這樣的房價新高 能接受嗎?【張金鶚、花敬群、章定煊】

Dora貓

http://estock.marbo.com.tw/asp/board/v_subject.asp?ID=5460444

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6 y* g& G; M# h. b2009-10-14 中國時報 【張金鶚、花敬群、章定煊】
5 b* x7 b3 A  ?9 M* H　近日媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，並據以宣布房地產景氣衰退警報解除。媒體的推論依據為北市第三季預售屋平均行情價破一坪六十萬元，大安區破一坪九十萬元，雙雙創下歷史新高，故顯示台北房市已擺脫盤整格局。對於這樣的觀察與結論，身為房地產的長期研究者，我們欲提出幾個關於房價的重要觀念供社會大眾參考。
　第一、以偏概全的將表價上漲視為房價上漲嗎？九八年第三季大安區（實際正式公開）的新推個案只有二個，其中一個是僅有二十戶的某豪宅個案，表價每坪高達一八○萬；另一個案每坪表價六十五萬。若以直覺算法，將此二價格取平均，當可計算大安區的價格平均數是每坪一二二．五萬，而此價格遠超過前幾季無豪宅推案的價格平均數，故可推論大安區房價大漲。這個直覺式推論過程的謬誤在於，表價並非實際成交價，只是代銷公司或建商對外宣布的價格，若非實際購屋者，難以得知實際成交價格波動。表價上漲並不代表成交價上漲，須再考慮議價空間，將表價轉換為成交價後，對於房價的討論才有意義。
  ^4 G6 k7 X# l* |* W, y　第二、成交價上漲就是房價上漲嗎？即使考慮了議價空間，將成交價取平均也不等於房價上漲。當媒體報導市場平均房價由上季每坪五十萬元，漲到本季每坪六十萬元時，做為一個聰明的閱聽人，我們立即要問的是：本季的推案類型、品質是否和上一季相同？若上一季無豪宅推案，而這一季有豪宅推案，只是因為市場推案品質提升，以及推案類型不同，使得成交價格平均數上漲，仍然不能據以推論房價上漲。
　那麼要如何正確衡量房價波動？房價指數編製為不動產相關學術領域中發展已久的領域，而指數編製的重要概念即在於住宅品質控制。當確認價格為成交價之後，須控制住宅品質與類型，觀察市場上典型住宅在不同時間的房價變化，這樣衡量出來的房價波動才具有意義。依據我們長期建立房價模型所計算的房價資料顯示，從去年第四季至今，台北市住宅新推案價格持續呈現下跌的現象。
( s( g1 W0 N6 A5 {2 o, V　最近幾年，房地產的指標有如雨後春筍般冒了出來，任何一個業者或媒體，都可以發布一些指標，而媒體就大篇幅的引用報導。然而，許多指標無論是資料來源、資料的處理、統計方法均是交代不清，這樣隨意計算的方式，如果順理成章地成為多數重要媒體報導的焦點，那一般民眾如何能認清訊息的真相。
6 B$ Q  K0 t( W6 m. ^( {, g+ ~　市場上充斥不正確的訊息，輔以媒體推波助瀾，使許多資訊雖然實際上完全沒有意義，卻令消費者覺得似有道理，難以判斷。媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，我們擔心恐有鼓勵市場追高，增加房地產價格泡沫的可能，而此現象應非多數社會大眾所樂見。我們認為未經嚴格檢證的訊息可能嚴重干擾市場秩序，甚至傷害到無辜的購屋者與業者。（張金鶚為政治大學地政系特聘教授；花敬群為玄奘大學財務金融系副教授；章定煊為景文科技大學財務金融系副教授）
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尤其前面兩個，張金鶚及花敬群，根本是說謊的慣犯，每年都在喊跌，每年！！

