也一定超過十萬。(防水為了省錢，沒作完善，沒多久(保固一般一年)又要再來一次，只有一個字，慘！！)北大已有很多社區頂樓開始漏水了。
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2 |- i& Y3 {+ q只能說社區做事很為難，有時明明很急迫的事一定要做，但又卡在區權會沒通過，與會人數不足是大問題，除非調降與會人數門檻，與會1/2，1/2同意，甚至更低。否則又是收委託書大動員，誘因真的很重要。

專業的事請交給專業的人，勿外行充內行，只有一個字「慘」
/ O3 o+ P: A" P因為之前常遇到。
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1 B7 W0 W  h8 F! H9 g( i( s" Y: F* ]本人曾當物業四年，是沒有被管委會委員嫌棄過啦！只是常遇到說不通的委員，也只能依管委會的要求執行，結過最後還是依最初的建議案執行，無言了！
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Dailybread

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公寓大廈管理條例的基本準則,就是各社區自治.
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/ Z5 G2 d- v2 n; [8 t# T管委會是最基層的管理維護執行組織,依據法令和區分所有權人會議的授權行事,
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區分所有權人會議的決議與授予管委會的權限,都寫在規約裡.

規約不是任何一個人或幾個委員可以任意修改的.

8 Q7 G! i" j0 J* L3 j9 x6 e. [我們做任何事情,必須以遵守法規為第一優先,

4 g4 V& A1 \) ~4 R3 A2 [, `1 E& Q! c1 R總幹事受聘於管委會,也必須遵守規約和"公寓大廈管理維護人管理辦法",
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% X" R4 y0 Z) J: Y有關修繕和採購,本社區有完整的配套措施,管委會會依法行事
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謝謝二位的關心啦!

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Dailybread

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這位總幹事真讓小住戶們敬佩!
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社區總幹事心酸--千萬不要做       2013-12-18 11:31

* N6 B4 ^$ @' V( L1 R總幹事自102年8月後立法修訂需有 事務人員證照..
擔總幹事 根本是苦行業.....
5 ?/ Q5 d- r. U1.所有社區公領域區域接歸他管
2.管理委員會不懂得 要他教有關 公寓大廈管理條例
& L& \7 ^, s! l! G) q: p: e3.高抗壓 高流動率的行業..
4 I0 s- h0 ?1 ~$ I2 V4.上班時間好一點的管理公司09-18時.爛一點的管理公司 13-21時
+ W: z8 N: x' Q) J4 u; z( Z5.薪水32000-35000間 但平均時薪不到 80元....每週晚上開會卻未列入加班費
6.管理公司是吸血公司....
  `- g) g4 n! |. `' R7.很多人寧可幹保全..也不幹總幹事



! [& F6 G5 I* Q2 l/ G/ k$ r事實上 總幹事已逐漸成為專業人員.....只是住戶不知道者居多

要考照...也要合法?(請問你的總幹事有照嗎?)
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/ p$ ?: j6 S; L1 `; F- J4 Q; i: m薪資卻流於低薪架構...苦聽住戶苦水.......礙於法令很多都是管委會要推動執行的
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很多人去受訓 都沒從事....就是這樣高流動率....
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# ~7 n5 g8 ?! F' ^; G% [! Lhttp://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=651&t=3694443

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Dailybread

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總幹事職業道德與工作範圍 (文化部)
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" O6 ]! K# v0 T2 @0 {6 z# }* w壹、總幹事基本工作態度與職業道德-1
總幹事在社區大樓中工作時，服務對象除了管理委員會外，亦包括全體住戶及來訪客人。這些人當中職業、學歷、情緒、態度等狀況均有不同差異，故對事情認知上多有不同之意見，甚至常因不滿而表現激烈的情緒反應。總幹事在事務推動上扮演執行者之角色；在住戶產生抱怨或存有不同的看法時，總幹事就成為住戶與委員會之間溝通橋樑。

) U4 c5 H$ W3 j2 ?) n4 G一、工作態度
（一）對所有服務之對象，均以同一標準親切對待。
（二）委員會交辦或住戶委辦事項，若屬自己能力無法完成，則應即時說明；屬工作範疇內應執行事
          項，則應積極完成（一己之力無法達成時，應詢求反映公司或協力廠商予以協助）。
（三）對每日（月、季、年）應執行之事務及活動，均能於事前準備妥善並提報管委會。
" \. B  h3 R0 ]! t3 x: @# W" r( n（四）與所有協力配合廠商保持良好的互動，並替社區爭取優惠條件。
0 J% A0 ]1 d8 E（五）執行工程、採購案件時，應擇優（品質、價格、口碑等）上呈，
  C: d1 z6 a2 M6 q1 I; d/ R& W          [quote]絕不敷衍塞責及 收取回扣之行為[/quote]
（六）對所督導之人員（保全員、清潔員、協力廠商），應要求依規定執行相關工作及維護事項，
          絕無鄉愿之情形。
（七）抱持「視社區住戶如恩人，待員工同仁如家人」之心態從事工作。
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3 S- G# Z' ]) V2 X二、協調要領
+ B. K6 P1 @' }/ ^4 l6 n% e( G! W6 h（一）社區事務推展
4 b5 K; ?* d. `7 J% w          社區內施行規定事項或舉辦活動…等時，住戶常有不同意見或看法，若屬有建設性者，則予以
' g, @! T% b: n2 c          認同並呈報委員會參考；其意見若不夠成熟，不可當面予以推翻，應耐心說明此事項（活動）
         決定原因及考量因素。

