奢侈稅上路 房市解盤

faith

奢侈稅正式上路，加上政府查稅不斷
+ c9 \$ M3 m" g0 s# V) Q5 S

7 \" A5 D+ R! ~1 H4 i# H市場前2、3個月出現嚴重賣壓

( S6 |8 |) }1 n' ~$ O# E
  Z$ f6 B. k. B台北市預售案行情已較去年跌幅約3.1%


; Y* b( h' l7 U9 L此時房市詭譎多變
( y$ u8 M" r4 k+ t. M

《蘋果》訪問房產專家

; `$ Q! `8 ~' e6 f% |! ]$ X/ Q0 y
從價量數據解讀房市未來走向
! J, Y" F; d: `* o" X
: ^( I8 I; M) n. P
! h' }! j/ _  u2 a" n9 S7 J採訪╱詹誌銘
9 f  C+ d3 H+ H3 w" y, v# a4 @  p& I" [
: v' D3 G0 R/ Z( v
價量未好轉 房市續盤整


6 G! X/ O/ o/ C+ L1 N8 f【詹誌銘╱台北報導】奢侈稅6月正式上路，過去市場認為奢侈稅對房市殺傷力道強，主要原因在於無落日條款、又溯及既往，加上政府查稅動作不斷，才讓市場前2、3個月出現嚴重賣壓，今年1~5月台北市預售案行情平均單價67萬元，較去年跌幅約3.1%，在房市價量都未見好轉的跡象下，後市走向渾沌不明。
+ X$ h2 J0 W. b- y- K( t9 S
0 Q7 F' G; G% A; e/ b3 Z5 G0 b
2 ^) e  Y5 x  b1 g; ^# E分析近年交易量與房價波動，2008年因金融海嘯，全國建物買賣移轉件數僅28萬餘件，不僅較前一年短少3萬餘件，更為近5年新低，不過隨著景氣逐漸回溫，2009年與2010年的全國建物買賣移轉件數分別較前一年成長3.9%及5.2%，顯示交易動能逐漸放大。至於今年受奢侈稅影響，4月全國買賣移轉棟數較3月下滑23%，台北市4月較3月更大幅下滑28.5%。


Q2成交量左右價格
- P4 f2 `8 N7 H9 m2 G
5 E* [" O' _* c2 W
預售新案價格，則是在金融海嘯後出現回檔，2009年台北市預售屋行情單價，從2008年的60.5萬元下滑至57.6萬元，但隨著交易動能放大，加上在兩岸多項政策簽定利多刺激，房價在2010年一飛沖天，去年每坪單價達到69.1萬元創北市新高紀錄，但今年初受政府打房影響，今年以來平均房價又回跌至67萬元。

1 E. J% v0 z! N8 r4 c" H: Y4 P
新北市供給量續增
7 X1 `3 ^+ G9 {/ u  G& n7 u$ i/ e

從歷年價量關係分析，可以發現一但交易量萎縮後，房價也會隨之下跌，唯有交易量開始放大，價格才有向上攀升的空間。因此未來房市走向究竟如何，還得視第二季統計出爐才能斷定，倘若第二季成交明顯萎縮，代表投機客確實落跑，自住客也不如業者所言的多，不足以撐起市場，價格勢必還有回檔空間。


根據近年住宅建照與使照的核發數量來看，台北市從2007年起每年均呈現負成長，原因歸咎除精華區土地開發殆盡。


而新北市2008~2010年的建照核發數量，2008年為469件，2009年因金融海嘯而跌至327件，去年房市大好，增加近百件申請，達到418件，代表未來如果景氣未衰退，2~3年內供給量將再放大。


/ \0 N; z, j6 M6 y+ k" t! h* D對於未來房市，網友decay認為，「房價實在沒有理由再上漲了，難道大家都瘋了？」但也有網友HaHaSue表示，「利率這麼低，泡沫沒刺破前，看漲都合理。」
3 m, T' u5 N+ z0 j% ?

