公寓大廈管理維護討論專欄

不要問我

; y! F$ ^- g2 J" q- o) |; }若是頂樓的住戶以後可能會慘了，若是頂樓漏水，等區權會通過後(數個月之後或更久)，裝潢可能都完蛋了，因一戶漏水不可能只做一戶，一定是一整片做好，金額也一定超過十萬。(防水為了省錢，沒作完善，沒多久(保固一般一年)又要再來一次，只有一個字，慘！！)北大已有很多社區頂樓開始漏水了。

只能說社區做事很為難，有時明明很急迫的事一定要做，但又卡在區權會沒通過，與會人數不足是大問題，除非調降與會人數門檻，與會1/2，1/2同意，甚至更低。否則又是收委託書大動員，誘因真的很重要。
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% v- E! m$ d6 _- ]: {# h" K專業的事請交給專業的人，勿外行充內行，只有一個字「慘」
9 `! H# t7 b. F5 `1 ~因為之前常遇到。
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本人曾當物業四年，是沒有被管委會委員嫌棄過啦！只是常遇到說不通的委員，也只能依管委會的要求執行，結過最後還是依最初的建議案執行，無言了！
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Dailybread

- p; T2 }) J1 A/ [公寓大廈管理條例的基本準則,就是各社區自治.

2 |! N( ?+ z- @1 r) J1 q管委會是最基層的管理維護執行組織,依據法令和區分所有權人會議的授權行事,

區分所有權人會議的決議與授予管委會的權限,都寫在規約裡.
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4 {2 `3 g) Q. o; z) _9 M; t規約不是任何一個人或幾個委員可以任意修改的.

2 Q3 O6 ]& O& p) ]9 d我們做任何事情,必須以遵守法規為第一優先,
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$ Q! i# `3 R  Y+ D總幹事受聘於管委會,也必須遵守規約和"公寓大廈管理維護人管理辦法",
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: r" Z, ], \4 I) ^- @有關修繕和採購,本社區有完整的配套措施,管委會會依法行事
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謝謝二位的關心啦!




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Dailybread

  ?$ U7 c9 s/ ]這位總幹事真讓小住戶們敬佩!
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社區總幹事心酸--千萬不要做       2013-12-18 11:31

8 q: K4 a3 V6 J3 \9 W% E) F& q9 `6 i總幹事自102年8月後立法修訂需有 事務人員證照..
擔總幹事 根本是苦行業.....
1.所有社區公領域區域接歸他管
2.管理委員會不懂得 要他教有關 公寓大廈管理條例
6 c' ?( @% p7 v. R' T3.高抗壓 高流動率的行業..
* H: l* X- Q) k2 s  w) U1 d4.上班時間好一點的管理公司09-18時.爛一點的管理公司 13-21時
6 k4 [) Z4 i4 ~0 Q3 O; ]4 X" f* E5.薪水32000-35000間 但平均時薪不到 80元....每週晚上開會卻未列入加班費
6.管理公司是吸血公司....
7.很多人寧可幹保全..也不幹總幹事
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事實上 總幹事已逐漸成為專業人員.....只是住戶不知道者居多

要考照...也要合法?(請問你的總幹事有照嗎?)

薪資卻流於低薪架構...苦聽住戶苦水.......礙於法令很多都是管委會要推動執行的
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9 p( }2 F" r+ D. e7 }很多人去受訓 都沒從事....就是這樣高流動率....
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, d3 f) C( R- @9 G& ghttp://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=651&t=3694443
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Dailybread

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/ Y9 }& g/ N; a總幹事職業道德與工作範圍 (文化部)

, X+ S( S$ e3 S壹、總幹事基本工作態度與職業道德-1
# M( M$ }' o8 n$ }總幹事在社區大樓中工作時，服務對象除了管理委員會外，亦包括全體住戶及來訪客人。這些人當中職業、學歷、情緒、態度等狀況均有不同差異，故對事情認知上多有不同之意見，甚至常因不滿而表現激烈的情緒反應。總幹事在事務推動上扮演執行者之角色；在住戶產生抱怨或存有不同的看法時，總幹事就成為住戶與委員會之間溝通橋樑。
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# I2 N3 K6 C) b3 r& d1 f5 N3 B  @一、工作態度
（一）對所有服務之對象，均以同一標準親切對待。
（二）委員會交辦或住戶委辦事項，若屬自己能力無法完成，則應即時說明；屬工作範疇內應執行事
          項，則應積極完成（一己之力無法達成時，應詢求反映公司或協力廠商予以協助）。
% q* D$ A! C- J! _1 ]3 P（三）對每日（月、季、年）應執行之事務及活動，均能於事前準備妥善並提報管委會。
（四）與所有協力配合廠商保持良好的互動，並替社區爭取優惠條件。
（五）執行工程、採購案件時，應擇優（品質、價格、口碑等）上呈，
. C% q  v5 x9 a3 T          [quote]絕不敷衍塞責及 收取回扣之行為[/quote]
（六）對所督導之人員（保全員、清潔員、協力廠商），應要求依規定執行相關工作及維護事項，
          絕無鄉愿之情形。
（七）抱持「視社區住戶如恩人，待員工同仁如家人」之心態從事工作。

