這樣的房價新高 能接受嗎?【張金鶚、花敬群、章定煊】

Dora貓

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2009-10-14 中國時報 【張金鶚、花敬群、章定煊】
　近日媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，並據以宣布房地產景氣衰退警報解除。媒體的推論依據為北市第三季預售屋平均行情價破一坪六十萬元，大安區破一坪九十萬元，雙雙創下歷史新高，故顯示台北房市已擺脫盤整格局。對於這樣的觀察與結論，身為房地產的長期研究者，我們欲提出幾個關於房價的重要觀念供社會大眾參考。
: m& s" F9 y* L3 H5 f# F8 ]" H$ [　第一、以偏概全的將表價上漲視為房價上漲嗎？九八年第三季大安區（實際正式公開）的新推個案只有二個，其中一個是僅有二十戶的某豪宅個案，表價每坪高達一八○萬；另一個案每坪表價六十五萬。若以直覺算法，將此二價格取平均，當可計算大安區的價格平均數是每坪一二二．五萬，而此價格遠超過前幾季無豪宅推案的價格平均數，故可推論大安區房價大漲。這個直覺式推論過程的謬誤在於，表價並非實際成交價，只是代銷公司或建商對外宣布的價格，若非實際購屋者，難以得知實際成交價格波動。表價上漲並不代表成交價上漲，須再考慮議價空間，將表價轉換為成交價後，對於房價的討論才有意義。
5 d2 U6 H. w7 I. _( H) `　第二、成交價上漲就是房價上漲嗎？即使考慮了議價空間，將成交價取平均也不等於房價上漲。當媒體報導市場平均房價由上季每坪五十萬元，漲到本季每坪六十萬元時，做為一個聰明的閱聽人，我們立即要問的是：本季的推案類型、品質是否和上一季相同？若上一季無豪宅推案，而這一季有豪宅推案，只是因為市場推案品質提升，以及推案類型不同，使得成交價格平均數上漲，仍然不能據以推論房價上漲。
8 H  j# K# t2 |　那麼要如何正確衡量房價波動？房價指數編製為不動產相關學術領域中發展已久的領域，而指數編製的重要概念即在於住宅品質控制。當確認價格為成交價之後，須控制住宅品質與類型，觀察市場上典型住宅在不同時間的房價變化，這樣衡量出來的房價波動才具有意義。依據我們長期建立房價模型所計算的房價資料顯示，從去年第四季至今，台北市住宅新推案價格持續呈現下跌的現象。
　最近幾年，房地產的指標有如雨後春筍般冒了出來，任何一個業者或媒體，都可以發布一些指標，而媒體就大篇幅的引用報導。然而，許多指標無論是資料來源、資料的處理、統計方法均是交代不清，這樣隨意計算的方式，如果順理成章地成為多數重要媒體報導的焦點，那一般民眾如何能認清訊息的真相。
　市場上充斥不正確的訊息，輔以媒體推波助瀾，使許多資訊雖然實際上完全沒有意義，卻令消費者覺得似有道理，難以判斷。媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，我們擔心恐有鼓勵市場追高，增加房地產價格泡沫的可能，而此現象應非多數社會大眾所樂見。我們認為未經嚴格檢證的訊息可能嚴重干擾市場秩序，甚至傷害到無辜的購屋者與業者。（張金鶚為政治大學地政系特聘教授；花敬群為玄奘大學財務金融系副教授；章定煊為景文科技大學財務金融系副教授）
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尤其前面兩個，張金鶚及花敬群，根本是說謊的慣犯，每年都在喊跌，每年！！
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+ H9 U1 f+ w- F" Q& I) V3 c將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證，只是這兩個人一昧喊跌，喊了四年多了..
3 `+ `* |! H" g* P. d
大家真的要多思考，這兩個人講的話是否有參考價值。

BasePX

2 }0 a* p% T' Y, \! X) k" m& ~
2 [  k2 M0 `  `* a0 O" `4 R2 D推, 推, 推.
3 F7 x. }# |3 U

luisyang0

但房價從狂漲到現在成交急凍漲不上去是事實。
% D. ^' h3 [/ L學過加速度跟速度的關係嗎，一輛車如果從時速200公里到只能跑時速10公里甚至不動，代表這台車有大問題了。

- B+ E2 x# Y, q0 V" j- L/ h說到不可信嘛  個人覺得  一直大喊某東西會漲叫人趕緊買  自己卻不去買的人
% x6 u2 r+ P) T. o( K# @0 U好像比較值得玩味一點?

