住展：2013年房市10大趨勢 景氣「三低一高」成隱憂 (供參)

faith

今(2012)年房市在外有歐債危機，內有奢侈稅、實價課稅、住宅法等政策衝擊下，推案量較往年保守，其中，具指標意義的北台灣推案量約8600億元，較2011年減少3.5個百分點。展望明(2013)年房產市場走勢，住展雜誌歸納出10大趨勢，提供消費者出手購屋前參考。

8 F, S( Y- \' X- k$ L1 }" {一、景氣面：北台灣明年推案將較今年增加1成

  ^1 |+ D0 y  I3 L4 f, @$ Z住展雜誌預估，明年三大都會區推案量約落在1.2兆元左右，其中北台灣全年推案量，仍會可望比今年增加一成，總推案量粗估9500億元，台中與高雄則估計將與今年持平，推案量分別約為1600億元、1200億元，預估明年三大都會區的推案量，將增至1.23兆元。

% K/ E( W5 V5 K4 ?  y二、雙北市房價持穩 「強者恆強」、「漲跌互見」

0 Z' s% Q+ t2 e3 b- ~, _$ t統計今年第3季台北市預售屋平均房價約76萬元，信義、大安區的房價更是一飛衝天，每坪高達132.5萬元及129.2萬元，雙雙創下台北市預售屋房價歷史新高點；至於新北市第3季預售屋平均房價約35.7萬元，同樣寫下歷史新高。
0 d; Z5 F6 j) C" m) t
9 N0 s9 D/ u; r# Y; Q! |) R& O住展雜誌表示，若從明年台灣政經情勢解讀，預料2013年雙北市的整體平均房價應可望「持穩」，即便新北市某些地區，恐陷入供過於求的隱憂，但預期修正的幅度應至於超過1成，整體房市行情將呈現「強者恆強」、「漲跌互見」的現象。

0 m5 \/ t4 v9 L& v* w. C7 G. O此外，包括老舊市區的大同與萬華區，預料明年在雙子星大樓效應下將出現補行情，漲幅則約在一成之間；而新北市的新莊、五股、淡水、樹林及鶯歌等地區，漲幅也有一成上下。至於台中市和高雄市房價則預估以高檔盤整。

+ Z1 M3 Y7 y/ B+ x! A" i三、銷售率低檔盤整:
" j; i( l: i+ @; k" Y3 |; o+ }
5 N+ {4 ]3 K( a& h; E* d7 W近年來北台灣的平均銷售率約在4-5成左右，住展雜誌預估，2013年的建案銷售率，在實價登錄房價「比低不比高」效應影響下，銷售率欲攀升恐有難度，整體的銷售率將在4-5成間低檔徘徊。
, u4 z9 F0 a) M- q9 o2 ?
住展雜誌認為，明年新建案如欲開出紅盤，除了價格須符合行情外，建商的品牌及產品力的強弱，也是左右銷售率能否提升的關鍵。
4 M; P. d! u$ t* X
; i; D* I% h4 n, O4 W3 N4 J四、豪宅仍續領風騷

5 x- J/ V  E$ Z住展雜誌指出，明年三都房市焦點仍集中於豪宅市場，包括威京沈慶京主導的信義計劃區亞太會館改建案、冠德建設於信義計劃區的豪宅案等。據了解，上述兩案都將開出每坪300萬元的天價準備測試市場水溫，加上台中七期的豪宅、高雄美術館特區、興富發與京城建設的豪宅都將陸續出籠，因此不難預見明年3大都會區的豪宅案仍將是鎂光燈追逐標的。

/ }/ C; n  O8 p" Z  P6 b: X; X+ U五、利率不動 可望推升購屋意願

; h! {3 v* {0 n+ ?; x3 h為促進經濟的活絡，市場推測，央行將趨向不調整存款準備率，不過又因國內通膨壓力仍未消除，使得購買不動產成了抗通膨保值的好理由。住展雜誌分析，假設明年利率仍將持續走平，可能進一步推升民眾購入不動產的意願。
% w! _5 G+ c+ S! ~  U( F
六、商用不動產交易量縮
8 {4 U- H# r9 W3 L; R, A" U) w4 N
- I0 X8 z' X5 ?8 C3 {/ L" d( Q& t有別於豪宅的好行情，市場擔憂，商用不動產明年成長幅度恐將因金管會的「新八條」禁令而停滯。事實上，今年商用不動產市場因游資充裕、好貨有限，以及壽險業者力撐下，表現相當亮眼。
! L1 _9 j% n( i- @
' [( R8 a+ a. W" R' `4 ]住展雜誌分析，明年的商辦價格表現將呈「穩中有升」的格局，惟交易量衝高恐不易，在價格部分，受惠於觀光與商務需求都持續增長，加上好的標的有限，因此研判暫無看空理由，長期來看，價格仍有一定的成長空間。


