呂紹煒專欄：另一個房地產謊言~年底前自住購屋較划算

三代同堂

最近有不少人鼓吹說自用住宅購屋者，年底前購屋較划算，而且根據調查，下半年想購屋者中，有超過6成是為了能適用舊制。不過，這很可能又是另一個房地產的謊言。
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持此說法者主要是說明年元月起，房地合一稅制正式上路，之後取得的房地產就適用新制，因此如果明年後買，未來再賣時，因為要以房地合一課稅，繳交的稅高，所以當然應該年底前趕快進場。
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但事實上，對購屋者正常都會居住6-10年以上的自用購屋者而言，這可能正好是一個大陷阱。如果你等到明年購屋，依照房地合一新制，不論你是住一年還是十年後賣出，基本原則是「有獲利才課稅」。依照現在房價已是高點看，短期賣出大概沒獲利；長期賣出獲利亦不會太大吧？更何況，對自住者而言，持有並實際居住連續滿六年且無供營業使用或出租者，出售獲利還有400萬元的免稅額，超過400萬元部分則以10%稅率課徵。

更重要的是在房價已見鬆動、眼看即將走跌時，自住使用者跟著起哄，以為可以省一點稅而提早在年底前進場搶屋，其實只是提供建商房價撐盤力道，最後根本撈不到好處。因為，延後購屋者，從房價下跌的獲利遠遠高於節稅效果─更何況，事實上搶在舊制中買也是沒啥節稅效果。

  \1 ?4 B- g9 f+ p用最簡單例子來看。假設民眾購買總價1000萬的房子，自住6年後脫手，此時房價上漲了50%（實情其實是不可能上漲如此多），賣出總價1500萬元。在新制中，獲利500萬元後可再扣除400萬元的免稅額，需要課稅的獲利是100萬元；但這100萬元的課稅所得還是以10%稅率課徵，因此最後繳交的房地合一稅只有10萬元而已。
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3 L( c2 e$ z/ f0 P8 h( x這可以分幾點來看，第一，賺500萬元最後實際繳稅10萬元，不算過份吧？這實質稅率低到只有2%；第二，如果同樣的情況，購屋者是在年底前買屋而適用舊制，還是要依照舊制繳交土增稅等，稅額高低則視公告評定數值的調整高低而定，但，還是要繳稅，而且繳交的稅未必就低於10萬元。坦白說，搶在年底前買屋，單純看繳稅額都未必有賺頭。

3 m* F. j( P/ c. V' J4 {! B更何況，現實情況是房價鬆動往下走，所有官方或民間的數字都顯示，房市是「量縮價跌」，雖然跌幅仍非常小，但賣方降價意願已提高、議價空間也增加。甚至不久前一家上市建商，還一口氣宣布房價「打75折」出售。雖然考慮到實際上房價已處於折價期，建商公開喊降是有其促銷噱頭在內，但如此表態還是顯示現有高房價已難支撐。
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因此，如果自住者能夠「戒急用忍」一番，忍到明年房價下滑，1000萬的房子，即使下滑幅度是「無感」的1%，其實就省了10萬─就是賺回你在新制購屋，6年後賣掉要繳交的稅了；更何況，大部份人的看法是房價下跌至少在1-2成以下，也就是說可能省下100-200萬元，何者划算，一目瞭然。

4 S$ e  i; o$ c! p; D5 y; S年底前的房地產，可以稱為建商與投資客的「逃命波」，因為房價已高到無法支撐，明年的房地合一制對短期進出的投資客（2年以內賣出），課以35-45%的重稅，必然會讓投資客減少或甚至退場，台灣房價失去最重要的炒作哄抬力量；再者，早則年底、晚則明年初，FED啟動升息，低利與充沛資金的條件漸失；總體經濟亦開始下滑。
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jojoyaro

文章裡感覺挺矛盾的
有獲利才課稅…這比奢侈稅兩年內需大幅加價才不賠，來的可以薄利多銷…
年底前購買，的確過兩年則是無奢侈稅也不適用房地合一稅
若下滑賠錢賣，也抽不到房地合一稅
4 c! ?, G% p9 W5 N" K另外，低息時不採一段式利率借貸…
要等升息才借？

