二工違章

marquis

游走法令邊緣產品 購屋前須三思以免因小失大

住展房屋網 – 2013年4月24日 下午2:10

/ H, \* T, e2 u1 k今日聯合報的北市地方版，刊出了一篇某社區容積獎勵停車位挪作公設，結果須由住戶拆除，否則將受罰的案例。對此，住戶(管委會)當然大表不解，甚至不滿；有住戶直稱，當時就是因為相關設施，而願以高價買屋，現在遭勒令拆除，住戶得承擔改善成本及房價損失，建商卻賺飽走人，相當不合理。
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事實上，類似事件是層出不窮；如上週蘋果日報踢爆新板特區社區佔用開放空間一事，雖是『陳年老案』，但就是同質案例，癥結都是二次施工(建物取得使用執照後再施工)。這些因容積獎勵獲得的空間，原應做A用途，但經二次施工後變成其他用途；北市上述案例原本應是停車位，但卻變成大廳，板橋新站特區這邊則原本該是開放所有市民使用的開放空間，結果卻變成社區私人庭院。
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有趣的是，蘋果日報針對此事訪問一般人，大都直覺認為這是建商的錯或建商必須負責；不過實際接到拆除通知(逾期不拆將受罰)的，仍是住戶(管委會)。如此一般認知與法令規定大不同的情況，也和北市該社區住戶疑問如出一轍。
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上述事件，一來是有關容積獎勵之不當使用，不過與一般人更直接相關的，則是建築法相關規定；無論合理與否，現行法令確實規定，除非(住戶)能證明建物產權移轉前就有二次施工，否則相關違規屬實，就是處罰使用人或所有人。而且，這類游走法令灰色地帶的建物，還不只(獎勵)容積挪作他用而已。

  H, \+ T' E7 v首先，當然是最惡名昭彰的挑高夾層。同樣地，按照現行法令，只要是建物許可容積以外加建的室內夾層，就是違建。過去北市曾充斥室內高度動輒四、五米的產品，打著『一坪當兩坪用』的號召，就是此例，而且也是使照取得後二次施工。只不過，問題在於必須舉報才會拆除；而一般情況不可能到住家室內稽查，因此後來市府改用不核發超過室內高度三米六的建照以為因應。

然正所謂『道高一尺，魔高一丈』；後來建商轉個彎，改推所謂的複層式產品，也就是室內有兩種高度(通常是三米及四米二之組合)，平均後仍在三米六上限之內，仍可取得建照，實際上也幾乎仍會二工施作『部分』夾層。然而同樣地，這還是不合法，一旦遭舉報，同樣必須拆除。
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+ W4 j0 Z0 S' M) K另一大宗，則是工業住宅；上週蘋果報導的內湖五期部份社區之違規使用，就是此例。以該區為例，地目為工商綜合區者，按規定登記及使用目的是事務所或辦公室；姑且不論銷售時業者是否誤導，從結果看，買方確是以住家使用之，而遭舉報受罰的，當然還是住戶。

先不論二次施工，或使用實況與登記目的不符等違法事實，遭罰的是住戶而非業者是否合理，工業住宅、挑高產品或容積獎勵空間挪作他用，業者其實明知有適法性問題，卻照樣為之，其實還是利用消費者貪便宜的心態。
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如工業住宅，大多確實比一般住宅產品便宜；挑高產品單價稍高，但加入多出的夾層空間，感覺上價格也變低；容獎空間挪做公設，也的確增加社區附加價值。然回過頭來，這些產品本質上就是違法，一旦遭舉發，就得『恢復原狀』，而且責任多數都是住戶承擔。
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8 E+ s' n6 P2 s8 M! B2 V換言之，在現行相關法令未檢討前，消費者購屋當下，就需先保障自身權益；方式就是睜大眼睛，購買、簽約前仔細看清楚，確認自己買的房子沒有上述問題，否則到最後，吃虧的絕對是自己。唯有消費者明哲保身，甚至拒絕購買，這些法令灰色地帶房市產品，才有可能真正銷聲匿跡！
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  s$ @9 O  l7 [& m8 u新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw
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/ }& c3 T+ ?# i& e3 C' A* Ihttp://tw.house.yahoo.com/news/% ... 4%A7-061033344.html

iAlpha

談起建築相關法規法令, 有誰會比建商還精熟? 有誰會比建商更會鑽漏洞?

一般購屋者那比得上黑心不肖建商?

如此的建築法規法令, 造成二次施工……的糾紛  層出不窮,

只是讓黑心不肖建商 援引為護身符 保護傘, 更加肆無忌憚地坑殺購屋者, 逍遙法外.

政府官員 & 立委諸公 就算明知問題之所在, 也是眼不見為淨.

夢想國度

iAlpha 發表於 2013-4-30 16:48
  @/ u5 v  k3 p% \" g8 Y4 @談起建築相關法規法令, 有誰會比建商還精熟? 有誰會比建商更會鑽漏洞? 一般購屋者那比得上黑心不肖建商? 如 ...

