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[房市新聞] 上半年北台房價走勢 三峽、泰山摔最重

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發表於 2015-9-8 21:38:56 來自手機 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 21:20
! n3 X4 K. `. I& V* ^房地產的景氣不單只是客觀環境的變化,還要看主觀的政策調整!. D% Q: A& Z3 E$ K
! [4 w( h% v4 E9 L
否則在10多年所得沒有成長的客觀環境下,怎 ...

: B9 T# ^/ p' s) h這近10年漲勢是個資金面特殊結果:美國QE,遺贈稅(有錢人把錢匯回國炒房)及土增稅的調降;未來會有類似的引發;機會非常小。房價所得比太高;不僅是社會問題;還是個經濟問題(嚴重的傷害內需消費能力);讓台灣經濟力大傷。
0 s! E* G5 M3 S" L) ]# s6 r7 Q雖然這幾年小家庭讓戶數增加;但近幾年因都市容積獎勵措施;讓許多房子長高了;在人口負成長情況下;供需失衡將更惡化。4 V( ?  W  y" v
房屋稅主要是稅基的調整;房屋評定現值;在郝市長時台北市已率先調整(但除了豪宅及新屋外;調幅不夠);未來各地方政府因負債日益惡化將陸續有感調整
, J" q4 X6 d1 p0 c8 M# f3 h

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發表於 2015-9-8 21:57:31 |只看該作者
本文章最後由 REYCOVSKY 於 2015-9-8 22:08 編輯 # @1 j, u3 ^$ [
大頭蕭 發表於 2015-9-8 21:38 4 _5 E. t; x' Q8 `9 k  r- `& V
這近10年漲勢是個資金面特殊結果:美國QE,遺贈稅(有錢人把錢匯回國炒房)及土增稅的調降;未來會有類似 ...

9 L! v) z/ D% r1 ?" `- o) w3 s3 D4 A0 L1 H
當然,你說的那些就是我所提的主觀的政策調整因應!) Q. y: w5 k3 i6 V

  {, t% @5 @" w1 T% ~9 n
1 j" S5 U0 C! q$ X+ c' ]& C; |政府不會真的讓房地產快速落底,或是出現今年不賣明年虧錢,越早賣越好的風潮( o4 i; V2 x) }" V4 u
% [4 d3 e# D! U" @6 s* y# v2 N6 {
因為這跟銀行擠兌一樣,一但有這種風潮,所有賣家都會快速的拋售房屋,然後崩盤# y; m0 K# }4 O/ M* y- Q

% _/ c4 D$ s. [% u* ]: N: |, V$ A. [- c7 @; j
至於供需失衡,這點不用太擔心,建商會馬上轉變供給日後的主流客層
0 V8 x7 U4 t& C: N8 D7 n. S
  ^2 t; X2 ~" _; @/ E( Y( C4 N1 Z現在最好賣的應該是兩房或是小三房的格局,總坪數低總價低/ {/ |: J$ {# T/ q

+ `8 s/ [  n: Q& I5 ^& S) \( r要壓低坪數,能做的就是把公設盡可能降低,取消圖書室,游泳池等等
, o- m/ l3 G1 W# a7 L' z, V8 {( w7 K5 ^( B' @7 n
然後調整格局,改成一個大衛浴取消兩套衛浴的配置/ Y% A9 S* P, _* E7 C( q
! A* @4 F) c* p, Y- J
當然建材材質的選用,也會調整,如日式整合性高的廚具衛浴設備
( Z; d2 z& F* l$ n" Q: |2 j+ w0 K0 y% f' o( K% [
大樓門廳的建材之類的也會調整
5 m' {, }% D/ {- ~9 j1 X0 G, G9 c8 ^/ ~6 r
大概只有外牆卡在不好看沒人買的原因,可能還會有保留預算& Z( s0 W1 ?1 A9 _  h
2 \6 a! T% Z4 M7 A$ M  b

) F' j) f) L4 n) L# p1 M, u9 }% u! E& N- h" H
最終狠一點的,取消車位,一個車位10幾坪,要百來萬以上,只要交通便利的地方,兩房就直接砍掉車位配置
, e* S3 H3 a& B3 ]5 W8 x% d$ f: p: V7 a7 w; B/ {! j
只給三房車位,用一切手段推出符合客層的房屋
# K9 }9 u6 S& T+ Z$ I
1 Q& E/ y* R; H; m3 t3 H- S9 X1 |1 ~5 ~0 u

/ V0 S: v0 w/ X/ [) @
" }& y! E+ p! ?* F! s$ J- M有時候會覺得日本的現在1LDK的配置真的是很好的參考!; b( [4 y" I2 X4 A

