呂紹煒專欄：另一個房地產謊言~年底前自住購屋較划算

三代同堂

最近有不少人鼓吹說自用住宅購屋者，年底前購屋較划算，而且根據調查，下半年想購屋者中，有超過6成是為了能適用舊制。不過，這很可能又是另一個房地產的謊言。
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持此說法者主要是說明年元月起，房地合一稅制正式上路，之後取得的房地產就適用新制，因此如果明年後買，未來再賣時，因為要以房地合一課稅，繳交的稅高，所以當然應該年底前趕快進場。

但事實上，對購屋者正常都會居住6-10年以上的自用購屋者而言，這可能正好是一個大陷阱。如果你等到明年購屋，依照房地合一新制，不論你是住一年還是十年後賣出，基本原則是「有獲利才課稅」。依照現在房價已是高點看，短期賣出大概沒獲利；長期賣出獲利亦不會太大吧？更何況，對自住者而言，持有並實際居住連續滿六年且無供營業使用或出租者，出售獲利還有400萬元的免稅額，超過400萬元部分則以10%稅率課徵。
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更重要的是在房價已見鬆動、眼看即將走跌時，自住使用者跟著起哄，以為可以省一點稅而提早在年底前進場搶屋，其實只是提供建商房價撐盤力道，最後根本撈不到好處。因為，延後購屋者，從房價下跌的獲利遠遠高於節稅效果─更何況，事實上搶在舊制中買也是沒啥節稅效果。

用最簡單例子來看。假設民眾購買總價1000萬的房子，自住6年後脫手，此時房價上漲了50%（實情其實是不可能上漲如此多），賣出總價1500萬元。在新制中，獲利500萬元後可再扣除400萬元的免稅額，需要課稅的獲利是100萬元；但這100萬元的課稅所得還是以10%稅率課徵，因此最後繳交的房地合一稅只有10萬元而已。

這可以分幾點來看，第一，賺500萬元最後實際繳稅10萬元，不算過份吧？這實質稅率低到只有2%；第二，如果同樣的情況，購屋者是在年底前買屋而適用舊制，還是要依照舊制繳交土增稅等，稅額高低則視公告評定數值的調整高低而定，但，還是要繳稅，而且繳交的稅未必就低於10萬元。坦白說，搶在年底前買屋，單純看繳稅額都未必有賺頭。

7 m' M9 x# K: G更何況，現實情況是房價鬆動往下走，所有官方或民間的數字都顯示，房市是「量縮價跌」，雖然跌幅仍非常小，但賣方降價意願已提高、議價空間也增加。甚至不久前一家上市建商，還一口氣宣布房價「打75折」出售。雖然考慮到實際上房價已處於折價期，建商公開喊降是有其促銷噱頭在內，但如此表態還是顯示現有高房價已難支撐。

/ W: P6 t% Q- Z4 }3 P9 E: I9 _+ P因此，如果自住者能夠「戒急用忍」一番，忍到明年房價下滑，1000萬的房子，即使下滑幅度是「無感」的1%，其實就省了10萬─就是賺回你在新制購屋，6年後賣掉要繳交的稅了；更何況，大部份人的看法是房價下跌至少在1-2成以下，也就是說可能省下100-200萬元，何者划算，一目瞭然。
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, J9 f3 V& o' k- s7 l' |0 c1 d年底前的房地產，可以稱為建商與投資客的「逃命波」，因為房價已高到無法支撐，明年的房地合一制對短期進出的投資客（2年以內賣出），課以35-45%的重稅，必然會讓投資客減少或甚至退場，台灣房價失去最重要的炒作哄抬力量；再者，早則年底、晚則明年初，FED啟動升息，低利與充沛資金的條件漸失；總體經濟亦開始下滑。

jojoyaro

1 K0 O5 O# V; h+ f. ~文章裡感覺挺矛盾的
" x$ m$ J% [# F  L: s! z  R有獲利才課稅…這比奢侈稅兩年內需大幅加價才不賠，來的可以薄利多銷…
7 R  W3 c9 B, y/ Z* c年底前購買，的確過兩年則是無奢侈稅也不適用房地合一稅
若下滑賠錢賣，也抽不到房地合一稅
另外，低息時不採一段式利率借貸…
要等升息才借？

