這樣的房價新高 能接受嗎?【張金鶚、花敬群、章定煊】

Dora貓

http://estock.marbo.com.tw/asp/board/v_subject.asp?ID=5460444

8 c) M: S/ [' m# q
2009-10-14 中國時報 【張金鶚、花敬群、章定煊】
　近日媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，並據以宣布房地產景氣衰退警報解除。媒體的推論依據為北市第三季預售屋平均行情價破一坪六十萬元，大安區破一坪九十萬元，雙雙創下歷史新高，故顯示台北房市已擺脫盤整格局。對於這樣的觀察與結論，身為房地產的長期研究者，我們欲提出幾個關於房價的重要觀念供社會大眾參考。
: R% {3 ?, |6 |$ Y# K! H　第一、以偏概全的將表價上漲視為房價上漲嗎？九八年第三季大安區（實際正式公開）的新推個案只有二個，其中一個是僅有二十戶的某豪宅個案，表價每坪高達一八○萬；另一個案每坪表價六十五萬。若以直覺算法，將此二價格取平均，當可計算大安區的價格平均數是每坪一二二．五萬，而此價格遠超過前幾季無豪宅推案的價格平均數，故可推論大安區房價大漲。這個直覺式推論過程的謬誤在於，表價並非實際成交價，只是代銷公司或建商對外宣布的價格，若非實際購屋者，難以得知實際成交價格波動。表價上漲並不代表成交價上漲，須再考慮議價空間，將表價轉換為成交價後，對於房價的討論才有意義。
5 }. U3 Q& h8 v0 c　第二、成交價上漲就是房價上漲嗎？即使考慮了議價空間，將成交價取平均也不等於房價上漲。當媒體報導市場平均房價由上季每坪五十萬元，漲到本季每坪六十萬元時，做為一個聰明的閱聽人，我們立即要問的是：本季的推案類型、品質是否和上一季相同？若上一季無豪宅推案，而這一季有豪宅推案，只是因為市場推案品質提升，以及推案類型不同，使得成交價格平均數上漲，仍然不能據以推論房價上漲。
　那麼要如何正確衡量房價波動？房價指數編製為不動產相關學術領域中發展已久的領域，而指數編製的重要概念即在於住宅品質控制。當確認價格為成交價之後，須控制住宅品質與類型，觀察市場上典型住宅在不同時間的房價變化，這樣衡量出來的房價波動才具有意義。依據我們長期建立房價模型所計算的房價資料顯示，從去年第四季至今，台北市住宅新推案價格持續呈現下跌的現象。
1 u7 v! F# v* \/ x　最近幾年，房地產的指標有如雨後春筍般冒了出來，任何一個業者或媒體，都可以發布一些指標，而媒體就大篇幅的引用報導。然而，許多指標無論是資料來源、資料的處理、統計方法均是交代不清，這樣隨意計算的方式，如果順理成章地成為多數重要媒體報導的焦點，那一般民眾如何能認清訊息的真相。
　市場上充斥不正確的訊息，輔以媒體推波助瀾，使許多資訊雖然實際上完全沒有意義，卻令消費者覺得似有道理，難以判斷。媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，我們擔心恐有鼓勵市場追高，增加房地產價格泡沫的可能，而此現象應非多數社會大眾所樂見。我們認為未經嚴格檢證的訊息可能嚴重干擾市場秩序，甚至傷害到無辜的購屋者與業者。（張金鶚為政治大學地政系特聘教授；花敬群為玄奘大學財務金融系副教授；章定煊為景文科技大學財務金融系副教授）

---

: T9 f  h9 x0 }! K尤其前面兩個，張金鶚及花敬群，根本是說謊的慣犯，每年都在喊跌，每年！！
4 s- t& h- D# D: q
  F) h+ n3 s# e將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證，只是這兩個人一昧喊跌，喊了四年多了..
. A, a4 O: \2 H) |* m5 B
4 L( r8 T; D; A( A& g0 q大家真的要多思考，這兩個人講的話是否有參考價值。

BasePX

6 R1 o0 m9 R# p* k  J
推, 推, 推.
) I5 |: h2 R9 X! A
3 ?! U# g# Y& m; r3 [6 O! b$ {$ v

luisyang0

但房價從狂漲到現在成交急凍漲不上去是事實。
學過加速度跟速度的關係嗎，一輛車如果從時速200公里到只能跑時速10公里甚至不動，代表這台車有大問題了。

1 f9 C- z0 {* B: V1 v說到不可信嘛  個人覺得  一直大喊某東西會漲叫人趕緊買  自己卻不去買的人
; E9 T* ]# [' z4 a好像比較值得玩味一點?

