奢侈稅5大避稅門路曝光，趕緊補破網

歐陽

時報-各報要聞】奢侈稅課稅成績不如理想，台聯黨團副總召許忠信
歸咎當初修法的同時，並沒有提出配套措施，民眾可以經由房仲業等
管道，透過信託登記等方式規避奢侈稅，他也公布五大避稅門路，要
( D& n$ k4 r5 ]# F- B: E2 M' ]求政府「補破網」。
7 R" W! V! ^) y. Y( p, r　由於現行規定，從買方取得該不動產登記日起算，到買賣契約簽訂
日為止，只要超過2年就不核課奢侈稅。因此實務上，規避奢侈稅的方
( S, ~  g; v* @2 ?4 K式可歸類為：

　一、信託登記：不動產買賣雙方暫不成立買賣契約，賣方僅將不動
( x" _  w7 z. B# @# s+ i產「信託登記」給買方，買方實際上擁有不動產管理經營權利，賣方
' d2 c% r/ l9 u7 Y: V, [0 }: i9 d) h則獲取價金並維持名義上所有權，待2年期滿再塗銷信託登記，成立形
* v' f9 e* M. v8 ^* V1 K: o, t式上的買賣契約並移轉不動產所有權登記予買方。
　二、預告登記：房子先不過戶，賣方同意買方可預告登記，等房子
過了2年期限再過戶。由於擔心稅捐機關透過地政單位調出「預告登記
」房地產，有可能被查到逃稅，市場上又有進階版的預告登記，亦即
( I8 H" z! ~$ N: x# l( o賣方將名下其他買賣已超過2年的房子，以預告登記方式假出售，藉以
3 T8 x# b" s1 I! l! s保障權益，而讓手上只剩1間，依規定名下如只有1戶，出售即不受奢
侈稅限制。
　三、設定抵押權：當事人雙方以設定抵押權方式取代買賣，賣方在
9 m- B( b! a9 d) n獲取「押金」的同時，買方也取得抵押權登記。
, c6 }% S) S* c　這種作法讓賣方即使事後將該不動產與第三人訂定買賣契約並移轉
" ^4 j3 P4 U1 I登記所有權，抵押權人（買方）仍能夠憑其抵押權向第三人提出擁有
該不動產主張，得以保障權利，卻因設定抵押權不屬於交易行為，不
必課奢侈稅。
　四、對預售屋進行「權利買賣」：預售屋是完工交屋才過戶，但興
建過程中，買方可透過建商或房仲居間進行「購屋權利」的移轉，因
戶政單位根本還沒有地籍資料，頂多在銀行留下資金往來記錄，不少
投資客大賺預售屋權利買賣的錢，卻不用申報「其他所得」。
　五、以租代售：賣方先跟買方簽訂租賃契約，就是市場上所謂的「
流抵契約」，要求買方先付高成數（譬如5成）訂金，即可先入住，
2年後再辦理移轉登記，屋主等於是把中古屋、成屋當成預售屋來賣。
4 X& W- z- f" ]( ]$ v' Y　許忠信建議，無論是信託登記還是權利買賣等行為，相關機關應依
職權查核背後是否為交易，如果確屬交易，就應以買方實際取得不動
' X. [: `  R# g$ g產時點來認定，達到核實課稅目的。 (新聞來源：工商時報─崔慈悌
5 ~! z/ c* U* l8 Q+ k7 D／台北報導)