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[房市新聞] 呂紹煒專欄:另一個房地產謊言~年底前自住購屋較划算

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發表於 2015-7-21 23:55:22 |只看該作者 |新文章置後
最近有不少人鼓吹說自用住宅購屋者,年底前購屋較划算,而且根據調查,下半年想購屋者中,有超過6成是為了能適用舊制。不過,這很可能又是另一個房地產的謊言。0 s7 t/ ~% v1 t. @

8 U" T8 E$ T( a+ P8 N& T6 Q6 l1 q# O持此說法者主要是說明年元月起,房地合一稅制正式上路,之後取得的房地產就適用新制,因此如果明年後買,未來再賣時,因為要以房地合一課稅,繳交的稅高,所以當然應該年底前趕快進場。/ l4 M6 K% c( B+ C

4 N. K! u4 k4 e( x% \但事實上,對購屋者正常都會居住6-10年以上的自用購屋者而言,這可能正好是一個大陷阱。如果你等到明年購屋,依照房地合一新制,不論你是住一年還是十年後賣出,基本原則是「有獲利才課稅」。依照現在房價已是高點看,短期賣出大概沒獲利;長期賣出獲利亦不會太大吧?更何況,對自住者而言,持有並實際居住連續滿六年且無供營業使用或出租者,出售獲利還有400萬元的免稅額,超過400萬元部分則以10%稅率課徵。0 C8 J  `+ r$ `  n3 c" l# y
/ o) T: M5 P/ N) I
更重要的是在房價已見鬆動、眼看即將走跌時,自住使用者跟著起哄,以為可以省一點稅而提早在年底前進場搶屋,其實只是提供建商房價撐盤力道,最後根本撈不到好處。因為,延後購屋者,從房價下跌的獲利遠遠高於節稅效果─更何況,事實上搶在舊制中買也是沒啥節稅效果。7 x; h: i8 F3 N& M, ~# i% X6 @
5 e9 Q! S4 V, h; o/ |. t1 v; L
用最簡單例子來看。假設民眾購買總價1000萬的房子,自住6年後脫手,此時房價上漲了50%(實情其實是不可能上漲如此多),賣出總價1500萬元。在新制中,獲利500萬元後可再扣除400萬元的免稅額,需要課稅的獲利是100萬元;但這100萬元的課稅所得還是以10%稅率課徵,因此最後繳交的房地合一稅只有10萬元而已。
$ p" L) {* q7 z. T# j7 K! T9 R
( Y! R  ~3 d6 r* J* c這可以分幾點來看,第一,賺500萬元最後實際繳稅10萬元,不算過份吧?這實質稅率低到只有2%;第二,如果同樣的情況,購屋者是在年底前買屋而適用舊制,還是要依照舊制繳交土增稅等,稅額高低則視公告評定數值的調整高低而定,但,還是要繳稅,而且繳交的稅未必就低於10萬元。坦白說,搶在年底前買屋,單純看繳稅額都未必有賺頭。3 ?. I0 a5 Q, d& P3 ~2 P7 m

6 Q# \5 l- M2 Q6 w. v更何況,現實情況是房價鬆動往下走,所有官方或民間的數字都顯示,房市是「量縮價跌」,雖然跌幅仍非常小,但賣方降價意願已提高、議價空間也增加。甚至不久前一家上市建商,還一口氣宣布房價「打75折」出售。雖然考慮到實際上房價已處於折價期,建商公開喊降是有其促銷噱頭在內,但如此表態還是顯示現有高房價已難支撐。
: Q  f% u" v+ {  ^- x+ G1 e( y- y- u( ?
因此,如果自住者能夠「戒急用忍」一番,忍到明年房價下滑,1000萬的房子,即使下滑幅度是「無感」的1%,其實就省了10萬─就是賺回你在新制購屋,6年後賣掉要繳交的稅了;更何況,大部份人的看法是房價下跌至少在1-2成以下,也就是說可能省下100-200萬元,何者划算,一目瞭然。9 J; O1 X$ b' n& q, I

