這樣的房價新高 能接受嗎?【張金鶚、花敬群、章定煊】

Dora貓

http://estock.marbo.com.tw/asp/board/v_subject.asp?ID=5460444

" z. h$ K/ A7 K' |; ^1 q
" n( _8 h/ j& N$ `* Z# l2009-10-14 中國時報 【張金鶚、花敬群、章定煊】
2 t+ f( l( Z; ?* c* _5 i' V　近日媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，並據以宣布房地產景氣衰退警報解除。媒體的推論依據為北市第三季預售屋平均行情價破一坪六十萬元，大安區破一坪九十萬元，雙雙創下歷史新高，故顯示台北房市已擺脫盤整格局。對於這樣的觀察與結論，身為房地產的長期研究者，我們欲提出幾個關於房價的重要觀念供社會大眾參考。
) q8 }) U* V( F, C" `( Z　第一、以偏概全的將表價上漲視為房價上漲嗎？九八年第三季大安區（實際正式公開）的新推個案只有二個，其中一個是僅有二十戶的某豪宅個案，表價每坪高達一八○萬；另一個案每坪表價六十五萬。若以直覺算法，將此二價格取平均，當可計算大安區的價格平均數是每坪一二二．五萬，而此價格遠超過前幾季無豪宅推案的價格平均數，故可推論大安區房價大漲。這個直覺式推論過程的謬誤在於，表價並非實際成交價，只是代銷公司或建商對外宣布的價格，若非實際購屋者，難以得知實際成交價格波動。表價上漲並不代表成交價上漲，須再考慮議價空間，將表價轉換為成交價後，對於房價的討論才有意義。
　第二、成交價上漲就是房價上漲嗎？即使考慮了議價空間，將成交價取平均也不等於房價上漲。當媒體報導市場平均房價由上季每坪五十萬元，漲到本季每坪六十萬元時，做為一個聰明的閱聽人，我們立即要問的是：本季的推案類型、品質是否和上一季相同？若上一季無豪宅推案，而這一季有豪宅推案，只是因為市場推案品質提升，以及推案類型不同，使得成交價格平均數上漲，仍然不能據以推論房價上漲。
& t) |) o6 D( ?  y7 e5 z+ g　那麼要如何正確衡量房價波動？房價指數編製為不動產相關學術領域中發展已久的領域，而指數編製的重要概念即在於住宅品質控制。當確認價格為成交價之後，須控制住宅品質與類型，觀察市場上典型住宅在不同時間的房價變化，這樣衡量出來的房價波動才具有意義。依據我們長期建立房價模型所計算的房價資料顯示，從去年第四季至今，台北市住宅新推案價格持續呈現下跌的現象。
　最近幾年，房地產的指標有如雨後春筍般冒了出來，任何一個業者或媒體，都可以發布一些指標，而媒體就大篇幅的引用報導。然而，許多指標無論是資料來源、資料的處理、統計方法均是交代不清，這樣隨意計算的方式，如果順理成章地成為多數重要媒體報導的焦點，那一般民眾如何能認清訊息的真相。
　市場上充斥不正確的訊息，輔以媒體推波助瀾，使許多資訊雖然實際上完全沒有意義，卻令消費者覺得似有道理，難以判斷。媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，我們擔心恐有鼓勵市場追高，增加房地產價格泡沫的可能，而此現象應非多數社會大眾所樂見。我們認為未經嚴格檢證的訊息可能嚴重干擾市場秩序，甚至傷害到無辜的購屋者與業者。（張金鶚為政治大學地政系特聘教授；花敬群為玄奘大學財務金融系副教授；章定煊為景文科技大學財務金融系副教授）

2 x- K  {/ C" n# a. ~; b) y

---

尤其前面兩個，張金鶚及花敬群，根本是說謊的慣犯，每年都在喊跌，每年！！

將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證，只是這兩個人一昧喊跌，喊了四年多了..
0 S6 Q1 ]7 m1 r. f" v
大家真的要多思考，這兩個人講的話是否有參考價值。

