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[房屋交流] 關於奢侈稅的效應...

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發表於 2011-5-10 20:50:33 |只看該作者 |新文章置後
初次留言大家好0 v8 l3 m, e$ W: A/ u, k

6 ~- i% ^. J: B$ V' g& C學者說奢侈稅的效應會再半年~一年才會慢慢顯現4 _0 u5 y& x' N/ E# Y  p" A% [& |  ?

. [0 M: H) m( c8 H1 d$ Z看的我一頭霧水 不知道這番話的邏輯是什麼?
/ G4 o* v. o, C$ u4 A6 k# b: w% C2 _3 e
還是說 奢侈稅效應只會影響到開徵前的逃命潮?還是說對於之後根本沒有影響?6 E3 @5 ]; x4 S( W7 o. g4 O
- M% @5 G9 i$ N! l0 B& `& {# a# ^
對於學者的說法不是很了解

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發表於 2011-5-10 21:04:22 |只看該作者
回覆 ufo003jason 的文章
: I& U8 Y2 w9 Z6 Z8 w
; ^0 N. H$ E! ^6 v# K. A跟股票一樣,無量就會無價,沒有一定的量能來支撐,價格會往下修,
0 X' R& N0 @# \' u: P& D5 g只是房市需要長一點的時間來反應.

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發表於 2011-5-10 21:05:35 |只看該作者
稅務這東西總是有辦法逃避的
: }  A: e& V  \1 t1 ~9 ?唯一逃不了的只有小老百姓
' [4 N( G% b9 j9 y) C" A0 [沒見臺灣已經是萬萬稅了,有錢人還是有辦法"避稅"0 ^! ^' g9 V- |; H  L
消息總是在一開始出來的時候有用
4 W8 u  a8 J9 i感覺跟股市一樣,消息一確定影響總是短期的8 }" I: c1 d' }1 Y; j( v6 S
任何東西要漲一定要有它的價值
8 p- r1 ^* R, \難道有人會去追價他認為沒潛力沒價值的東西嗎
: D: o& p& r) E; b/ I9 }4 h所以要看東西到底有沒有投資價值
: j) C# w* m6 f! N只要還有價值,還是擋不了的+ h) `/ k, `7 c' f! t  V
這只是個人小小的意見~
期待主婦聯盟在北大設站 ^_^

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發表於 2011-5-10 21:09:26 |只看該作者
本文章最後由 ufo003jason 於 2011-5-10 21:13 編輯
1 y+ \4 w$ v  E% }( @$ p$ M8 M. j# k9 V  t
以下是我在奇摩看到的新聞
7 ]1 o! ~+ a" j! `4 Z2 Y# u7 f4 U% s0 i7 o1 s( l9 s
貼出來與大家研討9 E4 a! I+ T" q7 n! O6 Z

' k9 y# i( {0 `還是說少了投機客的炒作 市場會漸漸往合理價格靠攏?6 A# ?" o# t2 K! K# O" w1 i: P
==============================================================" I% a2 e% K& L. D( l% u
; ?% }  v0 c# }- T! s
http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/110509/78/2r6u6.html8 A. g8 B5 p$ W, ]7 B6 v; l: u

6 `, u# T$ r; ]* A' G! L2 A: W記者鄭琪芳/專訪' V7 B  o/ t) z1 r; m1 L+ c
! r/ f8 o- t% Q3 O( U7 ?0 g! S
為了平息高房價的民怨,政府推出奢侈稅打房,將於六月一日上路。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰認為,現在打房已錯過最佳時機,房價已經無法回到這一波上漲前的價位,套句熱門電視劇「犀利人妻」的經典台詞,房價「回不去了」。他表示,奢侈稅的效果,實施半年至一年後才會明朗,未來台北市房價頂多修正十至十五%,一般民眾還是買不起;新北市房價應修正二、三成,但起碼要等一、二年,想在新北市購屋的民眾可以再等等;至於大台北以外地區,雖然房價較低,但產業外移導致工作機會愈來愈少,很多人也買不起房子。
% P* A- u7 P& K9 Q9 {9 i/ w( t/ b7 j- |; a1 j; c
記者問:可否談談這幾年來國內房價飆漲的原因?
! `1 |/ A; o% F/ p$ ~9 J" b4 g9 B( p3 O) l9 T, {
3、4年前就該做 住宅政策沒整合2 q* {7 n+ D, c4 Q; o5 ^/ R
+ G; B/ A$ s0 ?' {. b+ m7 R
莊孟翰答:這一波房價上漲應該是第四波,從二○○三年下半年開始,也就是SARS結束後,原因有幾個,首先是全球利率很低,偏偏政府又在二○○九年一月二十三日調降遺贈稅,但錢回來後沒有投資機會,轉往炒房、炒股。" Q( ?+ k7 X$ x( \. O5 @7 F* Q/ G

