上半年北台房價走勢 三峽、泰山摔最重

大頭蕭

REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 21:20
房地產的景氣不單只是客觀環境的變化,還要看主觀的政策調整!
2 O# c: N5 k* d# G3 F: L
; p( V$ j, }& N- |7 |, F否則在10多年所得沒有成長的客觀環境下,怎 ...

+ v8 e- A( U9 C2 H這近10年漲勢是個資金面特殊結果：美國QE,遺贈稅（有錢人把錢匯回國炒房）及土增稅的調降；未來會有類似的引發；機會非常小。房價所得比太高；不僅是社會問題；還是個經濟問題（嚴重的傷害內需消費能力）；讓台灣經濟力大傷。
雖然這幾年小家庭讓戶數增加；但近幾年因都市容積獎勵措施；讓許多房子長高了；在人口負成長情況下；供需失衡將更惡化。
, B7 V' A9 A9 ]! U. K* X  ]* s+ h房屋稅主要是稅基的調整；房屋評定現值；在郝市長時台北市已率先調整（但除了豪宅及新屋外；調幅不夠）；未來各地方政府因負債日益惡化將陸續有感調整
6 A0 {5 N! }6 _

REYCOVSKY

大頭蕭 發表於 2015-9-8 21:38
這近10年漲勢是個資金面特殊結果：美國QE,遺贈稅（有錢人把錢匯回國炒房）及土增稅的調降；未來會有類似 ...

當然,你說的那些就是我所提的主觀的政策調整因應!
  x9 J8 U& Y/ v" P( B" v
2 ]/ E  z5 i: r5 w
政府不會真的讓房地產快速落底,或是出現今年不賣明年虧錢,越早賣越好的風潮

因為這跟銀行擠兌一樣,一但有這種風潮,所有賣家都會快速的拋售房屋,然後崩盤
- t" p* X: x& _4 v
' V6 F, q9 F! J$ T! V
至於供需失衡,這點不用太擔心,建商會馬上轉變供給日後的主流客層
7 w- I2 o) I; u$ K$ ?- K/ M
現在最好賣的應該是兩房或是小三房的格局,總坪數低總價低
, w$ X8 k5 t/ z6 c& L
, s9 V2 R. M) x* W要壓低坪數,能做的就是把公設盡可能降低,取消圖書室,游泳池等等
* z' c$ l: p- W0 t* l$ A# V2 @
; [( s/ v( i& Z. ]4 C+ I然後調整格局,改成一個大衛浴取消兩套衛浴的配置

當然建材材質的選用,也會調整,如日式整合性高的廚具衛浴設備
2 B4 ~1 T" v3 `3 \3 I& f
3 H+ K2 \2 y4 G: |! [0 q9 |& _大樓門廳的建材之類的也會調整
( i1 [  m& ]/ Y0 v; k
3 F, I! n' R3 J, h/ b, K) }大概只有外牆卡在不好看沒人買的原因,可能還會有保留預算

0 l' V6 U2 D* T4 P2 b% R

最終狠一點的,取消車位,一個車位10幾坪,要百來萬以上,只要交通便利的地方,兩房就直接砍掉車位配置
5 R% U$ U7 W5 L$ J1 D
. Z- P. J' u# M: K3 \只給三房車位,用一切手段推出符合客層的房屋

) X) x* ~6 ~, l
8 y, U% k8 w/ J, o3 s$ P
4 k9 b) L, D6 p9 |3 z/ \
有時候會覺得日本的現在1LDK的配置真的是很好的參考!
; v0 S  O2 R; y& B% ]
7 r" v: r* W1 x+ d日式的社區不見得會在外牆上搞得富麗堂皇,衛浴設備也因應使用方便
# ~* d, B. b+ J) _3 X' s8 u
把廁所,洗手台,浴室分成三部分,可以同時讓全家使用

, x& p9 Y1 o4 ^7 e, i& u$ ]而且因為只有一套,總坪數反而可以降低0.5~1坪
1 g; _* ]8 ]& D' W% K
5 \6 p5 M  o/ }剩下的應該是開放式廚房,讓客餐廳+廚房的結合穿透的空間感能夠在小坪數上發揮
1 T7 S7 C0 }5 |4 [0 x
% e3 ^5 ^9 }# V! G; S" \! Q,這點卡在台灣的煮菜方式,還需要一點時間

不過北大遠雄很多都是給開放廚房

5 J1 S) ?& x% ?, _" E  K

大頭蕭

REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 21:57
當然,你說的那些就是我所提的主觀的政策調整因應!

其實；就算房價3年跌3成；台灣所有銀行的資本適足率影響皆不高（銀行都有做房價大幅下跌的壓力測試）；如果能合理調整後穩定發展；讓資金流向促進產業升級發展之用；台灣經濟較容易找到出路；年輕人也才有希望。

REYCOVSKY

大頭蕭 發表於 2015-9-8 22:08
+ r% T7 C0 t% X- m( C# T4 I其實；房價3年跌3至5成；台灣所有銀行的資本適足率影響皆不高（銀行都有做房價大幅下跌的壓力測試）；如 ...

