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[房市新聞] 呂紹煒專欄:另一個房地產謊言~年底前自住購屋較划算

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發表於 2015-7-21 23:55:22 |只看該作者 |新文章置後
最近有不少人鼓吹說自用住宅購屋者,年底前購屋較划算,而且根據調查,下半年想購屋者中,有超過6成是為了能適用舊制。不過,這很可能又是另一個房地產的謊言。2 M6 |) ?  X+ h. U/ U( t/ ]0 M* ]
( W- |! w. r% u9 ?/ \( N: B+ @$ K
持此說法者主要是說明年元月起,房地合一稅制正式上路,之後取得的房地產就適用新制,因此如果明年後買,未來再賣時,因為要以房地合一課稅,繳交的稅高,所以當然應該年底前趕快進場。
0 C" f5 ^/ a; C; r# o. Z% |, J4 D! O6 r- V* ?7 {( w+ a7 {
但事實上,對購屋者正常都會居住6-10年以上的自用購屋者而言,這可能正好是一個大陷阱。如果你等到明年購屋,依照房地合一新制,不論你是住一年還是十年後賣出,基本原則是「有獲利才課稅」。依照現在房價已是高點看,短期賣出大概沒獲利;長期賣出獲利亦不會太大吧?更何況,對自住者而言,持有並實際居住連續滿六年且無供營業使用或出租者,出售獲利還有400萬元的免稅額,超過400萬元部分則以10%稅率課徵。
& z" p7 ]5 b, [7 ^& k, J  t* Y. D' U( N& R, T. J- M
更重要的是在房價已見鬆動、眼看即將走跌時,自住使用者跟著起哄,以為可以省一點稅而提早在年底前進場搶屋,其實只是提供建商房價撐盤力道,最後根本撈不到好處。因為,延後購屋者,從房價下跌的獲利遠遠高於節稅效果─更何況,事實上搶在舊制中買也是沒啥節稅效果。
1 M" P7 `4 J2 I* t+ X7 D  Z' f$ Y/ l
用最簡單例子來看。假設民眾購買總價1000萬的房子,自住6年後脫手,此時房價上漲了50%(實情其實是不可能上漲如此多),賣出總價1500萬元。在新制中,獲利500萬元後可再扣除400萬元的免稅額,需要課稅的獲利是100萬元;但這100萬元的課稅所得還是以10%稅率課徵,因此最後繳交的房地合一稅只有10萬元而已。0 C+ \3 p6 l! m7 n# A# n
" R* _; _8 {7 F! ?8 w
這可以分幾點來看,第一,賺500萬元最後實際繳稅10萬元,不算過份吧?這實質稅率低到只有2%;第二,如果同樣的情況,購屋者是在年底前買屋而適用舊制,還是要依照舊制繳交土增稅等,稅額高低則視公告評定數值的調整高低而定,但,還是要繳稅,而且繳交的稅未必就低於10萬元。坦白說,搶在年底前買屋,單純看繳稅額都未必有賺頭。
& y1 S1 t7 @, [9 M1 D8 |
3 }1 u7 ]$ B3 T4 t! i+ q2 ?更何況,現實情況是房價鬆動往下走,所有官方或民間的數字都顯示,房市是「量縮價跌」,雖然跌幅仍非常小,但賣方降價意願已提高、議價空間也增加。甚至不久前一家上市建商,還一口氣宣布房價「打75折」出售。雖然考慮到實際上房價已處於折價期,建商公開喊降是有其促銷噱頭在內,但如此表態還是顯示現有高房價已難支撐。
, w6 x3 T  d, o/ Y3 R' U. n9 V. }$ d) O9 X
因此,如果自住者能夠「戒急用忍」一番,忍到明年房價下滑,1000萬的房子,即使下滑幅度是「無感」的1%,其實就省了10萬─就是賺回你在新制購屋,6年後賣掉要繳交的稅了;更何況,大部份人的看法是房價下跌至少在1-2成以下,也就是說可能省下100-200萬元,何者划算,一目瞭然。5 e) ]2 }: @$ ?# T- [" Z

