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- 2021-5-14
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<摘自網路媒體報導,僅供購屋者參考>
9 W5 B, e: n& D6 a5 u <<有錢人絕不會犯的五大購屋錯誤>>
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+ E% D( h% h5 m' S在M型社會中,為什麼有些人會有錢?
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通常是因為他們過去所做決定,對的次 數較多;相對地,為什麼大多數人賺不到錢?
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9 } ~* m% E: \2 H因為他們常依照自己的直覺做決策,所以常 被套牢!
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: B; d" y5 A. Z: e) W; |「率性而為」如果能賺到錢,則大多數人都會賺 到錢,但事實往往不是如此。7 O9 _' F* O1 K) |2 W
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本文將有錢人在投資購屋時,絕對不會犯的五種 購屋錯誤觀念加以整理,希望能幫助大多數人打破以「直覺」投資的迷思,而能順利躋身於有錢人之列。6 E8 h! v. `2 e B- i) _; v# W
. k1 h" ^* b1 [* h) E1 q◆購屋錯誤一
$ i2 q ^7 B# R( c1 }~有錢人不會先買小屋,後買大屋
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5 s% _, _4 o7 E) c& P; d/ \一般 人依直覺思考購屋,總是會依自己的能力,先買小屋再買大屋,由小而大,循序漸進。但這種作法只會造 成終其一生頂多有個棲身之所,但卻無法從投資購屋中賺到錢,而躋身富人之列,為什麼呢?- d! A! d9 u f/ b8 x" x
- y# I M2 h& B) p. w$ U首 先,是因為小屋雖然便宜,但增值性有限,每一次購屋要等到景氣來臨,才會有大賺頭,但通常一次要等 七至十年。 _8 E9 _: W' G5 b
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大家 想想,買一戶小屋,要等七至十年,才有機會大漲一次,當機會到時,除非是將小屋賣了,不再投資購 屋,否則賣了小屋,再換大一些的房屋,不但無法獲利落袋,反而還要再投入更多的資本。7 V# `* n# }" Z1 V8 a }
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然 後,又要花個七至十年等其增值,即使一生順利,也頂多換個三、四次,換到一幢最大坪數的房屋後,很 可能還等不到該屋的增值,就已「蒙主寵召」,讓政府坐抽遺產稅了。在其一生之中,皆處於投資的「等 待獲利期」中,而真正獲利者,不是其子女,就是政府,「一生打工,如竹籃打水一場空」。既期待又怕 受傷害成為其一生投資的寫照。
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◆自住屋難獲利
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8 j3 n: Y& c& y1 S. p! M: F: C其 次,由小而大的購買行為,通常會捨不得與自住行為區分,也就是說,投資人所買的房屋可能大多用來自 住,自住的房屋是無法投資獲利的!2 _3 K& Y. Q" `+ g m8 ]
9 ]: Q5 B/ [6 n1 g2 E因為 即使房屋愈換愈大,但當想將最大坪數房屋出售時,常會捨不得,因為想到如果房屋被賣了,自己就沒有 房屋可以居住,子女就會無家可歸,於是在情感上就會捨不得出售。
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6 p) d! H2 m* ~+ w! [( s/ T) {1 ^結果 一生只會擁有一幢自用的房屋,自然也不易從房地產投資中獲利,而成為與投資獲利無緣的「屋奴」。
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任何 一個希望從事房地產投資的人都必須了解,「自住」和「投資」是兩件事,如果想要「自住」,依照自己 經濟能力由小而大,一生做個「快樂屋奴」,是沒有問題的。" e4 G- q! R c7 k% p
3 X2 I$ X9 y' w3 T1 {7 j) B( i) n6 o- x但如 果想要投資獲利,則必需和自住的房屋分開,要由大而小,因為,如果先買一戶大坪數的房屋,等到一次 景氣(也許七至十年)來時,即可將房屋出手獲利。' \( w+ D& L# R& O6 m( ~
