這樣的房價新高 能接受嗎?【張金鶚、花敬群、章定煊】

Dora貓

http://estock.marbo.com.tw/asp/board/v_subject.asp?ID=5460444
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2009-10-14 中國時報 【張金鶚、花敬群、章定煊】
　近日媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，並據以宣布房地產景氣衰退警報解除。媒體的推論依據為北市第三季預售屋平均行情價破一坪六十萬元，大安區破一坪九十萬元，雙雙創下歷史新高，故顯示台北房市已擺脫盤整格局。對於這樣的觀察與結論，身為房地產的長期研究者，我們欲提出幾個關於房價的重要觀念供社會大眾參考。
　第一、以偏概全的將表價上漲視為房價上漲嗎？九八年第三季大安區（實際正式公開）的新推個案只有二個，其中一個是僅有二十戶的某豪宅個案，表價每坪高達一八○萬；另一個案每坪表價六十五萬。若以直覺算法，將此二價格取平均，當可計算大安區的價格平均數是每坪一二二．五萬，而此價格遠超過前幾季無豪宅推案的價格平均數，故可推論大安區房價大漲。這個直覺式推論過程的謬誤在於，表價並非實際成交價，只是代銷公司或建商對外宣布的價格，若非實際購屋者，難以得知實際成交價格波動。表價上漲並不代表成交價上漲，須再考慮議價空間，將表價轉換為成交價後，對於房價的討論才有意義。
1 ^  A  f, s( m+ {& O　第二、成交價上漲就是房價上漲嗎？即使考慮了議價空間，將成交價取平均也不等於房價上漲。當媒體報導市場平均房價由上季每坪五十萬元，漲到本季每坪六十萬元時，做為一個聰明的閱聽人，我們立即要問的是：本季的推案類型、品質是否和上一季相同？若上一季無豪宅推案，而這一季有豪宅推案，只是因為市場推案品質提升，以及推案類型不同，使得成交價格平均數上漲，仍然不能據以推論房價上漲。
+ j) h/ e, X# E0 c$ b# c& n　那麼要如何正確衡量房價波動？房價指數編製為不動產相關學術領域中發展已久的領域，而指數編製的重要概念即在於住宅品質控制。當確認價格為成交價之後，須控制住宅品質與類型，觀察市場上典型住宅在不同時間的房價變化，這樣衡量出來的房價波動才具有意義。依據我們長期建立房價模型所計算的房價資料顯示，從去年第四季至今，台北市住宅新推案價格持續呈現下跌的現象。
　最近幾年，房地產的指標有如雨後春筍般冒了出來，任何一個業者或媒體，都可以發布一些指標，而媒體就大篇幅的引用報導。然而，許多指標無論是資料來源、資料的處理、統計方法均是交代不清，這樣隨意計算的方式，如果順理成章地成為多數重要媒體報導的焦點，那一般民眾如何能認清訊息的真相。
　市場上充斥不正確的訊息，輔以媒體推波助瀾，使許多資訊雖然實際上完全沒有意義，卻令消費者覺得似有道理，難以判斷。媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，我們擔心恐有鼓勵市場追高，增加房地產價格泡沫的可能，而此現象應非多數社會大眾所樂見。我們認為未經嚴格檢證的訊息可能嚴重干擾市場秩序，甚至傷害到無辜的購屋者與業者。（張金鶚為政治大學地政系特聘教授；花敬群為玄奘大學財務金融系副教授；章定煊為景文科技大學財務金融系副教授）
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$ d; B' v. y& y尤其前面兩個，張金鶚及花敬群，根本是說謊的慣犯，每年都在喊跌，每年！！
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將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證，只是這兩個人一昧喊跌，喊了四年多了..

大家真的要多思考，這兩個人講的話是否有參考價值。

BasePX

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5 s7 i5 X! w5 e9 P0 c$ r# ^推, 推, 推.
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luisyang0

但房價從狂漲到現在成交急凍漲不上去是事實。
& b& |$ I: v7 Z- G6 L7 O' G. v學過加速度跟速度的關係嗎，一輛車如果從時速200公里到只能跑時速10公里甚至不動，代表這台車有大問題了。
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說到不可信嘛  個人覺得  一直大喊某東西會漲叫人趕緊買  自己卻不去買的人
好像比較值得玩味一點?

