上半年北台房價走勢 三峽、泰山摔最重

大頭蕭

REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 21:20
! l9 S$ h+ O" J; f  r$ _房地產的景氣不單只是客觀環境的變化,還要看主觀的政策調整!

否則在10多年所得沒有成長的客觀環境下,怎 ...

3 V! F% X- L4 A& @: o這近10年漲勢是個資金面特殊結果：美國QE,遺贈稅（有錢人把錢匯回國炒房）及土增稅的調降；未來會有類似的引發；機會非常小。房價所得比太高；不僅是社會問題；還是個經濟問題（嚴重的傷害內需消費能力）；讓台灣經濟力大傷。
雖然這幾年小家庭讓戶數增加；但近幾年因都市容積獎勵措施；讓許多房子長高了；在人口負成長情況下；供需失衡將更惡化。
) h9 h: i" q+ G8 F0 E3 b房屋稅主要是稅基的調整；房屋評定現值；在郝市長時台北市已率先調整（但除了豪宅及新屋外；調幅不夠）；未來各地方政府因負債日益惡化將陸續有感調整
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REYCOVSKY

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大頭蕭 發表於 2015-9-8 21:38
+ R5 R8 \* T" O4 O% c這近10年漲勢是個資金面特殊結果：美國QE,遺贈稅（有錢人把錢匯回國炒房）及土增稅的調降；未來會有類似 ...

* ~+ S8 ^: f) W當然,你說的那些就是我所提的主觀的政策調整因應!
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政府不會真的讓房地產快速落底,或是出現今年不賣明年虧錢,越早賣越好的風潮

因為這跟銀行擠兌一樣,一但有這種風潮,所有賣家都會快速的拋售房屋,然後崩盤
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至於供需失衡,這點不用太擔心,建商會馬上轉變供給日後的主流客層
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: e% v8 z3 f' s, R7 F: d現在最好賣的應該是兩房或是小三房的格局,總坪數低總價低

5 i# t( Y  N4 P  q要壓低坪數,能做的就是把公設盡可能降低,取消圖書室,游泳池等等
. t) X6 D& i% R+ @0 {, V& ?
) U. I. b% N+ G" G然後調整格局,改成一個大衛浴取消兩套衛浴的配置

1 C, Z7 Y4 z; W! U7 P$ E當然建材材質的選用,也會調整,如日式整合性高的廚具衛浴設備
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大樓門廳的建材之類的也會調整

大概只有外牆卡在不好看沒人買的原因,可能還會有保留預算

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最終狠一點的,取消車位,一個車位10幾坪,要百來萬以上,只要交通便利的地方,兩房就直接砍掉車位配置

% S$ }$ d8 J9 f. P# R; s只給三房車位,用一切手段推出符合客層的房屋

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, T- C) V$ q4 I! ]4 w9 {( y0 d有時候會覺得日本的現在1LDK的配置真的是很好的參考!

日式的社區不見得會在外牆上搞得富麗堂皇,衛浴設備也因應使用方便
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( q9 v* q% a1 [) S) k把廁所,洗手台,浴室分成三部分,可以同時讓全家使用

而且因為只有一套,總坪數反而可以降低0.5~1坪
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剩下的應該是開放式廚房,讓客餐廳+廚房的結合穿透的空間感能夠在小坪數上發揮
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,這點卡在台灣的煮菜方式,還需要一點時間

. t" y% I' @. j( f5 I+ ?% Z3 }不過北大遠雄很多都是給開放廚房

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大頭蕭

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REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 21:57
當然,你說的那些就是我所提的主觀的政策調整因應!

; v: v/ ?7 r% N! L; }
8 D& r  L* K9 j3 m6 \其實；就算房價3年跌3成；台灣所有銀行的資本適足率影響皆不高（銀行都有做房價大幅下跌的壓力測試）；如果能合理調整後穩定發展；讓資金流向促進產業升級發展之用；台灣經濟較容易找到出路；年輕人也才有希望。

REYCOVSKY

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大頭蕭 發表於 2015-9-8 22:08
其實；房價3年跌3至5成；台灣所有銀行的資本適足率影響皆不高（銀行都有做房價大幅下跌的壓力測試）；如 ...

