這樣的房價新高 能接受嗎?【張金鶚、花敬群、章定煊】

Dora貓

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2009-10-14 中國時報 【張金鶚、花敬群、章定煊】
　近日媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，並據以宣布房地產景氣衰退警報解除。媒體的推論依據為北市第三季預售屋平均行情價破一坪六十萬元，大安區破一坪九十萬元，雙雙創下歷史新高，故顯示台北房市已擺脫盤整格局。對於這樣的觀察與結論，身為房地產的長期研究者，我們欲提出幾個關於房價的重要觀念供社會大眾參考。
' i/ r* H! g4 h0 h$ @% J# G* g　第一、以偏概全的將表價上漲視為房價上漲嗎？九八年第三季大安區（實際正式公開）的新推個案只有二個，其中一個是僅有二十戶的某豪宅個案，表價每坪高達一八○萬；另一個案每坪表價六十五萬。若以直覺算法，將此二價格取平均，當可計算大安區的價格平均數是每坪一二二．五萬，而此價格遠超過前幾季無豪宅推案的價格平均數，故可推論大安區房價大漲。這個直覺式推論過程的謬誤在於，表價並非實際成交價，只是代銷公司或建商對外宣布的價格，若非實際購屋者，難以得知實際成交價格波動。表價上漲並不代表成交價上漲，須再考慮議價空間，將表價轉換為成交價後，對於房價的討論才有意義。
　第二、成交價上漲就是房價上漲嗎？即使考慮了議價空間，將成交價取平均也不等於房價上漲。當媒體報導市場平均房價由上季每坪五十萬元，漲到本季每坪六十萬元時，做為一個聰明的閱聽人，我們立即要問的是：本季的推案類型、品質是否和上一季相同？若上一季無豪宅推案，而這一季有豪宅推案，只是因為市場推案品質提升，以及推案類型不同，使得成交價格平均數上漲，仍然不能據以推論房價上漲。
　那麼要如何正確衡量房價波動？房價指數編製為不動產相關學術領域中發展已久的領域，而指數編製的重要概念即在於住宅品質控制。當確認價格為成交價之後，須控制住宅品質與類型，觀察市場上典型住宅在不同時間的房價變化，這樣衡量出來的房價波動才具有意義。依據我們長期建立房價模型所計算的房價資料顯示，從去年第四季至今，台北市住宅新推案價格持續呈現下跌的現象。
　最近幾年，房地產的指標有如雨後春筍般冒了出來，任何一個業者或媒體，都可以發布一些指標，而媒體就大篇幅的引用報導。然而，許多指標無論是資料來源、資料的處理、統計方法均是交代不清，這樣隨意計算的方式，如果順理成章地成為多數重要媒體報導的焦點，那一般民眾如何能認清訊息的真相。
　市場上充斥不正確的訊息，輔以媒體推波助瀾，使許多資訊雖然實際上完全沒有意義，卻令消費者覺得似有道理，難以判斷。媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，我們擔心恐有鼓勵市場追高，增加房地產價格泡沫的可能，而此現象應非多數社會大眾所樂見。我們認為未經嚴格檢證的訊息可能嚴重干擾市場秩序，甚至傷害到無辜的購屋者與業者。（張金鶚為政治大學地政系特聘教授；花敬群為玄奘大學財務金融系副教授；章定煊為景文科技大學財務金融系副教授）
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尤其前面兩個，張金鶚及花敬群，根本是說謊的慣犯，每年都在喊跌，每年！！

, {" T7 e- J2 u' I/ \, i; z" c. h將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證，只是這兩個人一昧喊跌，喊了四年多了..

大家真的要多思考，這兩個人講的話是否有參考價值。

BasePX

推, 推, 推.

luisyang0

但房價從狂漲到現在成交急凍漲不上去是事實。
學過加速度跟速度的關係嗎，一輛車如果從時速200公里到只能跑時速10公里甚至不動，代表這台車有大問題了。
8 W) Z/ J( ^+ s6 u' t
6 b1 D0 n1 t5 P4 Y說到不可信嘛  個人覺得  一直大喊某東西會漲叫人趕緊買  自己卻不去買的人
% V' E  j* V6 i8 `4 \' K8 H. u) \3 L好像比較值得玩味一點?

