上半年北台房價走勢 三峽、泰山摔最重

大頭蕭

REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 21:20
房地產的景氣不單只是客觀環境的變化,還要看主觀的政策調整!
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& w; r2 i% T  ]' X2 h否則在10多年所得沒有成長的客觀環境下,怎 ...

這近10年漲勢是個資金面特殊結果：美國QE,遺贈稅（有錢人把錢匯回國炒房）及土增稅的調降；未來會有類似的引發；機會非常小。房價所得比太高；不僅是社會問題；還是個經濟問題（嚴重的傷害內需消費能力）；讓台灣經濟力大傷。
雖然這幾年小家庭讓戶數增加；但近幾年因都市容積獎勵措施；讓許多房子長高了；在人口負成長情況下；供需失衡將更惡化。
房屋稅主要是稅基的調整；房屋評定現值；在郝市長時台北市已率先調整（但除了豪宅及新屋外；調幅不夠）；未來各地方政府因負債日益惡化將陸續有感調整
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REYCOVSKY

大頭蕭 發表於 2015-9-8 21:38
這近10年漲勢是個資金面特殊結果：美國QE,遺贈稅（有錢人把錢匯回國炒房）及土增稅的調降；未來會有類似 ...

當然,你說的那些就是我所提的主觀的政策調整因應!
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7 ]; V# o% l+ Z, E3 T. n政府不會真的讓房地產快速落底,或是出現今年不賣明年虧錢,越早賣越好的風潮

因為這跟銀行擠兌一樣,一但有這種風潮,所有賣家都會快速的拋售房屋,然後崩盤

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至於供需失衡,這點不用太擔心,建商會馬上轉變供給日後的主流客層

現在最好賣的應該是兩房或是小三房的格局,總坪數低總價低

要壓低坪數,能做的就是把公設盡可能降低,取消圖書室,游泳池等等
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然後調整格局,改成一個大衛浴取消兩套衛浴的配置

當然建材材質的選用,也會調整,如日式整合性高的廚具衛浴設備

大樓門廳的建材之類的也會調整
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大概只有外牆卡在不好看沒人買的原因,可能還會有保留預算

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最終狠一點的,取消車位,一個車位10幾坪,要百來萬以上,只要交通便利的地方,兩房就直接砍掉車位配置
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+ F9 Q1 Z( n% t+ P) i9 L1 r; w5 m: `只給三房車位,用一切手段推出符合客層的房屋
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# U) C. {8 M3 n; e4 ~, R

有時候會覺得日本的現在1LDK的配置真的是很好的參考!

. o& t5 u, \0 U. o7 C日式的社區不見得會在外牆上搞得富麗堂皇,衛浴設備也因應使用方便
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把廁所,洗手台,浴室分成三部分,可以同時讓全家使用
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) s$ S$ U: l. N7 C6 `+ i& {; t) c而且因為只有一套,總坪數反而可以降低0.5~1坪
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3 l% O! e2 i, H- }! {剩下的應該是開放式廚房,讓客餐廳+廚房的結合穿透的空間感能夠在小坪數上發揮
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,這點卡在台灣的煮菜方式,還需要一點時間

不過北大遠雄很多都是給開放廚房
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大頭蕭

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REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 21:57
- Y* u3 b( a* R當然,你說的那些就是我所提的主觀的政策調整因應!

其實；就算房價3年跌3成；台灣所有銀行的資本適足率影響皆不高（銀行都有做房價大幅下跌的壓力測試）；如果能合理調整後穩定發展；讓資金流向促進產業升級發展之用；台灣經濟較容易找到出路；年輕人也才有希望。

REYCOVSKY

大頭蕭 發表於 2015-9-8 22:08
; ?# b5 p( \& p/ D  X其實；房價3年跌3至5成；台灣所有銀行的資本適足率影響皆不高（銀行都有做房價大幅下跌的壓力測試）；如 ...

/ e( X$ H' n7 h! \你知道我知道大家都知道
: t# q$ o/ y; G  C) l! N如果大家都推估房價三年跌3-5成
1 {$ ], A+ n# @$ @
* z* C% {* x+ u) R那賣家今年就直接砍兩成五殺出了
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5 h- x& m; ^* W/ `; N+ M" O今天有一個賣家在一個社區用7.5折殺出

就會有人用7.2折砍

! R4 K8 I  m' Q& j/ ^2 u3 c9 y股市的多殺多自己踩死自己不是都是這樣!

