公寓大廈管理維護討論專欄

不要問我

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* k/ p& |! x% b2 k5 s, n若是頂樓的住戶以後可能會慘了，若是頂樓漏水，等區權會通過後(數個月之後或更久)，裝潢可能都完蛋了，因一戶漏水不可能只做一戶，一定是一整片做好，金額也一定超過十萬。(防水為了省錢，沒作完善，沒多久(保固一般一年)又要再來一次，只有一個字，慘！！)北大已有很多社區頂樓開始漏水了。
1 R% J! T3 J+ z) p
' R  ~2 G! w. w6 z8 U只能說社區做事很為難，有時明明很急迫的事一定要做，但又卡在區權會沒通過，與會人數不足是大問題，除非調降與會人數門檻，與會1/2，1/2同意，甚至更低。否則又是收委託書大動員，誘因真的很重要。
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/ A. G8 D9 t8 M6 I* e7 y% B專業的事請交給專業的人，勿外行充內行，只有一個字「慘」
: E% S( M8 t  v; I$ s" }, k因為之前常遇到。
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. y& G3 i! Q: g: N; q: T本人曾當物業四年，是沒有被管委會委員嫌棄過啦！只是常遇到說不通的委員，也只能依管委會的要求執行，結過最後還是依最初的建議案執行，無言了！
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Dailybread

公寓大廈管理條例的基本準則,就是各社區自治.

管委會是最基層的管理維護執行組織,依據法令和區分所有權人會議的授權行事,

# [8 `! Y6 v' Z3 t區分所有權人會議的決議與授予管委會的權限,都寫在規約裡.
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8 w$ S1 c# `3 ?$ ]1 |規約不是任何一個人或幾個委員可以任意修改的.
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我們做任何事情,必須以遵守法規為第一優先,

$ P2 c, D. W- n, e+ A7 x1 p- K3 ^總幹事受聘於管委會,也必須遵守規約和"公寓大廈管理維護人管理辦法",
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有關修繕和採購,本社區有完整的配套措施,管委會會依法行事
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謝謝二位的關心啦!
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這位總幹事真讓小住戶們敬佩!
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& O+ A( z; C2 l+ i! \1 @0 B社區總幹事心酸--千萬不要做       2013-12-18 11:31
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總幹事自102年8月後立法修訂需有 事務人員證照..
- V3 n( ?. q% x6 j/ w擔總幹事 根本是苦行業.....
1.所有社區公領域區域接歸他管
2.管理委員會不懂得 要他教有關 公寓大廈管理條例
7 g, d) H# R! r, n- C+ h# J& ~% o% f3.高抗壓 高流動率的行業..
4.上班時間好一點的管理公司09-18時.爛一點的管理公司 13-21時
5 ?5 o! m* L: W5.薪水32000-35000間 但平均時薪不到 80元....每週晚上開會卻未列入加班費
6.管理公司是吸血公司....
3 K0 A/ r+ b# M7 K* R  m* u7.很多人寧可幹保全..也不幹總幹事
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事實上 總幹事已逐漸成為專業人員.....只是住戶不知道者居多

9 w( z# u7 _: m$ i9 a要考照...也要合法?(請問你的總幹事有照嗎?)

/ w+ }! Z6 Q: w# P薪資卻流於低薪架構...苦聽住戶苦水.......礙於法令很多都是管委會要推動執行的

很多人去受訓 都沒從事....就是這樣高流動率....

