呂紹煒專欄：另一個房地產謊言~年底前自住購屋較划算

三代同堂

最近有不少人鼓吹說自用住宅購屋者，年底前購屋較划算，而且根據調查，下半年想購屋者中，有超過6成是為了能適用舊制。不過，這很可能又是另一個房地產的謊言。

持此說法者主要是說明年元月起，房地合一稅制正式上路，之後取得的房地產就適用新制，因此如果明年後買，未來再賣時，因為要以房地合一課稅，繳交的稅高，所以當然應該年底前趕快進場。

但事實上，對購屋者正常都會居住6-10年以上的自用購屋者而言，這可能正好是一個大陷阱。如果你等到明年購屋，依照房地合一新制，不論你是住一年還是十年後賣出，基本原則是「有獲利才課稅」。依照現在房價已是高點看，短期賣出大概沒獲利；長期賣出獲利亦不會太大吧？更何況，對自住者而言，持有並實際居住連續滿六年且無供營業使用或出租者，出售獲利還有400萬元的免稅額，超過400萬元部分則以10%稅率課徵。
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& v3 B3 l3 |) x更重要的是在房價已見鬆動、眼看即將走跌時，自住使用者跟著起哄，以為可以省一點稅而提早在年底前進場搶屋，其實只是提供建商房價撐盤力道，最後根本撈不到好處。因為，延後購屋者，從房價下跌的獲利遠遠高於節稅效果─更何況，事實上搶在舊制中買也是沒啥節稅效果。
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: F9 X3 \1 |% }/ M用最簡單例子來看。假設民眾購買總價1000萬的房子，自住6年後脫手，此時房價上漲了50%（實情其實是不可能上漲如此多），賣出總價1500萬元。在新制中，獲利500萬元後可再扣除400萬元的免稅額，需要課稅的獲利是100萬元；但這100萬元的課稅所得還是以10%稅率課徵，因此最後繳交的房地合一稅只有10萬元而已。
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% w5 u* t: {9 Z5 {$ t% _; u這可以分幾點來看，第一，賺500萬元最後實際繳稅10萬元，不算過份吧？這實質稅率低到只有2%；第二，如果同樣的情況，購屋者是在年底前買屋而適用舊制，還是要依照舊制繳交土增稅等，稅額高低則視公告評定數值的調整高低而定，但，還是要繳稅，而且繳交的稅未必就低於10萬元。坦白說，搶在年底前買屋，單純看繳稅額都未必有賺頭。

更何況，現實情況是房價鬆動往下走，所有官方或民間的數字都顯示，房市是「量縮價跌」，雖然跌幅仍非常小，但賣方降價意願已提高、議價空間也增加。甚至不久前一家上市建商，還一口氣宣布房價「打75折」出售。雖然考慮到實際上房價已處於折價期，建商公開喊降是有其促銷噱頭在內，但如此表態還是顯示現有高房價已難支撐。

因此，如果自住者能夠「戒急用忍」一番，忍到明年房價下滑，1000萬的房子，即使下滑幅度是「無感」的1%，其實就省了10萬─就是賺回你在新制購屋，6年後賣掉要繳交的稅了；更何況，大部份人的看法是房價下跌至少在1-2成以下，也就是說可能省下100-200萬元，何者划算，一目瞭然。

& I( y# h* Z: @* _9 ^9 \, y年底前的房地產，可以稱為建商與投資客的「逃命波」，因為房價已高到無法支撐，明年的房地合一制對短期進出的投資客（2年以內賣出），課以35-45%的重稅，必然會讓投資客減少或甚至退場，台灣房價失去最重要的炒作哄抬力量；再者，早則年底、晚則明年初，FED啟動升息，低利與充沛資金的條件漸失；總體經濟亦開始下滑。
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jojoyaro

5 E" l& H1 L/ k文章裡感覺挺矛盾的
: Y. \& Z0 x7 [! X8 h有獲利才課稅…這比奢侈稅兩年內需大幅加價才不賠，來的可以薄利多銷…
年底前購買，的確過兩年則是無奢侈稅也不適用房地合一稅
0 i! ]% D  _% S若下滑賠錢賣，也抽不到房地合一稅
另外，低息時不採一段式利率借貸…
& r* I" A5 K' K要等升息才借？

文兒

年底是投資客跟建商的逃命潮，應該是要有便宜才對^^

herolion

大環境現在轉為買方市場是不爭的事實
9 r% c4 T; y* b) F: G8 |) |反正買了至少要放兩年
# R) d- n; j/ Q) |

REYCOVSKY

依照我對xx的看法!
( n" B3 w4 g% c! e& f
& z4 M$ M1 @+ r# P' g/ f等待的結果應該只會出現兩種情形!
$ Z! [/ @( B2 g% d4 |: y" E! w

1.一年後政府打房改救房,房價續強!