! F& t8 N, F9 p' y2 d$ f年底前的房地產,可以稱為建商與投資客的「逃命波」,因為房價已高到無法支撐,明年的房地合一制對短期進出的投資客(2年以內賣出),課以35-45%的重稅,必然會讓投資客減少或甚至退場,台灣房價失去最重要的炒作哄抬力量;再者,早則年底、晚則明年初,FED啟動升息,低利與充沛資金的條件漸失;總體經濟亦開始下滑。
6 K5 T" p0 ]! d/ |2 b5 o4 o
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發表於 2015-7-22 00:37:44 來自手機 |只看該作者
本文章最後由 jojoyaro 於 2015-7-22 00:41 編輯 + Z8 t7 ~3 c+ k6 M4 \

) R( f$ m8 l- e+ u( I) y文章裡感覺挺矛盾的$ ]! O5 {6 n8 |9 ~4 M0 s. V/ M
有獲利才課稅…這比奢侈稅兩年內需大幅加價才不賠,來的可以薄利多銷…
; z6 E8 J  l) v9 q0 h; w$ v年底前購買,的確過兩年則是無奢侈稅也不適用房地合一稅
! c# P. H; G6 y4 {/ C  p若下滑賠錢賣,也抽不到房地合一稅
- E7 b! l4 ]. j$ O1 C另外,低息時不採一段式利率借貸…
1 U$ F; }# [5 {. ?8 _! j要等升息才借?

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發表於 2015-7-22 08:02:17 |只看該作者
年底是投資客跟建商的逃命潮,應該是要有便宜才對^^

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發表於 2015-7-22 09:12:11 |只看該作者
大環境現在轉為買方市場是不爭的事實; I; H9 h2 C) b! _- y1 U- N+ ?- Q
反正買了至少要放兩年
8 u( p2 i0 G/ y+ R1 u' I
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基本上我是個小咖!就不要理我的胡說八道^^

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發表於 2015-7-22 09:15:37 |只看該作者
本文章最後由 REYCOVSKY 於 2015-7-22 09:17 編輯 * w) j( ^& _' i% f2 V  u1 x

* J7 z, n% p! H) B: k! \依照我對xx的看法!
( l! d0 I) S9 J6 E
5 A) n1 a+ K8 \2 Z! t等待的結果應該只會出現兩種情形!/ @: m* t3 R7 J. {' ?: k

1 r# a5 m% w) |6 m& Y; U/ W0 S% H& {" w$ P5 I' {1 g
1.一年後政府打房改救房,房價續強!1 ?  A: i% g5 X* ^/ k
8 C7 n% U, K7 }" g% C, M
理由很簡單,房價下跌過速,成交量過低,政府抽不到稅,財政惡化嚴重+銀行潛在違約風險增加,避免隱含本土金融風暴形成# l+ K- u0 x+ O4 V6 B) Z

3 ~' f1 M3 z; b& o5 S8 V8 k2.房價疲軟,但是房貸利率向上攀升,買家負擔一來一回持平!錢都被銀行賺+ S) U; ^2 I" U% K  {' Y
1 m& V& L8 i  C% r! ~% n9 T
這個機率不小,: |/ v* f( Q9 t" _/ p) J

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發表於 2015-7-22 10:07:02 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 09:15 ; o& j% h5 W9 T) K' W( k& H
依照我對xx的看法!
9 y: }3 c# U4 C) S" t  T
2 e9 g; W( S  h* L& Z- j& K等待的結果應該只會出現兩種情形!
3 t9 A2 H- N7 T" z2 w% A
台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段式利率,指的是"加碼"固定,非貸款利率固定)
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dmk + 2 同意!

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發表於 2015-7-22 10:13:11 |只看該作者
6 R: ~2 ^" r9 h( w0 z; @" S
小弟小小認知是
/ F" N+ q  H+ d8 v0 H4 Z, j6 k7 w7 i& @4 `" V: x
現在大多數這類文章都在提
; y3 m/ _, h! W0 G2 O& v會漲?會跌?
! F* S  g8 `8 \# L" E0 B9 D/ n) }早買?晚買?6 m$ c4 X( v( o8 @. R
怎麼談都只是談到價錢4 b3 i3 E$ l' W& L
" m3 ^( W6 G$ O8 m1 Y4 t& P" }* X
但有沒有人想過房子本身的條件好壞?
1 m7 \4 q$ z9 C# n) X- H1000萬的房子 每間都適合自己與不適合自己的地方8 U! S- u  Z; _# j
若單純只看房價 未來真的能挑到自己心目中理想的房子嗎?
- c) ^# O" e! a4 E  M% C還是在一堆跳樓拍賣的物件中找一個比較不差的??1 }7 g8 c+ Q4 ~9 O