# v; u9 B" H( B$ T大約三、四年前,我們就開始對房地產問題提出警告,國內銀行對房地產的放款比率太高,目前房貸餘額五兆多、建築貸款餘額一.三兆、修繕貸款餘額也有幾千億元,加起來約七.一兆元。一般而言,房地產放款占GDP比率不應高於四成,現在已超過四成;占總存款比率大約二成,目前是二十三%;占總放款比率頂多三成,現在已經到三十五%。
- d3 @. n) i  [' M% c
/ q- @5 A2 Q. `/ ^1 k. F政府應踩煞車,房價問題牽涉賦稅署、金管會、營建署及地政司等單位,但政府沒有整合、缺乏整體住宅政策。結果,有史以來最低的利率、有史以來最多的資金氾濫、有史以來最高的租稅降幅,資金洪流進來快沖垮了,政府還不曉得。
/ ^5 u) G) o# p( ?6 l. h2 N; w7 j8 c9 [7 y/ E4 w
問:目前房價偏離多少?合理價位應是多少?
/ R1 @2 c. _6 c- Z: T
( i9 j$ [9 z6 L% V3 x4 H答:以中位數房價跟中所得相比,美國房價所得比約三至五倍,北市已高達十四.三倍,這還是以聯合徵信中心的銀行鑑價資料計算,並非實際成交價,價格最少差二成,跟預售屋比又差二成,所以至少差了四成,實際房價所得比應該是二十倍。! o; ^( v2 ~4 ^% ?

+ d3 A; x) R/ g; T北市房價排名全球二十六,這是國際化的結果,有些台商、中資或港資進來,一買就是好幾戶豪宅或整棟商辦,都會區本來就沒有太多供應量,北市好地段有限,內需加外需,房價炒上去,最可憐的是原本居住當地的民眾,附近有房子在賣,他們都買不到,因為漲到每坪一百多萬元,很難買得下手,都被國外或區域外的人買走。3 E4 u# E6 `: ^7 y. B3 k7 H2 {
' W( e/ t# q0 W5 V3 d2 U; O
大台北以外地區,雖然房價所得比較低,也沒有用,像宜蘭、花蓮或台東,就算房價所得比只有五倍,如果沒有收入,連租都租不起,有所得才能付貸款,現在很多人連工作機會都沒有。
% H. O3 g- Y. J
: }1 b6 @3 D! c7 u問:奢侈稅預計六月一日上路,政府祭出奢侈稅打房,出手太快或太慢?力道太重或太輕?
2 `3 K  D: r7 n) b2 _3 _5 x! V9 f3 I) s0 X$ T
答:現在才來打房,已經錯過最佳時機。從需求來看,影響房價最基本的是首購需求、其次換屋需求、投資性需求及投機性需求,奢侈稅只打掉投機性需求,還是有投資性需求,只要持有超過二年就打不到,如何期望房價回到首購或換屋需求?7 @" a' \" r- R( Z! X
7 D& P$ E0 E. N- _0 k# V0 T: I# o
即使奢侈稅帶動房價修正,也不可能回到二○○三年下半年開始漲價以前的價位,恐怕也回不到二○○三至今的中間價位,套句熱門電視劇「犀利人妻」的台詞,房價「回不去了」。
- B2 Z& [6 k0 a+ G
8 H: }8 N* x1 s3 P1 E政府起碼三、四年前就要開始打房,出手實在太慢了,現在唯一的機會是,如果中國經濟「硬著陸」,全球跟著緊繃,很多資金可能落井下石,台商資金流動也會受影響,台灣房價才有機會拉回。, \  K# h* C5 a5 X5 r