0 O1 J6 b9 s# [日式的社區不見得會在外牆上搞得富麗堂皇,衛浴設備也因應使用方便- v9 U, {2 b  n2 J1 y) t
7 |' E0 X1 N7 K) X
把廁所,洗手台,浴室分成三部分,可以同時讓全家使用; v6 _2 S) V) B' `' T1 f

% ~) h  N2 R) v而且因為只有一套,總坪數反而可以降低0.5~1坪" O2 A4 W! ^$ a% Y, c& o, N. I
+ Q( X; d& I8 d
剩下的應該是開放式廚房,讓客餐廳+廚房的結合穿透的空間感能夠在小坪數上發揮
+ B: H; M% ^+ A& ?3 u' d
! c6 U' i6 u. b) N; R,這點卡在台灣的煮菜方式,還需要一點時間
2 x3 B: ?9 V( d' W0 S; n2 y8 ~. B8 Y7 {
不過北大遠雄很多都是給開放廚房
; T) H$ u2 h& ?0 E4 A) ~4 h6 H, ~
9 X: y/ |7 l1 |9 y; T; u

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本文章最後由 大頭蕭 於 2015-9-8 22:14 編輯 , {" B: c$ h2 W5 R
REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 21:57
& s2 s+ y  j4 x+ i: o( S當然,你說的那些就是我所提的主觀的政策調整因應!
7 U& Y* g# @! k- F7 |- V
' j2 Q% ^* J: K; w9 W
其實;就算房價3年跌3成;台灣所有銀行的資本適足率影響皆不高(銀行都有做房價大幅下跌的壓力測試);如果能合理調整後穩定發展;讓資金流向促進產業升級發展之用;台灣經濟較容易找到出路;年輕人也才有希望。

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本文章最後由 REYCOVSKY 於 2015-9-8 22:17 編輯 1 [7 v) ~, @3 q  u0 x7 {  |
大頭蕭 發表於 2015-9-8 22:08   @$ _+ K6 A9 T& R9 j% ]
其實;房價3年跌3至5成;台灣所有銀行的資本適足率影響皆不高(銀行都有做房價大幅下跌的壓力測試);如 ...

+ I$ ^4 a5 E% K4 w3 f# _/ K. R- N) h! v1 T  l2 t0 t9 J8 F  U
你知道我知道大家都知道
8 E/ S6 z5 E  y: j0 x如果大家都推估房價三年跌3-5成
. M1 {' E# ]6 {1 E% L8 g* d% z
0 F9 I6 N3 r+ G3 P9 y$ N8 H$ C那賣家今年就直接砍兩成五殺出了, ^0 R  L9 ?' G4 S
, q: g5 ~/ D; C' _0 `' c
今天有一個賣家在一個社區用7.5折殺出6 [" R! H7 v" W2 X
1 e- Z0 x4 S& n) e: c' J) ~' U
就會有人用7.2折砍
9 s. m/ [5 J  e, G6 q$ X/ j+ \* i
股市的多殺多自己踩死自己不是都是這樣!# H* D2 |" d; s, W1 G' U, c

' U3 [$ o% k& o# l4 k# H; V& l% ^6 L
; s, r0 L* p2 [% j& Z4 X4 l
至於資本適足率以10%來看,
( A- O' i* c5 P9 M# C
1 i) |+ d( F8 a你說的三成到五成! 絕對死一票
+ t8 y* n3 D2 `& v, s# z# k" n2 P! e6 `; S$ g
順便把一些體質較差,或是房貸總量推很大的大型行庫
1 a" ^) O  D% Z9 @  q: d6 ?4 A0 B( T0 L; y! H$ G4 _
搞得風聲鶴唳
5 ]' \5 r7 T/ V- Z8 C- \7 B3 ?
+ ^7 x2 ^7 P# [5 P- l. s7 }本土銀行體系應該會又來一次大整併
9 T6 j4 `+ R8 K. i8 `& F% B. H- }; L

: ]# J; ?  t- j% F% N) E: d3 j4 n* O5 S% F/ g) u
, J! K" n; x. \8 d  C$ N- T

8 c' p. a3 u1 n$ `( J

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發表於 2015-9-8 22:28:18 |只看該作者
但是你說的不是不會發生,
8 _% ]" a: {* s, f) H1 F7 Y
' |& ~; ]1 A. G0 R/ l: D8 o. C如果政府的主觀政策調控失控,導致房地產的走勢無法持穩(十分微幅下滑)/ A7 @6 q% M" U* ], l
8 O/ r$ j6 D8 k4 n
那的確還是有快速下跌的機會3 J; i; x0 b" Z2 j/ w/ a+ H
8 }0 j5 {( `1 x- ]) F
但那時候就是接刀子,就算三年跌3-5 成,跌完後也需要好幾年的時間驗證不再下滑* x0 D% D+ D# e1 m7 J+ ?

