呂紹煒專欄：另一個房地產謊言~年底前自住購屋較划算

三代同堂

最近有不少人鼓吹說自用住宅購屋者，年底前購屋較划算，而且根據調查，下半年想購屋者中，有超過6成是為了能適用舊制。不過，這很可能又是另一個房地產的謊言。
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9 ], v0 ]7 ]& D+ y9 M4 X持此說法者主要是說明年元月起，房地合一稅制正式上路，之後取得的房地產就適用新制，因此如果明年後買，未來再賣時，因為要以房地合一課稅，繳交的稅高，所以當然應該年底前趕快進場。
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- H+ u" D- U* X9 e; u+ g但事實上，對購屋者正常都會居住6-10年以上的自用購屋者而言，這可能正好是一個大陷阱。如果你等到明年購屋，依照房地合一新制，不論你是住一年還是十年後賣出，基本原則是「有獲利才課稅」。依照現在房價已是高點看，短期賣出大概沒獲利；長期賣出獲利亦不會太大吧？更何況，對自住者而言，持有並實際居住連續滿六年且無供營業使用或出租者，出售獲利還有400萬元的免稅額，超過400萬元部分則以10%稅率課徵。
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4 F4 V4 \; s* x$ \更重要的是在房價已見鬆動、眼看即將走跌時，自住使用者跟著起哄，以為可以省一點稅而提早在年底前進場搶屋，其實只是提供建商房價撐盤力道，最後根本撈不到好處。因為，延後購屋者，從房價下跌的獲利遠遠高於節稅效果─更何況，事實上搶在舊制中買也是沒啥節稅效果。
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用最簡單例子來看。假設民眾購買總價1000萬的房子，自住6年後脫手，此時房價上漲了50%（實情其實是不可能上漲如此多），賣出總價1500萬元。在新制中，獲利500萬元後可再扣除400萬元的免稅額，需要課稅的獲利是100萬元；但這100萬元的課稅所得還是以10%稅率課徵，因此最後繳交的房地合一稅只有10萬元而已。

4 V2 [  B1 O! S( x- A4 z% U這可以分幾點來看，第一，賺500萬元最後實際繳稅10萬元，不算過份吧？這實質稅率低到只有2%；第二，如果同樣的情況，購屋者是在年底前買屋而適用舊制，還是要依照舊制繳交土增稅等，稅額高低則視公告評定數值的調整高低而定，但，還是要繳稅，而且繳交的稅未必就低於10萬元。坦白說，搶在年底前買屋，單純看繳稅額都未必有賺頭。
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更何況，現實情況是房價鬆動往下走，所有官方或民間的數字都顯示，房市是「量縮價跌」，雖然跌幅仍非常小，但賣方降價意願已提高、議價空間也增加。甚至不久前一家上市建商，還一口氣宣布房價「打75折」出售。雖然考慮到實際上房價已處於折價期，建商公開喊降是有其促銷噱頭在內，但如此表態還是顯示現有高房價已難支撐。
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' u& ~! B, z- z, N4 ~! S( O/ z1 ?3 {因此，如果自住者能夠「戒急用忍」一番，忍到明年房價下滑，1000萬的房子，即使下滑幅度是「無感」的1%，其實就省了10萬─就是賺回你在新制購屋，6年後賣掉要繳交的稅了；更何況，大部份人的看法是房價下跌至少在1-2成以下，也就是說可能省下100-200萬元，何者划算，一目瞭然。
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年底前的房地產，可以稱為建商與投資客的「逃命波」，因為房價已高到無法支撐，明年的房地合一制對短期進出的投資客（2年以內賣出），課以35-45%的重稅，必然會讓投資客減少或甚至退場，台灣房價失去最重要的炒作哄抬力量；再者，早則年底、晚則明年初，FED啟動升息，低利與充沛資金的條件漸失；總體經濟亦開始下滑。

jojoyaro

4 \- {7 l$ [  {2 s7 w文章裡感覺挺矛盾的
有獲利才課稅…這比奢侈稅兩年內需大幅加價才不賠，來的可以薄利多銷…
8 B' H. ]! |: E, G( N年底前購買，的確過兩年則是無奢侈稅也不適用房地合一稅
若下滑賠錢賣，也抽不到房地合一稅
5 ~0 D/ C/ b, }, ?, O# D6 p另外，低息時不採一段式利率借貸…
6 c: R  H- w# z& ]) ]+ X4 _要等升息才借？

文兒

年底是投資客跟建商的逃命潮，應該是要有便宜才對^^

herolion

大環境現在轉為買方市場是不爭的事實
& b' }7 T2 E" `) V反正買了至少要放兩年

REYCOVSKY

依照我對xx的看法!
& _5 Q, G5 ^7 i2 Z- j+ B: A6 |5 [: E
0 |8 h, f* O: B9 M等待的結果應該只會出現兩種情形!