文兒

年底是投資客跟建商的逃命潮，應該是要有便宜才對^^

herolion

大環境現在轉為買方市場是不爭的事實
/ M" L3 ]- E, v& h* g0 i反正買了至少要放兩年

REYCOVSKY

& B! f- R& t/ a7 s# ]6 }
) \; |& e. n  x依照我對xx的看法!
! x" q0 X$ J; Q; M
9 g3 g3 g7 }5 v$ Z, w等待的結果應該只會出現兩種情形!

% k: G9 _9 t: M
1.一年後政府打房改救房,房價續強!

$ Y; D& D& |* `, x4 Q2 W理由很簡單，房價下跌過速，成交量過低，政府抽不到稅，財政惡化嚴重＋銀行潛在違約風險增加，避免隱含本土金融風暴形成
9 J* |# [* o- w; `8 D
２．房價疲軟，但是房貸利率向上攀升，買家負擔一來一回持平！錢都被銀行賺
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' |0 N9 R2 g) Y# Q$ f7 c這個機率不小，
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大頭蕭

REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 09:15
依照我對xx的看法!

$ u6 ^  L1 j) Q等待的結果應該只會出現兩種情形!

台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段式利率,指的是"加碼"固定,非貸款利率固定)

cyin0910

小弟小小認知是
4 f/ g9 i& E5 a. o. Z% |0 n/ i* k% p' e
) j3 O; u) I/ @1 j8 k4 r現在大多數這類文章都在提
會漲？會跌？
  {8 E) @% w( L. g# z' x1 h早買？晚買？
怎麼談都只是談到價錢
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但有沒有人想過房子本身的條件好壞？
1000萬的房子 每間都適合自己與不適合自己的地方
2 G, u) P2 P6 X9 Q/ y2 I3 d: P若單純只看房價 未來真的能挑到自己心目中理想的房子嗎？
2 g5 _' @3 z2 q; V# J( @: E. x- _, H* X還是在一堆跳樓拍賣的物件中找一個比較不差的？？
! u4 u; L  ]5 ~, [; l& A5 i
小弟是認為
價格當然重要
6 K9 t: v0 N7 h) h# L但 房子本身自己喜不喜歡
反而會比價錢重要～
+ W" @5 g# W& f- U- ?. K2 z不能只單看價格～

REYCOVSKY

大頭蕭 發表於 2015-7-22 10:07
6 J' `* I+ O7 e- Z台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段 ...

越早貸,能夠適用的利率自然就越低!

如果房價相對緩跌態勢明顯,貸款能成數也會立即反映調降!
1 a4 F1 w8 x4 v. X9 a4 [
自備款資金需求反而提高!

( H' @+ o; m/ I' p5 b% f6 l7 A房價如果緩跌每年跌2%就好

原價1500萬的房屋,貸款成數7成  假設銀行變成貸款成數6成,
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自備款多150萬!

( T7 G% P. C! I" K5 S如果每年估計跌5% ,那銀行調降貸款成數就更狠了
7 O! V; R  P2 X7 @8 M
: ~: c" M0 }4 v% p可能只有4成,自備款多了450萬!!!

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REYCOVSKY

cyin0910 發表於 2015-7-22 10:13
$ J2 @+ q% R2 _. I. Q+ q小弟小小認知是

現在大多數這類文章都在提

房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!

如果可以我也想買保時捷啊!!!!!

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cyin0910

REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 10:22
房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!
+ H- N) }; g( C* ]5 B# c
7 `. H! @$ Z4 W, G* ?; s% P如果可以我也想買保時捷啊!!!!!

/ @. Y& @0 g: u# X6 Q# s
這樣講也是沒錯

! x+ a& ~: x$ H$ W& J4 b# A' V但好的房子賣了就沒第2間了

保時捷賣了1台還有千千萬萬台可以買

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" F3 g# k* K1 J- p$ i我喜歡的房子也一定很多人喜歡
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很有可能在還沒降價前就被買走囉～

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