二工違章

marquis

游走法令邊緣產品 購屋前須三思以免因小失大

. u* i" a: e% x住展房屋網 – 2013年4月24日 下午2:10
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8 j) v  }* _  [+ s# n, N& B今日聯合報的北市地方版，刊出了一篇某社區容積獎勵停車位挪作公設，結果須由住戶拆除，否則將受罰的案例。對此，住戶(管委會)當然大表不解，甚至不滿；有住戶直稱，當時就是因為相關設施，而願以高價買屋，現在遭勒令拆除，住戶得承擔改善成本及房價損失，建商卻賺飽走人，相當不合理。
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事實上，類似事件是層出不窮；如上週蘋果日報踢爆新板特區社區佔用開放空間一事，雖是『陳年老案』，但就是同質案例，癥結都是二次施工(建物取得使用執照後再施工)。這些因容積獎勵獲得的空間，原應做A用途，但經二次施工後變成其他用途；北市上述案例原本應是停車位，但卻變成大廳，板橋新站特區這邊則原本該是開放所有市民使用的開放空間，結果卻變成社區私人庭院。

7 |. |  k  N& j) r6 z+ n" W+ ~% r8 s有趣的是，蘋果日報針對此事訪問一般人，大都直覺認為這是建商的錯或建商必須負責；不過實際接到拆除通知(逾期不拆將受罰)的，仍是住戶(管委會)。如此一般認知與法令規定大不同的情況，也和北市該社區住戶疑問如出一轍。

, w; k% K5 A! V上述事件，一來是有關容積獎勵之不當使用，不過與一般人更直接相關的，則是建築法相關規定；無論合理與否，現行法令確實規定，除非(住戶)能證明建物產權移轉前就有二次施工，否則相關違規屬實，就是處罰使用人或所有人。而且，這類游走法令灰色地帶的建物，還不只(獎勵)容積挪作他用而已。

1 Y$ E1 G/ h5 a1 t8 `3 p首先，當然是最惡名昭彰的挑高夾層。同樣地，按照現行法令，只要是建物許可容積以外加建的室內夾層，就是違建。過去北市曾充斥室內高度動輒四、五米的產品，打著『一坪當兩坪用』的號召，就是此例，而且也是使照取得後二次施工。只不過，問題在於必須舉報才會拆除；而一般情況不可能到住家室內稽查，因此後來市府改用不核發超過室內高度三米六的建照以為因應。

然正所謂『道高一尺，魔高一丈』；後來建商轉個彎，改推所謂的複層式產品，也就是室內有兩種高度(通常是三米及四米二之組合)，平均後仍在三米六上限之內，仍可取得建照，實際上也幾乎仍會二工施作『部分』夾層。然而同樣地，這還是不合法，一旦遭舉報，同樣必須拆除。
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: S+ {: ^% L+ N- x) y$ Z. }另一大宗，則是工業住宅；上週蘋果報導的內湖五期部份社區之違規使用，就是此例。以該區為例，地目為工商綜合區者，按規定登記及使用目的是事務所或辦公室；姑且不論銷售時業者是否誤導，從結果看，買方確是以住家使用之，而遭舉報受罰的，當然還是住戶。

先不論二次施工，或使用實況與登記目的不符等違法事實，遭罰的是住戶而非業者是否合理，工業住宅、挑高產品或容積獎勵空間挪作他用，業者其實明知有適法性問題，卻照樣為之，其實還是利用消費者貪便宜的心態。

0 P9 {+ r3 g% t* e0 M- p/ H如工業住宅，大多確實比一般住宅產品便宜；挑高產品單價稍高，但加入多出的夾層空間，感覺上價格也變低；容獎空間挪做公設，也的確增加社區附加價值。然回過頭來，這些產品本質上就是違法，一旦遭舉發，就得『恢復原狀』，而且責任多數都是住戶承擔。
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* P! m( @, g0 e, z7 I& O換言之，在現行相關法令未檢討前，消費者購屋當下，就需先保障自身權益；方式就是睜大眼睛，購買、簽約前仔細看清楚，確認自己買的房子沒有上述問題，否則到最後，吃虧的絕對是自己。唯有消費者明哲保身，甚至拒絕購買，這些法令灰色地帶房市產品，才有可能真正銷聲匿跡！
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2 U! ^" N; L8 c+ y* M8 B# H新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw
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/ f0 K3 @4 N! M0 Shttp://tw.house.yahoo.com/news/% ... 4%A7-061033344.html

iAlpha

談起建築相關法規法令, 有誰會比建商還精熟? 有誰會比建商更會鑽漏洞?

一般購屋者那比得上黑心不肖建商?

如此的建築法規法令, 造成二次施工……的糾紛  層出不窮,

只是讓黑心不肖建商 援引為護身符 保護傘, 更加肆無忌憚地坑殺購屋者, 逍遙法外.

政府官員 & 立委諸公 就算明知問題之所在, 也是眼不見為淨.