* U6 L" h4 z5 z  [. y年底前的房地產,可以稱為建商與投資客的「逃命波」,因為房價已高到無法支撐,明年的房地合一制對短期進出的投資客(2年以內賣出),課以35-45%的重稅,必然會讓投資客減少或甚至退場,台灣房價失去最重要的炒作哄抬力量;再者,早則年底、晚則明年初,FED啟動升息,低利與充沛資金的條件漸失;總體經濟亦開始下滑。1 k5 r5 p+ d/ e# X- T
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發表於 2015-7-22 00:37:44 來自手機 |只看該作者
本文章最後由 jojoyaro 於 2015-7-22 00:41 編輯 % Y- D( d" ?, }: Z2 `3 o8 k7 B
% q9 {0 Y) Q5 H# R$ G6 z
文章裡感覺挺矛盾的
) r2 w2 E: w7 y( z6 y9 m; b# ?有獲利才課稅…這比奢侈稅兩年內需大幅加價才不賠,來的可以薄利多銷…2 n# O* ]+ m3 {" \8 f/ u* L' h! l
年底前購買,的確過兩年則是無奢侈稅也不適用房地合一稅! Q) K4 d- v6 g) s0 T* o
若下滑賠錢賣,也抽不到房地合一稅
5 `  u% v* d8 I! Y8 C) ?+ }* x另外,低息時不採一段式利率借貸…* K/ q! ]+ u- D4 O5 U5 v% t
要等升息才借?

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發表於 2015-7-22 08:02:17 |只看該作者
年底是投資客跟建商的逃命潮,應該是要有便宜才對^^

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發表於 2015-7-22 09:12:11 |只看該作者
大環境現在轉為買方市場是不爭的事實9 B- b8 V! Z5 d% ]3 P
反正買了至少要放兩年
4 v9 p2 ^( L: Z
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dmk + 1 歐耶!

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基本上我是個小咖!就不要理我的胡說八道^^

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發表於 2015-7-22 09:15:37 |只看該作者
本文章最後由 REYCOVSKY 於 2015-7-22 09:17 編輯
& J% M- ?8 S" j* Y& v& \. x. I' j4 r) ^) w! H) x
依照我對xx的看法!
$ T, I6 f2 i& D$ w8 P  `
8 C* ^- s/ C1 }" ?; J等待的結果應該只會出現兩種情形!
! n$ E. t! [& k. P) r6 g* D% r% `- z6 b: p) R+ l+ H, Z) ]
$ a/ \( w7 X( ^, i4 S/ }6 o  m; ?- J
1.一年後政府打房改救房,房價續強!
; d8 f9 R0 n7 W+ [7 q: S$ S: m. u  G* w: A- W4 e) {2 k
理由很簡單,房價下跌過速,成交量過低,政府抽不到稅,財政惡化嚴重+銀行潛在違約風險增加,避免隱含本土金融風暴形成% S2 ^/ _  |: C- l$ G$ _

% H! [, E7 `, h  W8 n9 b! o- s2.房價疲軟,但是房貸利率向上攀升,買家負擔一來一回持平!錢都被銀行賺0 E# n' K# l. R' v4 G* r
4 e; E1 @$ A9 U
這個機率不小,4 r6 O4 B) `* Z4 W+ \" D

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發表於 2015-7-22 10:07:02 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 09:15
8 w+ T/ D" r7 g, g/ f8 y依照我對xx的看法!( u, D8 `6 h# c  O- x2 \

, j3 `: j/ G) `2 c$ Z" s: D等待的結果應該只會出現兩種情形!

& l2 I0 N: W4 _1 I2 E9 G台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段式利率,指的是"加碼"固定,非貸款利率固定)
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發表於 2015-7-22 10:13:11 |只看該作者
& t: w% Y, s* {$ H2 O4 }' n
小弟小小認知是+ o% D+ c3 _$ k3 w' k$ M4 L$ K
  t0 S& A6 T3 p$ e) d+ }9 D
現在大多數這類文章都在提
5 ?8 e8 W+ G: f0 @$ J會漲?會跌?, c2 }& E- n7 f% J
早買?晚買?5 w: Q( Z( m* M7 M+ u9 E
怎麼談都只是談到價錢5 G6 J$ S0 `, N8 |
% F# j; S5 i, }5 W
但有沒有人想過房子本身的條件好壞?
! w+ U1 z- Q. C0 ]# e" p1000萬的房子 每間都適合自己與不適合自己的地方- {" b+ ~' O0 S4 f. s1 R+ c
若單純只看房價 未來真的能挑到自己心目中理想的房子嗎?: n) |# X; ]1 }* [0 e9 W0 m
還是在一堆跳樓拍賣的物件中找一個比較不差的??
$ @5 `4 J) I1 Q5 C' x2 |# r( a0 e2 ?$ e. E% |
小弟是認為5 G0 H; a1 w% _9 J* }8 P5 f" R7 Y
價格當然重要2 {5 X5 E- c. i: ]0 H
但 房子本身自己喜不喜歡
( o) t# _1 ]/ [& ~4 l% w反而會比價錢重要~& u6 m, p+ V* f5 P
不能只單看價格~