" S3 v+ B/ D* u奢侈稅打房的力道,雖然稅負有點重,但只要超過二年就打不到,轉去炒作預售屋也可以,很多盲點跟規避方式,所有奢侈稅未必能夠杜絕投機;而且,就算把投機性需求打下來,投資性需求還是在,房價還是無法回到合理價位,所以還是有民怨,老百姓覺得打房力道不夠,尤其政府選前才出手,民眾當然更加憤怒。
0 ^" t  B+ D" n/ [6 U
' t; ?0 M$ Q% ?# P; d房價問題本來應逐步解決,政府都不解決,現在又遇上利率、物價等問題,就更難解決了;現在有錢人太有錢、窮人則是太窮,將家庭所得二十等分位,最富有五%及最窮五%,貧富差距從六十五倍暴增至七十五倍,貧富懸殊太大,所以民怨很深。1 O* P1 m- w' ?" R! |: G3 L
3 i  Z" x  J8 j, ?, c$ T! l- l9 H+ F0 {
問:奢侈稅上路後,房價將如何修正?能否回到合理價位?
* y% y7 e5 g* a- \
5 |5 Z7 T* H& J1 H# B" B* l+ T答:可以分成北市、新北市及其他地區,北市十二行政區,今年三月預售屋價格在每坪一百萬元以下,只有文山、內湖、大同及萬華四區,其他區最高價都在一百萬元以上;奢侈稅實際效力,等實施半年至一年才會知道,我認為北市較好地段還是賣方市場,房價不容易修正,頂多修正十至十五%,一般民眾還是買不起。& r& x4 T6 i* y" D# y' z

0 e$ P. U! C2 D0 i8 u& d1 I至於新北市,有些區域因為捷運加持,加上北市房價太貴,部分投資性需求跑到新北市,導致整個市場都亂掉了,之前開出超高價格,房價修正二、三成是應該的,但也不是全面性修正,新莊、新店喊到每坪七十萬、板橋喊到九十萬,應先修正下來。% _3 T9 G3 ?; D# D. E! H2 ]! v( t

/ a$ [! U" u9 C% N1 A目前新北市還有很多預售屋在施工中,等到預售屋大量交屋,房價才有可能下來,因為建商有還款壓力、投資客也有貸款壓力,房價真正打下來起碼要一、二年;不過,三重、板橋、中和、永和及新店等,人口相當密集,房價要大跌不容易,漲價後幾乎就掛在那裡。
0 [& v5 B7 x& F+ c/ V; g. ^" \, Z' m+ d* j
至於大台北以外地區,房價頂多修正一成至一成半,除了台中七期重劃區、高雄美術館附近,中南部房價幾乎沒什麼漲。
* J$ U' r" g( x( I( K, @( n. e0 d
問:除了奢侈稅以外,政府打房應有哪些配套措施?
) S, t8 ~& N, e$ W
. g2 s7 H$ d$ N奢侈稅實際效應 至少半年才浮現
' x) y' V% j7 h+ t. O$ a8 {. k7 L4 `8 A( ~* i6 n+ M$ o% c
答:應該要有很多配套,最起碼有錢人的稅要課一點,可以調高公告地價及房屋評定現值,提高地價稅及房屋稅的稅基,讓房屋持有成本提高;房屋交易成本也要提高一點,目前資本利得不課稅,未來應採雙軌制,國內人士可以不課,但境外人士來買房地產,就要課資本利得稅,中資來台炒房就不容易了。
! m# h: K/ }* U0 K$ U2 x) e- J5 C6 Y4 k* G: l. W  t
政府也要加強查稅,買賣房產有沒有繳所得稅?有沒有繳贈與稅?該課的都課了,有錢人也不會隨便亂買,只要透過財產總歸戶,這些都可以查得到,但政府以前卻沒有做。: ~. ^* x5 M" @- L' G

