我的105年度區分所有權人會議提案

Dailybread

案由: 修改財務收支管理辦法第三條"各項費用收費標準"..
: ~. H, T7 }( Z& V2 S說明:
        一.     財務收支管理辦法第三條第一款原條文將地下停車場車位清潔費與機械車
- y4 k/ U% d! f  h: [                 位保修基金統稱為"管理費", 因與收支之科目不符,應予正名

        二.     各項費用收繳,應考慮各階段儲備狀況,適時檢討與調整.(參考規約有關公共基金之規定)

        三.     依據公寓大廈管理條例第十條：專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，
( L) {* w: x1 P/ ^( R                 由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。            
+ ^% m0 E  t( C+ U# a) `9 c0 ?
" U$ e/ r' Q$ \) h6 W 建議:  財務收支管理辦法第三條第一款條文修改為:
          三. 管理費與地下停車場清潔費之收費標準:
               (一)  管理費收取標準依各戶房屋之權狀面積， 乘以每坪應收費用.每坪應收取 新台幣伍拾元.。   

8 T. i4 R/ o" y) @* [                      地下停車場"清潔費"按車位計算，汽車停車位每車位每月 收取新台幣贰百元整，機車停車
                       位每車位每月收取新 台幣伍拾元。
" s4 ^5 ^( d: ^) j) [4 d( v7 z                     
                      機械車位(約定專有)所有權人每車位每月另收取新台幣贰佰伍拾元，設立機械車位保養修護
3 ]' R& D& i  d5 ^& v+ s                      基金專戶， 專款專用。
                      機械車位保養修護 基金非屬社區公共基金之範疇,其費用之收繳調整及運用(含電費提撥),
2 i2 M5 l# `. n$ Z3 M8 t                      由機械車位(約定專有)所有權人自行議定.
                     
' o* N5 B( X8 R& M' q3 N( b                  
                  
0 n! q' S+ g- Z' `+ m$ i' Y, n           
            參考: 電話紀錄:
            諮詢單位: 新北市政府工務局公寓大廈管理科  丁璇小姐      
7 d4 H- A2 H# l' ~) Q            電話號碼:  1999 轉  7880       日期時間:  105.9.23. 09:40-09:55
$ k# A3 J4 b% ^            諮詢事項:  機械車位保養維護基金收費
            重點輯錄:  機械車位屬公寓大廈管理條例中所規範之"約定專有",其保養維護基金非屬社區"公共
% b2 d# q5 X6 D                            基金"或 "管理費",故該基金的收繳,調整,運用等事宜,由全體機械車位所有權人共同決
                            議後施行,無需經管委會及區分所有權人會議表決.
) n4 |! F  d3 p, S! T
1 k- |$ X, p$ l; \9 c( D+ f6 v) A

  {% Y4 {- v$ U7 B; y案由: 規約修改-調整管理委員之代理(受委託)資格.
- i9 U+ u# O; z5 L/ j
& k6 y2 U# F9 {/ A4 L說明: 為提升管理委員對社區管理維護興衰之用心及認同,建議調整管理委員之代理
       (受委託)資格.

建議: 規約第五條原文”………其他管理委員除具區分所有權人身分,並准其配偶、三等親
1 L5 a1 ~1 l* _! ]0 {+ B9 K         之親屬得受委託之”。
        修改為: ………其他管理委員除具區分所有權人身分,並准其配偶或直系親屬得受委
5 N) D8 K+ K' K% G& r! E# d        託之  
# m: V7 z( m) H) q         ”。

- S. m6 N3 n. ~, g+ A& k
( G5 h' }$ H/ H/ i% ?' V0 r( _
案由: 規約修改-監察委員由住戶直選

3 Q8 ]4 P- w# n4 Y說明:監察委員之立場必須保持獨立超然,監督與審核之機制和功能必須彰顯,
         監察委員之選任方式應予調整.
0 k( Z3 N$ I) W' [
2 O/ c' r4 {: g3 R        規約第七條第二款原文”二、副主任委員及財務委員由主任委員於管理委
" E; x* }* ^1 {. ]/ `9 x8 o        員中選任或由管理委員互選之，監察委員由管理委員互選之。”
$ E4 u: N2 W: C5 k  ~. x
  ]" Y3 e5 b8 z) z; O* D建議:  “監察委員由管理委員互選之”刪除,增列第三款:

; i4 m4 p+ t1 X, K0 P                 三.監察委員應由住戶自願出任並完成登記,管委會於區分所有權人
                     會議前向全體住戶公告,說明各候選人對執行監督審核之願景,由全體
- y+ D+ f, v$ C$ Y+ Y4 J                     住戶票選產生.
                     監察委員任期一年,連選得連任一次；監察委員不佔原規約規定之分棟
                     名額；監察委員對修繕與採購案無表決權
$ u; M# J' J, x/ K3 ?" A
$ f1 k" B- r4 ^- n3 S

案由:研擬修改規約第七條第五款-增列委員解任條款
$ u+ j6 g! o% s" p0 L9 U$ J/ h
說明:凡任委員者,均受住戶之信任與託付,自當積極任事,全力服務.
/ e3 R0 p+ T8 e  [# n6 ?* v建議: 規約第七條第五款增列
; d% S7 Y& m. N; [9 V  S五、管理委員之解任     管理委員有下列情事之一者，即當然解任:
　 (一) 任職期間，喪失公寓大廈管理條例管理委員選任之資格者。
. O3 o5 a4 l, C/ m: Z    (二) 管理委員喪失住戶資格者。
) B1 c+ N$ e7 n　 (三) 管理委員自任期屆滿日起，視同解任。
5 S2 F% g6 U$ K. d    (四) 管理委員例行會議無故缺席二次以上； 請假或委託二次，視同無故缺席一次。
    (五) 歷任管理委員,於執行社區管理維護工作與辦理社區修繕或採購時，違反公寓大廈管理條例,
          規約和區分所有權人會議之決議者。

' K. x. q* c' t1 _
& Y1 b& v$ _* P) [$ ^8 d9 h; L* W
  S+ i1 q5 {: v" s+ b案由: 規約修改-增列調閱或影印含公文書函

說明: 規約第四條原文：”社區有關文件之保管責任規約、區分所有權人會議及管理委員會之會議紀錄、
        簽名簿、代理出席之委託書、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、
" g2 |. i/ e' b/ o        公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件應由管理委員會負保管之責，
         區分所有權人或利害關係人如有書面請求閱覽或影印時，不得拒絕。”

/ V% @, \$ W( l% s建議:
修改為”……..區分所有權人或利害關係人如有書面請求閱覽或影印時，不得拒絕。增列”本
於住戶具有”知”的權利,資訊應充分揭露,任何政府機關或合約廠商等與本社區間之書函,凡涉及社區管理
0 ^' `' Z; F% J& @. w維護及住戶權益福祉者,管委會均應予以張貼公告,不得拒絕。”

6 e, T# z) R$ x" ^

蕊貝佳

規約是任何社區管委會自己可以改，還是要經區權大會才能改?

Dailybread

蕊貝佳 發表於 2016-11-19 14:27
9 N: i; ~: N: o+ x' N/ A規約是任何社區管委會自己可以改，還是要經區權大會才能改?

, z, F6 x6 o3 A1 ^1 ~) Q
& s' H: F1 c7 ^4 C! X9 ^  Y4 `6 v區分所有權人會議是決策層級:
! L0 J2 r' m0 b
    -監督管委會之事務與財務管理
% N# h5 ?9 l) K4 y' p# d
% P" m: I1 l3 w* F4 U! \0 K% v0 i    -制訂或修訂社區管理規約
! G) w! A$ k: M; M0 Y8 p% d6 \
8 P2 f- o) v, G! E    -重大修繕或重大爭議之議決