! T% j  V# S0 N2 |: g5 M

至於資本適足率以10%來看，
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你說的三成到五成！　絕對死一票

順便把一些體質較差，或是房貸總量推很大的大型行庫
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搞得風聲鶴唳

本土銀行體系應該會又來一次大整併

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REYCOVSKY

但是你說的不是不會發生，

' H$ Z! K- F  X% H% h6 H7 w如果政府的主觀政策調控失控，導致房地產的走勢無法持穩（十分微幅下滑）

; o" Z* u* X0 m* e/ E% N8 z) q2 t那的確還是有快速下跌的機會
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但那時候就是接刀子，就算三年跌3-5 成，跌完後也需要好幾年的時間驗證不再下滑
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; K9 K* n! e6 I- Z+ |) F/ j房地產才能確定止穩，成交量才會慢慢地回來
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' }/ Q* i- n7 v" ~1 ?4 y5 v不過通常是一波大跌之後，後續的反彈波一過又是連續幾年的下滑
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, |* }7 D  ?; ~4 I8 z( z; l& T" S, l要真的見到底部，10年算快的！　20年也不算長
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如日本！　
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* I/ S. b, x" G" T1 J你所說的年輕人，已經變成待退的中老年人了！！
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2 I' n8 U; y8 V, }

大頭蕭

8 ]+ ~- D) J0 t: \

REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 22:16
你知道我知道大家都知道
: S- _6 @% P- U* ?' _7 ?( ]5 y6 S如果大家都推估房價三年跌3-5成

銀行壓力測試一般就是假設房價跌5成；
最簡單的分析：假設銀行資產有30趴是房貸及20趴土建融；房價3年跌5成時；銀行房貸逾放率由現在0 .3趴；提高50倍到15趴
；銀行處分擔保品可能僅能拿回2至3成（2至3拍拍定）；一般3年後房貸成數平均約6成（已考慮部分借戶用寬限期）；如果客戶違約；最大損失約原房價3.5成；即約房貸放款6成；但台灣的銀行貸款跟美國不同；除擔保品外；可繼續向借戶追（如扣他1/3薪水）；假設平均追回一半；銀行損失3成。資產損失比率為0.5*0.15*0 .3=0.025。
假設資產是資本10倍；共損失0.25倍的資本（目前銀行淨值通常有1.5倍資本）；尚難稱一定有影響金融穩定

大頭蕭

REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 22:28
, s0 H  b/ d% b! R* W2 t( E但是你說的不是不會發生，
* T! z( |& d0 ~+ g2 ~( D2 [; @6 }
如果政府的主觀政策調控失控，導致房地產的走勢無法持穩（十分微幅下滑）

5 _. z0 ^9 Q8 i( c" K1 k( K8 L* p" V2 \對買房子自住的人；房價跌不影響（我去年也剛在北大買房；換屋）；但房價下跌到合理；可讓年輕人較有居住正義（買的起房）

REYCOVSKY

大頭蕭 發表於 2015-9-8 22:46
" ^- e, U2 a! |' y, q. t銀行壓力測試一般就是假設房價跌5成；
最簡單的分析：假設銀行資產有30趴是房貸及20趴土建融；房價3年跌5 ...

中央銀行昨（28）日公布6月購置住宅貸款與建築貸款餘額各為5兆7,507億元與1兆5,674億元，連續雙創新高；合計不動產授信餘額更達7.32兆元，逼近台灣GDP（國內生產毛額）約15兆元的半數，遠超過國際認定的40％警戒線。相關人士指出，如果相關貸款不降，主管機關仍有可能續推新打房政策。

  @# P6 \# z6 s* d2014年
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jojoyaro

樂觀樂觀~要是財富重分配的機會都沒有才是慘....
0 _3 ]7 K; l8 H( [8 K7 [7 V七年多都熬過去了~我相信未來會更好

三峽電腦維修

你看照片，如果是空屋，通常是建商買的房子，在蓋的時候成本大約七萬元左右(不管材質多好的房子，一坪的成本絕對不會超過5000元)，收購的地一坪也才一點點而已，所以如果是很乾淨的房子，沒人住過，一定是投資客，所以買的成本，大約是10~14萬之間，所以只要賣超過18萬以上通常就會賺，所以大部份都在拍賣出清了