CFJ

老子有錢,想買房,誰奈我何

老子沒錢,不想買房,誰奈我何

Chunyu0118

現在許多的經濟數據都已經顯示，
( H- f+ t: Q) ~% S1 p雙北房價高得離譜是事實，
  R/ [% M. O* e" V: n& {9 z說看空的學者是說謊的慣犯，
未免太沈重。

1 h' d3 r5 s/ [, C9 y想請問難道仲介不說謊嗎？
周旋於賣家與買家之間，
演戲、出狀況、見人說人話、見鬼說鬼話
% C- @' x/ l  k, \9 [- x是有多高尚啊！

. Y& ^1 E$ ?5 r/ ?% I. |3 `指責人家是說謊慣犯的同時
1 G/ \% s* \8 C( w# }! {1 E' W不妨想想自己吧！

Dora貓

Chunyu0118 發表於 2014-1-22 12:11
現在許多的經濟數據都已經顯示，
1 |; }3 ^3 l* t/ [雙北房價高得離譜是事實，
6 Y" t9 O6 S4 e$ ?) A, @說看空的學者是說謊的慣犯，

那些人從０９年喊到現在，我想我很有資格說他們是說謊的慣犯。
四年多了，騙四年了，每年過段時間都是會跳出來喊空，可是房價卻一直往上漲。
! u! z& a6 ~4 a; ~2 D* N' u
8 A4 e( C) x% {" B: M另外我也沒說房價不會修正，更沒說只會漲不會跌。
. @+ e. V$ ?/ ^) U, `, M1 }1 X
0 v, o: O* W: |7 c再且我業務上沒說過謊，而你也沒看過我說謊。
怎麼會直接質疑我呢？還是你有任何我說謊的證據？
不要空口說白話，不是仲介就要理所當然的概括承受，忍受惡意中傷。
3 M: a# F/ f9 e" l/ e* Q* F0 j; a
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% D) T0 K  s' j& ~/ _& }1 o6 A+ g, v有個文章分享給你。
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! |! [& U( f( \9 Z2 d! \4 y宋代文人蘇東坡，才華洋溢，堪稱文壇上的奇葩，
他有一個相知甚篤的方外之交「佛印禪師」，
/ |. V" }6 p& }' e平時二人在佛學、文學上總不忘相互切磋，
" b8 `; O$ J3 ]2 ]: ?) K* `但每次老是讓佛印禪師佔盡上風，
& ]1 x1 |; o1 _# M蘇東坡心裡總覺不是滋味，
8 y6 @$ J$ x) q9 ?5 I0 v- G  n所以百般用心，想讓佛印下不了台。
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% W# W* M2 R: E9 R一天，兩人相對坐禪，
# \& S' X( H/ t+ [5 I( I蘇東坡一時心血來潮，問佛印禪師：
8 K; o* h9 e8 A; W「你看我現在禪坐的姿勢像什麼？」
1 c% q, ?5 d# |; Y0 K; T7 i佛印禪師說：
「像一尊佛。」
蘇東坡聽了之後滿懷得意。
此時，佛印禪師反問蘇東坡：
& k+ m  q6 Z# I5 ^+ R. Q「那你看我的坐姿像個甚麼？」
蘇東坡毫不考慮地回答：
3 Q9 i8 e) l3 q6 ?, Z' c「你看起來像一堆牛糞！」
佛印禪師微微一笑，雙手合十說聲：
1 q5 v7 x  H( D" L( o: P/ Q2 _「阿彌陀佛！」

0 K+ M9 t' F" j) Y0 D. @. ]蘇東坡回家後，很得意地向妹妹炫耀，說：
「今天總算佔了佛印禪師的上風。」
4 [5 s: n+ D* g$ J8 \9 f* ?( \蘇小妹聽完原委，卻不以為然地說：
- [, R/ t+ N; U" G( _; M「哥哥！你今天輸得最慘！因為佛印禪師心中全是佛，所以看任何眾生皆是佛，而你心中全盡是污穢不淨，把六根清淨的佛印禪師，竟然看成牛糞，這不是輸得很慘嗎？」
蘇東坡手拈一拈鬍子，黯然地同意蘇小妹的看法。

; L. h9 t3 b* L1 |' g: B  _事隔多時，蘇東坡修禪定日漸有了功夫，
7 Y. p3 ~% W5 f( j/ |一次出定後，喜孜孜地寫了一首詩：
+ j- p5 S7 T) W+ f' r4 F- A  s「稽首天中天，毫光照大千，八風吹不動，端坐紫金蓮。」
5 m$ n9 x1 J$ ?, s# l, ]' r* n6 v立刻差書童過江，送給佛印禪師，讓他評一評自己的禪定功夫如何？
佛印禪師看過後，莞然一笑，
順手拈來一枝紅筆，即在蘇東坡的詩上寫了兩個斗大的字：
「放屁」
再交給書童帶回。

蘇東坡本料想佛印會給他諸多的讚美，
' ^, F# K9 Q: |( P1 U, G  x怎之一看回信中竟是斗大的兩個紅字「放屁」，
) O/ w; _& c, J# v& \3 }不由得火冒三丈，破口大罵：
3 P% d  T+ G1 R: N「佛印實在欺人太甚，不讚美也就罷了，何必罵人呢？我非立刻過江與他理論不可！」
誰知佛印禪師早已大門深鎖，出遊去了，
只在門板上貼了一付對聯，上面寫著：
  B3 \! f& b4 I「八風吹不動，一屁打過江。」
蘇東坡看後深覺慚愧不已，自嘆修行不如佛印遠矣！
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% p& k- f# S' \3 n3 \; ?我是仲介，是服務業，不該跟人起衝突，你的回文我接下來就不回覆了，你好好思考。

hui_ching

給了承諾卻食言才叫說謊，就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇，而學者、專家、名嘴至市井小民提出自己的看法，你可以選擇信或不信，但直接指責人家說謊，這可是有言論責任的，既批評別人也該有被批評的雅量！

Dora貓

hui_ching 發表於 2014-1-22 15:05
; v: e% X9 d9 n, |給了承諾卻食言才叫說謊，就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇，而學者、專家、名嘴至市井小民提出 ...