0 L& a5 {5 B/ U+ _5 A    -選任管委會委員

' O4 U) s% m& F: p/ e        
   
8 \% @8 K. C3 n4 a7 t) X管委會是執行單位,被授權執行之工作與公共基金/管理費支出有其規範:
# d: `* i* f: k4 M
0 l# K; _' a7 y7 U/ J' j  J- G    -公寓大廈管理條例   *超出此規範的工作,管委會不能做.
' z1 f% H& P8 f9 [! r               
* o- {# k% Z: R  E             第三十六條　管理委員會之職務如下：
6 I# b2 u; {: j/ [) Z! j. u8 C4 ?
1 X8 |& O4 Y6 x$ E" ]; a                一、區分所有權人會議決議事項之執行。

                二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。
1 B5 ?1 P; p* U7 s$ g% B; L: c
                三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。

$ [. z% c+ F4 V                四、住戶共同事務應興革事項之建議。
9 v! f/ \" u+ R
. n! u# W" ^; ?+ x& J6 q0 Z                五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。

) g5 g, `, ~$ E. v; J3 E9 V8 e                六、住戶違反第六條第一項規定之協調。
& L6 J! S& j, M5 t' J' Q
0 D& m' g- T( f! C" ?1 a2 Z! B" Z: E+ n                七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。

  D8 E9 N2 }) b  V; K; G2 {                八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、
                      會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、
                      印鑑及有關文件之保管。

# V; u: j( G+ g$ [6 f1 `- `                九、管理服務人之委任、僱傭及監督。

                十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。
1 }5 \. [6 R. e5 u$ T/ ~
                十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。

                十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。

                十三、其他依本條例或規約所定事項。
+ s3 t- @& {+ V+ _/ I
        第三十七條　管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。

   -社區管理規約:
8 v3 a0 l# J( y         
& q6 T) A7 E: I0 G# v1 b           第十一條：管理費、公共基金之管理及運用   *超出此規範的公款不能動支.
                  
. E  t- F3 L, E+ u5 V1 ~7 W$ x                        三、管理費用途如下：
& X+ I$ }, D9 y                            （一）委任或僱傭管理服務人之報酬。
) c$ O: B% n5 O6 R/ H                            （二）共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。
                            （三）有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。
                            （四）管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。
  q! O2 a3 c. D1 L# {                            （五）稅捐及其他徵收之稅賦。
8 M2 a7 H0 p/ e$ r/ m% G3 a2 i, E                            （六）因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。
                            （七）其他基地及共用部分等之經常管理費用。
4 v$ L2 z! m2 A: }) ~: R                        四、公共基金用途如下：
                            （一）每經一定之年度，所進行之計畫性修繕者。
                            （二）因意外事故或其他臨時急需之特別事由，必須修繕者。
                            （三）共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良。
                            （四）供墊付前款之費用。但應由收繳之管理費歸

& O& m" b0 m/ d& _
物管公司是受雇並提供服務的公寓大廈社區管理維護公司和個人
: }# x" H( o! Q& G& P: F  q* ]  \
   公寓大廈管理服務人管理辦法

      第 16 條   管理維護公司業務執行規範如下：
+ k& Q' }0 _! c; z7 K
                 一、對於受任執行管理維護業務契約所應提供之管理維護服務，應善盡善
9 B- J2 Z  T3 \( [2 x3 Z- \                        良管理人之注意義務。
. ?. N' [; q. e) R" L0 f                 二、受託公共基金及其他費用之收支、保管，不得侵占挪用，亦不得與公
                       司或公司員工之財物款項混用。
2 l  Z% I/ N2 e8 [! x8 ?5 C3 b                 三、執行業務，應遵守誠實信用之原則，不得有不正當行為或廢弛其業務
0 t- e; a( f3 X                       上應盡之義務。
                 四、對於各項管理維護配合防範注意事項或公寓大廈管理維護之重大缺失
                      ，應坦誠告知客戶。
2 t: h# u9 W- x# u                 五、對於因業務知悉他人之秘密，不得洩露。
                 六、不得要求期約或收受規定外之任何酬金，亦不得以不正當方法招攬業務。
' U3 U  @$ L7 D+ V                 七、受任執行管理維護業務，處理相關事務應留下書面紀錄與報告，建議
                        事項應以書面為之。
# W4 X$ s2 ?4 X  e6 o# ?5 {. b                 八、對於火災或其他自然或人為災難，應事先規劃消防、安全與緊急應變
* B$ I- U: c$ y! o7 T                       方案，並確保發生緊急狀況時，能立即反應而採迅速有效的行動。
                 九、管理維護公司不得有下列行為：
                           (一) 申請登記不實。
                           (二) 無正當理由停止營業六個月以上。
                           (三) 停止營業時不將登記證繳存原核發主管機關。