夢想國度

iAlpha 發表於 2013-4-30 16:48
- U$ P- W* m0 Q3 |* C3 X, ^6 q談起建築相關法規法令, 有誰會比建商還精熟? 有誰會比建商更會鑽漏洞? 一般購屋者那比得上黑心不肖建商? 如 ...

這個業界的生態就是:
建商和主管機關(各縣市政府的建管局,建管課)都要打點好(送禮(券),送錢),
) C: ^1 J9 g5 f9 h/ l  l+ }0 S還要有黑白兩道在後面撐腰(黑的處理土方,分點好處,白的護航,施壓),
那麼主管機關於會在未"違法"的前提下配合建商"依規定檢查",合格後再來做二工!!
) C0 x) O. d$ N, Z0 N建商怎麼會不知情!!
: F8 `8 u8 ]4 R但就供需原則而言,在解說上儘量創造模糊空間,
9 a8 X+ Z' x( j建商開出價格,有消費者願意買,它為何不賣?
這個業界皆是槓桿操作,賺的是暴利(業內戲稱每個案子的銷售及獲利都是"億來億去"),
" w6 S9 `( t' I- `$ C至於罰款個幾十萬,對建商而言,就像是一個員工在結案時少分到的紅利數字,
- n% _/ s2 z) t不痛不癢啊!!

ERA三峽北大

買的人在預售時就知道房子會二次施工
所以誰去舉發呢
. l9 h# [3 y7 @, I6 i7 k( J北大裡的建案有幾件呢

杰Jeff

柿子挑軟的吃,老百姓永遠都是受害者~~

小軒

市場諸多「工」字建號的建案，行銷時都宣稱「已改」或「會改」地目，是真的？還是假的？

) p* l" u$ G' s6 o在此先感謝你的解惑。

ianchung50

& [0 v+ t3 S6 A- s8 K3 {北大裡有不少建案中有所謂的機電室

& a2 B9 ]  L$ W3 G  }) j) g就是平面圖中會有一個機電室的空間在你家裡面

但家具配置圖中就變成客廳或一個臥房

這種機電室不知道是吃掉妳的坪數還是妳賺到坪數？
* e% Z1 V2 \$ V( Q- D
也是二工嗎？
( B5 A' ^. C+ b$ G0 O7 A( M
! V, e+ `+ ^# q  V1 s2 O有人瞭解嗎

Tony

ianchung50 發表於 2013-5-1 08:38
北大裡有不少建案中有所謂的機電室
( W0 c5 r! n2 N( m
就是平面圖中會有一個機電室的空間在你家裡面

這機電室吃掉的是同一層的[不計入容積樓地板面積]
9 H  P4 G! c, |9 F8 U! J  F4 E7 K也就是原本是同一層共用空間，卻落在其中一間房子，利用來當室內坪數
2 _! L: N6 C6 }9 j9 W0 E, N北大特區中，漢O建設最愛用此方式
, M9 e' m' {7 Q平面圖會出現"機房外推/陽台外推"等虛線
當初去看屋時，代銷公司的業務說:
, T! r. V$ n% c) A6 d[機房是給你當暖氣機/冷氣機空間，如果不用你可以拿來當房間用。]
當下心中疑問[台灣需要大型暖氣機嗎?冷氣室外機為何在室內]
查了網路才知道，這樣的屬於二工空間
$ F' D- Y* U+ S# N6 ?# F建商在平面圖有機房標示的空間，但樣品屋此處用一條紅色膠帶貼在地上標示出來
; H' @  e0 t9 I而且所為的陽台其實是下一樓的雨遮，不是真正法定陽台空間。
& l2 p/ h( X* {
請參考
http://www.goodpartner.idv.tw/index.php?load=read&id=96

ianchung50

Tony 發表於 2013-5-1 11:12
這機電室吃掉的是同一層的[不計入容積樓地板面積]
也就是原本是同一層共用空間，卻落在其中一間房子，利 ...

/ x9 L. c" O, j感謝你的回應及提供的文章
很有參考價值喔
. Z( e1 q( t/ Q% M7 i; W" b
另外請問
4 R( m6 Q1 `0 @5 [# ]一般附屬建物不是有陽台、雨遮嗎
那在權狀上的陽台是自己可以走進去利用的
, i: c! k* J/ F6 ]2 b我沒有問題
我的疑問是
6 v) ~5 B2 q0 O) d: x權狀裡的雨遮
; Z  F5 {0 ?4 I通常也有一定的坪數
7 G- w, U* F, }  F$ {7 z( @) _, h9 E通常與陽台一樣是與我家的樓地板在同一平面的
只是沒有門進去、沒有欄杆、很淺、很小、有時還像一圈土星環
很難利用
, B  L# Z  V( q" b* X而且重點是好像是遮下一層的雨
所以我買的雨遮是遮別人的雨嗎

% f% {$ j- A" ]- ^1 ^: H* L  E還是說我房間外窗戶上面的那一圈雨遮才是我的呢
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