& d3 L3 L6 v3 j! e. H& w7 S; d3 s其次是整體住宅政策,台灣應建立土地儲備制度,新加坡有七、八成民眾住在組屋(國宅),透過「公積金」制度,上班後五年內可以拿到國宅;最近經建會也要推出現代住宅,畫個餅可以,但應說明興建多少?價格多少?何時推出?
7 k# o% H# B4 a9 C
3 k1 S2 a8 V7 x0 e) {% V5 M& j& f北市有一些土地可以賣掉,出售土地的錢拿去新北市蓋社會住宅,新北市不是規劃三環三線嗎?將捷運站附近土地留下來蓋社會住宅,捷運的共構宅也不應該賣,可規劃二十坪左右的房屋,廉價租給年輕人當中繼住宅。9 ~; R% z3 K  z, \

2 V# d$ z# R4 F( I& Y! E( t% L另外,都市更新提供容積獎勵,北市大概一.三八倍,可以給一.四八倍,多十%是政府要的,透過容積移轉,變現後專款專用,北市都市更新案一年十幾件,每案最少十億元,一年就有一、二百億,以後可能有五百億、一千億,可用來支援社會住宅。
1 c/ G- N! t0 x. G! U
$ ^$ m# ~/ R* y' N5 _不過,如果外來龐大資金無法阻絕,房價要修正還是不容易,要阻絕真的很難,透過地下經濟,資金往來根本查不到,所以政府應引導資金投入直接投資,還可創造就業機會。; e, w9 b9 h9 ~% ?4 C* o- G2 _3 z

9 G9 y+ ]$ p9 P, F/ q) p) W很多台商到中國或東南亞投資設廠,商品再走私或回銷回來,把國內的產業打垮了,加上農業、科技技術外流,中國複製技術後再搶台灣的外貿市場,國內就業機會愈來愈少,民眾沒有收入怎麼買得起房子?現在大學畢業生有三、四成找不到工作,有工作也薪資不高,年輕人當然會怨。- e: y9 ~, n- m9 b1 |5 U

( F! z4 p' n: y資本利得雙軌制 以抑制中資炒房
  m, _' [0 @' A/ ]4 r4 G! R% H' T/ l
問:目前市場觀望氣氛濃厚,何時才是買房的好時機?如何推算合理房價?
" X2 N* g5 t: z' q  p. G! {. U6 {) s$ w3 x  w" ]. u
答:北市房價很難修正,因為資金太多,撐住房價,如果要在北市購屋,有錢就可以考慮;在新北市購屋就不用那麼急,這幾年新北市推案量很大,等到預售屋陸續交屋,屆時投資客要賣、建商餘屋要出售,空屋、餘屋增加,價格才會明顯下修,大概要等一、二年。. j/ c- C. j' ~* L0 A' R
8 U* y. f9 z$ E) j4 E7 z+ s# P- E/ L
房屋合理價格,本來有好幾種推算方式,例如中古屋可用重置成本推算再折舊、預售屋可用中古屋價格推算,但現在怎麼推算都沒有用,房價原本一坪一百萬元,但如果一百二十萬賣得掉,還會訂一百萬元嗎?以前北市房價一坪六、七十萬,土地成本大概七成左右,現在一坪超過一百萬,土地成本起碼八成,地價問題無法解決,房價也是無解。
: V* N. `: J1 i. f  C" F
( R* M6 s& J: ]9 M3 g( U# [7 \) V. TECFA預期心理 房價已經難下修* Q' i9 g( e3 W1 t4 F) C8 H
4 E* t; `$ x4 Z& H& R
現在房市到底是買方或賣方市場,都搞不清楚了,明明要進入買方市場,但資金一進來,又亂掉了,過去經驗已不適用;所以我們開始擔心香港經驗會不會在台灣複製,一九九七年香港回歸後,房地產下來,但二○○三年香港與中國簽訂CEPA後,房地產又上去,台灣跟中國簽了ECFA,未來允許更多中資來台買房地產,加上ECFA引發外來需求的預期心理,房價很難下修。

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發表於 2011-5-10 21:50:11 |只看該作者
回覆 ufo003jason 的文章% Z* m" b0 C2 H+ M, s& ?3 b6 o

& P; Y: |* _8 u應說 會進入整理期.........7 c# f( [5 r2 Q* o' W% f

" @* m8 u( g8 {0 b; S$ S. N7 _不過對於房型 地點 釋出量少 供不應求的 還是會有上漲突飛的可能........7 D; T% C2 H1 l# M  w
: l4 s" G! y  `$ {8 S0 R* t
社區戶數多的.....沒什麼特別的優點..........小套房太多的........, L% }1 U. @2 b6 i
1 J7 v) c. a6 U0 Q* A: U
就不須太有期待了...........
8 k4 d; \% m. W
6 E  v8 @3 ]# l! k& d4 v$ I以上是個人的解讀...........