3 H0 w+ N" R& u, ]http://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=651&t=3694443
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總幹事職業道德與工作範圍 (文化部)

& K" S' U7 ^+ j; i壹、總幹事基本工作態度與職業道德-1
總幹事在社區大樓中工作時，服務對象除了管理委員會外，亦包括全體住戶及來訪客人。這些人當中職業、學歷、情緒、態度等狀況均有不同差異，故對事情認知上多有不同之意見，甚至常因不滿而表現激烈的情緒反應。總幹事在事務推動上扮演執行者之角色；在住戶產生抱怨或存有不同的看法時，總幹事就成為住戶與委員會之間溝通橋樑。

一、工作態度
（一）對所有服務之對象，均以同一標準親切對待。
/ z- ?9 j2 N3 T（二）委員會交辦或住戶委辦事項，若屬自己能力無法完成，則應即時說明；屬工作範疇內應執行事
, d) e1 I1 ^8 |: T3 a          項，則應積極完成（一己之力無法達成時，應詢求反映公司或協力廠商予以協助）。
（三）對每日（月、季、年）應執行之事務及活動，均能於事前準備妥善並提報管委會。
! x: u, p, g6 J, i5 R（四）與所有協力配合廠商保持良好的互動，並替社區爭取優惠條件。
（五）執行工程、採購案件時，應擇優（品質、價格、口碑等）上呈，
  [2 w. Z9 Y( X" g          [quote]絕不敷衍塞責及 收取回扣之行為[/quote]
（六）對所督導之人員（保全員、清潔員、協力廠商），應要求依規定執行相關工作及維護事項，
          絕無鄉愿之情形。
2 ~0 ]5 r4 g3 `（七）抱持「視社區住戶如恩人，待員工同仁如家人」之心態從事工作。

3 T- J9 @+ h* E% \# X二、協調要領
/ a$ ], f: L& v" P& n（一）社區事務推展
          社區內施行規定事項或舉辦活動…等時，住戶常有不同意見或看法，若屬有建設性者，則予以
          認同並呈報委員會參考；其意見若不夠成熟，不可當面予以推翻，應耐心說明此事項（活動）
: H7 X: J8 z) H8 x* B, n         決定原因及考量因素。

! D% E. A% j2 t; x/ K: h. D（二）住戶抱怨處理
% J1 o0 {) s- s3 s, `( f7 H3 {          接獲住戶申訴、報怨時，應予以建檔追蹤。若屬私人間口角磨擦等，則當面安慰使其緩頰，撫平
# T3 g2 y4 ^0 k4 q' R. u- u          其情緒，不可介入予以公斷。若屬住戶私人設備及行為等引發之糾紛（例如：天花板滲水、樓
4 y2 _, f/ N2 q  P) e$ I1 M          梯間堆置物、發出連續性噪音…等），則應瞭解相關法規之規定，並予以告知，倘如此尚無
% N5 b6 V  a1 ^" b. [          法解決，則提報管委會或協調鄰里長進行排解，非萬不得以，絕不訴諸法律。
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$ N8 @# m7 l4 J+ J8 @5 Z* z（三）地方政府機構、單位
* |' Z! ~3 I% |% J6 R, G          社區在與政府相關單位進行爭取福利、疑義函釋、要求補助、建議改善等事項時，總幹事應事
          先與相關 承辦單位人員進行聯繫，瞭解其可行性及成功率，供管委會參考。另行文時應發副本
/ }* S+ J1 N. i' t. u$ ~          給能予以協助之單位、社團或人員（如公會、協會、各級民意代表），並同時與其聯絡，建立暢
9 s" D8 I5 c# x          通管道。
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# m2 ]. \7 J6 x! C/ y（四）欠繳管理費住戶
         管理費拖欠情形在絕大多數社區內經常發生，公寓大廈管理條例雖已訂定相關罰則，但身為總幹
( r0 o+ v3 F* W% h4 P         事者，不應事事將法置於前，而應先動之以情、訴之以理，並將欠繳管理費所有人員個別之欠費
         原因詳細記錄，提供管委會參酌，是否進行法定催收程序。

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9 s9 z6 E8 L# J3 m3 I待續...........................................

