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[圖文轉載] 如何判斷房價的高低與合理價？

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發表於 2011-9-21 11:24:32 |只看該作者 |新文章置後

如何判斷房價的高低與合理價？

買房子是人生大事，一間房屋動則數百萬甚至上千萬元，根據統計，近二年我國每年交易的房屋數量皆達40萬戶以上，且住宅自有率也高達85%以上，顯示多數家庭都有購屋經驗；然而，每間房屋的價格都不相同，建設公司、仲介公司開出的價格似乎都不便宜，消費者要如何判斷合理的價格？買屋要如何判斷才不會買貴了？此外，近二年不動產市場景氣復甦，業者經常強調台灣的房價比其他國家便宜，藉以創造房價還會上漲的說法，房價還會再上漲嗎？本文將透過解讀台灣的不動產市場結構並比較國內外的房價水準，分析如何確認房價的合理性。

比價是判斷市場價格的最佳方法

當消費者找到喜歡的房子，通常會覺得這房子好貴，是否可以殺價？多少錢才是合理的市場價格？買房子不像到超商買衛生紙，覺得這家貴了可以換一家找便宜，也不用擔心會買到不一樣的東西；由於房屋特質每間都不相同，有不同的價格是很正常的事，但一分錢一分貨，透過比較類似特質的房屋，我們仍然可以判斷建商或仲介的開價是否合理，並提供自己出價的參考依據。

然而，甚麼樣的房子可以拿來比較，首先房屋類型一定要相同，大樓無法跟公寓相比、預售屋也不宜跟中古屋相比；此外，位置越近越好，房屋面積、屋齡、樓層數、距離捷運或車站距離、甚至視野景觀越相近越好。理論上，完全相同特徵的房子，應該會有相同的價格，舉例來說，如果可以找到樓上樓下的交易價格，當然最具有參考價值。但無奈的是，我國官方並未建立有效的交易價格資料庫，大多數人只能透過自行訪查了解、判斷可能的市場價格，而市場上可見的價格多半還是賣方的開價，因此，消費者只能透過其他相近特徵房屋的開價，評估這家建商或仲介的開價是否合理，而不易直接發掘可能或合理的成交價格，許多人便常有買貴了的感覺。

仲介商及法院是現階段成交價格資訊的搜尋管道

要去哪裡可以找到過去的成交價格呢？目前較具規模的交易案例資料來源多為各家仲介公司過去經手案例的資料庫；此外，由數家大型仲介商所成立的「吉家網有限公司」是一個網路房屋搜尋平台，該公司每季所定期發行的「台灣不動產成交行情公報」，整合了上千家房屋仲介據點的交易案例，也有許多交易價格案例可供參考，有些都會區的資料數量甚至擁有10%以上的市場占有率，參考價值較高。而當徵詢某家仲介公司所銷售的房屋時，也可以要求該仲介公司提供該公司過去經手的類似房屋成交紀錄，甚至提供上述成交公報供消費者查閱；然而，這樣的作法仍有其風險，原因在於不同的仲介公司對於房屋銷售的績效不同，某家仲介公司在某個地區賣的房子價格或許會比另一家仲介公司來得高，加上仲介公司的資料庫並未互連，或是消費者要查詢的地點或類型並非交易量大的地區，消費者透過上述方式所找到的交易案例經常是很有限的數量，在代表性不足的情況下，消費者在判斷合理房價時還是面對某種程度的風險。

另一個可以查詢到不動產成交價格的管道是各地方法院的法拍屋網站，目前各地方法院會將近三個月拍定的法拍屋價格刊載在該法院的網站上，由於法拍屋為公開拍賣價格，價格的正確性毋庸質疑，但法拍價通常較一般房屋的價格低，無法直接拿來比較，不過根據過去研究，在景氣復甦的時期，都會區的法拍價通常是一般房價的80%~90%；景氣衰退時，法拍價則可能僅有一般房價的70%不到，消費者也可利用這點特性來設定自己的價格底線。

區位及屋齡是房價比較的主要因素

在比較房屋價格的過程中，有許多因素可以拿來比較，各種因素似乎都會影響房價的高低，但何種因素的影響比較大？那些因素又可以不用太在意呢？根據過去研究，區位是影響房價高低的最大因素，過去房地產界常流傳一句話，就是「Location, Location, Location」，指的就是地段決定了房地產的主要價值；台北市的房屋當然不能跟高雄市比較，因為地段價值不同，甚至台北市信義區的房屋也不能跟萬華區比較，也因為地段價值不同，因此，比較房價時，相同的地段是必要條件；其次，屋齡也是影響房價的主要因素，眾所周知，新屋當然跟中古屋價格不同，然而有些地方，例如中南部的某些城市，10年的中古屋可以是鄰近同類型新屋的半價而已，房屋的折舊與建商的產品定價很容易出現大的差距；在台北市，中古屋通常每年以1%~2%的速度折舊，越舊的房屋折舊越慢。因此在比較房價的過程中，以相近屋齡的案例作比較也是相當重要的。表一呈現主要影響房價因素的重要優先順序，消費者可據以做為尋找比較案例的參考。