) T* Y5 _) ?3 N* z+ R- S% {1 T- `小弟是認為7 J. [: ]$ n9 t4 d9 R
價格當然重要
" M! G% W! @' ]# }5 z  [7 M但 房子本身自己喜不喜歡 : f" u5 _2 t  N4 ^. B
反而會比價錢重要~" m/ P; v8 ~% s& Y* z& g1 O4 s
不能只單看價格~

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大頭蕭 發表於 2015-7-22 10:07
! {  c* }. W6 ]* a台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段 ...
: X9 R! d" l% m/ r
越早貸,能夠適用的利率自然就越低! 2 t* ]/ h0 Z; G  p+ u: a

2 r$ @7 X, D- q4 W9 C+ t  B/ P1 Z如果房價相對緩跌態勢明顯,貸款能成數也會立即反映調降! & z# i# F: }+ S1 V  r

5 U: `% t8 P4 `% D自備款資金需求反而提高!
0 R2 @5 r/ ]  y) J. X0 d& l& A, f
0 r9 t. x  w" s4 ~( q房價如果緩跌每年跌2%就好
+ t9 d2 H+ [" ^$ Y1 [
& t6 F8 I) v+ y8 ?原價1500萬的房屋,貸款成數7成  假設銀行變成貸款成數6成,
0 o/ ~3 L) P+ @, Q6 U/ T
8 U4 f) c% T6 G自備款多150萬! 7 m' {8 l& s0 c, T) Q. e
& `6 C8 y& e7 T1 T
如果每年估計跌5% ,那銀行調降貸款成數就更狠了5 I" t" ?9 A$ h. B- Q( N" ?
% P/ f7 t9 ^" u4 l; P
可能只有4成,自備款多了450萬!!!  s5 R1 v" O" L- M! n2 U" c6 c

! E) T) x( }+ f8 D- s8 g# i1 ~$ F" U& T$ K) p7 o+ ?  H6 _

% c" Z8 L+ |) ]3 b, G- E% f  ^
3 Q# V. U; \+ Y+ V9 q6 C1 [4 P  N' t
' L* k, p3 A0 E

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cyin0910 發表於 2015-7-22 10:13 * A- }  w( F4 V: P
小弟小小認知是
3 n. [9 d6 a9 k  \3 O7 q1 W' a2 R8 P1 z- c/ B' j7 v3 `
現在大多數這類文章都在提

* [9 X- ^3 V# i房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!
) O  X7 {, D% W6 |' L
3 I- N7 u" p+ z, V/ D( [% j如果可以我也想買保時捷啊!!!!!5 y+ v; ^+ J- X. F% C' F

9 G! l, N  f# u- @" q, U% D2 ^
2 J+ _8 t  f  P/ F
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REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 10:22
& z. O! \6 _! s房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!2 U1 R$ }7 y" F/ v" [
& }' `9 {1 ]1 C
如果可以我也想買保時捷啊!!!!!
2 _6 V6 R% y/ J3 V1 ]8 v0 Q% a

# B5 e7 L0 l2 j% o; M這樣講也是沒錯1 m- g0 n) Q6 X. k0 e

; j% r( m  B" I/ e* ~但好的房子賣了就沒第2間了6 J) ^, f/ T$ ]1 ~' _
+ Z% o$ T2 w: r3 `
保時捷賣了1台還有千千萬萬台可以買7 U5 I# P9 z5 g
  t) D) b6 v% H6 u) e- l
; W7 v/ }& `( q( ^/ u  ?
我喜歡的房子也一定很多人喜歡& p; P0 A# n8 W8 j4 O% z

% G! {' s2 }$ q$ k  d很有可能在還沒降價前就被買走囉~
5 W# Z7 F- u; J
. c1 E# T( \1 W: Z# }
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white8806 + 3 正解!我們就是下手快,怕被買走.
瓜瓜 + 4

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