4 L9 N, a0 k, h8 @' L9 `( {. ~房地產才能確定止穩,成交量才會慢慢地回來
" Y2 w/ J$ V3 l$ Q
: K8 x/ p8 i) m2 v* ]3 C不過通常是一波大跌之後,後續的反彈波一過又是連續幾年的下滑
+ A% W# W9 Z- Q5 z! i  i& a, ?: m3 F
要真的見到底部,10年算快的! 20年也不算長
/ u' A2 V8 n- J9 ]( ~$ d8 n. |" H2 F/ {0 Y+ |
如日本! 
% }. C7 `: h- Y) ^; F1 u1 `! [+ {; w6 h" {# G' `
你所說的年輕人,已經變成待退的中老年人了!!
/ u) i  Q5 o2 K2 M7 I# [; c1 z- U9 l

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本文章最後由 大頭蕭 於 2015-9-8 23:17 編輯
# m" C9 S5 B# d9 o2 q
REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 22:16 ; Q5 a7 ]2 m0 O: y
你知道我知道大家都知道
: J0 c6 k0 M7 p4 \8 q$ B如果大家都推估房價三年跌3-5成
3 G$ t7 c1 e# v/ a# s

0 u8 N5 q( S+ o5 T. K3 a. \7 w5 j" U/ M銀行壓力測試一般就是假設房價跌5成;
: \# G% J+ ~' e  V最簡單的分析:假設銀行資產有30趴是房貸及20趴土建融;房價3年跌5成時;銀行房貸逾放率由現在0 .3趴;提高50倍到15趴3 r0 G: k# ^( g1 @8 _
;銀行處分擔保品可能僅能拿回2至3成(2至3拍拍定);一般3年後房貸成數平均約6成(已考慮部分借戶用寬限期);如果客戶違約;最大損失約原房價3.5成;即約房貸放款6成;但台灣的銀行貸款跟美國不同;除擔保品外;可繼續向借戶追(如扣他1/3薪水);假設平均追回一半;銀行損失3成。資產損失比率為0.5*0.15*0 .3=0.025。
& x+ N% F, A& D5 ~+ Q假設資產是資本10倍;共損失0.25倍的資本(目前銀行淨值通常有1.5倍資本);尚難稱一定有影響金融穩定

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REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 22:28
; c1 Q( r0 Z7 t& o但是你說的不是不會發生,
7 |; G0 z: ]& o1 l( ]/ c7 {3 i, ^4 s5 n
如果政府的主觀政策調控失控,導致房地產的走勢無法持穩(十分微幅下滑)
. Z) I! J4 k0 g% v. _" |
對買房子自住的人;房價跌不影響(我去年也剛在北大買房;換屋);但房價下跌到合理;可讓年輕人較有居住正義(買的起房)

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大頭蕭 發表於 2015-9-8 22:46 ( n& c' g! M. G3 _
銀行壓力測試一般就是假設房價跌5成;
3 Y8 e+ m( E! b/ ^. u最簡單的分析:假設銀行資產有30趴是房貸及20趴土建融;房價3年跌5 ...

  t6 Q! ?3 h+ N; G% Q; R$ d- a中央銀行昨(28)日公布6月購置住宅貸款與建築貸款餘額各為5兆7,507億元與1兆5,674億元,連續雙創新高;合計不動產授信餘額更達7.32兆元,逼近台灣GDP(國內生產毛額)約15兆元的半數,遠超過國際認定的40%警戒線。相關人士指出,如果相關貸款不降,主管機關仍有可能續推新打房政策。: k& z- g7 W. M
# @4 H5 N" ^+ F5 i3 R
2014年2 L, B( P; O& N3 M

  V) ^0 w* A2 g5 j1 [

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發表於 2015-9-9 00:34:22 來自手機 |只看該作者
樂觀樂觀~要是財富重分配的機會都沒有才是慘....
' g+ t6 K  u; p3 @七年多都熬過去了~我相信未來會更好

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發表於 2015-9-9 23:49:35 |只看該作者
你看照片,如果是空屋,通常是建商買的房子,在蓋的時候成本大約七萬元左右(不管材質多好的房子,一坪的成本絕對不會超過5000元),收購的地一坪也才一點點而已,所以如果是很乾淨的房子,沒人住過,一定是投資客,所以買的成本,大約是10~14萬之間,所以只要賣超過18萬以上通常就會賺,所以大部份都在拍賣出清了
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