在日本買房，小心萬萬稅

歐陽

【時報-台北電】日本租金行情高於台灣，有不少國人加碼投資日本不
1 J. p, q0 m' z2 u+ z- k2 q' D動產，但是會計師提醒，日本是「萬萬稅」的國家，雖然日本不動產
7 X# ?5 p8 b; V& _) C的租金較高，但須將日本當地的維持費用及稅負等列入考量，才能反
映真正的不動產投資報酬率。
　　資誠會計師事務所稅務法律部副營運長吳偉臺表示，日本不動產
. R. u. u: }7 ^; r3 i市場是一個不錯的理財與分散投資風險管道，但由於日本相關規定繁
雜，法人稅等稅負較台灣為重，加上相關保險、利息等支出，均是在
日本投資不動產的成本，台灣投資人容易忽略。

　　吳偉臺指出，在日本當地進行投資時須注意法律登記、融資、匯
兌等議題，需要配合日本當地的律師、會計師、不動產專家協助評估
6 s" ]# _% G& [3 ?% X8 `執行，若在事前規畫得宜，讓整體稅負降低，就可能有效提高投資報
8 X/ c# j- h6 Y0 R# w1 [, k6 f酬率，並確保投資成果。
. f* N# X9 G8 j9 R& s　　律師周泰維指出，台灣投資人常以成立日本法人的方式，間接持
3 X& c8 M; E1 F0 R# O有日本不動產，但日本法人在取得租金收入，扣除各項成本費用後，
5 h9 c7 G. b1 B% Y4 N+ k% h) Y須繳納約38.6％的法人所得課稅。
% m+ B) S2 J* \　　在轉賣不動產時，當日本法人繳納完當地稅捐後，若要匯回稅後
( [. L$ F0 G6 E: x! w% t  O5 y投資收益給台灣股東，由於台日之間無租稅協定，股利還必須再被就
源扣繳20％的稅金，如此一來，實質投資報酬可能只剩原先預期的一
5 c4 m( Q5 W) Z2 L" B8 F- P8 C半。
: ^6 A$ D! p6 {' t4 {4 S  X　　周泰維提醒，若是以個人名義直接持有不動產，除課徵日本所得
稅外，亦須注意日本遺產稅的問題。非居住者（如台灣投資人）身故
' k0 E+ z! l1 t, z時所擁有坐落於日本的不動產皆須課徵日本遺產稅，其遺產稅及贈與
稅稅率最高達50％。
+ r+ v% x( E- e. U8 N" ?+ H　　另外，資誠協理林碩彥表示，台灣人持有日本不動產期間，取得
6 k, z0 j2 _8 F- Q租金所得或處分不動產利得，及其他海外所得總額利得，若每年超過
9 W6 q# Z% o' I- l/ K: i新台幣600萬元，就需納入基本稅額計算並依法繳稅。
　　林碩彥也提醒，即使台灣投資人在日本繳的稅款，原則上可在台
灣扣抵，但因日本所得稅率及遺產稅率遠高於台灣的現行稅率，因此
' H( s8 Z% E* S$ Q/ R在日本繳納的稅款無法完全在台灣報稅時扣抵的情形，將有可能發生
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6 r9 U% L* h  \9 X3 C, X　　資誠指出，最近日本國會通過消費增稅法，現行5％消費稅稅率將
在104年10月調高至10％。由於購買不動產建物部分需被課徵消費稅，
未來發展值得持續關注。 (新聞來源：工商時報─記者林淑慧／台北
報導)



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歐陽

但由於日本相關規定繁
雜，法人稅等稅負較台灣為重，加上相關保險、利息等支出，均是在
8 J, X! Z- R: I4 }' u; q日本投資不動產的成本，台灣投資人容易忽略。
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