CFJ

老子有錢,想買房,誰奈我何
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老子沒錢,不想買房,誰奈我何

Chunyu0118

現在許多的經濟數據都已經顯示，
雙北房價高得離譜是事實，
說看空的學者是說謊的慣犯，
未免太沈重。
4 k5 [/ Z1 w) n: u3 J7 ^
想請問難道仲介不說謊嗎？
周旋於賣家與買家之間，
  {9 D, B. f# Y% L: I0 F演戲、出狀況、見人說人話、見鬼說鬼話
) p0 Y4 w7 l" D7 f是有多高尚啊！
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指責人家是說謊慣犯的同時
$ ^# F: I; z) U; o不妨想想自己吧！

Dora貓

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Chunyu0118 發表於 2014-1-22 12:11
現在許多的經濟數據都已經顯示，
/ Y% n, ?9 y) o2 r' c$ g% F雙北房價高得離譜是事實，
6 d+ |1 l' }" ^' Q2 r說看空的學者是說謊的慣犯，

  X: h' }: z4 f3 c4 l3 D那些人從０９年喊到現在，我想我很有資格說他們是說謊的慣犯。
& s7 r+ F; i( W& m  [# K四年多了，騙四年了，每年過段時間都是會跳出來喊空，可是房價卻一直往上漲。
( m+ _, v7 O1 v$ U1 z* e% w: @7 G
. o# ?4 a# K8 h  W7 F另外我也沒說房價不會修正，更沒說只會漲不會跌。
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* S, i) P+ \; c/ r) ]( T& {再且我業務上沒說過謊，而你也沒看過我說謊。
怎麼會直接質疑我呢？還是你有任何我說謊的證據？
不要空口說白話，不是仲介就要理所當然的概括承受，忍受惡意中傷。


有個文章分享給你。
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宋代文人蘇東坡，才華洋溢，堪稱文壇上的奇葩，
7 g2 Q7 @4 B: C# Y1 I他有一個相知甚篤的方外之交「佛印禪師」，
/ H; u: t. d0 ~平時二人在佛學、文學上總不忘相互切磋，
8 a0 m. O$ O, X: G* P$ z# D; y, I但每次老是讓佛印禪師佔盡上風，
! ]  k0 c' {8 }6 [0 m6 m& P$ ]蘇東坡心裡總覺不是滋味，
所以百般用心，想讓佛印下不了台。

一天，兩人相對坐禪，
7 ^' Y; C- i- @" y# b: }, S0 @) n- n蘇東坡一時心血來潮，問佛印禪師：
「你看我現在禪坐的姿勢像什麼？」
佛印禪師說：
) s% S7 q5 F6 ?「像一尊佛。」
蘇東坡聽了之後滿懷得意。
% m4 }1 @; F2 J此時，佛印禪師反問蘇東坡：
「那你看我的坐姿像個甚麼？」
蘇東坡毫不考慮地回答：
「你看起來像一堆牛糞！」
6 f; D; W2 B0 j* e佛印禪師微微一笑，雙手合十說聲：
「阿彌陀佛！」

5 c" K, ~* D% r% g1 S, w蘇東坡回家後，很得意地向妹妹炫耀，說：
「今天總算佔了佛印禪師的上風。」
! Y+ q7 [! j4 d, @& L蘇小妹聽完原委，卻不以為然地說：
; ]( k8 s* {+ T) M「哥哥！你今天輸得最慘！因為佛印禪師心中全是佛，所以看任何眾生皆是佛，而你心中全盡是污穢不淨，把六根清淨的佛印禪師，竟然看成牛糞，這不是輸得很慘嗎？」
2 P8 _% l8 V0 J' k6 p蘇東坡手拈一拈鬍子，黯然地同意蘇小妹的看法。
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2 K3 v1 F3 q* ?事隔多時，蘇東坡修禪定日漸有了功夫，
一次出定後，喜孜孜地寫了一首詩：
7 @2 B9 J6 `4 R3 q. p- l3 L「稽首天中天，毫光照大千，八風吹不動，端坐紫金蓮。」
% y- ?$ H  |! T2 W. B立刻差書童過江，送給佛印禪師，讓他評一評自己的禪定功夫如何？
- E3 {1 |5 k; B1 D佛印禪師看過後，莞然一笑，
' ]' z2 D6 v: ]3 A; w  a順手拈來一枝紅筆，即在蘇東坡的詩上寫了兩個斗大的字：
「放屁」
4 x7 _0 o- H. I$ K" x5 E0 q$ `再交給書童帶回。

/ L) r7 h1 v! ]. q3 K蘇東坡本料想佛印會給他諸多的讚美，
" F+ b4 I# v/ ?0 d8 @2 U怎之一看回信中竟是斗大的兩個紅字「放屁」，
不由得火冒三丈，破口大罵：
「佛印實在欺人太甚，不讚美也就罷了，何必罵人呢？我非立刻過江與他理論不可！」
5 X* L2 I2 a* ~# I  {, v/ I誰知佛印禪師早已大門深鎖，出遊去了，
只在門板上貼了一付對聯，上面寫著：
「八風吹不動，一屁打過江。」
蘇東坡看後深覺慚愧不已，自嘆修行不如佛印遠矣！
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& i9 D/ p# H! L# e2 W我是仲介，是服務業，不該跟人起衝突，你的回文我接下來就不回覆了，你好好思考。

hui_ching

給了承諾卻食言才叫說謊，就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇，而學者、專家、名嘴至市井小民提出自己的看法，你可以選擇信或不信，但直接指責人家說謊，這可是有言論責任的，既批評別人也該有被批評的雅量！

Dora貓

hui_ching 發表於 2014-1-22 15:05
給了承諾卻食言才叫說謊，就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇，而學者、專家、名嘴至市井小民提出 ...