! r, M, b1 o% }/ t$ s8 H% X七、餘屋賣壓增、牽制預售屋市場
5 r) r: |. l$ p, S3 G9 n3 G
住展雜誌表示，近年北台灣4-5成的極低銷售率，恐將使得未來幾年內未賣出的新成屋賣壓倍增，並對預售屋產生牽制效應，其中又以新北市幾個供過於求較明顯的林口、三峽、淡水，及桃園地區的中壢與南崁交流道周邊為最。

- Z. X* {0 O3 t8 Z' A八、新北市房屋需求穩定成長
7 o- i7 e/ z/ A
+ O2 v, ^+ {5 Y# `) n- A% R- Z5 ]受到台北市高房價排擠效應的影響，讓近幾年房價相對較低的新北市的移入人口大幅增加。而受惠於人口增加效應，不僅推升新北市房屋需求增加，也連帶使該區的房價跟著走漲。

九、價格是否貼近行情，建案銷售好壞關鍵

' h4 X. M+ C/ U, v* |6 L1 }- `從實價登錄實施以來，各工地的成交天數有加快的趨勢，下訂與簽約的速度也陸續加快，是故建商如何使開價(或成交價)能更貼近市場行情價格，成為建案成敗的的重要關鍵。

" a8 t! w3 d4 b( t5 U十、「三低一高」房市隱憂

/ F" f5 H2 L1 J0 d# M央行指出，全球景氣對台灣的影響已擴及到實質面，台灣經濟2013年仍將面臨低出口、低投資、低消費和高失業率的「三低一高」危機中。住展雜誌指出，對購屋者而言，國內經濟實質面是否好轉，將成為操控房市好壞的一大變數與隱憂。
! O$ s% V( X3 {* X* ?6 i' _8 u9 B

faith

(供參)
1 v3 @% Y4 G% K+ j

【記者柯安聰台北報導】2012年北台灣的推案量約為8600億元，較去年的推案量8911億元，減少了3.5%。顯示房市的推案量轉趨保守，主要因素為政府祭出奢侈稅、實價課稅、住宅法等政策打房，加上歐債風暴的持續衝擊所致。
" ^3 {; \+ E) {9 k& E+ v+ V4 L1 g
" c0 e& w% P/ g+ C2013年房市推案的脈絡與走勢為何?房市景氣會上、會下?房價是持平還是下跌?住展雜誌特於歸納出2013年台灣房市的10大趨勢，提供給地產業者推案及訂價的參考。

一、2013年三大都會區推案1.2兆元:從房市景氣面來觀察，預估北台灣2013年全年的推案量，仍會較2012年推案量增加1成左右，推案量約9500億元。考量2012年因實價登錄遞延的推案量，將於今年的329檔加碼釋放出來，建商推案轉趨積極，因此預估北台灣將有9500億元的推案水準。台中都會區預估與2012年持平，約有1600億元的推案量體，高雄都會區預估也與2012年持平，推案量約有1200億元的量體，所以預估2013年三大都會區的推案量，將量增至1.23兆元。
3 Y* a, T; G4 s5 e2 t
二、雙北市房價持穩:台北市預售屋平均房價，2012年Q3的房價為76萬元，信義區與大安區的房價更是一飛衝天，飆上1坪132.5萬元及129.2萬元，132.5萬元與129.2萬元兩個數字，雙雙創下台北市預售屋房價的歷史新高點。而新北市預售屋平均房價，2012年Q3的房價為35.7萬元，與台北市預售屋房價雙雙再創歷史新高點。
) e% \$ w2 W) V3 c
從2013年台灣的政經情勢來看，2013年雙北市的整體平均房價應該以『持穩』來看待。就算新北市某些地區，雖有供過於求的隱憂，但修正的幅度應該不會超過1成，房市將呈現強者恆強、漲跌互見的現象。