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" G3 p: p! _" _) B/ p2 D6 zhttp://sixstar.moc.gov.tw/blog/t ... &resultId=11062

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專業化的事務管理人員:

8 N% M  R2 x; ~+ g- d. |4 f3 B1. 協助社區制定因地制宜的社區公共政策 (有問題嗎?)

* \2 P& N+ u8 u" `, x' p0 m2. 協助管理委員會執行社區公共政策 (有問題嗎?)

, @9 E7 y) D: o, e0 v+ K! ]# V2 C3. 要有正確的法制觀念 (?)

4. 執行的能力 (?)

" }, }4 K- V; g5. 態度要親和熱忱  (不需要自我矮化,低聲下氣)

6. 更要主動積極  (不多見)

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十方 發表於 2016-4-10 20:42
話不要說那麼多，你自己不要人前人後
" m# U4 ^! l" Q( [6 @/ Y* I, w人前說總幹事很辛苦
人後拿一隻打狗棒準備戳總幹事屁股

! d# }+ s4 {' r6 n9 U誤會了!
2 z: ?# g8 ]7 l( }
儘管這位總幹事牢騷滿腹,但他依舊知道崇法務實,謹守本分.

總幹事們能做到這個標準,已屬難能可貴了.

1 y% Q* T3 ~1 B3 j, S
總幹事自102年8月後立法修訂需有 事務人員證照..
5 r8 M9 H1 e8 ~9 ~/ z, L2 n擔總幹事 根本是苦行業.....
1.所有社區公領域區域接歸他管
6 E! t3 j5 N# o7 q- w+ G2.管理委員會不懂得 要他教有關 公寓大廈管理條例
3.高抗壓 高流動率的行業..
4.上班時間好一點的管理公司09-18時.爛一點的管理公司 13-21時
5.薪水32000-35000間 但平均時薪不到 80元....每週晚上開會卻未列入加班費
7 a# C  _( L: V8 P6.管理公司是吸血公司....
7.很多人寧可幹保全..也不幹總幹事

Dailybread

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不要問我 發表於 2016-4-10 15:34
% z8 P. _2 Z2 |7 Q若是頂樓的住戶以後可能會慘了，若是頂樓漏水，等區權會通過後(數個月之後或更久)，裝潢可能都完蛋了，因一 ...

" t7 i1 I5 G# S+ C' D5 a: E（五）執行工程、採購案件時，應擇優（品質、價格、口碑等）上呈，
          絕不敷衍塞責及 收取回扣之行為
5 q7 P: I/ Y$ q" h8 j（六）對所督導之人員（保全員、清潔員、協力廠商），應要求依規定執行相關工作及維護事項，
3 J) ~2 x' c! V          絕無鄉愿之情形。
# x/ B: Q, Z! O, v' l8 I- h6 ?
3 S+ O4 h. ?: R( A6 O總幹事能做到這二點,就值得尊敬和佩服.您覺得呢?

Dailybread

專業化的事務管理人員:
1 u0 Q0 A5 h2 ~) X# x# ^
3. 要有正確的法制觀念 (?)

+ R' w# c" |! ~  B0 r; g* o4. 執行的能力 (?)

0 E/ v! E) v0 |  t( P0 Q
! q- l+ C, k6 W9 U$ J
6 n" R; X1 h; i4 g" V  W這二點呢?

chuchen350

Dailybread 發表於 2016-4-8 09:40
' Y/ D$ \$ N+ n% e8 W社區規約(財務收支管理辦法):

8 n7 Y; s$ _1 {( C: _經常性支出：

4 D$ F  S1 K' B5 W) R台端並未授到本社區竹城千代田管理委員會之授權,
1 W" ^4 `- y( N( g. E# ^代理聯繫與投標廠商洽辦相關公招標事宜
希請台端切勿觸法
- [$ g" z+ z7 N4 q敬請即日將該文刪除
  L! ~8 x* y8 T0 N: [

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& f: R& P1 n6 J! h建議有意願的公司最好將投標文件親送管理中心,並要求收發文憑證.

參考:
( f5 H( R: L- d
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