近5年新推案行情走勢
) W4 F$ I' b7 p+ l! B' E

8 e: ^  z; `: U6 X0 n資料來源：住展房屋網 www.myhousing.com.tw
3 \3 E: x" O; d+ X

房價解讀
7 M/ _* {( i8 `! a
& K# C- U- G7 a
未來房價變化可觀察房市交易量，若成交量持續放大，代表市場需求大，未來房價上揚機率高，反之若交易量萎縮，代表需求少，未來房價可能下滑。
6 ?- i- g3 |1 N  {
8 y/ e% x  }( H9 H( w! b4 E
5 s0 z$ d2 E& ?& _; ?% ]( E9 ]近5年各區建物買賣移轉登記數

+ X7 P5 k6 I- ?$ W( b* J8 t: }
: D* j4 k7 ]8 }& b4 E1 @0 k5 [資料來源：內政部營建署
5 j) ]& v* \. P% m% [# C+ W6 h
1 }- Z& ]  R0 z1 ?
. y1 V: m$ u0 J2 p$ j- G建物買賣移轉數解讀
: F  T( M6 i3 d% V. D. t  j
: {8 N2 L: p% q& {1 i
- }: W! u# B- H5 F( P# v0 h# E% a! x建物買賣移轉棟數為內政部統計發布，房屋買賣合約簽訂後至過戶須一個月的時間，故該月的買賣移轉棟數是表現前月的市場買氣。


近5年各區住宅區建照與使照核發數
6 C5 g( i4 h, f2 y* `  o

1 ^7 s& W; e2 h* W資料來源：內政部營建署


使照與建照核發數解讀

/ g3 N. z% Y4 F
區域房市熱絡可從建照看，數量多寡，代表建商新案多寡，反應建商對未來區域景氣態度；使照反應交屋量，數量大顯示區域新屋供給多，市場恐賣壓重。


民眾心聲 有奢侈稅但沒降價
7 D4 \" T* W+ J# G: o' t( f* c1 A9 D
5 q3 v5 y8 D; {8 s. v
柯均融 28歲 服務業 住木柵2年

9 R8 m  _' Q' B9 Z3 i# V
5 X# }  v6 G0 I6 ], f  t7 t% G( g因為小孩快出生了，加上家裡有長輩，所以最近打算小坪數換大坪數、舊屋換新房，雖然能接受的總價約1300、1400萬元左右，且還有長輩幫忙，但要在目前現居的木柵地區買房，實在很困難。雖然最近有奢侈稅，但價格幾乎沒有鬆動，投資客只要放個2年，根本不可能被打到，價格還可能更高，小老百姓要買到好房子的機會只會更少。
; ?5 }& Z2 ~6 \- e1 h
( C& B, \$ w/ Y! g. `% \% F
民眾心聲 感受不到打房效果


吳芳瑜 25歲 服務業 住民生社區1年


$ F) `6 V0 k) X" q政府打房措施和幫助民眾買房的政策不斷，但目前房價實在太高，除非真的需要，否則不會貿然出手買房，對於政府打房效果，更是完全感受不到。因為高房價的關係，之後如果購屋會以套房或2房的小坪數產品為主，畢竟5、600萬元的價格是比較能接受且負擔的。

7 z' B# M) F* O: C' z+ ~
專家意見
0 {+ y; B1 n8 N/ w. A

奢侈稅重擊 今年起恐現連5年跌勢
) t- ?2 Y9 [) h! m8 S1 M4 h
& g# B$ \4 I6 T% i, s
2008年前後，馬英九選前的氣勢，讓許多人看好兩岸間經貿交流，足以帶動經濟發展，因此這2、3年房地產大漲，台北市在2009~2010年，預售案每坪漲幅便逾10萬元，不過也因為市場供給量太大，開始有類似1993、1994年間房市崩盤前跡象，加上奢侈稅重擊，今年起恐現連5年跌情，今年房價跌幅便可能達1成。
3 \0 s( H; `- B( I, [8 m6 O( _3 C