09年開始每年喊會泡沫化
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09>10>11>12>13>14

結果連年在漲，這不是騙什麼是騙。

這些人是公眾人物，講過的話就是要負責。



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7 d1 T4 p) i1 [+ p『承諾』可能是你我定義不同，我這個人比較死腦筋，我講過的話，就是種承諾。
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# ^) F; r2 Y$ ]% _- W% p尤其我是仲介，道德水準只能更要求自己，所以我很厭惡一竿子打翻一船人。
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. W# ^5 V. ^- Q1 l最後我不是沒有雅量接受批評，只是沒有的事情，講的跟真的一樣，到底誰才是騙子？

Chunyu0118

我想先釐清一個觀念，
所謂的"說謊"：「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事，基於其他的企圖而故意隱瞞或誤導」
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0 N/ j  g) U! b( j/ h$ t張金鶚及花敬群表明他們房價泡沫的預測，
是基於他們所建立的房價模式所得的結果，
可能是因為模型不夠精準，
造成預測失靈。
" Y, N0 Q; h3 J' `我不認為這個叫說謊或欺騙。
) H/ ^5 F" k8 [& ?5 i2 h0 H
3 I' K+ y' m2 ~/ t" D9 l% i如果兩位學者一邊在媒體放空房市，
一邊偷偷大量吃貨，
9 ?$ o0 x7 _0 n" g6 K$ U: r我認同你的看法，
. R. m, C- e  V( r1 @# L1 i0 ]他們是蓄意欺騙或說謊。

. O' W% D, X" G2 S3 E6 S反倒是你一邊假公正的說：
"將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證"
一邊又批評兩位看壞房市的學者是"說謊慣犯"
引導版友得到 "房地產泡沫，是來自說謊慣犯的觀點"
/ f9 O+ o7 ]8 y: I9 D) {3 \你或許可以取巧的玩文字遊戲，
搬弄說謊的定義，
- E  b1 s* @- |- |, M9 |但是在我的眼裡，
$ T/ v- ]! d/ W' V. p# l5 @7 J這樣的行為或許不是說謊
但絕對是"沒擔當"
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Dora貓

, h& @7 ^9 i( I/ x/ J

Chunyu0118 發表於 2014-1-22 18:28
8 o, u! ^0 M5 \8 B3 L3 V我想先釐清一個觀念，
所謂的"說謊"：「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事，基於其他的企圖而故意隱瞞或 ...

: j" r8 x; M4 z2 s3 w1 m- ?那樣小Ｓ也不必出來道歉，畢竟他也不知道胖達人添加人工香料。
# e/ R& y( U" q, l你知道公眾人物有一定的影響力，說的話不是講講忘記就沒事了。
7 u( C" u7 t$ g2 K
更多代言商品出包的藝人，是不是都有出來道歉？
小S
7 f% z7 z: v) d/ `http://www.ettoday.net/news/20140103/312826.htm
許乃麟
; o& N4 j: p1 |) c# dhttp://www.appledaily.com.tw/app ... /20100428/32470312/
5 R6 i# V3 C; ~/ J" B白冰冰
http://newtalk.tw/news/2013/11/15/41978.html
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不敢保證的事情就不要一直提，提這麼多次，也沒見他出來道歉。
這不是惡意什麼是惡意？
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/ B( Q  a- I5 P7 i- ^
/ Q" x; `' }, @3 m3 J! p我不敢保證的事情就直接很明白了當地講，投機取巧？
難道一定要說房市會漲會跌？　不能說不知道？
, K) i3 Z9 J6 [7 w還是房仲你認為可以跟客戶說明年房市一定怎樣怎樣？
* a/ }7 g/ o+ M* l* q) f然後造成客戶虧損就說，我預估錯誤，連聲抱歉都不用講。

抱歉，我道德上過不去。

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  N+ L0 f! f6 C; A! o你這樣硬凹也真的不好看，我簽名檔有電話，歡迎隨時來電討論。
不要覺得我這個房仲給你難堪，畢竟我是服務業，我有權利捍衛我的清白。