. Z+ H8 i1 h% f2 m

                   6 o9 X3 C' Y" v" b                         option=com_content&view=article&id=10540&Itemid=100" target="_blank">http://www.cpami.gov.tw/chinese/ ... 0540&Itemid=100

蕊貝佳

Dailybread 發表於 2016-11-19 16:34
區分所有權人會議是決策層級:

" _4 J- N2 e4 C9 ~8 n) M$ I  u, C    -監督管委會之事務與財務管理

讚佩不已

蕊貝佳

蕊貝佳 發表於 2016-11-19 17:34
讚佩不已

第三十七條　管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。
8 m8 A7 T( N% i7 X" f2 R/ G; L) K( W------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
所以就是管委會手裡取得多數住戶一張授權連署書，區權會半數不通過，但工程款已經付完了，他才要召開區權會，區權會不通過又有什麼責任呢

kasa1107

初步看了一下，感覺太過於美好而不顧慮到實際情況，
2 R# P3 T$ U& Z, D. t- C
1. 機械車位的基金用途要給所有機械車位的專用人議定，那這個議定是指什麼?
所有人同意? 還是指少數服從多數? 因為要有合意的方式，那萬一十個車位裡面只有九個同意維護一個不要，
那錢要不要花? 付錢的是誰? 監工的是誰? 如果是管委會，管委會沒有決定的權利，搞不好連決定廠商的能力也沒有，但卻要負責監工跟付款? 那未來出事情誰要負責? 是管委會還是這批議定好的機械車位專用權利人?
從條文上來看，議定的是這批人，但要出面與廠商簽署委託修護契約的是誰?同樣這批人還是管委會?

" b, d+ v, B2 j如果修改成這樣，我想後面會有更多爭議產生，請小心謹慎為之~~不然就是寫的更全面周到一些，
至少整體配套要做好，不然只看前面的點卻忽略整個後面會產生的事情，反而得不償失，最後損失的還是這批機械車位的住戶。
! P# {/ ^- c! b* f+ z
2. 監察委員由住戶選出，但完全沒有制衡的權力，那監察委員的職責是什麼?監督管委會的運作嗎?
這樣跟普通的區權人有什麼差異?區權人本身就具備有監督管委會運作以及調閱資料之權限，
1 u' [- D2 W# k( W& E' u' E7 `如果只是提案罷免某位委員的權利，那一般的住戶撰寫提案單也可以處理，不需要由監察委員提案，
這部分的制度設定，也需要多加考量。
' F) q& g4 B+ J. B
. C( f( g0 ^* Q! {) w+ Y7 p# |+ T另外，不知道貴社區是不是一堆人搶著當委員，我們這邊光選個普通委員就多屆難產了，
- @. D% x3 [; |# s8 F1 F如果選出來的監察委員票數超少的(例如400戶區權人卻只有拿到4張選票，剩下都不參選)，
5 X3 T; E, J/ ?5 t3 e4 ~2 _那這樣是要當選還是不當選，甚至有心人士集結起來故意灌票給該為黑心監委，那這樣當選是否真的能夠達到監督的效果。
8 `" i7 a' z4 V3 E制度是建立在全住戶都有意願參選的情況下設計，但萬一實際情形參與率過低，其實反而導致有更多可以上下其手的機會產生。
/ [* Z$ f0 H( R/ ?3 k9 i+ t* ]
再者，-增列委員解任條款這部分撰寫有點問題，因為該條款是約束當屆當選之委員，文中卻寫歷任，這部分與本文產生相衝突，因為過去的委員都已經卸任失去委員的效力，當然也就不生解任之拘束力了...
) ~% L$ M, y& l6 [+ n; D
最後一項，這個書函的定義是怎麼解釋?還有就是貴社區的公告版是否設計了不少可供公告之欄位?
如果只有少許幾個，那會否因為過於頻繁的書函公告而產生後文蓋前文的情況，因為資訊過多而失去了公告重要事項的實際精神?
一般廠商跟社區之間產生的書信除了訴訟之外的有下列
; x7 q! \6 D' X% E2 z; X0 n6 Z施工前的報價單、施工設計圖、施工照片、驗收報告、請款單、駐點人員異動、缺失的扣款書函、
活動贊助、合約書等各式各樣；
跟公務機關的有：
管理費的支付命令聲請與執行的程序書面、區供所免費的各種檢查宣導、區公所的停水或施工通知等各式各樣的書面。
1 v. `& V6 f# K4 R* l, }0 l
如果前述這些細項通通都要列舉跟公告，我想貴社區的布告欄大概要設計的厚一些，不然很快就負荷過大而損壞...再不然就是讓住戶淹沒在一堆重要跟不重要的資料之間，結果重要的沒人監督，因為都不不需要注意的書面函文給淹沒了....
" V# m1 I3 E/ U' G- u% o( A( O- a, d0 p* t
$ x6 r+ E9 \& f3 ]; o