明年選後可看屋


去年推案量屢創單季天量，不少預售案在接下來1、2年即將成屋，量大、去化速度就會趨緩，且房貸利率看來是逐步調升，賣壓也更顯沉重，加上總統大選前局勢詭譎，市況勢必受到影響。建議民眾明年選後可開始看房，接下來5年內房價有機會跌至比金融海嘯時期低一些，最佳下手時機應該是2013年底~2014年，價格應可有下修3成的空間。
雖然兩岸合作態勢明顯，許多建商、代銷業也很期待陸資來台購屋行情，但非自用不動產眼下也不見馬政府打算開放，甚至連相關條文也少見討論，陸資效益大概也不會如建商、投資客所期待那般衝出。


口述/花敬群．採訪/詹誌銘
4 z8 e# F6 x- f+ @

& M4 N5 j6 S: b: }; J# A花敬群小檔案
8 j0 ?0 x0 \. ^5 ?

現職：玄奘大學財務金融學系副教授
* u" x" b* n9 O  d  g8 S6 j

0 d3 O8 F- `/ e. X# a' A專長：不動產市場分析、不動產投資與管理、公共經濟學、都市發展

% ]$ D9 R1 Z# z! E
" a$ V- w% P, o2 F4 h經歷：
5 l( g+ ~' i5 e" V* V% N6 ^4 ?
( O8 u! K/ j7 H0 w3 S
◆台北市政府都市發展局工程員

& B- E8 R( f7 S1 ]" ]6 _' h: O8 I
◆內政部建築研究所博士後研究員

+ j. k* L9 _# |+ W
◆國泰房地產指數研究成員

0 C/ d) H: V* V- j* J6 |( X, S
資料來源：玄奘大學、《蘋果》採訪整理


專家意見
5 [* v' M+ @$ [) }6 Y$ X2 S1 j

8 y# E9 h" a6 F' B3 V; z高峰期已過 北市精華區漲幅不到5％


$ c% V' O% ^2 e# [去年全台房價漲幅驚人，不論台北市或新北市，都有每坪逾10萬元成長，今年政府祭出的奢侈稅效力雖不如預期，但政府緊盯房市不鬆懈，各項查稅手段不停，由此看來，房市高峰已過，預估未來房價將無明顯上漲力道，但也不太會有大量下修情況。台北市精華地段仍然看漲，只是最高漲幅可能不到5％，但某些地區過去炒作空間過大，跌幅可能達到1成。
* I% J  q. Q9 l/ L0 Z4 f# q

整體不會急崩跌

$ a6 M. y! p: \
: h: |& ?- T3 h+ `6 f# D今年雖有房貸優惠合併申請與平價住宅政策利多，卻因夾擊奢侈稅、查稅等手段，房價未有太大漲幅；但也因為金融條件未惡化，經濟成長率預估也有5％，加上又有2％的低利率優惠環境，致房市不會急速冷凍、崩盤。
8 S- j2 f) S4 B: P3 v- ?; @8 G

! F$ l8 k2 i, r2006~2011年房價平均漲幅約3成，多數地區甚至超過3成，除非再次遇到全球大金融風暴，否則應不會有大幅跌落情況，但也不會再創去年高峰。

! d+ m. \2 d7 f3 [& G. N. f: w
( ], y2 F2 k' `) m大環境雖然是持平、微幅下修，不過新北市部分地段漲幅過大，日後跌幅也就更大，以新莊為例，頭前、副都心重劃區當然有每坪4、50萬元實力，但卻是8、10年後才能有的價格，建商去年就把新莊價格炒到10年後才該有的市況，價格差異變動風險也就更高。


3 |) w. j9 _0 m口述/彭建文．採訪/詹誌銘
  P& _5 }$ h. \
& R! O# g1 Z' l7 r$ ~% q$ ]$ I
$ q/ s& G! K$ R  e# N. \, X; }整體不會急崩跌