& v7 p8 `9 G& Z: A' m( }2 H二、協調要領
（一）社區事務推展
          社區內施行規定事項或舉辦活動…等時，住戶常有不同意見或看法，若屬有建設性者，則予以
          認同並呈報委員會參考；其意見若不夠成熟，不可當面予以推翻，應耐心說明此事項（活動）
         決定原因及考量因素。
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（二）住戶抱怨處理
! H# h9 h, L% n0 a3 p          接獲住戶申訴、報怨時，應予以建檔追蹤。若屬私人間口角磨擦等，則當面安慰使其緩頰，撫平
          其情緒，不可介入予以公斷。若屬住戶私人設備及行為等引發之糾紛（例如：天花板滲水、樓
          梯間堆置物、發出連續性噪音…等），則應瞭解相關法規之規定，並予以告知，倘如此尚無
7 ^) x  t: [/ o5 k/ v          法解決，則提報管委會或協調鄰里長進行排解，非萬不得以，絕不訴諸法律。
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( t1 B. B8 K5 P* h（三）地方政府機構、單位
          社區在與政府相關單位進行爭取福利、疑義函釋、要求補助、建議改善等事項時，總幹事應事
          先與相關 承辦單位人員進行聯繫，瞭解其可行性及成功率，供管委會參考。另行文時應發副本
4 V1 o2 e( D' {& |. f: a9 L          給能予以協助之單位、社團或人員（如公會、協會、各級民意代表），並同時與其聯絡，建立暢
          通管道。
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（四）欠繳管理費住戶
         管理費拖欠情形在絕大多數社區內經常發生，公寓大廈管理條例雖已訂定相關罰則，但身為總幹
1 n* {8 H. i) j6 l; s" p         事者，不應事事將法置於前，而應先動之以情、訴之以理，並將欠繳管理費所有人員個別之欠費
         原因詳細記錄，提供管委會參酌，是否進行法定催收程序。
7 M+ d/ D5 |6 d" d0 k/ Z/ t
" E( A7 N- l1 G8 Q1 l1 {8 u2 t1 x) @
待續...........................................
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) y. g( t! ~) j& Shttp://sixstar.moc.gov.tw/blog/t ... &resultId=11062

Dailybread

; {- E& _+ x4 i4 G
專業化的事務管理人員:
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1. 協助社區制定因地制宜的社區公共政策 (有問題嗎?)
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2. 協助管理委員會執行社區公共政策 (有問題嗎?)

3. 要有正確的法制觀念 (?)

4. 執行的能力 (?)
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5. 態度要親和熱忱  (不需要自我矮化,低聲下氣)

6. 更要主動積極  (不多見)

Dailybread

十方 發表於 2016-4-10 20:42
話不要說那麼多，你自己不要人前人後
人前說總幹事很辛苦
人後拿一隻打狗棒準備戳總幹事屁股

9 \$ ]3 ]6 `2 O& O! Z1 E- X誤會了!

儘管這位總幹事牢騷滿腹,但他依舊知道崇法務實,謹守本分.

. T* R, x; E  ~0 s總幹事們能做到這個標準,已屬難能可貴了.


6 ~% @/ S5 l. k0 H, Q總幹事自102年8月後立法修訂需有 事務人員證照..
擔總幹事 根本是苦行業.....
8 }! b4 @# S  [7 F; l& k$ s1.所有社區公領域區域接歸他管
2.管理委員會不懂得 要他教有關 公寓大廈管理條例
7 w5 K  t! A5 L! R' u$ M" C/ u5 p3.高抗壓 高流動率的行業..
# O2 s0 R% U- A+ O2 f4.上班時間好一點的管理公司09-18時.爛一點的管理公司 13-21時
' w* V- P' _% s. t! @  t* K% t5 ]5.薪水32000-35000間 但平均時薪不到 80元....每週晚上開會卻未列入加班費
6.管理公司是吸血公司....
7.很多人寧可幹保全..也不幹總幹事

Dailybread

不要問我 發表於 2016-4-10 15:34
若是頂樓的住戶以後可能會慘了，若是頂樓漏水，等區權會通過後(數個月之後或更久)，裝潢可能都完蛋了，因一 ...

# \' Z9 ~6 y5 K8 U7 v3 M（五）執行工程、採購案件時，應擇優（品質、價格、口碑等）上呈，
& \  X0 k# M8 m* `8 X/ g! ^- w          絕不敷衍塞責及 收取回扣之行為
（六）對所督導之人員（保全員、清潔員、協力廠商），應要求依規定執行相關工作及維護事項，
          絕無鄉愿之情形。

. M  F; ]1 t. I# P$ [. J/ V. U% L總幹事能做到這二點,就值得尊敬和佩服.您覺得呢?

Dailybread

專業化的事務管理人員:
( H! d- _0 X) r" f
& I0 d' P( {5 {7 g# R1 }3. 要有正確的法制觀念 (?)
9 v( Y1 s4 W6 v% R! q) |6 \
& p% a! a2 _7 j; }, l8 o4. 執行的能力 (?)

% a7 U, |3 R+ y) l/ t7 c
6 c$ w" G. H; e
) s- E6 W9 B! S5 r7 R0 {1 }/ |這二點呢?

chuchen350

Dailybread 發表於 2016-4-8 09:40
, q  y8 E9 l' G0 e' c- h- N( C社區規約(財務收支管理辦法):
$ `9 d1 ~; c* H& e/ l) M% Q
" l) E' w, T: V  f經常性支出：

台端並未授到本社區竹城千代田管理委員會之授權,
代理聯繫與投標廠商洽辦相關公招標事宜
* E( _8 ?9 N. c. S0 `希請台端切勿觸法
( `) T1 |( h. t, Z. V' |敬請即日將該文刪除
$ z* L' S& }, ?0 x3 {# ^/ J  r6 b; y% W

Dailybread

8 I+ E( E0 l8 A, H% b* T
# K" G4 ^0 t- ~  `* b建議有意願的公司最好將投標文件親送管理中心,並要求收發文憑證.

參考:
; w' t* s7 u& r' v; d
+ K: J" F+ i7 n1 j你關心 你的社區嗎?
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https://forum.ibeta.tw/forum.php ... 9&fromuid=19792

9 i/ K. T, M' c7 ?; S% u
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