! _3 I+ M6 @, d' p這個業界的生態就是:
建商和主管機關(各縣市政府的建管局,建管課)都要打點好(送禮(券),送錢),
2 S, c. m  w  `  l+ [4 g還要有黑白兩道在後面撐腰(黑的處理土方,分點好處,白的護航,施壓),
那麼主管機關於會在未"違法"的前提下配合建商"依規定檢查",合格後再來做二工!!
( u! m7 A: N5 Y: I; k$ F* N建商怎麼會不知情!!
但就供需原則而言,在解說上儘量創造模糊空間,
建商開出價格,有消費者願意買,它為何不賣?
這個業界皆是槓桿操作,賺的是暴利(業內戲稱每個案子的銷售及獲利都是"億來億去"),
至於罰款個幾十萬,對建商而言,就像是一個員工在結案時少分到的紅利數字,
# s1 l# X( a0 Y; l2 L不痛不癢啊!!

ERA三峽北大

買的人在預售時就知道房子會二次施工
所以誰去舉發呢
北大裡的建案有幾件呢

杰Jeff

柿子挑軟的吃,老百姓永遠都是受害者~~

小軒

市場諸多「工」字建號的建案，行銷時都宣稱「已改」或「會改」地目，是真的？還是假的？
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在此先感謝你的解惑。

ianchung50

北大裡有不少建案中有所謂的機電室
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就是平面圖中會有一個機電室的空間在你家裡面
' f) n' k! A- a) ?
# [# q# [/ \8 c( y但家具配置圖中就變成客廳或一個臥房
  i+ r7 @; O1 Z2 `! P
這種機電室不知道是吃掉妳的坪數還是妳賺到坪數？
( k: d6 f! z# Y
1 @1 D4 q- F, V也是二工嗎？
; w: m- P+ l6 s
有人瞭解嗎

Tony

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ianchung50 發表於 2013-5-1 08:38
8 s0 o0 ~! n! i' a1 U4 ?- w北大裡有不少建案中有所謂的機電室

就是平面圖中會有一個機電室的空間在你家裡面

' K$ X5 u' W& z這機電室吃掉的是同一層的[不計入容積樓地板面積]
; ~9 h- p" }) i/ G% C3 U也就是原本是同一層共用空間，卻落在其中一間房子，利用來當室內坪數
3 S; o/ `1 R1 l0 W( Q' v; v5 a北大特區中，漢O建設最愛用此方式
平面圖會出現"機房外推/陽台外推"等虛線
. R( |. Z, i) X4 E5 W# X8 L當初去看屋時，代銷公司的業務說:
[機房是給你當暖氣機/冷氣機空間，如果不用你可以拿來當房間用。]
當下心中疑問[台灣需要大型暖氣機嗎?冷氣室外機為何在室內]
5 l6 f8 f, G  g- u- Z查了網路才知道，這樣的屬於二工空間
建商在平面圖有機房標示的空間，但樣品屋此處用一條紅色膠帶貼在地上標示出來
而且所為的陽台其實是下一樓的雨遮，不是真正法定陽台空間。

請參考
: I) s3 _% q2 ?+ A8 z( t+ m2 khttp://www.goodpartner.idv.tw/index.php?load=read&id=96

ianchung50

Tony 發表於 2013-5-1 11:12
9 ]( F% Z0 M3 d- F  C" \$ m這機電室吃掉的是同一層的[不計入容積樓地板面積]
8 |  a; Q+ G' ^也就是原本是同一層共用空間，卻落在其中一間房子，利 ...

感謝你的回應及提供的文章
  n, q0 R- @- B$ [( B2 _1 f7 v. t+ E很有參考價值喔
" Y, w- Z2 s) M7 ~
8 l$ n1 g; @( l) u: w5 E另外請問
一般附屬建物不是有陽台、雨遮嗎
那在權狀上的陽台是自己可以走進去利用的
我沒有問題
1 B! R$ _/ C' Q8 R" ^8 m" Q( _3 V+ u: V我的疑問是
$ l0 V6 d3 E$ L& d權狀裡的雨遮
4 E" k3 }  p# B$ {* j通常也有一定的坪數
通常與陽台一樣是與我家的樓地板在同一平面的
" Y5 c6 e5 I6 y" g8 m/ a只是沒有門進去、沒有欄杆、很淺、很小、有時還像一圈土星環
很難利用
而且重點是好像是遮下一層的雨
所以我買的雨遮是遮別人的雨嗎

還是說我房間外窗戶上面的那一圈雨遮才是我的呢
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met_tw

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ERA三峽北大 發表於 2013-4-30 17:21
1 k; v7 u" ]  U$ O4 @% Q4 z買的人在預售時就知道房子會二次施工
所以誰去舉發呢
北大裡的建案有幾件呢 ...

! T+ ]; U5 K2 g: ~5 p: M
二工不一定是指在你家裡的，如陽台外推。有些是公設部分，因此如果住戶中有刻意要找建商麻煩，希望能獲得建商「善意」回應，那管委會就等著接工務局的公文吧。碰到這種鄰居，因為他是依法檢舉，只能自認倒楣。