5 Q* _7 @& f( ]! k3 A  p& N& N+ O( @) |將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證，只是這兩個人一昧喊跌，喊了四年多了..
1 c; \+ {" Z" h% \5 Y, r* y; E
4 E8 E3 l2 m- ?5 ^# o" \$ s! j8 l大家真的要多思考，這兩個人講的話是否有參考價值。

BasePX

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4 G& c3 g" O- e推, 推, 推.
  R0 W" A: H* a3 |+ [+ t7 P
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luisyang0

但房價從狂漲到現在成交急凍漲不上去是事實。
學過加速度跟速度的關係嗎，一輛車如果從時速200公里到只能跑時速10公里甚至不動，代表這台車有大問題了。
) Z1 S- x0 J& s
說到不可信嘛  個人覺得  一直大喊某東西會漲叫人趕緊買  自己卻不去買的人
* W: }( W9 y# Z! B. T: ~( w好像比較值得玩味一點?

CFJ

老子有錢,想買房,誰奈我何
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; o$ q! I- [3 d( v3 E老子沒錢,不想買房,誰奈我何

Chunyu0118

現在許多的經濟數據都已經顯示，
; h5 O! p, j9 {0 l2 \/ b% w雙北房價高得離譜是事實，
說看空的學者是說謊的慣犯，
& ~& }: E! z7 T8 g+ N未免太沈重。
, D) K" U4 {) K5 s1 O; ]; u
想請問難道仲介不說謊嗎？
周旋於賣家與買家之間，
: J& d! w% S' Z" ?. d, q  y演戲、出狀況、見人說人話、見鬼說鬼話
+ l1 D9 f: j1 d. X1 S' L是有多高尚啊！

/ B1 z2 B& P" R1 C$ I指責人家是說謊慣犯的同時
不妨想想自己吧！

Dora貓

Chunyu0118 發表於 2014-1-22 12:11
. u; p+ g6 E: l; Q* {0 v" D( y. G現在許多的經濟數據都已經顯示，
雙北房價高得離譜是事實，
說看空的學者是說謊的慣犯，

7 x0 W7 h) L1 D
: T. m7 K5 {0 [- ]- ]8 o那些人從０９年喊到現在，我想我很有資格說他們是說謊的慣犯。
四年多了，騙四年了，每年過段時間都是會跳出來喊空，可是房價卻一直往上漲。
# j  F: R. a' M$ o9 ^. x/ z
  }' V8 I/ O) @4 T/ ?# f" m另外我也沒說房價不會修正，更沒說只會漲不會跌。

再且我業務上沒說過謊，而你也沒看過我說謊。
怎麼會直接質疑我呢？還是你有任何我說謊的證據？
# I( o; z9 {3 V1 j不要空口說白話，不是仲介就要理所當然的概括承受，忍受惡意中傷。
/ s* y% J- W) @& q- m

: Y: B# |" ]- n" x9 o有個文章分享給你。

: ]$ S/ i1 P9 ]宋代文人蘇東坡，才華洋溢，堪稱文壇上的奇葩，
% J* ^1 n/ p& M% K' K. O1 ~- E他有一個相知甚篤的方外之交「佛印禪師」，
! l5 l( z# ^' V9 Q9 G2 T) v0 d平時二人在佛學、文學上總不忘相互切磋，
2 H& P: H( Q3 h但每次老是讓佛印禪師佔盡上風，
3 {4 R5 m9 J2 ^7 E) {" K蘇東坡心裡總覺不是滋味，
  M' F$ {* W0 T& V! n% t0 J% b所以百般用心，想讓佛印下不了台。