CFJ

老子有錢,想買房,誰奈我何

9 m$ ]1 R: e( a3 L- |2 `老子沒錢,不想買房,誰奈我何

Chunyu0118

現在許多的經濟數據都已經顯示，
雙北房價高得離譜是事實，
說看空的學者是說謊的慣犯，
未免太沈重。

想請問難道仲介不說謊嗎？
) ?! u; a$ |8 M; L7 L' g% X' w5 V周旋於賣家與買家之間，
9 a. t+ L; e8 a9 U演戲、出狀況、見人說人話、見鬼說鬼話
  i% T3 }6 K8 S+ h' |3 b" W是有多高尚啊！

' r- T: d' A) J" m/ W指責人家是說謊慣犯的同時
不妨想想自己吧！

Dora貓

3 f' ]% J; d. w! o% h; N9 ^

Chunyu0118 發表於 2014-1-22 12:11
& T+ T4 C% q* C2 m) C現在許多的經濟數據都已經顯示，
$ M$ M, T$ [/ @4 Q# Z雙北房價高得離譜是事實，
3 b. V) [2 ^9 P( b7 B; }6 g7 W說看空的學者是說謊的慣犯，

那些人從０９年喊到現在，我想我很有資格說他們是說謊的慣犯。
四年多了，騙四年了，每年過段時間都是會跳出來喊空，可是房價卻一直往上漲。

另外我也沒說房價不會修正，更沒說只會漲不會跌。
, ^$ m  \; I$ I1 l& Z. Z
再且我業務上沒說過謊，而你也沒看過我說謊。
+ x% P4 B  H4 |% u  I8 K( ^怎麼會直接質疑我呢？還是你有任何我說謊的證據？
" v5 y% P# X9 K3 O不要空口說白話，不是仲介就要理所當然的概括承受，忍受惡意中傷。
" ]) @3 R% Y5 I6 o
; d; q& w( h- I) B
有個文章分享給你。

2 [  C0 q) X* Q- g7 B! l2 t宋代文人蘇東坡，才華洋溢，堪稱文壇上的奇葩，
他有一個相知甚篤的方外之交「佛印禪師」，
. l# S1 J; u1 q6 E平時二人在佛學、文學上總不忘相互切磋，
- k0 w, K, {$ _但每次老是讓佛印禪師佔盡上風，
9 I: Z9 Q* |, h1 L9 M; [5 R蘇東坡心裡總覺不是滋味，
所以百般用心，想讓佛印下不了台。
% `& k- l' g) _; m/ i
一天，兩人相對坐禪，
, y4 a) K/ ^& I0 v蘇東坡一時心血來潮，問佛印禪師：
$ y% }7 i. m" @7 F「你看我現在禪坐的姿勢像什麼？」
, n+ O6 U4 \1 R佛印禪師說：
! Z5 R; n8 e0 b" a  F2 {) ]1 o$ u「像一尊佛。」
蘇東坡聽了之後滿懷得意。
此時，佛印禪師反問蘇東坡：
4 Z* t  j" R4 s6 c* S& l9 x4 k「那你看我的坐姿像個甚麼？」
蘇東坡毫不考慮地回答：
6 E: d& x# d) ^「你看起來像一堆牛糞！」
佛印禪師微微一笑，雙手合十說聲：
「阿彌陀佛！」

蘇東坡回家後，很得意地向妹妹炫耀，說：
; N9 p3 v3 a  u" `「今天總算佔了佛印禪師的上風。」
蘇小妹聽完原委，卻不以為然地說：
「哥哥！你今天輸得最慘！因為佛印禪師心中全是佛，所以看任何眾生皆是佛，而你心中全盡是污穢不淨，把六根清淨的佛印禪師，竟然看成牛糞，這不是輸得很慘嗎？」
& s" ~, T3 T& j蘇東坡手拈一拈鬍子，黯然地同意蘇小妹的看法。
' N5 N% W' N/ J! b6 \2 z/ C
事隔多時，蘇東坡修禪定日漸有了功夫，
1 p2 W( \0 c+ q1 x; x一次出定後，喜孜孜地寫了一首詩：
「稽首天中天，毫光照大千，八風吹不動，端坐紫金蓮。」
& I# z: l) u6 E3 ?5 e8 M, z8 |立刻差書童過江，送給佛印禪師，讓他評一評自己的禪定功夫如何？
佛印禪師看過後，莞然一笑，
* ~9 @: H4 l+ b' r% `順手拈來一枝紅筆，即在蘇東坡的詩上寫了兩個斗大的字：
「放屁」
再交給書童帶回。
+ S4 {! ?+ \$ `0 f
' b0 P+ K% g) s  t8 ]蘇東坡本料想佛印會給他諸多的讚美，
* {. w, l0 {4 Y( R2 l怎之一看回信中竟是斗大的兩個紅字「放屁」，
0 S9 j0 {( |& u1 a. x4 w; k不由得火冒三丈，破口大罵：
5 j3 R/ S8 K: C" o「佛印實在欺人太甚，不讚美也就罷了，何必罵人呢？我非立刻過江與他理論不可！」
% ?8 K4 e7 s0 n5 [% {: W誰知佛印禪師早已大門深鎖，出遊去了，
只在門板上貼了一付對聯，上面寫著：
「八風吹不動，一屁打過江。」
蘇東坡看後深覺慚愧不已，自嘆修行不如佛印遠矣！
) r$ Q. K$ N) c8 l
( {" v8 \9 k2 }# p$ i5 L8 Q
2 r! p( C$ }& e$ j% f" ?我是仲介，是服務業，不該跟人起衝突，你的回文我接下來就不回覆了，你好好思考。

hui_ching

給了承諾卻食言才叫說謊，就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇，而學者、專家、名嘴至市井小民提出自己的看法，你可以選擇信或不信，但直接指責人家說謊，這可是有言論責任的，既批評別人也該有被批評的雅量！

Dora貓

hui_ching 發表於 2014-1-22 15:05
給了承諾卻食言才叫說謊，就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇，而學者、專家、名嘴至市井小民提出 ...

