REAT賣自家人，不得認列獲利

歐陽

【時報-台北電】壽險公司和自家創始的REITs如買回自家不動產發行
的REAT，獲利將不得再全數認列。金管會內部多次討論後，已由會研
基金會研究並發函作出上述規定，這將使9月要標售的國壽敦南REAT、
( y& o% N! G1 P  b新壽敦南REAT標售案增添變數。
　壽險公司94年、95年發行的不動產資產證券化（REAT）商品最近將
/ t; Y7 P( N( H9 J陸續到期，保管銀行依當初發行契約須公開標售。
; F  F* ]/ d- u) A3 j
, _3 c  A* @, J8 Q7 g　相關人士指出，98年新光中山大樓REAT標售，由新光1號REITs得標
；今年新光松江REAT3棟商辦則由新纖得標，引發外界對創始機構新壽
) g8 A" O1 {' k5 r2 h. Y能否認列這些不動產交易獲利的爭議，鑑於9月又有二大REAT要標售，
# V3 j% f& ~7 a+ b金管會因而預作因應和解釋。
　據悉，金管會多次討論確定方向後，交由會計研究發展基金會再次
( X) u/ P1 l/ J5 a3 ~% d% ~討論，最後確定各壽險公司以不動產發行REAT，最後都持有大量的次
4 A* }6 M! U$ h順位受益證券以增強信用，同時這些不動產出售利益也影響次順位受
3 P( v' J7 p% @( c" x8 ^! \益證券收益，在會計精神上判定這些壽險公司對REAT仍具「實質控制
0 j2 ?, i/ ~# i" C. [' X+ M權」。
　也就是未來壽險公司拿不動產發行REAT，再持有大量的次順位受益
證券，在會計處理上不能算「真實出售」，仍要編合併報表，出售獲
利也不得認列，直到不動產「真正」賣給外部第三者才能認列獲利。
6 t5 l, [6 d" Y' J　至於REAT最後如果賣給同一創始機構的REITs，例如新光中山大樓賣
" v+ d1 m; }& |# u& Q; v給新光1號，就要看新壽持有的新光1號的部位多少決定認列方試，如
' Q( w6 w, X# @1 q) Q果超過50％以上或大部分的次順位證券具「實質控制力」，獲利便不
得認列；若持有20％以上或仍具「重大影響力」，獲利則依持股比率
. g0 V; A+ X) S0 D  m7 w& ?計算可認列比重。
　以實列來說，若國泰敦南REAT及新光敦南REAT在9月標售時，分別由
+ {" j8 i( J8 f' n6 [$ ~/ ?國泰人壽及新壽買回，則這幾年不動產增值的利益，國壽及新壽都不
得認列，只能記在帳上，要等相關不動產下次再賣給非關係人時才能
" [( J2 G2 R9 E! C9 J6 L認列。
' r5 e0 L7 J' |7 `4 `8 Z4 l- ]　若這二筆REAT是由國泰R1（或R2）及新光1號得標，則要依持股比率
3 \4 N0 d3 _# _$ _) r計算可認列獲利，但也不能全數認列。(新聞來源：工商時報─記者彭
禎伶／台北報導)

歐陽

以實列來說，若國泰敦南REAT及新光敦南REAT在9月標售時，分別由
) m2 C6 a. `7 x; S9 w: q% C! @; [6 h國泰人壽及新壽買回，則這幾年不動產增值的利益，國壽及新壽都不
得認列，只能記在帳上，要等相關不動產下次再賣給非關係人時才能
認列。