2013年台北市房價補漲的地區，包括老舊市區的大同與萬華區，在雙子星大樓效應下，2013年將出現補漲行情，預估漲幅約在1成之間。新北市補漲的地區，將出現在新莊、五股、淡水、樹林及鶯歌等地區，預估漲幅也在1成之間。台中市七期新市政中心推案雖熱絡，但房價要再攀高的機率恐有限，以高檔盤整的『個案表現』為主，另外，高雄市房價也是以高檔盤整的成份居多。

& D  M% |: @+ D三、銷售率低檔盤整: 近年北台灣的平均銷售率在4成至5成之間，2013年的建案銷售率，受實價登錄房價『比低不比高』效應的影響，銷售率要拉升的難度加高。預估北台灣整體的銷售率將仍在4成至5成間低檔徘徊，建案要有所表現，除了符合行情價外，建商的品牌及產品力的強弱，將是銷售率能否提升的關鍵。

四、豪宅仍是3都房市焦點:2013年的豪宅市場，仍會是三大都會區的推案亮點。威京沈慶京主導的信義計劃區亞太會館改建案，及冠德建設同位信義計劃區的豪宅案，據了解，兩案都將開出300萬元1坪以上的新天價試探水溫，加上台中七期的豪宅持續引領市場，高雄美術館特區，興富發與京城建設的豪宅陸續出籠，因此可預見從2013年，3大都會區的豪宅案仍是房市的焦點，持續引領風騷。
1 n" D8 o' l* G% L2 [- p9 b
! }8 a! R8 t% A% k3 K( e五、利率、匯率重要影響指標:為促進經濟的活絡，央行主導的存款準備率，將趨向不調整。然國內通膨壓力不減，使購買不動產，多了抗通膨保值的堂皇理由，因此2013年利率如持續走平，代表借貸還款負擔沒有增加，將會增加對不動產購置的意願，於是，2013年利率、匯率雙率的走勢，將成為影響台灣的房市的重要因子。
1 t- N# x/ a* ]: e7 ?0 D0 n* m
六、商用不動產交易量縮: 商用不動產受惠於好貨有限、熱錢仍多的情況下，2013年的價格表現將呈『穩中有升』格局，但交易量恐不易再衝高。2012年商用不動產的最大買家是壽險業者，其操作策略是只進不出，然在金管會對壽險業者投資房地產設限的情況下，2013年商用不動產成交量恐不易再成長。但在價格的部分，台灣的觀光與商務需求都持續成長，雙北市地區的商用不動產好貨有限，並無看空的理由，長期來看，價格還有成長空間。

2 R5 f8 R: H  Q" k3 L七、餘屋賣壓增、牽制預售屋市場:近年北台灣的平均銷售率在4成至4成5之間，低的銷售率，在未來幾年內建商大量交屋期間，未賣出的新成屋賣壓，將對預售屋市場有一定的牽制力。新北市幾個供過於求較明顯的地區，包括林口、三峽、淡水，及桃園地區的中壢與南崁交流道周邊，加上新竹地區的竹北市，餘屋賣壓的否有效消化，成為影響該區房市發展的重要因素。
0 c- g& h6 K! B! K
* \; X: L& {+ i, c* f2 C八、新北市房屋需求穩定成長: 受到台北市高房價排擠效應的影響，使台北市人口紛紛轉進新北市等其他房價較低的區域，導致近年新北市的移入人口大幅增加，截至2012年10月底為止，新北市的人口數已增加至393萬5072人，較2011年全市的人口總數391萬6451人，再增加了1萬8621人，正加速朝400萬人的大關挺進。在人口增加下，房屋的需求相對增加，使該區的房價跟著水漲船高。
7 C* V/ m4 c$ g# g4 _3 {% c3 F, E
/ J9 s6 s7 ]+ _: f- g% r7 T九、價格是否貼近行情，建案銷售好壞關鍵: 從實價登錄實施以來，各工地的成交天數有加快的趨勢，下訂與簽約的速度也陸續加快，是故建商如何使開價(或成交價)能更貼近市場行情價格，成為建案成敗的的重要關鍵。

! v  X; d% J; F8 l$ K) E6 m十、『三低一高』房市隱憂: 央行指出，全球景氣對台灣的影響已擴及到實質面，台灣經濟2013年仍將面臨低出口、低投資、低消費和高失業率的『三低一高』危機。於是，對購屋者而言，國內經濟實質面是否好轉，將是房市好壞的一大變數與隱憂。(自立電子報2012/11/22)
, Z# E/ f8 d/ X7 R% Z. N) f5 w. i7 c
, P* h5 M+ _0 m7 n* ?- `: C) @% J