; h9 A& S: s5 e) D6 B
此 時,可有二種作法。一是手中握好現金,等房屋跌價後,再進場購買,則可安穩將獲利落袋(先售後買 法);另一種則是同時再購買一戶小些坪數的房屋,則可馬上實現獲利(以大換小法)。
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" r" j/ N0 E' m9 w# e* t D◆率性而為可行
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如果 投資人真正瞭解這二種投資獲利方法,則房屋雖然即使愈買愈小,但每次的景氣(七至十年)都會為自己 帶來獲利的機會,在有生之年,至少可以賺取三至四次,甚至更多次的獲利機會。
: x5 t6 n& B1 n, v a$ v' D- o* ?' d: e
這種 做法唯一要克服的是自己的直覺式思考方法,我要再提醒一次,如果依直覺「率性而為」的投資可以賺到 錢,則有錢就不會是只有少數人的專利。7 w. L- f r, C! n* T9 ~
! p/ p/ n# l" e' q◆購屋錯誤二
/ i" A0 I2 z/ S( p~有錢人不會先買郊區,後買市區
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8 w+ V/ S3 a4 Q! i# m$ X依一 般人依直覺思考購屋,總認為應該依照自己的經濟能力先買郊區,後買市區,最常聽到的聲音是「台北市 的房屋已經太貴了,買不起,只好先買台北縣(甚至更偏遠的地方)!」就投資的角度而言,這是一種風 險極大的錯誤,為什麼呢?6 D+ N( Q: s% `# H2 K
, E4 b& U; u/ Z因為 郊區通常是區位較差的地方,我們每一個人都知道房地產投資的三大鐵則是「區位!區位!區位!」意思 是說,寧願不要投資,也千萬不要購買區位不好的房屋,「只要台北一張床,不要台東一間房」在在說明 了區位對於投資的重要性,而郊區就代表了區位的不佳。
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區位 不佳就代表了未來增值空間有限,風險卻很大。由過去幾十年的經驗,我們可以看到許多郊區的房屋,在 每一次的景氣時,大量築「夢」,讓許多無經驗的投資者與首購族,因為價格便宜,歡天喜地的購買,後 來卻多遭套牢,遭到價格被腰斬,甚至再腰斬的命運。
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每一 個人都知道,當景氣來臨時,是郊區房屋的漲幅大?還是市區的漲幅大?當然是市區的!那為什麼還要去 投資購買郊區的房屋呢?8 e9 m1 n8 P: G4 v* n" a. k" X
, r3 |8 Q$ A& m同樣 的例子,有許多新開發區的房屋,其價格雖然較市區便宜,但其情況卻亦相同,即使該區域有增值潛力, 大多也已經反映在價格之上(超漲),要等到真正投資獲利,至少都是十年以後的事了。
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& l' J5 t# L8 V6 v更可 怕的是,所築的「夢」如果發生變化,例如該開的捷運不開了,該蓋的學校不蓋了,該有的設施不建了, 就會產生極大的跌價風險。
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! p# `) r2 N$ n1 N9 E根據 過去的經驗,一個新開發區的成熟時間,幾乎沒有少於十年的,例如信義計畫區的成熟花了超過二十年、 淡水新市鎮的開發,經過十年仍是荒草一片。
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3 G4 V* v. [7 [依此 經驗,大直及南港重劃區,沒有再十年是無法成熟的。因此,如果想要投資房地產獲利,千萬不要因自己 經濟能力的考量,而先投資郊區,後投資市區。
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& r' O& ~$ p" N& v+ x& S◆購屋錯誤三! B/ O8 h' g- j7 a$ L. a
~有錢人不會先買中古屋,後買預 售屋
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一般 人依直覺思考購屋,總認為購買中古屋(或成屋)因為看得到,而且價格通常也比預售屋低,所以安心購 買。其實根據房地產投資的角度,中古屋是比較不具備有投資獲利機會的,為什麼呢?1 X6 F( u' u% a
8 {* }. B/ A, Q: z4 [3 I, l$ J- j首 先,中古屋所購買的是「現貨」,是一種以大賺小的投資模式,也就是說必需先投入一大筆錢(即使部分 是銀行融資),然後坐等增值。) @% X+ V: t2 ]
