上半年北台房價走勢 三峽、泰山摔最重

大頭蕭

REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 21:20
房地產的景氣不單只是客觀環境的變化,還要看主觀的政策調整!
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否則在10多年所得沒有成長的客觀環境下,怎 ...

這近10年漲勢是個資金面特殊結果：美國QE,遺贈稅（有錢人把錢匯回國炒房）及土增稅的調降；未來會有類似的引發；機會非常小。房價所得比太高；不僅是社會問題；還是個經濟問題（嚴重的傷害內需消費能力）；讓台灣經濟力大傷。
" N5 F! E: f* u9 W雖然這幾年小家庭讓戶數增加；但近幾年因都市容積獎勵措施；讓許多房子長高了；在人口負成長情況下；供需失衡將更惡化。
房屋稅主要是稅基的調整；房屋評定現值；在郝市長時台北市已率先調整（但除了豪宅及新屋外；調幅不夠）；未來各地方政府因負債日益惡化將陸續有感調整
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REYCOVSKY

大頭蕭 發表於 2015-9-8 21:38
* `' V/ e7 i0 Y5 y9 p+ ?這近10年漲勢是個資金面特殊結果：美國QE,遺贈稅（有錢人把錢匯回國炒房）及土增稅的調降；未來會有類似 ...

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# J* P' K  v2 A( m2 c當然,你說的那些就是我所提的主觀的政策調整因應!
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. C6 O2 Q( n  t  C8 p/ @' T9 o政府不會真的讓房地產快速落底,或是出現今年不賣明年虧錢,越早賣越好的風潮
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因為這跟銀行擠兌一樣,一但有這種風潮,所有賣家都會快速的拋售房屋,然後崩盤
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至於供需失衡,這點不用太擔心,建商會馬上轉變供給日後的主流客層
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6 a. ^8 `8 _) _  _; @) n- W7 ~現在最好賣的應該是兩房或是小三房的格局,總坪數低總價低
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+ |" x/ e3 I* _4 J要壓低坪數,能做的就是把公設盡可能降低,取消圖書室,游泳池等等
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& ?+ O8 k1 w2 }然後調整格局,改成一個大衛浴取消兩套衛浴的配置

當然建材材質的選用,也會調整,如日式整合性高的廚具衛浴設備

大樓門廳的建材之類的也會調整
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大概只有外牆卡在不好看沒人買的原因,可能還會有保留預算


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最終狠一點的,取消車位,一個車位10幾坪,要百來萬以上,只要交通便利的地方,兩房就直接砍掉車位配置
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* N: D) q, [8 X$ B8 u只給三房車位,用一切手段推出符合客層的房屋

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) y  [. ^* s* P. _, }2 U有時候會覺得日本的現在1LDK的配置真的是很好的參考!

, X5 y' D% t/ ^0 M# T6 r- F日式的社區不見得會在外牆上搞得富麗堂皇,衛浴設備也因應使用方便
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把廁所,洗手台,浴室分成三部分,可以同時讓全家使用

7 T) J/ l+ }1 y% ]! y而且因為只有一套,總坪數反而可以降低0.5~1坪
) W' Z6 r" y/ v2 O
剩下的應該是開放式廚房,讓客餐廳+廚房的結合穿透的空間感能夠在小坪數上發揮

* h" j& f' F8 P5 F! w$ A9 q,這點卡在台灣的煮菜方式,還需要一點時間

不過北大遠雄很多都是給開放廚房
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大頭蕭

REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 21:57
當然,你說的那些就是我所提的主觀的政策調整因應!

+ Y9 H6 {* h+ M1 Z' x  U. x- Z其實；就算房價3年跌3成；台灣所有銀行的資本適足率影響皆不高（銀行都有做房價大幅下跌的壓力測試）；如果能合理調整後穩定發展；讓資金流向促進產業升級發展之用；台灣經濟較容易找到出路；年輕人也才有希望。

REYCOVSKY

大頭蕭 發表於 2015-9-8 22:08
) E5 J1 L+ P/ n5 ~; v其實；房價3年跌3至5成；台灣所有銀行的資本適足率影響皆不高（銀行都有做房價大幅下跌的壓力測試）；如 ...