0 K7 L' g. `) N1 D

月下

首先社區要能營造大家勇於任事的氛圍, 否則建議雖好仍然使不上力, 恐有曲高和寡之感
( O. Y' ?9 p6 w$ f: _
8 @" ^& u2 a$ _撇開機械車位的部分不談, 其他規約對於委員有更多的期許與限制, 如果社區每次委員都難產, 那麼限縮委員代理的限制, 監委直選, 甚至於設下嚴苛的退場機制, 並不會讓狀況更好, 說白點, 要是有人被拱上當委員, 但他本人十分不願意且請辭未獲准, 那只要請假四次就可以名正言順下車了, 對吧?

社區事務, 規約推廣,  無人和則寸步難行.

Dailybread

yljimmy:        對 彼此互不信任 卻無力排除 才是大問題

.

/ n6 Y. _3 [% H6 ~9 B可以請這位大大開個講座,教育和拯救北大某些可憐的住戶嗎?
. x$ Q" O8 b/ w3 O
) |; a% A, ]* r% e7 L我們引頸企盼,希望能提供我們對策,改善我們的困境,謝謝.

kasa1107

Dailybread 發表於 2016-11-21 12:09
規約中有沒有關於公共基金"安全儲備額度"的設計? 當然有!

您好

似乎是誤會我的意思，因為我發現您回我的內容跟我提出的問題幾乎完全沒有關係，
我主要是提醒你一些問題會因為你這樣修改而衍生更多爭議，至於您提到徵收多少等等等的情況其實無所謂，
( w# ^0 v( i4 ]( Y1 o& y8 d重點不在錢收得多還是少，而是在於要讓機械車位正常運作的保養維護，甚至機坑的抽水馬達的安裝更新等，
都有可能因為你這樣的修訂，而產生更多問題。
, y+ P- m/ r# H
" V7 v6 _0 v2 |9 P假使以上情況您都認為不會是個問題，那我想就是我單純多慮了，無須理會即可。

yljimmy

kasa1107 發表於 2016-11-22 09:46
2 a5 F1 a$ n+ p您好
# P8 L. w) n: N8 g) W4 e. @6 g
5 t& T  l( E& I1 W( o- v似乎是誤會我的意思，因為我發現您回我的內容跟我提出的問題幾乎完全沒有關係，

心得報告：
' e  \  r5 `: I; U「那些當委員當ˊ主委的，要小心他們想污錢。
7 l  i& [/ R* A1 R7 n我不會，但是我不想當委員，所以委員他們去當，
你們聽我的，限縮他們的裁量權，叫他們給我把事情辦妥，但是要動錢要問我們同意，萬事就OK了」