黑心建商的告白 轉載自 智邦不動產--II

marquis

4 看不見的黑心建材
最近 Sway 認識一個不錯的花藝設計師，陳垂訓老師，店開在內湖，專長居家花藝佈置、銷售賣場、婚禮等，也是第九屆比賽冠軍，為何提呢？
# d; e7 Q  P3 ^8 Z他的作品很自然，獨特，縱使是一把花束，包的就跟別人不同，人也誠懇，有空大家可以參觀，東波水月花坊 http://www.eastwave.com.tw/ ，重點是，想買花，請報出你是智邦不動產網友，可享受 VIP 價格哦。
繼續黑心建商告白。別打我，上次講出預售案賣不好，台北縣都是這樣，一堆朋友都說，幹麻講出來啊，害人阿！
; ~" N  {6 N! J$ J' p7 c我只能苦笑，然後說：「又不是我說的！」
' F. B7 w% F' I, j: z  i( }( {+ G還是多講點黑心的，要不哪天被灌水泥丟到太平洋，就沒機會了。
現在大樓都有化糞池、緊急發電機這些平常看不到的，這部分很好偷工，一來沒人看，二來大家也不會去察覺問題在哪裡，畢竟，太專業的東西了。
化糞池，環保單位管的不嚴格，尤其是台北縣，你有就好，通常不太會檢查排放水是不是已經乾淨了，所以，我通常都是作個樣子，法規規定要作多大我就作多大，只不過，有沒有用到那麼多，比如，一共需要六個池子的步驟才會淨化，我呢，則是只用兩個步驟，其餘四個，有池，但沒作用，神不知鬼不覺，大部分管委會在點交也都不會把所有的蓋子挖開檢查，那很麻煩，也很臭。
8 W$ h4 J$ p& C0 s這裡可以賺個上百萬元。
" q8 ^1 _7 K5 d) F有沒有問題呢？誰知，哪天化糞槽負荷過重，爆糞或是要換機器的時候，就知道臭了。
# O! v3 p$ s2 }: ^緊急發電機也是，平常幾乎不用，萬一停電才發動，一台好幾百萬元，有的好幾千萬元，問題是，你有看過你的合約書有寫，緊急發電機是哪個牌子？沒有嘛，所以，首先，我通常買一台中古的有牌子馬達，然後，其他套一堆大陸貨，拼出可以用的緊急發電機，這是比較好的，狠一點的話，消防單位一檢查完，我就把他馬達換小，外殼不動，嗯，賺很多。
接著，電線也是很好偷的地方。偷啥？法規規定，多少用電量，就要多粗的線徑，不過，那用電量的設定，是假設值，也就是，比如一個社區設定250的用電功率，通常也只用到100就了不起，那，藏在管子、牆壁內的電線，是不是沒人知道呢？對了，就是這樣，一偷就少一成啦。
接地線也是，看起來大家家裡的插頭都有接地線的洞，不過，通常根本沒有線接到地下，包括消防箱內的緊急用電也是，這電線少的可多呢！要不然，原物料那麼貴，能A就A啦。
還有，電梯。如果你家電梯一次有多部，但不是每個都會下到地下室，通常來說，會有一部電腦控制誰上誰下，好的建商，會配知名品牌電梯、那部電腦，像我，只會用便宜牌，電腦阿，當然不給了，一台電梯省個好幾萬。別以為好幾萬就不用省，超過一萬元的，就有價值。
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5 大賺都更錢
大家都在談都市更新，不過，想都更，就要買舊房子。
6 C' Z: r; d, [4 @& i0 F記不記得，上次有人因此而被槍斃？
就是忠孝東路 SOGO 旁的那一排老房子，因為屋主不配合，建商搞了一、二十年還搞不定，最後見血。那個太殘暴，只要有出事，房價就不高，但是倒讓我們學了不少。
2 M( [. N; K5 v9 G買老公寓，第一件事，低調，不能讓大家知道我們在收購，要不然房價就會暴漲。所以，我大概都是找個人頭當投資客，一間一間的收，只要地段好，有重建的價值，我就收。
) `3 R+ O. L# `2 Y: r通常，一棟公寓在兩年內大概可以正常的買到兩間，然後就有屋主死也不肯賣，那麼，整合就失敗？你知道我如何作嗎？
: ^6 V+ F! f; B" I' A很簡單，比如，我買了四樓一間投資客的房屋，就真的找人去住，樣鄰居就不知道我要重建，那麼，三樓買不下來，人家不願意賣，我就整天叫人跳踢踏舞、半夜開 PARTY、找吸毒的朋友去喝酒鬧事、當個惡鄰居。
通常，上下樓層有小孩的，馬上就想要搬家了，這時剛好就有仲介去說有人想買房屋，我就這樣剛好又買了下來。
還有人不搬？就灌嘛，在馬桶三不五時倒油、丟衛生棉、抹布啥的，慢慢的，水管就不太通，有時颱風還會倒灌，這時可能二樓就會想搬家，我就又買到了。
頂樓也一樣，半夜請人倒鹽酸，一點一點的讓他漏水，反正老房子本來就會漏水，仲介再三不五時的去找屋主拜訪，嫌麻煩的通常都會賣房屋。
到現在為止，講的都是正常交易，沒有多花錢買房屋，而且，我買了都會找人出租，賺點租金，也讓人家不察覺我要改建，不過呢，一樓最麻煩，通常做生意的都不願意亂搬家，這時，蟑螂老鼠就會出動，沒事多丟一點下去，吃的東西也要多丟一點，然後，找環保單位來稽查，找工務局來拆違建，作餐飲的很容易就被趕走。