CFJ

老子有錢,想買房,誰奈我何
! s  _. o2 X' Q
老子沒錢,不想買房,誰奈我何

Chunyu0118

現在許多的經濟數據都已經顯示，
雙北房價高得離譜是事實，
4 {+ Q+ \/ }# F* v+ A1 T說看空的學者是說謊的慣犯，
9 a, |; E  O( \' B7 k/ E3 R" ?未免太沈重。

想請問難道仲介不說謊嗎？
5 I9 F8 j2 f! Z2 i周旋於賣家與買家之間，
演戲、出狀況、見人說人話、見鬼說鬼話
8 P% H  P+ j  T' g4 [是有多高尚啊！

指責人家是說謊慣犯的同時
5 [. D' o! u% O& R7 R不妨想想自己吧！

Dora貓

# ~: [: E, o( v  R2 x, c% A& O$ g

Chunyu0118 發表於 2014-1-22 12:11
  `6 \% f  n/ G/ J2 E8 X+ }現在許多的經濟數據都已經顯示，
雙北房價高得離譜是事實，
) Z7 W0 x% I4 [7 e說看空的學者是說謊的慣犯，

& u/ r! |  K6 A2 n6 ]5 M& ~
4 e1 j1 W) |2 Y. o. F% ?那些人從０９年喊到現在，我想我很有資格說他們是說謊的慣犯。
- G7 g7 ]5 h* L, K四年多了，騙四年了，每年過段時間都是會跳出來喊空，可是房價卻一直往上漲。

另外我也沒說房價不會修正，更沒說只會漲不會跌。

& ], i1 i* w) }5 _9 e4 a再且我業務上沒說過謊，而你也沒看過我說謊。
6 x* k0 h# h# r3 A9 L怎麼會直接質疑我呢？還是你有任何我說謊的證據？
- M9 V3 v2 d* E8 e7 \不要空口說白話，不是仲介就要理所當然的概括承受，忍受惡意中傷。
, W3 X+ X6 B8 ^8 K& h

: r" H' o5 q8 z: w- R# i有個文章分享給你。

宋代文人蘇東坡，才華洋溢，堪稱文壇上的奇葩，
他有一個相知甚篤的方外之交「佛印禪師」，
2 O7 l9 V6 {0 W2 e  Z5 @平時二人在佛學、文學上總不忘相互切磋，
但每次老是讓佛印禪師佔盡上風，
蘇東坡心裡總覺不是滋味，
* f/ x$ T9 U( i5 T) \所以百般用心，想讓佛印下不了台。
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一天，兩人相對坐禪，
蘇東坡一時心血來潮，問佛印禪師：
+ m2 Q, I* t( G& W- Z「你看我現在禪坐的姿勢像什麼？」
% A5 Z/ W  X7 g( Q5 N佛印禪師說：
「像一尊佛。」
$ Y: g, m) R* z/ q$ X蘇東坡聽了之後滿懷得意。
此時，佛印禪師反問蘇東坡：
% m8 v0 l% Q" G, ~4 M3 m3 `「那你看我的坐姿像個甚麼？」
, G9 x0 f/ [1 j/ ~' u7 j3 z蘇東坡毫不考慮地回答：
( H- l& e6 C" [. U' ?, ~「你看起來像一堆牛糞！」
+ h9 u6 f# s. D1 I9 O佛印禪師微微一笑，雙手合十說聲：
「阿彌陀佛！」

蘇東坡回家後，很得意地向妹妹炫耀，說：
「今天總算佔了佛印禪師的上風。」
蘇小妹聽完原委，卻不以為然地說：
「哥哥！你今天輸得最慘！因為佛印禪師心中全是佛，所以看任何眾生皆是佛，而你心中全盡是污穢不淨，把六根清淨的佛印禪師，竟然看成牛糞，這不是輸得很慘嗎？」
7 {7 l8 h5 b8 ?7 I, z蘇東坡手拈一拈鬍子，黯然地同意蘇小妹的看法。

事隔多時，蘇東坡修禪定日漸有了功夫，
一次出定後，喜孜孜地寫了一首詩：
1 T; }8 w* v' Q「稽首天中天，毫光照大千，八風吹不動，端坐紫金蓮。」
7 b' N% R- l  [+ n8 j6 p立刻差書童過江，送給佛印禪師，讓他評一評自己的禪定功夫如何？
佛印禪師看過後，莞然一笑，
順手拈來一枝紅筆，即在蘇東坡的詩上寫了兩個斗大的字：
「放屁」
& j; b% F+ L4 m0 M" z1 T5 a再交給書童帶回。
* ~# L4 z2 [0 G7 o; |( O: y
蘇東坡本料想佛印會給他諸多的讚美，
怎之一看回信中竟是斗大的兩個紅字「放屁」，
不由得火冒三丈，破口大罵：
「佛印實在欺人太甚，不讚美也就罷了，何必罵人呢？我非立刻過江與他理論不可！」
7 J- e3 p3 a$ v1 j3 d) b誰知佛印禪師早已大門深鎖，出遊去了，
只在門板上貼了一付對聯，上面寫著：
「八風吹不動，一屁打過江。」
9 u8 z, U: k! s8 G/ @蘇東坡看後深覺慚愧不已，自嘆修行不如佛印遠矣！
7 _, |7 R3 j# O
1 m! ]" l6 u! E4 k; k6 M" y* d6 V
我是仲介，是服務業，不該跟人起衝突，你的回文我接下來就不回覆了，你好好思考。

hui_ching

給了承諾卻食言才叫說謊，就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇，而學者、專家、名嘴至市井小民提出自己的看法，你可以選擇信或不信，但直接指責人家說謊，這可是有言論責任的，既批評別人也該有被批評的雅量！

Dora貓

hui_ching 發表於 2014-1-22 15:05
給了承諾卻食言才叫說謊，就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇，而學者、專家、名嘴至市井小民提出 ...

