在日本買房，小心萬萬稅

歐陽

【時報-台北電】日本租金行情高於台灣，有不少國人加碼投資日本不
# W% a& z2 p3 B6 h6 ~動產，但是會計師提醒，日本是「萬萬稅」的國家，雖然日本不動產
的租金較高，但須將日本當地的維持費用及稅負等列入考量，才能反
" M, G8 l" i8 a! m" ?- }7 z( g映真正的不動產投資報酬率。
　　資誠會計師事務所稅務法律部副營運長吳偉臺表示，日本不動產
& e* i; D& L8 p4 |+ ]7 M/ e/ m市場是一個不錯的理財與分散投資風險管道，但由於日本相關規定繁
0 ^8 U4 O6 d9 k9 j, Q) a, y雜，法人稅等稅負較台灣為重，加上相關保險、利息等支出，均是在
5 X9 S$ n* F/ r  l- f: O日本投資不動產的成本，台灣投資人容易忽略。
5 J; V  X  \+ m& Q# w8 R% a
& Z8 X5 o/ K1 ]  D1 r( ~　　吳偉臺指出，在日本當地進行投資時須注意法律登記、融資、匯
兌等議題，需要配合日本當地的律師、會計師、不動產專家協助評估
& R" z4 p. ?+ U! q8 S執行，若在事前規畫得宜，讓整體稅負降低，就可能有效提高投資報
酬率，並確保投資成果。
　　律師周泰維指出，台灣投資人常以成立日本法人的方式，間接持
# Q8 W$ H6 y$ Q有日本不動產，但日本法人在取得租金收入，扣除各項成本費用後，
須繳納約38.6％的法人所得課稅。
　　在轉賣不動產時，當日本法人繳納完當地稅捐後，若要匯回稅後
- S& N3 v8 k  b投資收益給台灣股東，由於台日之間無租稅協定，股利還必須再被就
源扣繳20％的稅金，如此一來，實質投資報酬可能只剩原先預期的一
半。
　　周泰維提醒，若是以個人名義直接持有不動產，除課徵日本所得
! \, P6 C# I7 f1 Q4 I9 y稅外，亦須注意日本遺產稅的問題。非居住者（如台灣投資人）身故
% b# J: g" ~- R* q. o. O# e時所擁有坐落於日本的不動產皆須課徵日本遺產稅，其遺產稅及贈與
稅稅率最高達50％。
　　另外，資誠協理林碩彥表示，台灣人持有日本不動產期間，取得
* j& b5 b( K: z5 N租金所得或處分不動產利得，及其他海外所得總額利得，若每年超過
$ F9 \+ h. q& R# \% @, b新台幣600萬元，就需納入基本稅額計算並依法繳稅。
　　林碩彥也提醒，即使台灣投資人在日本繳的稅款，原則上可在台
灣扣抵，但因日本所得稅率及遺產稅率遠高於台灣的現行稅率，因此
+ c( H4 R: E  w* r" O, E, j在日本繳納的稅款無法完全在台灣報稅時扣抵的情形，將有可能發生
- c- K8 d+ g/ f( j' E" m。
% G# T! s! @" I　　資誠指出，最近日本國會通過消費增稅法，現行5％消費稅稅率將
在104年10月調高至10％。由於購買不動產建物部分需被課徵消費稅，
未來發展值得持續關注。 (新聞來源：工商時報─記者林淑慧／台北
1 A# R4 ^6 H! Y# j* K- g  E報導)

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歐陽

但由於日本相關規定繁
雜，法人稅等稅負較台灣為重，加上相關保險、利息等支出，均是在
日本投資不動產的成本，台灣投資人容易忽略。
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