公寓大廈管理維護討論專欄

不要問我

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若是頂樓的住戶以後可能會慘了，若是頂樓漏水，等區權會通過後(數個月之後或更久)，裝潢可能都完蛋了，因一戶漏水不可能只做一戶，一定是一整片做好，金額也一定超過十萬。(防水為了省錢，沒作完善，沒多久(保固一般一年)又要再來一次，只有一個字，慘！！)北大已有很多社區頂樓開始漏水了。

只能說社區做事很為難，有時明明很急迫的事一定要做，但又卡在區權會沒通過，與會人數不足是大問題，除非調降與會人數門檻，與會1/2，1/2同意，甚至更低。否則又是收委託書大動員，誘因真的很重要。

5 g* v' i- ?) m7 h9 D專業的事請交給專業的人，勿外行充內行，只有一個字「慘」
5 m) h8 h2 F7 R" ~( K3 y, @因為之前常遇到。

本人曾當物業四年，是沒有被管委會委員嫌棄過啦！只是常遇到說不通的委員，也只能依管委會的要求執行，結過最後還是依最初的建議案執行，無言了！

Dailybread

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0 I9 C) d* ?$ P( n公寓大廈管理條例的基本準則,就是各社區自治.

) ]/ b* G" G. H9 C3 l# U管委會是最基層的管理維護執行組織,依據法令和區分所有權人會議的授權行事,
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區分所有權人會議的決議與授予管委會的權限,都寫在規約裡.
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- o$ X& P. x! r# X規約不是任何一個人或幾個委員可以任意修改的.

2 J. W$ _7 t) l6 e, y我們做任何事情,必須以遵守法規為第一優先,

+ _" D: i) ^$ r4 G) \總幹事受聘於管委會,也必須遵守規約和"公寓大廈管理維護人管理辦法",

有關修繕和採購,本社區有完整的配套措施,管委會會依法行事
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* g" Z2 C' R1 B5 M+ y0 J謝謝二位的關心啦!

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Dailybread

這位總幹事真讓小住戶們敬佩!

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; V# h2 c) [  O! ]' F6 ?/ Q社區總幹事心酸--千萬不要做       2013-12-18 11:31
( X" o9 A; B. a& p
總幹事自102年8月後立法修訂需有 事務人員證照..
9 k1 D) d  R* S5 d擔總幹事 根本是苦行業.....
: L, b2 ~. \$ b/ D1.所有社區公領域區域接歸他管
2.管理委員會不懂得 要他教有關 公寓大廈管理條例
3.高抗壓 高流動率的行業..
8 |- `; ~) Q4 X+ m4.上班時間好一點的管理公司09-18時.爛一點的管理公司 13-21時
' `" [2 ^. B8 }7 W6 e; y+ e5.薪水32000-35000間 但平均時薪不到 80元....每週晚上開會卻未列入加班費
6.管理公司是吸血公司....
7.很多人寧可幹保全..也不幹總幹事


  M$ }" j& ], J8 ^
事實上 總幹事已逐漸成為專業人員.....只是住戶不知道者居多
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要考照...也要合法?(請問你的總幹事有照嗎?)

薪資卻流於低薪架構...苦聽住戶苦水.......礙於法令很多都是管委會要推動執行的

3 i. c* d# R2 M) w& Q8 L# ^很多人去受訓 都沒從事....就是這樣高流動率....

: @+ b( T% q& g9 fhttp://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=651&t=3694443
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總幹事職業道德與工作範圍 (文化部)
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壹、總幹事基本工作態度與職業道德-1
$ S) D! L8 ~  {2 u& G總幹事在社區大樓中工作時，服務對象除了管理委員會外，亦包括全體住戶及來訪客人。這些人當中職業、學歷、情緒、態度等狀況均有不同差異，故對事情認知上多有不同之意見，甚至常因不滿而表現激烈的情緒反應。總幹事在事務推動上扮演執行者之角色；在住戶產生抱怨或存有不同的看法時，總幹事就成為住戶與委員會之間溝通橋樑。

一、工作態度
（一）對所有服務之對象，均以同一標準親切對待。
! I4 ]+ {% @8 o) e（二）委員會交辦或住戶委辦事項，若屬自己能力無法完成，則應即時說明；屬工作範疇內應執行事
          項，則應積極完成（一己之力無法達成時，應詢求反映公司或協力廠商予以協助）。
( c" h! I1 B: x* |% q6 \) [% i3 N（三）對每日（月、季、年）應執行之事務及活動，均能於事前準備妥善並提報管委會。
（四）與所有協力配合廠商保持良好的互動，並替社區爭取優惠條件。
7 @5 S9 {, \: M/ q（五）執行工程、採購案件時，應擇優（品質、價格、口碑等）上呈，
          [quote]絕不敷衍塞責及 收取回扣之行為[/quote]
& S. f- f5 ?( W1 h4 |$ n（六）對所督導之人員（保全員、清潔員、協力廠商），應要求依規定執行相關工作及維護事項，
; o9 y: j& l9 g* T$ z+ I          絕無鄉愿之情形。
$ Q5 Y; p3 ]4 p1 L8 M1 }& J（七）抱持「視社區住戶如恩人，待員工同仁如家人」之心態從事工作。