; a7 A  v8 }/ s9 r4 ]  l這樣一兩年過去，如果再有人不搬家，就找黑道，第一步當然是恐嚇，噴噴樓梯間「 *** 欠錢還錢啦」假裝討債，管他有沒有欠錢，半夜去敲門嚇人，再偽裝找錯人，一個星期去嚇一次，持續一個月，效果就有了。
通常我都是以和平的方式收購，免得事情太複雜，幾組投資客，幾組破壞客，軟硬兼施的滲透，但是，有時也要出絕招，比如，把排水管封了、把自來水管爆了、把電線剪掉、找人把牆拆了假裝重新裝潢、不繳管理費、亂丟垃圾，讓大家不能好好住，反正，又不是我住這裡，只要慢慢的來，成功機會就很高。
所以，如果你住的是老公寓，有臨馬路，一看就很像建商喜歡的那種，你可能就會發現，哪天有人在搞破壞，那麼，有五成的問題是有人想整合重建，唯一破解的就是，裝監視器、聯絡警察、放出消息說有建商想買下這棟房屋，大家一起抬高價格。
講出去也不怕被破解，買不下來就談合建嘛，我不殺生的，反正，我這時會找家不知名的建商牌來談阿，只要有利可圖，大家都可一起賺錢，這樣，改建的速度才會快。
! X& u0 \: G) W再不合作？你知道，找人綁票不難，花一點錢找大陸人，守在門口，哪一戶不合作就把你綁起來丟到中南部，你還不賣？那麼，等你回來，找仲介用加價百分之十的方式買你家，總可以吧。
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' a9 `9 k4 p& }6 分化管委會
8 C4 V. p5 a( m, E大家都知道，房子蓋好、交屋後，最重要的就是跟管委會點交公設項目，啥是公設呢？
除了健身房、游泳池這些看的到的東西，重點是看不到的化糞池啦、發電機啦，這些屬於真正花錢公設的項目。
以前呢，購屋客多半不懂，所以，只要弄得美美的，對管理委員、住戶客客氣氣的，都能交差了事。
現在呢，被網路害死了，客戶都很懂，不懂得也會知道要花一點錢請專業的人來點交，真是糟糕，我被人家稱作黑心建商，很多東西都不是照著規矩來的，日子真的不好過。
我的一個案子，因為被管委會找到麻煩，可我又還要賣餘屋，只好叫專案乖一點，幫社區出水出電，你知道嗎？在我自己的大樓外面綁個帆布賣房子，也要出錢耶！真是太超過了。
% Q/ ]) z7 K, e# r所以，現在阿，我都這樣做：管委會成立以後，就開始分成兩組，一組是交好組，專門跟管理委員打哈哈、奉承奉承、你家有缺啥我就幫你搞搞，比如油漆髒了。
另一組，專門交惡，就是找那種個性比較奇怪、比較衝動、比較自私的住戶，跟她們交好，一樣是打哈哈、奉承奉承、你家有缺啥我就幫你搞搞，不同的是，我還灌輸這些人，預謀推翻管理委員會。
正常的管理委員多半管制鞋櫃、鐵窗、機車等，管的社區美美的，那我就教另一組人，擺鞋櫃、亂放機車、到處省錢，反正，方便、省管理費大家都愛，只要是跟管理委員定出來的東西不一樣就好。
# h1 K2 R* P1 |1 x+ W* o" g管委會要買冰箱？不准！要花錢，這麼有錢乾脆少交點管理費。
1 [- f, R/ o- @' R; C. N管委會要管制機車進出社區？不准！太麻煩了，我想方便亂停，而且我可能有阿姨隨時要來我家玩，怎可以管制呢。
管委會不准擺鞋櫃？不可以！我家不夠大，鞋櫃當然要擺外面了，怎可以放進來，你別找我麻煩。
要幹嘛呢？分化阿，削弱了管委會，讓她們不團結，就不會窗口一致對建商啦，你想，只要我公設順利點交，就可以省個好幾百萬、好幾千萬元，何樂而不為？
6 r% u& U5 l- F9 t  v最近我手上一個社區，已經順利跟管委會的某一個委員交好了，你知道麼？我先用一些理由，給他錢，名義是面積找補，反正花的也不多，十幾萬元，但那個委員阿，這裡反對那裡反對，只要管委會有啥意見他就反對，還成功的讓委員會吵架、彼此不信任呢。
因為管委會彼此不信任，大家點交就比較無力，只要撐過一年，換了新的主委，嘿嘿，那當然是我們買好的人，就這樣，順利賺到錢。
反正我又不住自己蓋好的房子，所以，頂樓漏水甘我屁事？停電但是發電機一直壞，地下室老滲水，水箱水管噁心長蟲，都不關我事。
你可能會想，哪有住戶這麼笨，事情想那麼淺，拿一點點錢卻作了些缺德的事？
告訴你，就有那麼笨的住戶，只想到現在可以拿好處，且想：「沒這麼倒楣被查到吧。」一個社區一定有幾個自私的人，你只要抓住這幾個自私的人，一切就搞定。
那你或許會想到，好吧，反正大家輪流監督嘛，偷不到啥。其實，一棟房子的故事很多，想偷雞摸狗，也不是那麼難，而且現在很多人失業，藉由這樣賺一點生活費，大家都愛阿。
現在我手上一個社區，游泳池初點沒過，理由只是瓷磚貼的不好，說會割到小朋友的手，哪有這麼嚴格的啦！
要修？隨便修修就好，我已經在策動另一些住戶，他們想省水錢救生員錢，想把他填起來當作沙坑給小朋友玩沙就好，那我當然不用仔細修啦。