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依上 述的經驗,每次景氣的時間大都要七至十年,所以在如此漫長的等待期中,每一天都必須支付機會成本(opportunity cost), 即使有人會說,中間會有租金收入,扣掉利息,至少應該還會有些賺頭。
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但如 果投資人真正拿計算機打打,目前市場上的中古屋,不論是何種產品,其租金收入通常在三%至五%之 間,而銀行利息就要付出約二%至三%(甚至更高),如果再加上租金所得稅,以及房屋稅、地價稅,以 及各種維護費用,即使不算折舊都不一定會賺錢,這些成本都還不包含如果遇到不良的租客,欠租或賴 租,以及客戶更換中所造成的空置期損失,如果真正細算,獲利其實是極低的(有些甚至還貼上機會成本 的損失)。
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& M* x7 R, m; h+ i) d, Z4 d8 o◆預售屋潛力佳
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但投 資預售屋就沒有這些問題,雖然,一般而言預售屋的價格較高,但在未來三至五年裡,投資人通常只要付 出房屋總價的十五%到三十%,而在這段時間裡,所有的稅費,如房屋稅、地價稅,甚至土地增值稅都是 由賣方(建設公司)支付。
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7 Y( o, o, Y( `( \) f相對 的,如果房屋有增值,則一OO%的增值皆完全由投資人取得。甚至如果在房屋尚未蓋好時即已出售(轉 售),則通常連所得稅都可以省下來。9 w5 @! O- h( N& q
: Q; s* o9 A" [! [根據 歷史經驗,在每一次的景氣來臨時,往往購買預售屋者的獲利,都遠遠大於出售者(建設公司),就是最 好的例子。
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9 T/ z& U, f5 V/ K5 d4 _# C$ n除此 之外,如果房屋漲價的數額相同,預售屋的投資報酬率至少會是中古屋的三倍以上。
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因 此,如純就投資的角度而言,有錢人很少會購買中古屋的,因為中古屋基本上不是一種好的投資標的。
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其 次,回到景氣時間,如果每七到十年才能有一次景氣的機會,對於投資預售屋而言,因為其通常有三至五 年的興建期(房屋才會蓋好)。
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( j9 W1 n7 Z8 s, \/ E所 以,相對於中古屋,其等待增值的壓力減輕了極多,許多投資人往往在房屋尚未興建好時,即已投資獲 利,這是中古屋所無法比擬的。
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我必 須再提醒一次,預售屋的投資機會只有在台灣才有,世界上許多地方,雖然也有類似的名稱,但不是預付 款(Down Payment)要 很高,就是購買期較晚(如中國大陸有必須在結構體完成才能預售的規定),甚至嚴格限制了銀行貸款的 方式與成數,這些都將預售屋的投資優勢做了較大的限制。
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' {3 r$ L, t: v6 ?1 g/ }2 F2 a' t* r只有 在台灣,沒有這些限制,也才有最佳的預售屋投資機會,投資人怎能不把握?
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◆購屋錯誤四
- c6 d# A/ @* C1 l" o& D- {; `* e~有錢人不會先買景觀,後買區位7 F2 q" j4 M0 [
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一般 人依直覺思考購屋,總認為有「景觀」的房屋會有較大的增值,因此每當許多廣告打出「景觀住宅」,總 能吸引到許多人趨之若鶩。但事實上,景觀的價值是必須加以檢驗的。- Z1 i4 h( L& S4 y2 Y
" q4 M/ g/ S: E" O0 P x9 r一戶 有景觀的房屋,當然比沒有景觀的房屋要好,這是不需要討論的,但是真正的問題是,那一種景觀能讓房 屋增值?; W; d1 d8 Y7 d% y. z+ _/ W6 s
. V5 }( Q# b K就投 資的角度,郊區的景觀是不值錢的,例如在北海岸地區,每戶房屋都能看得到海景,例如在新店安坑地區 的山坡地住宅,幾乎每一戶都能看到青山綠水,但為什麼入住的人並不多,而其房屋價格的增值又十分有 限?不是常聽人說「百萬豪宅,千萬景觀」嗎?