) T. D8 W2 f  J09年開始每年喊會泡沫化
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09>10>11>12>13>14

0 R/ t# r. a/ V' Z/ ~$ C結果連年在漲，這不是騙什麼是騙。
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這些人是公眾人物，講過的話就是要負責。




『承諾』可能是你我定義不同，我這個人比較死腦筋，我講過的話，就是種承諾。
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+ O9 H6 a7 V7 Y5 l# j3 h尤其我是仲介，道德水準只能更要求自己，所以我很厭惡一竿子打翻一船人。


7 L5 V/ I# o5 z( x9 P9 x2 ?最後我不是沒有雅量接受批評，只是沒有的事情，講的跟真的一樣，到底誰才是騙子？

Chunyu0118

我想先釐清一個觀念，
所謂的"說謊"：「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事，基於其他的企圖而故意隱瞞或誤導」

張金鶚及花敬群表明他們房價泡沫的預測，
是基於他們所建立的房價模式所得的結果，
可能是因為模型不夠精準，
造成預測失靈。
8 W2 t6 Z5 t0 g3 {我不認為這個叫說謊或欺騙。
  K2 l: [. v+ i
如果兩位學者一邊在媒體放空房市，
一邊偷偷大量吃貨，
6 F/ z1 b4 L" Z9 I4 ^我認同你的看法，
他們是蓄意欺騙或說謊。
# @6 l- m8 ~! h2 A6 e7 t& L
反倒是你一邊假公正的說：
"將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證"
. [$ A0 M! z. T0 S* t一邊又批評兩位看壞房市的學者是"說謊慣犯"
3 M2 `5 w1 f+ e9 m  U8 \引導版友得到 "房地產泡沫，是來自說謊慣犯的觀點"
5 Q1 B' G+ j( ]2 a- P$ b& o/ H你或許可以取巧的玩文字遊戲，
5 ]' H, E( D* g- O$ e8 R) A搬弄說謊的定義，
但是在我的眼裡，
這樣的行為或許不是說謊
但絕對是"沒擔當"

Dora貓

/ |& e) `" c  k

Chunyu0118 發表於 2014-1-22 18:28
我想先釐清一個觀念，
  K6 ~9 S0 e/ e所謂的"說謊"：「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事，基於其他的企圖而故意隱瞞或 ...

那樣小Ｓ也不必出來道歉，畢竟他也不知道胖達人添加人工香料。
  p4 T: |- \* r你知道公眾人物有一定的影響力，說的話不是講講忘記就沒事了。

) ]% p# M( _. c4 l更多代言商品出包的藝人，是不是都有出來道歉？
$ j* l4 E  M8 D" I6 w小S
http://www.ettoday.net/news/20140103/312826.htm
許乃麟
1 J) _4 b$ A( k+ ?6 \http://www.appledaily.com.tw/app ... /20100428/32470312/
: ]( Q; `  v7 J3 _白冰冰
http://newtalk.tw/news/2013/11/15/41978.html
7 n% Z. z. s$ N+ a0 E
4 Z3 C* g/ U6 U: K不敢保證的事情就不要一直提，提這麼多次，也沒見他出來道歉。
這不是惡意什麼是惡意？


2 o3 [7 q/ [/ ?我不敢保證的事情就直接很明白了當地講，投機取巧？
7 P8 a8 v3 E8 T" H8 [- |1 P( c3 y9 Q: g難道一定要說房市會漲會跌？　不能說不知道？
* r% V; ~- L: J" Z4 a還是房仲你認為可以跟客戶說明年房市一定怎樣怎樣？
! A0 b2 _0 T1 b4 T6 ~. _然後造成客戶虧損就說，我預估錯誤，連聲抱歉都不用講。
: H8 p1 N. R1 b' R) H' h( R
# K; W3 H, X; {/ w4 e抱歉，我道德上過不去。
) c% R5 c# n, t4 ^1 Z* _' L
" c, \; E, r+ T1 |% N5 {9 T
你這樣硬凹也真的不好看，我簽名檔有電話，歡迎隨時來電討論。
不要覺得我這個房仲給你難堪，畢竟我是服務業，我有權利捍衛我的清白。