- _! C5 |" E& Z- l
你知道我知道大家都知道
如果大家都推估房價三年跌3-5成
. ^. }+ L( v) {0 {0 I8 }
* b2 y4 o/ ~7 s& _/ Z那賣家今年就直接砍兩成五殺出了
3 r0 W% M6 x0 x* J1 @
今天有一個賣家在一個社區用7.5折殺出

就會有人用7.2折砍

股市的多殺多自己踩死自己不是都是這樣!

0 m3 R$ q. M2 t; a1 u# |, H
/ i+ j7 V% |) c' n/ G/ W
至於資本適足率以10%來看，

你說的三成到五成！　絕對死一票

/ b  l; k! o. }" P( j% p1 |" O順便把一些體質較差，或是房貸總量推很大的大型行庫

搞得風聲鶴唳
' F4 x% L$ d3 v9 f) P1 {
8 a- ^+ g0 n5 L本土銀行體系應該會又來一次大整併
' v5 r4 M% L4 `# V) a; t3 F
, D" d6 a5 C) \% `6 F/ a. D
9 R: L# @% j! L$ r( m2 [) Y- q


6 S( q8 x* B& k4 u/ y" R( X, [

REYCOVSKY

但是你說的不是不會發生，
. h% D$ M' f( l. n% B5 R  X
如果政府的主觀政策調控失控，導致房地產的走勢無法持穩（十分微幅下滑）
6 r5 {6 l. W  Q% |
那的確還是有快速下跌的機會
( H! T, q) c8 i: }0 R) z
0 J* c  U5 [$ i但那時候就是接刀子，就算三年跌3-5 成，跌完後也需要好幾年的時間驗證不再下滑

6 ?+ V- D! j; m" k/ {: x, C房地產才能確定止穩，成交量才會慢慢地回來

不過通常是一波大跌之後，後續的反彈波一過又是連續幾年的下滑

% i  p1 t" l/ k要真的見到底部，10年算快的！　20年也不算長

如日本！　

5 Z, z2 u/ Y$ D8 M( ^& M你所說的年輕人，已經變成待退的中老年人了！！
5 t" G. |; C5 o
; A: y9 J1 |) w  X2 |

大頭蕭

! G- ^9 X& x3 ?; [- c+ O2 D8 @

REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 22:16
你知道我知道大家都知道
如果大家都推估房價三年跌3-5成

) U3 C4 `7 C9 L4 i9 C. f
銀行壓力測試一般就是假設房價跌5成；
最簡單的分析：假設銀行資產有30趴是房貸及20趴土建融；房價3年跌5成時；銀行房貸逾放率由現在0 .3趴；提高50倍到15趴
；銀行處分擔保品可能僅能拿回2至3成（2至3拍拍定）；一般3年後房貸成數平均約6成（已考慮部分借戶用寬限期）；如果客戶違約；最大損失約原房價3.5成；即約房貸放款6成；但台灣的銀行貸款跟美國不同；除擔保品外；可繼續向借戶追（如扣他1/3薪水）；假設平均追回一半；銀行損失3成。資產損失比率為0.5*0.15*0 .3=0.025。
假設資產是資本10倍；共損失0.25倍的資本（目前銀行淨值通常有1.5倍資本）；尚難稱一定有影響金融穩定

大頭蕭

REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 22:28
) J( E3 b& p/ h+ D# X/ \0 u但是你說的不是不會發生，

0 G6 Z$ [  s2 s, k如果政府的主觀政策調控失控，導致房地產的走勢無法持穩（十分微幅下滑）

) J9 ~* S7 X7 y對買房子自住的人；房價跌不影響（我去年也剛在北大買房；換屋）；但房價下跌到合理；可讓年輕人較有居住正義（買的起房）

REYCOVSKY

大頭蕭 發表於 2015-9-8 22:46
銀行壓力測試一般就是假設房價跌5成；
, \, c* U0 M& ^/ o  J! |最簡單的分析：假設銀行資產有30趴是房貸及20趴土建融；房價3年跌5 ...

中央銀行昨（28）日公布6月購置住宅貸款與建築貸款餘額各為5兆7,507億元與1兆5,674億元，連續雙創新高；合計不動產授信餘額更達7.32兆元，逼近台灣GDP（國內生產毛額）約15兆元的半數，遠超過國際認定的40％警戒線。相關人士指出，如果相關貸款不降，主管機關仍有可能續推新打房政策。
; r7 m: f; m9 ]6 ]: a  l
* b3 u8 {" D2 t+ C& {2014年

$ g( @: X/ j  E2 t2 L5 H

jojoyaro

樂觀樂觀~要是財富重分配的機會都沒有才是慘....
: m/ r4 `& j/ {; z七年多都熬過去了~我相信未來會更好

三峽電腦維修

你看照片，如果是空屋，通常是建商買的房子，在蓋的時候成本大約七萬元左右(不管材質多好的房子，一坪的成本絕對不會超過5000元)，收購的地一坪也才一點點而已，所以如果是很乾淨的房子，沒人住過，一定是投資客，所以買的成本，大約是10~14萬之間，所以只要賣超過18萬以上通常就會賺，所以大部份都在拍賣出清了