- Q; S  V% `5 o8 T% H09年開始每年喊會泡沫化

09>10>11>12>13>14
* F* {! E8 ?4 `0 A9 _" l) G
結果連年在漲，這不是騙什麼是騙。

  L0 l3 `' H& c" w這些人是公眾人物，講過的話就是要負責。
7 }* ^, f: r6 X3 W/ q
$ N) E) G2 j) D# Z, \5 O
& o0 y+ \. L. z
/ p% {7 o0 \% c* f. p& ~
『承諾』可能是你我定義不同，我這個人比較死腦筋，我講過的話，就是種承諾。

尤其我是仲介，道德水準只能更要求自己，所以我很厭惡一竿子打翻一船人。
; X; E& T6 C+ `8 p
# c& n9 p" `4 Y7 m- A! Y& X1 F
最後我不是沒有雅量接受批評，只是沒有的事情，講的跟真的一樣，到底誰才是騙子？

Chunyu0118

我想先釐清一個觀念，
, z* t2 e2 q3 U! n' x& R; I所謂的"說謊"：「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事，基於其他的企圖而故意隱瞞或誤導」

$ X0 G3 }) E; z2 @6 H; Z張金鶚及花敬群表明他們房價泡沫的預測，
是基於他們所建立的房價模式所得的結果，
7 L5 C% V$ W& \可能是因為模型不夠精準，
造成預測失靈。
6 \1 P$ Z  E: c6 w我不認為這個叫說謊或欺騙。
5 B! B( j3 B: [3 ]8 |% Z
3 L8 k. B) C! f/ n如果兩位學者一邊在媒體放空房市，
0 G' y4 X- y  t1 w( H一邊偷偷大量吃貨，
我認同你的看法，
他們是蓄意欺騙或說謊。
& {. Q. M2 M) K* _  R
9 l( h3 V! n; p- H/ `反倒是你一邊假公正的說：
"將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證"
一邊又批評兩位看壞房市的學者是"說謊慣犯"
引導版友得到 "房地產泡沫，是來自說謊慣犯的觀點"
你或許可以取巧的玩文字遊戲，
搬弄說謊的定義，
但是在我的眼裡，
: K0 `$ p' l8 ~這樣的行為或許不是說謊
但絕對是"沒擔當"

Dora貓

$ f0 f. p6 [- t+ m; }* A

Chunyu0118 發表於 2014-1-22 18:28
我想先釐清一個觀念，
所謂的"說謊"：「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事，基於其他的企圖而故意隱瞞或 ...

5 T$ w. _) O2 J5 p- O, |5 p那樣小Ｓ也不必出來道歉，畢竟他也不知道胖達人添加人工香料。
$ o* P) M5 c) b% v" W0 g: v- d你知道公眾人物有一定的影響力，說的話不是講講忘記就沒事了。

更多代言商品出包的藝人，是不是都有出來道歉？
& D, `. w% T7 q" w小S
, r5 ]. S& S0 Yhttp://www.ettoday.net/news/20140103/312826.htm
許乃麟
' x6 @( U: A" [& M; d" c1 _$ S/ O3 shttp://www.appledaily.com.tw/app ... /20100428/32470312/
1 G) X( }7 ^1 _) Y' }白冰冰
http://newtalk.tw/news/2013/11/15/41978.html
6 `6 a' V6 Y; u; k: s% C
不敢保證的事情就不要一直提，提這麼多次，也沒見他出來道歉。
- ~% p2 M3 t9 c) b這不是惡意什麼是惡意？

' h$ j. e+ S, q7 n" F5 P
我不敢保證的事情就直接很明白了當地講，投機取巧？
) T7 B$ b$ L. j; M5 L+ j* N& j難道一定要說房市會漲會跌？　不能說不知道？
還是房仲你認為可以跟客戶說明年房市一定怎樣怎樣？
然後造成客戶虧損就說，我預估錯誤，連聲抱歉都不用講。

抱歉，我道德上過不去。

' M  H$ J# W! S. X7 l
0 J7 w4 V( F7 r+ p8 D$ b你這樣硬凹也真的不好看，我簽名檔有電話，歡迎隨時來電討論。
2 a; _& F5 M; c' S. t- \% q& D) T2 T不要覺得我這個房仲給你難堪，畢竟我是服務業，我有權利捍衛我的清白。