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abu

林、三、淡”真的是超額供給區嗎?



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【住展房屋網/台北報導】新春期間的房地產市況看起來並不差，若說是開紅盤，恐怕有點言過其實，不過已經比年前狀況好上一些了。

! z5 Z- y% I5 u) S3 M7 \關心房地產市況的族群，除了一般消費者及業者之外，就屬以不動產放款為主的金融行庫，行庫看待目前房市景氣，大多持保守態度，為避免房市持續下探影響銀行的債權，已有大型公股行庫對建商祭出三大狠招，特別是針對新北市林口、三峽、淡海等供給過剩地區。

行庫主管表示，為加強風險控管，加上不動產放款已接近銀行法上限（占總存款比重不得超過三十％），因此必須對建商祭出利率加碼、預售屋價金交付信託、特定地區銷售過半才撥款等三大措施，希望能從中挑選優質客戶。
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  M. t2 h& C' Q- M7 ^利率加碼幾乎是各銀行共識，目前土建融資利率一律從三％起跳，某南部在地建商利率甚至高達三．五％；有行庫為避免建商落跑，還會要求預售屋價金須交付信託，直到建案完工才能動用。
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傳統印象中房屋供給過剩的林口、三峽、淡海等地區，行庫則認為，建案銷售率必須突破五十％，銀行才會撥款，行庫主管解釋，這些地區原本就應該少碰為妙，因為超額供給的缺口太大了，事實真是如此嗎？看來是有點兒錯殺了。
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根據住展房屋網的統計資料顯示，去年一整年這三區的供給量並沒有超額供給的現象。到去年年底為止，三峽推出3個預售案，剩餘戶數104戶；林口推出23個預售案，剩餘戶數1,187戶；淡水推出10案，剩餘戶數2,051戶。光看這些數據，確實有些怵目驚心！
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進一步抽絲剝繭來看看，到底是不是真有這莫大的賣壓。住展內部資料顯示，預售屋部分，三峽僅有104戶剩餘，看來沒有太大問題；林口1千多戶有點嚇人，不過其中「世界首席」大概就佔了將近200戶，以800戶除以22案，每案餘屋約36戶；再看到淡水，約有2千戶待售餘屋，其中「台北灣-江南」在去年10月才進場，推案戶數約有650戶，「捷運悅境」313戶，也是11月進場銷售，這兩個新案的供給量加起來就有近千戶，還有位在小坪頂的「萬通台北2011」，屬於陸資企業，鮮少對國內銷售，但戶數也有276戶，因此淡水其他案的餘屋加起來約有700戶左右。
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: R- {( L. }# O- k新成屋部分，去年一整年三峽的新成屋僅有2案，剩餘戶數37戶；林口新成屋案13案，剩餘619戶，其中「佳昂耀東方」11月進駐286戶，「新北郡」也是11月進駐240戶，這兩個新案的餘屋就佔了去年林口餘屋的八成；淡水去年全年新成屋剩餘222戶，銷售率約五成。

2 b- G7 T, \! V- e& _( R( E  F就這些市調數據來看，新成屋的供給壓力並不大，預售屋的問題也不算嚴重，都還在可接受的範圍內；但是長久以來，社會大眾都一直認為「林、三、淡」是嚴重的超額供給區，房屋賣壓嚴重，房價穩定性低，因此都對這些區域無好感，先別論房價高低，就超額供給的誤解，已經讓這三區受了不少委屈。
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事實真相是，三峽銷售一直很穩定，平均單價約25萬，二高沿線買方購買性高，景氣走下坡以來，三峽房市表現算是優等生；林口目前推案以換屋族群為主，規畫多為中大坪數，單價約為27萬左右，市況比較冷一些；淡海新市鎮專攻首購族，單價大約是15-20萬左右，買氣直到年前才冷了下來，也算是後勁很強的區域了。
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區域印象一旦被貼上標籤，確實是很難洗刷的掉，這樣的印象甚至影響到銀行的態度、貸款額度等等，真的是有些冤枉了！

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文兒

回復 abu 的帖子

/ B3 ]( F7 y- ?看到平均單價25萬............唉.......

herolion

樓上的是覺得太低了嗎?

chioumj

這波房價漲的又急又高, 不知道何時下來,,

階梯

住展應該還算持平之說.

老布

這篇報導是最近看過對三峽房市
2 L) L3 N, i8 g: }  K0 m7 I最中肯的評論.三峽北大房價短期應
很難下來,原因無他,就如雜誌所言,長期
4 e0 V2 A) P! L. j7 m9 W7 S( O被貼上供過於求的標籤,我有很多金融投資
9 B6 F+ g: z) x3 k% e7 `* O3 \界的朋友對北大特區的好一無所知,觀念停
留在幾年前北大荒時代!當很大部份有能力
' Z& c7 Q- N7 h7 e0 S購屋的中產階級都還不知道北大的好,而北大
房量又因建地漸少供給不多時,那麼依供需原理
北大房價要下跌可是不容易的!

雲端

北大特區的土地幾乎已經蓋滿了，也沒有什麼新建案的空間，跟林口以及淡海這麼多土地怎麼比?  根本就不是同一類的
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Wen

回復 老布 的帖子
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講的好, 大台北地區知道北大特區的人只有10%, that is to say, 還有很多人來過之後可能會買, but 新供給已經快沒了, demand might exceed supply, price will go up in the long run

小熊米

最近聽說三樹路的農地已經通過變更!以後也是新的重劃區了!

LingXiong

文兒 發表於 2012-2-2 08:50
: S+ m+ I9 P% [- o- R8 r( e回復 abu 的帖子

9 V6 Q& A% {' m0 Q看到平均單價25萬............唉.......

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$ n! s, n- U( ^, o( b) F- C套句賈伯斯的話：回不去了！