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購屋族看過來…搶救房貸大作戰
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不同的購屋族群,房貸上所要面對的問題也不同,若不先精打細算,口袋的錢將愈來愈薄!4 I/ Y" ~! s6 P4 n; v- O7 `+ @
+ A. O, n1 J6 l+ B. |' f/ t2012-10-31 / 經濟日報 / 第42版 / 經營管理 / 本文摘自11月號《好房誌》 4 H3 E9 v1 b$ A$ w
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資金是房地產的活水,過去幾年台灣的利率水準處於相對低檔,也推動了房地產市場的榮景。但高房價已經成為首要民怨,致使政府打房政策一波又一波,包括奢侈稅、實價登錄等措施,讓房市交易由熱轉冷,其中央行的房貸管控措施,更是掐住了資金流向。
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以新北市擁有第2間房子的投資客為例,在央行未實施管控前,只要房子座落地點交通方便,向銀行申請貸款通常都能申請到總價八成的額度。 d3 `" F0 t5 |; d! w2 v9 G2 ?
3 V. p% S' H p: H; l9 r 現在央行將房價較高的板橋、三重、中和、永和以及新莊等13個行政區納入控管,貸款額度從八成降至六成,以總價1,500萬元的房子為例,貸款額度足足少了300萬元以上,等於購屋族必需要準備更多的自備款。 6 Q E* b+ {4 c
# z1 G+ v8 W1 `, h 除了自備款壓力外,貸款利率成本也隨之增加,在央行、金管會關切下,近來民營銀行悄悄拉升房貸利率,一般民眾申貸利率多介於2.45~3%,較今年上半年至少增加20%漲幅。4 W% b" S3 c5 K. {, ~( W6 O
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首購族精打細算
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善用青年購屋優惠
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在貸款成數降低、房貸利率增加雙重壓迫下,購屋族大喊吃不消,究竟該怎麼辦?不同的購屋族群,房貸上所要面對的問題也不同,若不先精打細算,口袋的錢將愈來愈薄!
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5 s# h: e, T" w [ ]2 t 為體恤年輕人購屋壓力大,財政部委託主要行庫、商業銀行辦理「青年安心成家購屋優惠」方案,一銀表示,只要青年「首次」購屋都可申請這項優惠專案,優惠額度最高達500 萬元,是政府補貼利率方案中額度最高者,前2年利率為年息1.72%,第3年起為年息2.02%起,貸款期限最長可達30年。
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由於「青年安心成家購屋優惠」額度高,且申請門檻較低,因此,根據官方統計,這項優惠房貸已有6.7萬戶成功申請,總計額度超過2,345億元。青年購屋地點前3名依序是新北市、桃園縣與高雄市,且近九成是總價1,000萬元以上的房屋。( _7 x1 T0 }+ h; G. v
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換屋族先賣後買
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* f. f- F+ }* Y% g2 f 有利取得貸款+ _% L$ s" s, _9 m, M$ @
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不過,此優惠房貸最後申辦期限暫定至今年年底為止,財政部國庫署日前表示,為減輕青年購屋負擔,將檢討「青年安心成家購屋優惠貸款」是否延長期限,讓更多有意購屋的民眾受惠。
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) H" Y( m+ s( T 相較之下,對於換屋族或即將有第2間房屋的民眾來說,現階段就有必要仔細盤算資金問題。
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5 v1 ~) z) I! E& c" e 依央行管制規定,申貸時申貸人在聯徵上仍有購屋貸款者,要申請第2屋購屋貸款,最高只能申貸六成,縱使屋主表明,第1間房子已要出售,且買賣合約書已簽立,但銀行礙於央行規範,仍只能貸款六成。 , D8 Q9 Q; C$ f# A# g, L
! R' W# i9 _0 b" A1 I# M$ f! P" d 除非,第1間房屋謄本已完成過戶手續,且申貸人的聯徵資料上貸款完全清償,才能免除央行只能申貸六成的規定。! b" ]! S% o- \3 n2 g. K
; `5 a; Q' d/ }; \# o) F6 n 例如原屋總價1,000萬元,尚餘房貸500萬元,而新屋總價2,000萬元,預計貸款1,600萬元,但在目前央行政策下,新屋最多只能貸款1,200萬元,與原先預估額度差距高達400萬元。: R L) M! {0 B5 V n
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除非,舊屋能在新屋申辦貸款前順利賣出,否則就拿不到足額貸款,可能因此影響房屋交易。 6 F" D0 g4 u$ l8 o/ c# ^1 E
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由於目前央行限貸規定,對於換屋族與買第2屋者影響較大。因此,換屋族若欲換購房屋的金額高,同時需要辦理較高額的房貸,最好採取先賣後買,才能順利取得貸款。4 }# U) M% w8 u
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至於買第2屋的民眾,則受到最高六成的限制,因此,務必要做好購屋總價四成以上的資金準備,才能進場購屋。9 T# v) }) T' y$ `4 A; L7 Q
% J/ s. v- j$ N) m' i; h- m6 i7 T: X 預售屋交屋前
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各銀行條件多比較
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. T: Q6 g$ l0 v8 V7 e: e3 q 買預售屋的好處,就是可以有大約1年半的時間分批繳納頭期款,與購買成屋一次拿出約四成自備款不同。通常,第1階段簽約期,建議準備至少15%的自備款,簽約期的頭期款包括訂金、簽約金、開工款及工程款等。
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而一旦房屋完工交屋,就面臨房貸申辦問題。若建商原先合作的貸款銀行,所提供的額度與條件不夠理想,民眾也可以自行尋找熟悉的銀行辦理貸款。! U/ F2 ?! w; r! S
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但以目前房貸空間緊縮的環境下,原先建商合作的銀行,也許反而可以提供原估的貸款額度。民眾不妨多打聽幾家銀行,多做比較後再選擇。
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但若是民眾購買的預售屋,屬於個人名下第2戶,則仍然受到特定地區、第2戶房貸上限的限制。因此,如果房屋位於央行列管13個區域(板橋區、三重區、中和區、永和區、新莊區、新店區、土城區、蘆洲區、樹林區、汐止區、三峽區、林口區、淡水區)內,這類情況的民眾,應及早籌措資金因應。& Y. ~3 J$ ]0 m- K
/ O) _) i A! {- h. g5 i3 n* s (本文摘自11月號《好房誌》) / R: J2 x! o: q
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