一天，兩人相對坐禪，
$ W& k+ V+ ~- a蘇東坡一時心血來潮，問佛印禪師：
; N! L* ~( k1 c; q$ U「你看我現在禪坐的姿勢像什麼？」
) p4 V7 {" t' E) j$ Q佛印禪師說：
  l0 a* _. A4 I8 Y* T, D9 b「像一尊佛。」
蘇東坡聽了之後滿懷得意。
此時，佛印禪師反問蘇東坡：
「那你看我的坐姿像個甚麼？」
/ I' e; _0 I0 b. G& t% z+ p& l蘇東坡毫不考慮地回答：
8 e# A9 z. g( l/ E- w「你看起來像一堆牛糞！」
2 p* b* Y! u- w佛印禪師微微一笑，雙手合十說聲：
& W; [2 F, L. h3 Z4 a0 r3 j; M# S% F3 D「阿彌陀佛！」
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5 q: _/ S6 d- |蘇東坡回家後，很得意地向妹妹炫耀，說：
「今天總算佔了佛印禪師的上風。」
蘇小妹聽完原委，卻不以為然地說：
「哥哥！你今天輸得最慘！因為佛印禪師心中全是佛，所以看任何眾生皆是佛，而你心中全盡是污穢不淨，把六根清淨的佛印禪師，竟然看成牛糞，這不是輸得很慘嗎？」
0 P4 N0 u. h2 m/ o9 O8 x蘇東坡手拈一拈鬍子，黯然地同意蘇小妹的看法。
# J; D9 s# l) |7 b  W5 F# A, A
事隔多時，蘇東坡修禪定日漸有了功夫，
0 ^2 p+ j2 \9 X一次出定後，喜孜孜地寫了一首詩：
! m% d4 W+ [! h, X" u! M「稽首天中天，毫光照大千，八風吹不動，端坐紫金蓮。」
- U- ~1 D* g; b; o; o立刻差書童過江，送給佛印禪師，讓他評一評自己的禪定功夫如何？
佛印禪師看過後，莞然一笑，
順手拈來一枝紅筆，即在蘇東坡的詩上寫了兩個斗大的字：
2 ]* Z; o  @. I. E, b# X「放屁」
再交給書童帶回。
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蘇東坡本料想佛印會給他諸多的讚美，
怎之一看回信中竟是斗大的兩個紅字「放屁」，
不由得火冒三丈，破口大罵：
1 C5 y6 S' r- x1 @- f, d1 q「佛印實在欺人太甚，不讚美也就罷了，何必罵人呢？我非立刻過江與他理論不可！」
誰知佛印禪師早已大門深鎖，出遊去了，
只在門板上貼了一付對聯，上面寫著：
* b* ^, `! M) V1 s「八風吹不動，一屁打過江。」
" C: @3 _( u0 ?" k9 A蘇東坡看後深覺慚愧不已，自嘆修行不如佛印遠矣！
9 h$ Z8 ~. F1 C+ u- ~/ N* l& r; f
# z& ]* l/ E( P/ b+ K; S0 G% O
我是仲介，是服務業，不該跟人起衝突，你的回文我接下來就不回覆了，你好好思考。

hui_ching

給了承諾卻食言才叫說謊，就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇，而學者、專家、名嘴至市井小民提出自己的看法，你可以選擇信或不信，但直接指責人家說謊，這可是有言論責任的，既批評別人也該有被批評的雅量！

Dora貓

hui_ching 發表於 2014-1-22 15:05
+ C7 y* x" C3 F0 o) L+ e給了承諾卻食言才叫說謊，就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇，而學者、專家、名嘴至市井小民提出 ...

* F+ ?: @$ u' u9 ^09年開始每年喊會泡沫化
! S' _' q: w) ]$ P
3 {7 \9 C0 @' a! F) [09>10>11>12>13>14

結果連年在漲，這不是騙什麼是騙。
! `4 p$ V8 A4 Y7 _: ]% J2 E  m
+ n7 ~7 V! Q5 D8 h) ?. t* S7 e這些人是公眾人物，講過的話就是要負責。
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% l2 l- z7 g$ W3 X: q; L6 W『承諾』可能是你我定義不同，我這個人比較死腦筋，我講過的話，就是種承諾。
3 e0 K$ n( \) @) P' W
尤其我是仲介，道德水準只能更要求自己，所以我很厭惡一竿子打翻一船人。


