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迎接升息潮 省息大作戰8 a/ a3 |4 ~* L: a# C& b
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中央銀行又宣布升息，全台高達320萬的房貸戶要注意囉！ 該如何省下更多利息支出，記得重新把算盤拿出來打一打，以免你的荷包隨著央行升息，愈來愈瘦！% t6 A* U7 y1 c7 }
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文．成均. ]! L3 f* H8 x o0 z# `1 w
5 v* \& w2 S/ \ \7 W& d央行自10月起，調升利率，民眾需要多付出多少房貸利息呢？ 銀行業者說，若以台銀為例，和房貸利率有關的定儲利率，各天期平均約調升0.085個百分點，以房屋貸款500萬元計算，每月利息支出增加約354元，一年利息支出則增加約4250元。9 Y( B8 {1 h1 q, p6 I
* L9 D5 U: h, E% }銀行主管指出，由於房貸利率分為「月調」和「季調」兩種，若房貸族選擇的是「月調」，最快在11月，就會感受到房貸利息負擔又增加！ 3 ^3 o) a# Q1 ]4 ^: i
6 k$ p/ Z- s2 Z1 M/ G/ Q■房貸商品多 量身打造最可靠 5 ?$ a Q, g% G2 p% x0 g, h u
9 c3 }. N' f z" o由於每個人適合的還款方式與條件都不相同，銀行業者建議，除考量房貸利率高低之外，可善用銀行推出的房貸利率試算服務，以自己目前的還款條件，推估何種房貸商品最省息，加快還款效率。, @% E9 B" W! E7 B4 W, j( Q
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理財專家舉例說，倘若每月手中的可支配所得已經不多，為避免繳不出房貸，則還款年限就必須拉長；等到年終發獎金，或是領到紅利，再一次付出還掉的本金，減輕利息費用。 2 l, ~) d2 Z3 w, a$ x" b- x7 h6 v
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銀行業者還說，與房貸族高度相關的指數型房貸，依各銀行定期調整的時程有所不同，每季或每月調整一次，調整幅度約與存款利率相當，目前主要公股行庫指數型房貸，前半年利率仍在1.55％上下，若調升0.06個百分點，每月的利息錢，將立即有所反映。
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但是，由於市場普遍認為，未來利率還有調升空間，因此這次升息最大特色是，機動利率調幅高於固定利率，建議民眾存款時，雖然可選擇機動利率，但選擇房貸時，最好以固定利率為主。
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( X1 N. m0 p2 s; v■緩步升息趨勢 固定利率卡好 , V2 u6 ?! A% d) l$ S9 U
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房仲業者指出，調查數據顯示，高達7成的民眾可接受升息2至4碼，從每月購屋負擔金額來看，央行本次升息並不會嚴重影響房貸民眾日常生活水平，或是排擠到其他日常生活支出，影響生活品質。 0 g/ D5 p0 _, H# G" |6 l, z
/ m9 f$ k" Q) A! d特別是，歷經全球金融海嘯，央行連續降息，目前利率水準仍偏低，對於一般民眾想進場購屋其實影響也不大，現階段想購屋的民眾不必過度擔心房貸負擔過重，多看屋多比價，不用擔憂會被升息所增加的房貸支出，壓得喘不過氣來。 銀行主管認為，儘管央行每次升息幅度不大，短期內房貸利率水準也在2％以下的低檔，但是未來隨著經濟持續成長，利率緩升的趨勢不變，民眾衡量購屋能力，可以自行加碼0.5~1％來計算每月房貸支出，用比較嚴謹的財務規劃，來避免日後房貸增加的壓力。 G9 k" E0 r9 p7 u, G% t; U4 b
& l8 O0 \- r- E# u8 A或者，直接選擇固定利率的房貸商品，將利率水準鎖住，也會比機動利率來得划算。
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銀行主管指出，放眼目前市場上房貸，多為分段計息，目前較多人辦的是階梯式「前低後高」的3段式房貸，即前半年利率低到1.6％附近，第7到24個月加碼後約2％左右；第3年起更高，目前行情約在2.1％上下。
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! B2 x; K4 r/ |7 A3 e8 X) x舉例來說，房貸金額400萬元，若選擇「前低後高」房貸，其前半年利率為1.5％、7~12個月為1.99％、第2年起2.25％，半年後央行調升利率，漲幅為0.25％，第2年上漲0.5％，第3年又上漲0.5％，客戶只有在前半年享受到低利，第7個月起利率就開始往上調升，最後房貸利息支出總共為146萬元。3 B, X% n* B, I! P) b
) O- w+ M! n i; g( B) N/ m0 p. \ u■利率好幾段 怎麼貸最划算 : s$ H* w S6 a( ^6 v
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若換一個貸款方式，房貸客選擇的是前2年固定利率式房貸，雖然前2年利率都為2.2％，但是在市場升息2次後，房貸戶的利率還是維持在2.2％，一直到第3年才開始反映升息，總利息支出為141萬元，較「前低後高」省下5萬元，也就是說，在升息時代下，固定利率雖然前期利率較高，但整體計算後，其實比「前低後高」還要划算。
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D: k8 `; r- E7 G, L: q有銀行業者腦筋動得快，搭上央行升息潮，推出「固定利率搭配機動利率」房貸，提供前兩年固定利率，再搭配第3年起的機動利率，固定利率最高申貸額度為房貸總額的50％，客戶的房貸利率可彈性選擇，資金運用更靈活！業者指出，這類房貸可降低房貸升息風險，房貸連結帳戶的存款利息還可扣抵貸款利息，等於透過分散利率風險及抵利的特點，讓客戶省下更多房貸利息。& u/ }8 x* A& F t3 w7 u
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由於央行接連在6月和9月升息，為怕加重付息壓力，近期選固定計息民眾有增加趨勢，而最近又有不少購屋族面臨選固定或機動計息的困擾，為搶市場大餅，花旗銀行和星展銀行都不約而同推出固定、機動可「混搭」的組合式房貸。- |" F# A* [5 P- [5 A, W( ^
# S4 m. x0 h6 z) B2 U: U! i- W■機動搭配固定利率 很划算
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O% R# d( \2 d以星展銀行推出的專案為例，貸款500萬元，前2年可固定、機動互搭，最高250萬元以1.77％固定計息；剩下的則以機動計息，利率從1.77％起跳；2年過後、第3年起則全部改採機動計息。
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與3段式房貸相比，假設央行升息速度稍快，3年內升息6次，按星展銀行試算，約可省下17.9萬元利息；若央行升速較慢，3年內只升3次息，也可省下10.5萬元利息，就算央行就此停住升息腳步，未來都不再升息，也能省下12萬到16萬元利息，不論算盤怎麼打，都划算。$ Y% ]$ C, F& h! Q! g- s/ T
$ F% n M6 k; s至於各類政府優惠性貸款的調升幅度，如4千億元政府優惠房貸、內政部主辦購屋和修繕貸款、青年安心成家方案與就學貸款等，都是依郵局2年期定期機動利率變動，預計在這波升息趨勢下，馬上就會同步宣布升息。若調升0.06個百分點、以20年本息均攤試算，每100萬元每年利息增加金額
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