: M  _) {$ ~6 y$ v# }& B8 d4 t你知道我知道大家都知道
如果大家都推估房價三年跌3-5成

0 j: X( s# s) J  c% e' X! l那賣家今年就直接砍兩成五殺出了
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) [: @9 l" D) q( \8 x+ s. i今天有一個賣家在一個社區用7.5折殺出
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就會有人用7.2折砍
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股市的多殺多自己踩死自己不是都是這樣!
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0 c; c7 W5 R, E5 V% _' ]至於資本適足率以10%來看，

你說的三成到五成！　絕對死一票

順便把一些體質較差，或是房貸總量推很大的大型行庫
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搞得風聲鶴唳
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- x7 T+ l$ j, O本土銀行體系應該會又來一次大整併



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REYCOVSKY

但是你說的不是不會發生，
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0 L! d9 p8 u1 b如果政府的主觀政策調控失控，導致房地產的走勢無法持穩（十分微幅下滑）
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" U* h0 j$ J5 n$ [/ f; W5 f8 x6 J那的確還是有快速下跌的機會

! W5 z3 F) T8 T7 |3 g* P; s但那時候就是接刀子，就算三年跌3-5 成，跌完後也需要好幾年的時間驗證不再下滑
8 I7 P0 H7 H2 w; {0 I. X3 ?5 ?2 ~
房地產才能確定止穩，成交量才會慢慢地回來
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不過通常是一波大跌之後，後續的反彈波一過又是連續幾年的下滑
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4 ]  d! i2 ^* @& V3 y要真的見到底部，10年算快的！　20年也不算長
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如日本！　

你所說的年輕人，已經變成待退的中老年人了！！

大頭蕭

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REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 22:16
! z0 p3 q( r0 [; T9 H" Y/ p4 U你知道我知道大家都知道
如果大家都推估房價三年跌3-5成

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銀行壓力測試一般就是假設房價跌5成；
最簡單的分析：假設銀行資產有30趴是房貸及20趴土建融；房價3年跌5成時；銀行房貸逾放率由現在0 .3趴；提高50倍到15趴
: _+ c4 z# P& A) X% y；銀行處分擔保品可能僅能拿回2至3成（2至3拍拍定）；一般3年後房貸成數平均約6成（已考慮部分借戶用寬限期）；如果客戶違約；最大損失約原房價3.5成；即約房貸放款6成；但台灣的銀行貸款跟美國不同；除擔保品外；可繼續向借戶追（如扣他1/3薪水）；假設平均追回一半；銀行損失3成。資產損失比率為0.5*0.15*0 .3=0.025。
1 o( P/ \" ~/ u4 A, y+ \假設資產是資本10倍；共損失0.25倍的資本（目前銀行淨值通常有1.5倍資本）；尚難稱一定有影響金融穩定

大頭蕭

REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 22:28
) n. q. m- o8 `$ x2 v但是你說的不是不會發生，

如果政府的主觀政策調控失控，導致房地產的走勢無法持穩（十分微幅下滑）

1 p- `& p7 n, ^6 i' o對買房子自住的人；房價跌不影響（我去年也剛在北大買房；換屋）；但房價下跌到合理；可讓年輕人較有居住正義（買的起房）

REYCOVSKY

大頭蕭 發表於 2015-9-8 22:46
銀行壓力測試一般就是假設房價跌5成；
最簡單的分析：假設銀行資產有30趴是房貸及20趴土建融；房價3年跌5 ...

% F* w% @2 z: a  T  _中央銀行昨（28）日公布6月購置住宅貸款與建築貸款餘額各為5兆7,507億元與1兆5,674億元，連續雙創新高；合計不動產授信餘額更達7.32兆元，逼近台灣GDP（國內生產毛額）約15兆元的半數，遠超過國際認定的40％警戒線。相關人士指出，如果相關貸款不降，主管機關仍有可能續推新打房政策。
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% d, |9 F8 f, _$ |2014年

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jojoyaro

樂觀樂觀~要是財富重分配的機會都沒有才是慘....
七年多都熬過去了~我相信未來會更好

三峽電腦維修

你看照片，如果是空屋，通常是建商買的房子，在蓋的時候成本大約七萬元左右(不管材質多好的房子，一坪的成本絕對不會超過5000元)，收購的地一坪也才一點點而已，所以如果是很乾淨的房子，沒人住過，一定是投資客，所以買的成本，大約是10~14萬之間，所以只要賣超過18萬以上通常就會賺，所以大部份都在拍賣出清了