& @  ?4 [; Y! E0 W9 \  l你知道我知道大家都知道
如果大家都推估房價三年跌3-5成

2 f' m# g. ]4 u# s+ S那賣家今年就直接砍兩成五殺出了
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今天有一個賣家在一個社區用7.5折殺出

# M" o5 e* f" u! f就會有人用7.2折砍
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0 ]3 S; R9 Z* M0 `股市的多殺多自己踩死自己不是都是這樣!



9 F/ w) ]% L& E; u; ~至於資本適足率以10%來看，
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你說的三成到五成！　絕對死一票
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( u0 A2 ]( \. y2 u& Q% S, W順便把一些體質較差，或是房貸總量推很大的大型行庫

搞得風聲鶴唳
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  [, a7 v; C3 p( ?本土銀行體系應該會又來一次大整併
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REYCOVSKY

但是你說的不是不會發生，
3 A( ]" S% n$ g  t( }4 \
2 Q7 f# ]* i& _# i如果政府的主觀政策調控失控，導致房地產的走勢無法持穩（十分微幅下滑）

; p* R/ t  N- ^) m8 ?那的確還是有快速下跌的機會
. }2 u8 P/ H5 D( Z
6 P, U/ x- A+ [+ Y' H6 v0 x& ^但那時候就是接刀子，就算三年跌3-5 成，跌完後也需要好幾年的時間驗證不再下滑
6 m3 E1 k1 w0 M7 i) ]
' m* z7 T4 `4 \/ P+ T0 V- ~. x房地產才能確定止穩，成交量才會慢慢地回來
% Q5 {3 @( `3 Y
不過通常是一波大跌之後，後續的反彈波一過又是連續幾年的下滑

要真的見到底部，10年算快的！　20年也不算長
' B  x0 S9 W. L2 J: P0 G# ]
3 [/ r; p! c, q8 }9 f如日本！　
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& o! z# F/ a" E+ _& z: t你所說的年輕人，已經變成待退的中老年人了！！
& c2 l9 u$ R5 r7 Z
) `; P& C# h3 C) Z+ u2 ~

大頭蕭

( G9 U' x- V/ W& ~

REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 22:16
你知道我知道大家都知道
3 h: ]/ }; ]8 S  i! B8 x如果大家都推估房價三年跌3-5成

銀行壓力測試一般就是假設房價跌5成；
最簡單的分析：假設銀行資產有30趴是房貸及20趴土建融；房價3年跌5成時；銀行房貸逾放率由現在0 .3趴；提高50倍到15趴
；銀行處分擔保品可能僅能拿回2至3成（2至3拍拍定）；一般3年後房貸成數平均約6成（已考慮部分借戶用寬限期）；如果客戶違約；最大損失約原房價3.5成；即約房貸放款6成；但台灣的銀行貸款跟美國不同；除擔保品外；可繼續向借戶追（如扣他1/3薪水）；假設平均追回一半；銀行損失3成。資產損失比率為0.5*0.15*0 .3=0.025。
* V. H: v* ^$ t% N5 h2 C假設資產是資本10倍；共損失0.25倍的資本（目前銀行淨值通常有1.5倍資本）；尚難稱一定有影響金融穩定

大頭蕭

REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 22:28
但是你說的不是不會發生，
5 }. Q5 ?& c( d
  W# p; q$ B2 o2 j' H  O如果政府的主觀政策調控失控，導致房地產的走勢無法持穩（十分微幅下滑）

/ S, ^  q4 c; }' v" ]對買房子自住的人；房價跌不影響（我去年也剛在北大買房；換屋）；但房價下跌到合理；可讓年輕人較有居住正義（買的起房）

REYCOVSKY

大頭蕭 發表於 2015-9-8 22:46
銀行壓力測試一般就是假設房價跌5成；
1 x4 W. k7 k4 Z9 Q% K8 I最簡單的分析：假設銀行資產有30趴是房貸及20趴土建融；房價3年跌5 ...

中央銀行昨（28）日公布6月購置住宅貸款與建築貸款餘額各為5兆7,507億元與1兆5,674億元，連續雙創新高；合計不動產授信餘額更達7.32兆元，逼近台灣GDP（國內生產毛額）約15兆元的半數，遠超過國際認定的40％警戒線。相關人士指出，如果相關貸款不降，主管機關仍有可能續推新打房政策。

2 E, v3 e6 D- _& s$ \2014年
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jojoyaro

樂觀樂觀~要是財富重分配的機會都沒有才是慘....
) Q7 h9 A. R; a* W七年多都熬過去了~我相信未來會更好

三峽電腦維修

你看照片，如果是空屋，通常是建商買的房子，在蓋的時候成本大約七萬元左右(不管材質多好的房子，一坪的成本絕對不會超過5000元)，收購的地一坪也才一點點而已，所以如果是很乾淨的房子，沒人住過，一定是投資客，所以買的成本，大約是10~14萬之間，所以只要賣超過18萬以上通常就會賺，所以大部份都在拍賣出清了