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發表於 2011-5-10 22:29:38 |只看該作者
本文章最後由 心怡 於 2011-5-10 22:36 編輯 2 f1 N- k0 S. E. {) R9 s

$ O; F- w1 y  C( h您好!' s: O% E& U' R! {) B1 U

; c) H9 V9 O9 F: i暫且發表一下小女子的淺見9 \! P# u. b" y: k  `

2 Z0 \* H2 N# f' e( B5 p; C奢侈稅在剛開始宣布時,我個人覺得只是短時間的影響
, U- C1 J% H! l' P所打的只是小型投機客(我指的是用小資金配合銀行貸款玩房子差價的那種)
: b; H/ ^) f, g& H6 z7 b真正所謂的投機客,手邊幾乎是現金居多# ~% y% `, U0 ], F, L

" g0 p- q7 A: s1 H+ X( y- t奢侈稅對投機客而言,"沒關係,我閃不掉,就把稅加在房價上"+ l. ?- _) c- t" W5 X2 W
最終,倒楣的還是真正要買房子的人
2 }/ u$ s8 }, x9 e+ p. a# V( N" I
以香港為例,在年初也曾實施類似奢侈稅的東東5 x2 T. A2 z; p5 ]) F4 M( U3 x
有!房價真的有跌,但1個月後由回到原點....(需要相關簡報者,可PM我喔): c1 a  N: \! q0 r# P* o4 ?) X

4 v: N9 N) N' E- ^2 E, {個人認為,除非政府有相關的配套措施(包括銀行的配合)6 E+ g: `, D9 O9 o
否則,房價應該還是差不多吧!!) O# m) u9 W/ B% g9 {: [3 l- _

+ y" ~0 N8 \# s# |! `8 C+ \" ?! [+ H! B--畢竟,會拿那麼多現金來玩房地產的人
: |' {8 i& _$ Z+ u# l) B9 W; N早就"上有政策,下有對策"了,誰敢甘冒那麼大的風險呢?
4 Z' v! F0 _; y3 |! e: ^# D" U, _
不是嗎?. M. I3 S0 m5 X

! B& ]9 p' G/ {( U; j) l) J* x0 u
2 T; V; H& _6 Z3 m# q( x, K以上為個人拙見,請各位大大不吝賜教
開始靈修囉!希望大家都好!!!

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發表於 2011-5-10 22:40:12 |只看該作者
對長期投資者或口袋深的
7 H9 O( v( b/ i' D0 |應該就沒影響吧

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跌 不可能啦  漲的比較慢就是了 漲太快了 政府不出來喊一喊  難道要等泡沫化  對投資客而言 奢侈稅灌到房價中不就得了 ( j" j* d( f2 `% o1 c  B  A
現實是有需求就有供輸 現實是建材五金民生用品一直漲 現實是成交量沒有明顯大量萎縮  現實是需要房子的中產階級再不買會更難買到... 老實說這一波景氣回春, 自營(做生意.開店..開工廠,開公司),最先受益..實際上上班族未受其利先受其害(通膨,M型社會)....年收入尚未回到金融風暴前的水準....政府應該要想辦法提升藍領階級的收入與購屋 能力..並興建大量國宅(在必要的地方)平衡供輸...大禹治水之道..是疏通...非圍堵也...打投機好像也順便打到投資了...對中產(藍領)階級助益其實不多...

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發表於 2011-5-11 07:44:28 |只看該作者
房價會修正幾成其實都是大眾心理預期的結果!要下修幾成是市場決定也不是那些專家說了算!動不動就說台北市只會下修x成!新北市應該下修x成才算正常!難道台北市的高房價就是理所當然的合理嗎?

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想買便宜的買不到, d3 F: X7 k9 i9 k  p

( x6 L  t; v' A6 q  D- `" j. e& ~想賣好價錢的賣不掉
[/b]我是康康  不是板主阿康大大  也不是唱歌的康康[/b]
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