BasePX

推, 推, 推.
  T; f% t' \% S
/ e) h$ ?9 f$ \# m5 ]
" w7 s6 t. [5 J% ^: ~1 u6 L

luisyang0

但房價從狂漲到現在成交急凍漲不上去是事實。
學過加速度跟速度的關係嗎，一輛車如果從時速200公里到只能跑時速10公里甚至不動，代表這台車有大問題了。

5 W  j3 D3 S7 ^% a說到不可信嘛  個人覺得  一直大喊某東西會漲叫人趕緊買  自己卻不去買的人
好像比較值得玩味一點?

CFJ

老子有錢,想買房,誰奈我何

老子沒錢,不想買房,誰奈我何

Chunyu0118

現在許多的經濟數據都已經顯示，
雙北房價高得離譜是事實，
5 d4 \6 f% W3 c- z# C* m說看空的學者是說謊的慣犯，
7 P0 a; T2 D/ j: X6 w* B未免太沈重。

0 @- W4 @  X; ^想請問難道仲介不說謊嗎？
# Q. D( Y8 P, S0 m周旋於賣家與買家之間，
演戲、出狀況、見人說人話、見鬼說鬼話
9 [5 n6 I# ?: k1 k2 E是有多高尚啊！
4 i& h) c/ \  F1 g8 l  X( D
, i0 R% K0 E: v指責人家是說謊慣犯的同時
+ B( g% D2 B7 `; |0 J' r) S' ^3 h不妨想想自己吧！

Dora貓

Chunyu0118 發表於 2014-1-22 12:11
; {" C0 \& v4 K4 ^) i現在許多的經濟數據都已經顯示，
雙北房價高得離譜是事實，
4 e. W* E; c5 b2 ^# `+ u說看空的學者是說謊的慣犯，

1 Y! U( d2 J3 A那些人從０９年喊到現在，我想我很有資格說他們是說謊的慣犯。
/ I0 J! e4 ]9 S# ~2 G. c四年多了，騙四年了，每年過段時間都是會跳出來喊空，可是房價卻一直往上漲。
# b3 V2 d7 q" A  J' {+ ]7 e5 A0 O: m
8 ~" E1 f5 B8 T. k另外我也沒說房價不會修正，更沒說只會漲不會跌。
# v; w' s+ {1 Q$ @8 S( y' N
再且我業務上沒說過謊，而你也沒看過我說謊。
怎麼會直接質疑我呢？還是你有任何我說謊的證據？
不要空口說白話，不是仲介就要理所當然的概括承受，忍受惡意中傷。
7 P6 \1 F3 w$ ^3 h* B# d1 [. V

有個文章分享給你。

宋代文人蘇東坡，才華洋溢，堪稱文壇上的奇葩，
他有一個相知甚篤的方外之交「佛印禪師」，
" e! [) r7 ]; ^; B平時二人在佛學、文學上總不忘相互切磋，
/ A9 }# @3 D8 U但每次老是讓佛印禪師佔盡上風，
* \% p8 l2 \( A, m' ]4 F1 L# I蘇東坡心裡總覺不是滋味，
& C/ |) s+ j2 H- K7 r所以百般用心，想讓佛印下不了台。