09年開始每年喊會泡沫化

09>10>11>12>13>14

' |" d1 _+ r. x結果連年在漲，這不是騙什麼是騙。
* B0 \  @1 t: p$ U1 G8 a
' T( b% T  }" d這些人是公眾人物，講過的話就是要負責。
! Z7 w( G, t$ B, H" r
" \; N3 x- e# g5 I* m: ~8 o


5 w" Q, d% G8 u( D- A1 j1 X『承諾』可能是你我定義不同，我這個人比較死腦筋，我講過的話，就是種承諾。
9 x  l4 Y7 `; y$ t* H0 }
' V/ S8 U7 L/ a' f. ~- m尤其我是仲介，道德水準只能更要求自己，所以我很厭惡一竿子打翻一船人。
0 ?6 x! k1 @, F3 Z# v

4 @! N% `$ I! `  F5 D! S' H最後我不是沒有雅量接受批評，只是沒有的事情，講的跟真的一樣，到底誰才是騙子？

Chunyu0118

我想先釐清一個觀念，
所謂的"說謊"：「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事，基於其他的企圖而故意隱瞞或誤導」

7 n# \7 ^- H2 ~0 I8 J9 X張金鶚及花敬群表明他們房價泡沫的預測，
是基於他們所建立的房價模式所得的結果，
可能是因為模型不夠精準，
# b; R# }) K& S7 @/ c* [造成預測失靈。
0 V' C3 K; b0 _2 \: b我不認為這個叫說謊或欺騙。

2 a7 q) s4 Y9 p" n* o如果兩位學者一邊在媒體放空房市，
" a% {% E0 T. o. L2 }7 a一邊偷偷大量吃貨，
我認同你的看法，
他們是蓄意欺騙或說謊。
8 H" \1 r" h' X" r; p
- f# w& a0 D! `( ]+ K/ R# W/ x* v反倒是你一邊假公正的說：
"將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證"
一邊又批評兩位看壞房市的學者是"說謊慣犯"
引導版友得到 "房地產泡沫，是來自說謊慣犯的觀點"
8 F( i* q. Y" A你或許可以取巧的玩文字遊戲，
% b; g. T5 R9 v* w搬弄說謊的定義，
但是在我的眼裡，
這樣的行為或許不是說謊
" I: w- p; B/ h+ A" S0 k( t但絕對是"沒擔當"

Dora貓

1 I6 m+ }2 `8 r$ j: m

Chunyu0118 發表於 2014-1-22 18:28
/ Z+ R9 g" G* a7 B+ `- Z/ V我想先釐清一個觀念，
所謂的"說謊"：「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事，基於其他的企圖而故意隱瞞或 ...

那樣小Ｓ也不必出來道歉，畢竟他也不知道胖達人添加人工香料。
你知道公眾人物有一定的影響力，說的話不是講講忘記就沒事了。
5 t* z, K0 y$ j, w4 v3 K
更多代言商品出包的藝人，是不是都有出來道歉？
( A) s1 s/ B( G$ a6 B小S
2 C  y' ^$ [' F0 }4 B! Whttp://www.ettoday.net/news/20140103/312826.htm
$ h. }! |1 i) P許乃麟
4 O8 c8 Q  w- Q9 chttp://www.appledaily.com.tw/app ... /20100428/32470312/
白冰冰
: K2 h0 s1 x. L+ n( ~http://newtalk.tw/news/2013/11/15/41978.html

不敢保證的事情就不要一直提，提這麼多次，也沒見他出來道歉。
+ ?: j1 l1 c; h8 I1 [這不是惡意什麼是惡意？

  i# E& }( i% r: t
, m& o0 V* ~5 s7 @5 K3 N我不敢保證的事情就直接很明白了當地講，投機取巧？
難道一定要說房市會漲會跌？　不能說不知道？
1 v1 F0 Z  C* J- l- V還是房仲你認為可以跟客戶說明年房市一定怎樣怎樣？
然後造成客戶虧損就說，我預估錯誤，連聲抱歉都不用講。

抱歉，我道德上過不去。

; N$ x# k& `: \4 g- L; N+ z
你這樣硬凹也真的不好看，我簽名檔有電話，歡迎隨時來電討論。
& H& s7 r3 U8 E1 w, P0 m2 Q不要覺得我這個房仲給你難堪，畢竟我是服務業，我有權利捍衛我的清白。