二、協調要領
" M, l7 ]2 a' V# X) m1 X（一）社區事務推展
4 V5 b! O5 k& M1 }$ x$ M2 V          社區內施行規定事項或舉辦活動…等時，住戶常有不同意見或看法，若屬有建設性者，則予以
' }/ D0 B5 V0 N          認同並呈報委員會參考；其意見若不夠成熟，不可當面予以推翻，應耐心說明此事項（活動）
         決定原因及考量因素。
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（二）住戶抱怨處理
          接獲住戶申訴、報怨時，應予以建檔追蹤。若屬私人間口角磨擦等，則當面安慰使其緩頰，撫平
          其情緒，不可介入予以公斷。若屬住戶私人設備及行為等引發之糾紛（例如：天花板滲水、樓
: a' C/ X8 X7 o6 o6 |          梯間堆置物、發出連續性噪音…等），則應瞭解相關法規之規定，並予以告知，倘如此尚無
  y$ q( W/ v% m, i          法解決，則提報管委會或協調鄰里長進行排解，非萬不得以，絕不訴諸法律。
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（三）地方政府機構、單位
          社區在與政府相關單位進行爭取福利、疑義函釋、要求補助、建議改善等事項時，總幹事應事
          先與相關 承辦單位人員進行聯繫，瞭解其可行性及成功率，供管委會參考。另行文時應發副本
          給能予以協助之單位、社團或人員（如公會、協會、各級民意代表），並同時與其聯絡，建立暢
* ^. N4 K; e- ?& @0 ^  a2 Y( i          通管道。
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4 _$ a6 c7 ~: s  F  [; L1 ~; P: S（四）欠繳管理費住戶
2 t0 E9 @% A$ p, {# ~         管理費拖欠情形在絕大多數社區內經常發生，公寓大廈管理條例雖已訂定相關罰則，但身為總幹
         事者，不應事事將法置於前，而應先動之以情、訴之以理，並將欠繳管理費所有人員個別之欠費
8 `4 f0 }: ]& G" ]  n- u* _+ f2 {         原因詳細記錄，提供管委會參酌，是否進行法定催收程序。
2 E9 z( [3 e, H  H7 |) b+ z/ G

待續...........................................


3 u3 }6 _' Q- `http://sixstar.moc.gov.tw/blog/t ... &resultId=11062

Dailybread

: `9 P4 P0 i& Z# B$ o+ t! X專業化的事務管理人員:

1. 協助社區制定因地制宜的社區公共政策 (有問題嗎?)
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" u# \6 S% p/ K% M( L& R2. 協助管理委員會執行社區公共政策 (有問題嗎?)
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3. 要有正確的法制觀念 (?)

4. 執行的能力 (?)
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1 [0 Q. [  E  G( y! q5. 態度要親和熱忱  (不需要自我矮化,低聲下氣)

. b' i. G4 N, p  y1 U8 c* F6. 更要主動積極  (不多見)

Dailybread

十方 發表於 2016-4-10 20:42
話不要說那麼多，你自己不要人前人後
人前說總幹事很辛苦
人後拿一隻打狗棒準備戳總幹事屁股

. S' w9 ^- N# H  N' k. D誤會了!

儘管這位總幹事牢騷滿腹,但他依舊知道崇法務實,謹守本分.

總幹事們能做到這個標準,已屬難能可貴了.


總幹事自102年8月後立法修訂需有 事務人員證照..
8 ~! d( K& q. m' T- T擔總幹事 根本是苦行業.....
1.所有社區公領域區域接歸他管
$ e! r% P2 q8 X) L3 {2.管理委員會不懂得 要他教有關 公寓大廈管理條例
3.高抗壓 高流動率的行業..
& K2 F) @' x; z! b4.上班時間好一點的管理公司09-18時.爛一點的管理公司 13-21時
& i  \7 I. Y$ ~3 Z3 [# m5.薪水32000-35000間 但平均時薪不到 80元....每週晚上開會卻未列入加班費
( i' h% C3 n( p$ O! j' x+ k) R6.管理公司是吸血公司....
, ^: c. e; s8 F. A) E# C7.很多人寧可幹保全..也不幹總幹事

Dailybread

不要問我 發表於 2016-4-10 15:34
若是頂樓的住戶以後可能會慘了，若是頂樓漏水，等區權會通過後(數個月之後或更久)，裝潢可能都完蛋了，因一 ...

9 m4 ?4 }  I* ]6 q) d5 @' r  B（五）執行工程、採購案件時，應擇優（品質、價格、口碑等）上呈，
0 S! U6 v# Q* [  c2 h          絕不敷衍塞責及 收取回扣之行為
（六）對所督導之人員（保全員、清潔員、協力廠商），應要求依規定執行相關工作及維護事項，
4 U- G( |$ s. Q7 S% H          絕無鄉愿之情形。
: D* F1 J2 n. M
總幹事能做到這二點,就值得尊敬和佩服.您覺得呢?

Dailybread

專業化的事務管理人員:

$ Q/ Z+ w5 g% X% n/ d; |$ R3. 要有正確的法制觀念 (?)

& i) ?7 `' A! K4. 執行的能力 (?)

  \: e  r! Y& ~: B, M這二點呢?

chuchen350

Dailybread 發表於 2016-4-8 09:40
社區規約(財務收支管理辦法):
1 V1 P8 M  W- h* E% g2 V! y9 }' U
5 F7 ?9 ]$ J% _經常性支出：

台端並未授到本社區竹城千代田管理委員會之授權,
代理聯繫與投標廠商洽辦相關公招標事宜
希請台端切勿觸法
' U! K3 I( T# P  o; i" ]( q敬請即日將該文刪除

Dailybread

! W0 a. T: q% i' v! ]
* q* Y3 o( M" f建議有意願的公司最好將投標文件親送管理中心,並要求收發文憑證.
6 k. L+ b/ {4 p8 d6 e: e! N
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