0 u2 f( P: c9 m2 |4 J4 T一天，兩人相對坐禪，
7 G' Q) |1 Z# ^蘇東坡一時心血來潮，問佛印禪師：
「你看我現在禪坐的姿勢像什麼？」
6 Y! j& I' p! o5 `- C佛印禪師說：
2 n) i/ j& F' B& f; i& N+ o& |「像一尊佛。」
9 F' j8 G* X& F) {蘇東坡聽了之後滿懷得意。
# d2 a1 y# l$ Q7 W% ^; |3 z! m  g此時，佛印禪師反問蘇東坡：
「那你看我的坐姿像個甚麼？」
蘇東坡毫不考慮地回答：
「你看起來像一堆牛糞！」
佛印禪師微微一笑，雙手合十說聲：
「阿彌陀佛！」
' N6 u* L1 A( F' R9 R2 ^" T) e  O
. Z7 x6 V8 ^' J4 C. \5 e+ m: k蘇東坡回家後，很得意地向妹妹炫耀，說：
「今天總算佔了佛印禪師的上風。」
5 ^/ P0 n* H8 z+ ^" D: B) K蘇小妹聽完原委，卻不以為然地說：
「哥哥！你今天輸得最慘！因為佛印禪師心中全是佛，所以看任何眾生皆是佛，而你心中全盡是污穢不淨，把六根清淨的佛印禪師，竟然看成牛糞，這不是輸得很慘嗎？」
蘇東坡手拈一拈鬍子，黯然地同意蘇小妹的看法。
8 j' B6 d  E0 f
事隔多時，蘇東坡修禪定日漸有了功夫，
" z5 ?1 U; ], Z# ]6 f一次出定後，喜孜孜地寫了一首詩：
「稽首天中天，毫光照大千，八風吹不動，端坐紫金蓮。」
2 U2 e: j' s9 w0 K, V立刻差書童過江，送給佛印禪師，讓他評一評自己的禪定功夫如何？
$ E" G5 @/ S$ k7 S# g; I佛印禪師看過後，莞然一笑，
+ \; ~4 y& E' O1 ^0 {# S2 ~順手拈來一枝紅筆，即在蘇東坡的詩上寫了兩個斗大的字：
「放屁」
再交給書童帶回。

! ^1 c" }* N' C* Z4 M蘇東坡本料想佛印會給他諸多的讚美，
怎之一看回信中竟是斗大的兩個紅字「放屁」，
不由得火冒三丈，破口大罵：
「佛印實在欺人太甚，不讚美也就罷了，何必罵人呢？我非立刻過江與他理論不可！」
: Z# R* A* O, i: Q$ w, i誰知佛印禪師早已大門深鎖，出遊去了，
只在門板上貼了一付對聯，上面寫著：
) x' Q' M- O/ u- b2 t「八風吹不動，一屁打過江。」
( b6 n, y1 r  L: l蘇東坡看後深覺慚愧不已，自嘆修行不如佛印遠矣！
& U  r  [4 D) ?( j

我是仲介，是服務業，不該跟人起衝突，你的回文我接下來就不回覆了，你好好思考。

hui_ching

給了承諾卻食言才叫說謊，就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇，而學者、專家、名嘴至市井小民提出自己的看法，你可以選擇信或不信，但直接指責人家說謊，這可是有言論責任的，既批評別人也該有被批評的雅量！

Dora貓

hui_ching 發表於 2014-1-22 15:05
% G7 H  S0 k' m0 k3 x給了承諾卻食言才叫說謊，就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇，而學者、專家、名嘴至市井小民提出 ...

  I; S0 q$ ]- M( G- L3 {  c* l09年開始每年喊會泡沫化
3 c- X9 v2 V+ h* y4 d
8 r0 |* @: R& [8 V+ `( y09>10>11>12>13>14

結果連年在漲，這不是騙什麼是騙。

$ H- t# l+ s$ t/ ^8 R9 H" t這些人是公眾人物，講過的話就是要負責。

/ ^0 c1 u1 B5 c& N- z, q- N9 j

5 w2 h( g  L1 \5 ]# C
* T4 E+ g$ S; f* r1 O* i. u* R『承諾』可能是你我定義不同，我這個人比較死腦筋，我講過的話，就是種承諾。
" F6 {& a& W+ M. t. m
尤其我是仲介，道德水準只能更要求自己，所以我很厭惡一竿子打翻一船人。