: B, C! Y  P6 d; L, y2 O理由很簡單，房價下跌過速，成交量過低，政府抽不到稅，財政惡化嚴重＋銀行潛在違約風險增加，避免隱含本土金融風暴形成
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: K' P) a$ p+ U' ?" B5 _7 ]  E２．房價疲軟，但是房貸利率向上攀升，買家負擔一來一回持平！錢都被銀行賺

這個機率不小，
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大頭蕭

REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 09:15
1 h9 F) y+ T+ G& U依照我對xx的看法!
, l! |) }5 p) h" s; K$ H4 H4 H' L
6 G5 @1 V7 A0 m/ w* ~( ^5 c# F等待的結果應該只會出現兩種情形!

; T" u, c( o1 N' Z+ F台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段式利率,指的是"加碼"固定,非貸款利率固定)

cyin0910

" D. Q( Y: Q9 g! u+ x' z1 ]小弟小小認知是
/ X# g) M/ N/ f7 y5 V
現在大多數這類文章都在提
會漲？會跌？
; R8 `/ H) l' k4 F  f早買？晚買？
9 h& a* V5 L% ]9 `3 A4 s8 ~2 a怎麼談都只是談到價錢

+ C0 T8 y2 X  L  j' c6 D- m但有沒有人想過房子本身的條件好壞？
; r0 @0 a7 ]& H! M+ j  b/ V1000萬的房子 每間都適合自己與不適合自己的地方
若單純只看房價 未來真的能挑到自己心目中理想的房子嗎？
還是在一堆跳樓拍賣的物件中找一個比較不差的？？

小弟是認為
8 e& ?, {' ~* P7 V4 _價格當然重要
但 房子本身自己喜不喜歡
反而會比價錢重要～
$ r$ e5 l) b: N7 w不能只單看價格～

REYCOVSKY

大頭蕭 發表於 2015-7-22 10:07
9 a( H1 y, _) @! S" F: |2 e台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段 ...

越早貸,能夠適用的利率自然就越低!
4 I' D# @* _/ \9 W2 x2 [/ P9 y8 K
如果房價相對緩跌態勢明顯,貸款能成數也會立即反映調降!
$ d" Q/ H5 c5 h
自備款資金需求反而提高!
% H! y4 N; o( O  E& Y7 e/ e/ A# W
/ r! j! n" \# D& [/ o, y5 W" M房價如果緩跌每年跌2%就好
0 @4 O& d" u2 ^
; h6 W& r8 g  ?" R0 z- u  ~* w# H! U) l原價1500萬的房屋,貸款成數7成  假設銀行變成貸款成數6成,
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自備款多150萬!
" G7 {% ~7 e! H! l8 Y% ]) H4 ^
! Q/ f( V/ j8 m8 k6 {9 r3 [如果每年估計跌5% ,那銀行調降貸款成數就更狠了

可能只有4成,自備款多了450萬!!!
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( ^6 P' N' s& A' m( n! j0 m( g


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REYCOVSKY

cyin0910 發表於 2015-7-22 10:13
小弟小小認知是
5 l! O* w3 L: h  P# ?
現在大多數這類文章都在提

5 J$ R, X1 x4 v/ ~9 }4 b2 N房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!

; w9 T2 d8 ^1 M" [% Q+ O- q  K如果可以我也想買保時捷啊!!!!!
* v$ t# u$ ?$ S" h8 ~9 l" }
, F1 v) G; r* z. Z" t# V

cyin0910

REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 10:22
, `/ c  m4 F1 d5 }) F! z' y3 q房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!

如果可以我也想買保時捷啊!!!!!

這樣講也是沒錯
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但好的房子賣了就沒第2間了
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6 s- p/ n* r* V1 p' _6 i保時捷賣了1台還有千千萬萬台可以買


我喜歡的房子也一定很多人喜歡
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# G5 g/ y/ n" U- m很有可能在還沒降價前就被買走囉～

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