% v0 L, f8 L# U! y3 _" L. q9 G) K
# z8 e7 n: J* W/ f% Q1.一年後政府打房改救房,房價續強!

3 t$ q' P4 x  e) L! M# u; P' h, z# Q理由很簡單，房價下跌過速，成交量過低，政府抽不到稅，財政惡化嚴重＋銀行潛在違約風險增加，避免隱含本土金融風暴形成
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２．房價疲軟，但是房貸利率向上攀升，買家負擔一來一回持平！錢都被銀行賺
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2 \/ w. a% h( m0 T: i' W, D這個機率不小，
# `( G# }) Q: V% Z0 {

大頭蕭

REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 09:15
依照我對xx的看法!

等待的結果應該只會出現兩種情形!

: H. P) c. s& f% ~  i, p' w" n6 S台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段式利率,指的是"加碼"固定,非貸款利率固定)

cyin0910

小弟小小認知是
4 G6 P6 J8 c8 X; z! ]# {; e, l
現在大多數這類文章都在提
+ I# n1 h1 C2 X5 T8 `會漲？會跌？
早買？晚買？
  ^" v! ~* }9 U  ]怎麼談都只是談到價錢
: E9 Z; s6 O+ q. a, ]; R$ B
0 v7 d" M7 |4 g/ t& S但有沒有人想過房子本身的條件好壞？
; \1 Y7 P$ x) s& R( [* f$ q1 C1000萬的房子 每間都適合自己與不適合自己的地方
若單純只看房價 未來真的能挑到自己心目中理想的房子嗎？
還是在一堆跳樓拍賣的物件中找一個比較不差的？？
" A! D) r) x$ p- j0 K
3 ~1 X, c8 o% b" X  i小弟是認為
價格當然重要
$ @$ Q2 v- b2 D. U8 W& v但 房子本身自己喜不喜歡
8 K2 e' \+ j6 i反而會比價錢重要～
8 a+ j- o+ Q; Q& {7 U7 }不能只單看價格～

REYCOVSKY

大頭蕭 發表於 2015-7-22 10:07
8 k0 M# L- a- Y3 |7 s3 X& ?! `) s台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段 ...

" u! ^1 B' K' C越早貸,能夠適用的利率自然就越低!

如果房價相對緩跌態勢明顯,貸款能成數也會立即反映調降!
# \( ]8 b( r: D
自備款資金需求反而提高!
( ~) t( i" ^. {0 Q- k) O$ [
房價如果緩跌每年跌2%就好
0 K: v3 C( k1 |
原價1500萬的房屋,貸款成數7成  假設銀行變成貸款成數6成,
4 l2 L+ m1 z  f2 M* L9 H) N+ x
自備款多150萬!
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如果每年估計跌5% ,那銀行調降貸款成數就更狠了

" t8 H( \' v/ v, A; _) W可能只有4成,自備款多了450萬!!!
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' d$ S, n8 K; n. ?, V: H8 N

3 t0 A, j7 y6 K3 D7 z, W6 G' L" n
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REYCOVSKY

cyin0910 發表於 2015-7-22 10:13
小弟小小認知是

/ S8 f( S; ?. }; [$ F% I. o8 l現在大多數這類文章都在提

$ e" u' y* S: J8 c. K房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!

如果可以我也想買保時捷啊!!!!!
) J$ h( x" {1 g/ ^

cyin0910

REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 10:22
7 q$ h7 @$ u" x# H房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!
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: S& s& O8 f9 R) \; @如果可以我也想買保時捷啊!!!!!

7 G0 u* A: i% h' g' _- K6 L這樣講也是沒錯

+ d6 E* b" b0 m! F: e" I6 v但好的房子賣了就沒第2間了

保時捷賣了1台還有千千萬萬台可以買

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我喜歡的房子也一定很多人喜歡

, I3 h# `* x3 x0 h很有可能在還沒降價前就被買走囉～