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6 ~' q$ I5 H7 a景觀 要值錢是要在市中心的景觀,因為在市中心的景觀是「稀有品」!例如在台北市區大安森林公園邊的住 宅,每坪已經衝破百萬元;例如中永和的四號公園旁的住宅,每坪也至少超過四十萬元,為什麼呢?- o# y/ [0 {( b% `% n2 q
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因為 在市中心的景觀是稀有的,也才有增值的條件。相對地,如果在郊區,景觀就不是「稀有品」,幾乎每一 戶房屋打開窗戶都有景觀,這時候,景觀就不值錢了。
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' B. W( i4 `6 ~# f2 }最好 的例子是前幾年有許多久居都市的「窒息族」,為了爭取景觀,紛紛到合歡山蓋別墅(也有到宜蘭蓋農舍 的),認為該區的景觀已是台灣之最,不但可以生活的健康,其房屋價格亦必然會增值,但是,那些房屋 在這一波大台北地區平均房價幾乎上漲了五十%的波段中,不但沒有增值,反而乏人問津,有些人甚至還 悄悄的又搬回了都市,這是什麼道理呢? E: |" L9 _8 P- ]0 O
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還是 「物以稀為貴」的道理,景觀不能產生價值,「稀有的」景觀才有價值。
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即使 在台灣首善之區的信義計畫區中,真正能有景觀的房屋不到二十%,而其中還有有些景觀是許多人所不喜 歡看到的(如墳墓、隧道、或是高架橋)。9 Y1 m H) B- {7 ]6 x' ?
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因 此,即使在信義計畫區內,每坪房屋的價差,也有相差到一倍的,在如此小的區域中,已有這樣大的差 異,在都市中各區域間的價差自然就更大了。
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7 B. [2 c: q+ C: r/ I8 Q對於 有錢人而言,一定是先選區位,後選景觀,因為就投資的角度而言,在A級區位的A級產品,必然是東方 不敗,永遠會贏的產品,但在A級區位的C級產品卻是另一種會增值而可以獲利的產品。
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) r, q: s8 G/ ?# C1 ~; O最近 在信義計畫區內的國民住宅,每坪也賣到五、六十萬元,就是最好的例子,不要迷信景觀,「稀有的」景 觀才有增值的潛力,而大部分廣告上所標示的景觀,都不具備有「稀有性」!
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8 o- P# a* h; x1 N2 ^ u% c k9 n◆購屋錯誤五, y( W6 G9 i( j7 o
~有錢的人不會先買建材,後買品 牌, C' i) I! `' g" y1 \; V
* Q" c+ T2 N) e所謂 「外行看熱鬧,內行看門道」,一般人依直覺思考購屋,總認為房屋如果建材用得好,就一定愈增值,因 此,只要看到售屋廣告上說「四面石材,進口設備」,就芳心大動,衝動購買,但後來卻多無法享受較大 的增值,為什麼呢?0 w0 u2 X, N# y* H$ e! M4 M/ {
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以 往,在許多建築師的訓練中,總認為蓋房子要像蓋碉堡、蓋古堡,要實在、要堅固、要遮風、要避雨,因 此大量採用石材,由外而內,幾乎是在興建一棟一棟的城堡(以往在他們教科書上的例子,也多是古 堡)。
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但隨 著時代的進步,人們逐漸發現,住宅是要讓人住得舒服,而城堡並不能讓人住得舒服,(如果大家去看過 城堡就知道,城堡只能讓極少數人舒服,居住其內的大多數是不舒服的!)。
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如果 要讓人們在房屋內舒適的居住,風調雨順,節能省源已成為目前世界的主流。
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最好 的例子是前些日子,大連市蓋了一批豪宅賣給美國最大電腦公司的高級主管住,全部都沒有採用石材,記 者問開發商原因何在?該開發商回答,因為該電腦公司的安全部門會先檢查每一幢房屋,如果輻射量較 高,就不會同意讓該公司主管居住。( P2 A, O1 r4 k) f- D X