（二）住戶抱怨處理
9 p2 V( h$ C* c" c5 v          接獲住戶申訴、報怨時，應予以建檔追蹤。若屬私人間口角磨擦等，則當面安慰使其緩頰，撫平
          其情緒，不可介入予以公斷。若屬住戶私人設備及行為等引發之糾紛（例如：天花板滲水、樓
% {; w& }: P& Q" V# F% q6 b( |: I          梯間堆置物、發出連續性噪音…等），則應瞭解相關法規之規定，並予以告知，倘如此尚無
          法解決，則提報管委會或協調鄰里長進行排解，非萬不得以，絕不訴諸法律。

（三）地方政府機構、單位
          社區在與政府相關單位進行爭取福利、疑義函釋、要求補助、建議改善等事項時，總幹事應事
  `- l) O: c# ], ?          先與相關 承辦單位人員進行聯繫，瞭解其可行性及成功率，供管委會參考。另行文時應發副本
          給能予以協助之單位、社團或人員（如公會、協會、各級民意代表），並同時與其聯絡，建立暢
          通管道。

（四）欠繳管理費住戶
         管理費拖欠情形在絕大多數社區內經常發生，公寓大廈管理條例雖已訂定相關罰則，但身為總幹
8 N* \; ]5 |) J  A( I: ]6 n         事者，不應事事將法置於前，而應先動之以情、訴之以理，並將欠繳管理費所有人員個別之欠費
         原因詳細記錄，提供管委會參酌，是否進行法定催收程序。
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9 E* n* @" i# T2 v& i待續...........................................
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8 ~6 S6 o/ c, qhttp://sixstar.moc.gov.tw/blog/t ... &resultId=11062

Dailybread

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專業化的事務管理人員:
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% v3 q6 x0 I% t5 S1. 協助社區制定因地制宜的社區公共政策 (有問題嗎?)
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2. 協助管理委員會執行社區公共政策 (有問題嗎?)
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3. 要有正確的法制觀念 (?)

8 C' u: W9 J5 W; y4 r, R6 f4. 執行的能力 (?)

5. 態度要親和熱忱  (不需要自我矮化,低聲下氣)
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6. 更要主動積極  (不多見)

Dailybread

十方 發表於 2016-4-10 20:42
* T6 t( X9 |' {+ W: y話不要說那麼多，你自己不要人前人後
人前說總幹事很辛苦
人後拿一隻打狗棒準備戳總幹事屁股

+ s6 U- h4 M9 b6 X' n& |誤會了!

儘管這位總幹事牢騷滿腹,但他依舊知道崇法務實,謹守本分.
$ }+ s) b) _3 e. [" e
總幹事們能做到這個標準,已屬難能可貴了.

8 |- C* t7 c3 A+ Z# ]% }( O
總幹事自102年8月後立法修訂需有 事務人員證照..
擔總幹事 根本是苦行業.....
; F! D) D# Y* y0 e$ S' ^6 e1.所有社區公領域區域接歸他管
2.管理委員會不懂得 要他教有關 公寓大廈管理條例
( ^6 `! j5 @- ?- ~. M3.高抗壓 高流動率的行業..
4.上班時間好一點的管理公司09-18時.爛一點的管理公司 13-21時
5.薪水32000-35000間 但平均時薪不到 80元....每週晚上開會卻未列入加班費
6.管理公司是吸血公司....
7.很多人寧可幹保全..也不幹總幹事

Dailybread

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不要問我 發表於 2016-4-10 15:34
3 V' ~2 `3 T; V/ L1 \若是頂樓的住戶以後可能會慘了，若是頂樓漏水，等區權會通過後(數個月之後或更久)，裝潢可能都完蛋了，因一 ...

! k: X* f& S$ |# x8 n  a
（五）執行工程、採購案件時，應擇優（品質、價格、口碑等）上呈，
          絕不敷衍塞責及 收取回扣之行為
3 T2 N. K- [' U* J( R（六）對所督導之人員（保全員、清潔員、協力廠商），應要求依規定執行相關工作及維護事項，
$ v1 Q4 _% c/ S8 c& p7 n          絕無鄉愿之情形。

9 K3 Z9 A( i/ y8 `總幹事能做到這二點,就值得尊敬和佩服.您覺得呢?

Dailybread

專業化的事務管理人員:
9 V# }6 `! ~" f% r  L
; n* {' i  ^+ ^; K+ \$ ]$ i3. 要有正確的法制觀念 (?)

! E' B. [* a6 x8 e5 r, c3 u4. 執行的能力 (?)

$ `: t( S2 t: O2 I這二點呢?

chuchen350

Dailybread 發表於 2016-4-8 09:40
社區規約(財務收支管理辦法):
7 f/ Y' H' R; n/ t: J9 t
經常性支出：

台端並未授到本社區竹城千代田管理委員會之授權,
代理聯繫與投標廠商洽辦相關公招標事宜
希請台端切勿觸法
敬請即日將該文刪除
) w+ r( g" v' B( y

Dailybread

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建議有意願的公司最好將投標文件親送管理中心,並要求收發文憑證.
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* I5 A7 C. ?! M7 y1 s參考:

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