文兒

年底是投資客跟建商的逃命潮，應該是要有便宜才對^^

herolion

大環境現在轉為買方市場是不爭的事實
) n6 P6 A* Z5 E7 ?8 e/ \. w反正買了至少要放兩年

REYCOVSKY

& \# Q/ ~% a& a
& a8 Y# Y% c' v4 t& ^' j) s依照我對xx的看法!
. N0 X- B+ a. U
3 x' f! G: b4 S等待的結果應該只會出現兩種情形!
- J0 n2 S/ B9 X* U" P  t

4 h0 I* R  A% {$ l7 |1.一年後政府打房改救房,房價續強!
7 [) v- y! K8 b  D8 }/ R$ s' ~; r/ ^6 W
. M$ O# O* T# r  ?理由很簡單，房價下跌過速，成交量過低，政府抽不到稅，財政惡化嚴重＋銀行潛在違約風險增加，避免隱含本土金融風暴形成

２．房價疲軟，但是房貸利率向上攀升，買家負擔一來一回持平！錢都被銀行賺

/ c- S9 x% ?0 Y& Q% J& Z這個機率不小，
; a4 Z. }. Q9 l" R# w+ z; w

大頭蕭

REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 09:15
+ h2 d# M7 k. Z2 w1 L. z依照我對xx的看法!

等待的結果應該只會出現兩種情形!

台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段式利率,指的是"加碼"固定,非貸款利率固定)

cyin0910

小弟小小認知是

現在大多數這類文章都在提
會漲？會跌？
早買？晚買？
怎麼談都只是談到價錢
, L- c8 X: t% k0 ?4 I, T# W
( ~$ h0 k8 C. E$ C, A6 ?5 p3 I5 j但有沒有人想過房子本身的條件好壞？
1 A- D& Y& G# B! Y3 R& y1000萬的房子 每間都適合自己與不適合自己的地方
若單純只看房價 未來真的能挑到自己心目中理想的房子嗎？
還是在一堆跳樓拍賣的物件中找一個比較不差的？？
. b. `5 W. h1 Q& N+ q5 u
) ?3 a% K1 B5 j; |6 p$ I3 D小弟是認為
' C' q3 f% z* N; L價格當然重要
+ E& E4 C+ v  \7 U9 s4 T9 O3 d但 房子本身自己喜不喜歡
反而會比價錢重要～
6 y  y) H1 E' T4 }6 m不能只單看價格～

REYCOVSKY

大頭蕭 發表於 2015-7-22 10:07
台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段 ...

# c6 D) ?1 ~# a) `# ]越早貸,能夠適用的利率自然就越低!

; @0 [& X! b( g5 F7 a如果房價相對緩跌態勢明顯,貸款能成數也會立即反映調降!

" g0 Q% R: f3 Z' H  S1 y; z! B1 T自備款資金需求反而提高!

房價如果緩跌每年跌2%就好

原價1500萬的房屋,貸款成數7成  假設銀行變成貸款成數6成,
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自備款多150萬!
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& y  O8 [: N9 a+ V8 A: v! W如果每年估計跌5% ,那銀行調降貸款成數就更狠了
! x8 @4 I3 _5 w  C! |9 z
8 Q& v5 Z+ n, w! }可能只有4成,自備款多了450萬!!!
/ [; b" y% B" B) `+ J/ ], {
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REYCOVSKY

cyin0910 發表於 2015-7-22 10:13
小弟小小認知是

& D9 r" V% ?1 `, z) ~$ N6 P, d3 \現在大多數這類文章都在提

房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!
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2 w. s; _7 K: v! d6 ^如果可以我也想買保時捷啊!!!!!

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cyin0910

REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 10:22
房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!
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如果可以我也想買保時捷啊!!!!!

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) ~$ X9 u' M  P0 P: B# M% G這樣講也是沒錯
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9 W- X  h, x) h* f% b6 w但好的房子賣了就沒第2間了

1 [& b4 H1 Y, b) r7 B保時捷賣了1台還有千千萬萬台可以買

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我喜歡的房子也一定很多人喜歡
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很有可能在還沒降價前就被買走囉～
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