; b+ D- F8 @1 w4 C/ C1 d# x6 O最後我不是沒有雅量接受批評，只是沒有的事情，講的跟真的一樣，到底誰才是騙子？
! b9 H6 h: o5 m5 \! v( H

Chunyu0118

我想先釐清一個觀念，
- I7 h, k# }; _9 ]' K7 W1 B! ~所謂的"說謊"：「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事，基於其他的企圖而故意隱瞞或誤導」
$ T1 x6 J7 I: g
0 Z- }7 Z! F9 `! f( w4 D+ C" y張金鶚及花敬群表明他們房價泡沫的預測，
9 _- I1 W3 v5 ?7 Y! t是基於他們所建立的房價模式所得的結果，
可能是因為模型不夠精準，
造成預測失靈。
. z) _- E  Y9 l) ~我不認為這個叫說謊或欺騙。
; A+ y! g, K5 R$ _; A
; J. i! [; B9 q6 b) d5 M* p" w如果兩位學者一邊在媒體放空房市，
一邊偷偷大量吃貨，
/ S& }% O2 O( @我認同你的看法，
& |5 P2 h. j' x他們是蓄意欺騙或說謊。
$ e; {, j; z: T
% ~6 S0 u3 r$ @$ F( @反倒是你一邊假公正的說：
: H! g& B: u2 R% q9 k+ p"將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證"
* |4 ]; e0 s" a" ]5 R. v一邊又批評兩位看壞房市的學者是"說謊慣犯"
( _4 L4 i$ }$ Q6 o+ J& Q% T5 x引導版友得到 "房地產泡沫，是來自說謊慣犯的觀點"
. y) W4 W' D; y4 J你或許可以取巧的玩文字遊戲，
* C) N) m/ S  C. |6 V" x8 K搬弄說謊的定義，
但是在我的眼裡，
  ^! B8 {5 U& j這樣的行為或許不是說謊
但絕對是"沒擔當"

Dora貓

" G+ q, ^  ^9 R8 ]( V

Chunyu0118 發表於 2014-1-22 18:28
我想先釐清一個觀念，
所謂的"說謊"：「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事，基於其他的企圖而故意隱瞞或 ...

那樣小Ｓ也不必出來道歉，畢竟他也不知道胖達人添加人工香料。
你知道公眾人物有一定的影響力，說的話不是講講忘記就沒事了。

! C; S; b- @2 d. Q4 r3 D更多代言商品出包的藝人，是不是都有出來道歉？
. f9 F6 p2 h* Q/ r& e小S
* X- a5 P- B8 i( u& vhttp://www.ettoday.net/news/20140103/312826.htm
許乃麟
% B) b  Y4 B3 L, y6 T& o/ I2 Zhttp://www.appledaily.com.tw/app ... /20100428/32470312/
8 C9 \1 ?6 y! S5 E/ x$ `! `3 ^白冰冰
http://newtalk.tw/news/2013/11/15/41978.html

不敢保證的事情就不要一直提，提這麼多次，也沒見他出來道歉。
* z4 M, V4 p, d" N/ k3 B這不是惡意什麼是惡意？
( _  H# l4 v6 T& P. n+ F  j, {
0 h+ O! a8 r9 _
我不敢保證的事情就直接很明白了當地講，投機取巧？
: I2 I% b. c6 Q) ~& w8 S難道一定要說房市會漲會跌？　不能說不知道？
" w5 l$ `) C. q# E還是房仲你認為可以跟客戶說明年房市一定怎樣怎樣？
然後造成客戶虧損就說，我預估錯誤，連聲抱歉都不用講。

抱歉，我道德上過不去。
- `+ c( b# x" z- M' q& C
, q& U2 V/ R  k+ Q
你這樣硬凹也真的不好看，我簽名檔有電話，歡迎隨時來電討論。
不要覺得我這個房仲給你難堪，畢竟我是服務業，我有權利捍衛我的清白。