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天然 石材由於來自地底,多少都會含有輻射量(另一種型式的輻射屋),很不容易通過檢驗。在台灣的許多建 設公司還在迷信石頭城堡的同時,世界上包含中國大陸都已經積極的在改變。; `4 s3 `% }! C" J5 ]! f. t
+ O5 y z2 v' Y. C" ^在台 北市有許多擁有好品牌的建設公司,其建築物已經愈來愈少用石材,具有環保特性的鋼材、玻璃,以及可 以大量通風並節能省源的門窗已經悄悄地出現在我們的四週。0 f1 @, M; ~5 J7 X
. }, Q2 w8 e* M0 X! f7 ~8 o X具有 「未來性」的房屋才具有增值的潛力,在很多外行人還在看建材、設備的時候,重視環保節能的「新好 宅」已經逐步出現。
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2 I& H7 V" \1 P; @1 K因 此,有錢人已將注意力由原先的建材、設備移轉到對品牌的重視,唯有具有好品牌建設公司的產品才能經 得起時間的檢驗。
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在許 多「一案公司」的售屋廣告還在強調其所聘用的規劃及施工團隊是如何有名,及其建材設備是如何地系出 名門的時候,不知道真正有品牌的公司是不需要這些包裝的。
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/ w8 ^* d/ ]) C7 \& m例如 雙B汽車會打方向盤或是輪胎是什麼人設計或是什麼人製造的廣告嗎?, }+ ^* w% a; n5 A- c; @
4 t: m- \" q& L4 m1 C. U
同樣 地,LV皮包會打所用的皮或鈕扣是什麼人設計與什麼地 方製造的廣告嗎?
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4 j2 P% t$ z) W! V( n. q- K品牌 的精神即在告訴消費者,只要你買了我的產品,我負責到底,是誰設計、誰製造並不重要,而是本公司有 多久的歷史,過去提供過什麼樣的產品,什麼樣的服務;現在,對於世界潮流趨勢有什麼樣的瞭解與什麼 樣的判斷;未來,要提供什麼樣的產品、服務與責任,如果消費者認同了,就購買,這就是品牌。
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1 S* |/ Q/ m9 j# Q( W$ I為什 麼有錢人會願意多花些錢購買有好品牌的產品,因為好的品牌自然具備了未來性與增值性,請特別注意, 愈能夠掌握未來產品趨勢的好品牌公司,才愈能讓房屋增值。
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◆有錢人的抉擇
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& Q M- `1 F) H; U' W2 d有錢 人為什麼會有錢?就因為常能掌握致勝觀念做決定!沒有錢人為什麼會沒錢?就是固執己見,常憑著自己 的直覺與感覺做決定。" f) ?1 t( j' [2 e5 R- ?* ]
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世界 上,能掌握致勝觀念做決定的人少,憑直覺思考做決定的人多,自然會造成少數富者愈富、多數貧者愈貧 的M型社會,如果我們真正希望投資房屋獲利,自然應該要向有錢人學習致勝觀念!
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前陣 子十分暢銷的「富爸爸與窮爸爸」系列書籍,所要傳達的觀念,就是富者為何會富的原因是有正確觀念, 而正確的觀念卻往往與大多數人所習慣的直覺思考的結果相反,所謂「學而不思則罔」,要讓一個人瞭 解,他依直覺思考的結果往往是不正確的,已經十分困難,如還能說服他改採正確行動更是難上加難,但 這卻是走向有錢人道路的唯一方式,祝大家投資順利!
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+ ^! B# W" N" J/ P# s8 K* |% z( Q(本文作者為:股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士) |
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