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發表於 2015-7-22 10:20:22 |只看該作者
大頭蕭 發表於 2015-7-22 10:07
) A5 f7 c8 ?" [: M" \; L台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段 ...

7 l+ H  c4 ]+ U  j; A8 x: I越早貸,能夠適用的利率自然就越低! & n$ R3 G9 s8 Y. M9 w% H' a
* r4 a5 `: f4 E/ X# s
如果房價相對緩跌態勢明顯,貸款能成數也會立即反映調降!
1 M8 |2 q' q$ ~9 E- Z; d  [* v& U2 a4 _8 ^& a( h& V
自備款資金需求反而提高!
- @* C9 y( ^/ e7 U# W/ m, C" {5 ], I$ C+ L2 l% D0 g
房價如果緩跌每年跌2%就好2 f1 |8 y4 ?$ t( D2 A6 v; m& a
, W) e# ?6 K8 H, n* i2 d# Q' M% A
原價1500萬的房屋,貸款成數7成  假設銀行變成貸款成數6成,, O. w/ r- u. K3 u- W2 _2 W: H

+ t8 a5 ~/ t: b4 W5 ]# m8 t7 m自備款多150萬! 4 T. ]5 w) r# x0 T& [/ C0 I( }
3 j/ _+ X# ?3 U3 |
如果每年估計跌5% ,那銀行調降貸款成數就更狠了
# e$ x* A3 k, x# [& e' B5 O
% ?$ e, w$ q; b0 v+ i& R9 A可能只有4成,自備款多了450萬!!!
" X7 A% k" B7 G9 ?' T$ K* @
3 D+ A% w6 l7 }) l5 W
2 i6 f8 c. U$ {# m- S! l, s( @/ }$ ~3 Z7 P0 U
( [" p6 @0 R( [! k
0 N& D" E) t; y5 i, `
0 M. @' u4 j) ]! r) {1 @

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發表於 2015-7-22 10:22:23 |只看該作者
cyin0910 發表於 2015-7-22 10:13 % Y0 C+ `* t: }0 l! R
小弟小小認知是
3 U( W* |) m9 u5 E, s( |  l% \. J4 Q7 A) W
現在大多數這類文章都在提

. u# @( C1 f# X: R: ^房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!
' B* l( {5 @, H# Q/ |9 M# s9 A! m1 [- x% w/ Z& i
如果可以我也想買保時捷啊!!!!!6 n& e; |) Y  S
) K# [; g( ~. w% X* U; C
& k% j7 X: E0 D4 Z- W) V
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dmk + 1 水啦!

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發表於 2015-7-22 10:44:14 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 10:22 ; T4 v# T7 g- a
房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!
7 _6 ?9 R8 N' D1 k# j* [. y
2 V, }; N) h: L如果可以我也想買保時捷啊!!!!!

' |' e) @, J4 H1 ^3 N" m! r2 c' M2 a& J: Z- m: s
這樣講也是沒錯, i& d: S; n/ N, X$ S4 q  ^
6 G4 \" @; f4 H6 F0 s% i
但好的房子賣了就沒第2間了3 ^* o( H( E+ Z/ A

% F( t0 L: }. I保時捷賣了1台還有千千萬萬台可以買
* b0 W, B9 \- y+ \' q( M; {* s6 u4 n, {( z# \6 t
& @# ]/ N( P- l1 k- X# n+ w
我喜歡的房子也一定很多人喜歡
* B3 C8 q/ R1 t3 I0 x) Q
* v5 o# P$ Z# r& ?很有可能在還沒降價前就被買走囉~
  T$ \# q4 T. x( t  G+ R! H
1 O: N% K5 {2 Y1 k
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white8806 + 3 正解!我們就是下手快,怕被買走.
瓜瓜 + 4

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