2 M. m& w$ [: P  S5 |+ R4 D最後我不是沒有雅量接受批評，只是沒有的事情，講的跟真的一樣，到底誰才是騙子？
8 C  F, Q0 [: O1 w  T0 ]( e

Chunyu0118

我想先釐清一個觀念，
所謂的"說謊"：「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事，基於其他的企圖而故意隱瞞或誤導」
1 T0 g' E' q% a! O# g, h
張金鶚及花敬群表明他們房價泡沫的預測，
+ U' q% e0 o2 `9 V& J: S# A9 t0 P  X是基於他們所建立的房價模式所得的結果，
7 X' g2 f' I. s6 M6 j% I6 G可能是因為模型不夠精準，
, M' [; z: n# _造成預測失靈。
" _5 }/ h0 P1 Y) S. M7 A我不認為這個叫說謊或欺騙。

" I' ]: x1 Y+ Z. u如果兩位學者一邊在媒體放空房市，
一邊偷偷大量吃貨，
) E7 T1 D9 ^8 u我認同你的看法，
他們是蓄意欺騙或說謊。
% Y3 A, b) C3 G! r6 W& o
2 `" E$ M, }& Y! I. a; P反倒是你一邊假公正的說：
. y) F/ L9 |% m# n"將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證"
一邊又批評兩位看壞房市的學者是"說謊慣犯"
引導版友得到 "房地產泡沫，是來自說謊慣犯的觀點"
你或許可以取巧的玩文字遊戲，
搬弄說謊的定義，
: Z. F7 n! l0 r) G# ?  M' v6 T但是在我的眼裡，
這樣的行為或許不是說謊
但絕對是"沒擔當"

Dora貓

/ A( w- P  D6 y; L3 P2 a$ |7 z

Chunyu0118 發表於 2014-1-22 18:28
* x; ?: B+ s, W' m9 |我想先釐清一個觀念，
& A2 {" @- c& u  w+ H所謂的"說謊"：「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事，基於其他的企圖而故意隱瞞或 ...

5 E0 Y1 v0 \6 w7 ?
0 j5 ^( q" P; Q3 H那樣小Ｓ也不必出來道歉，畢竟他也不知道胖達人添加人工香料。
你知道公眾人物有一定的影響力，說的話不是講講忘記就沒事了。

更多代言商品出包的藝人，是不是都有出來道歉？
7 [* y5 s# y3 z) ?' E小S
http://www.ettoday.net/news/20140103/312826.htm
* o, L6 g, a( P* C# l3 B許乃麟
http://www.appledaily.com.tw/app ... /20100428/32470312/
, B! y5 |4 ^4 ~8 O白冰冰
& ~7 d! Y) f) a# |+ Z1 ahttp://newtalk.tw/news/2013/11/15/41978.html
% z( }$ I5 h. |* w
不敢保證的事情就不要一直提，提這麼多次，也沒見他出來道歉。
8 L3 G( G2 J( l( |1 q/ q3 m: j這不是惡意什麼是惡意？


1 I" _& s. @8 j' \! c" w5 T8 f我不敢保證的事情就直接很明白了當地講，投機取巧？
難道一定要說房市會漲會跌？　不能說不知道？
2 ^$ m! w7 `4 B- z. u' L還是房仲你認為可以跟客戶說明年房市一定怎樣怎樣？
. `4 y# T/ n% X+ ?& l然後造成客戶虧損就說，我預估錯誤，連聲抱歉都不用講。
+ W0 z8 Q. \) i. T2 W7 d( O
5 n  a+ p% `' |  y% ?  H抱歉，我道德上過不去。
( l  c1 _7 j, i" a  k. h" @

你這樣硬凹也真的不好看，我簽名檔有電話，歡迎隨時來電討論。
不要覺得我這個房仲給你難堪，畢竟我是服務業，我有權利捍衛我的清白。