( N# s. [3 P+ c  f
今年雖有房貸優惠合併申請與平價住宅政策利多，卻因夾擊奢侈稅、查稅等手段，房價未有太大漲幅；但也因為金融條件未惡化，經濟成長率預估也有5％，加上又有2％的低利率優惠環境，致房市不會急速冷凍、崩盤。
; U! ^$ p: I/ o$ z

8 h4 Y  W1 J( c# s2 k2006~2011年房價平均漲幅約3成，多數地區甚至超過3成，除非再次遇到全球大金融風暴，否則應不會有大幅跌落情況，但也不會再創去年高峰。
. ^. m2 a: V, _' B

( l! ?& h  ~8 a0 Q3 W* K大環境雖然是持平、微幅下修，不過新北市部分地段漲幅過大，日後跌幅也就更大，以新莊為例，頭前、副都心重劃區當然有每坪4、50萬元實力，但卻是8、10年後才能有的價格，建商去年就把新莊價格炒到10年後才該有的市況，價格差異變動風險也就更高。


' |$ @# A. n; \# S口述/彭建文．採訪/詹誌銘
/ n: K& N* ?4 C8 a

彭建文小檔案

8 g) C, {" N3 \; |, \
現職：台北大學不動產與城鄉環境學系副教授
, y* x' h% N0 g" n8 }1 r2 ]
: ~4 _0 H! y/ j+ I1 N( U/ b
9 J9 ~  n7 G7 c* h專長：房地產景氣動向預測、住宅市場運作與調整、住宅政策


經歷：中華民國住宅學會秘書長

# [1 H- l$ e+ h3 |5 |. Y3 @+ o
資料來源：彭建文、台北大學
6 F5 Y' n/ ~/ J% m2 `. g. I- u7 T
# w! y8 X7 ~3 X5 X2 {, t8 c6 F
專家意見


  {% C0 E! g' B: s& c3 }受通膨影響 仍有5~10％漲幅空間
  Z5 N2 G) o# n* {, G

  e0 V! }7 _0 d  Q$ u2 c3 @( U3 J去年10月左右房價達到近年高峰，今年農曆年部分區域漲幅更達4成，這些漲幅坦白說是不健康的。對於奢侈稅與相關政策，身為賣方的我們，自然樂見其成，畢竟這些措施適度調整了房價，回歸正常基本面，不過，若單純以物價通膨的情況來看，今年房價可能還是有5~10％上漲空間，且目前通膨壓力不見趨緩，房價上漲只是時勢所趨所致。

2 x1 k# g( ^! F& i. h
7月買氣逐漸回籠


除了市場通膨問題，原本預計今年329檔期或520檔期會推出的大案，不少建設公司卻縮手，在案量減少情況下，假設自住需求依然存在，價格自然也是上漲。一般預估，在奢侈稅塵埃落定後，6月看屋人潮應會增加，7月買氣將逐漸回籠，8月因為供給量減少，建商可能會據此再度調高價格，不過雖然有5~10％基本漲幅，但也不會再現未開案就售完的熱絡景象。至於中古市場因售屋成本可能提高，賣方價格恐再據此提升，不排除會有中古屋開價過高或逼近新成屋情況。
3 m, g& ^, i4 ]/ E) v1 K
2 ?( a0 T& |" m) @
& b1 {- l# n6 f4 z+ z8 E口述/黃正忠．採訪/詹誌銘
5 ^. T0 h. j3 `) V- Z  G+ A1 g$ H0 q

, }- J/ U8 v0 C* U! S2 I黃正忠小檔案

9 s- P8 _; p' o* \7 C& d: U7 I
1 K3 G# A0 i1 S. L( x; u( F% D( K9 w現職：新理想行銷團隊總經理專長 房地產銷售經歷：
: ~& ^; `3 I' t! w, {
" D% r! l. [/ F5 m4 W2 F' q8 p
! f" m9 {" I# A2 R1 y0 U◆1993年任職房仲，踏入房地產界


& L' }2 N7 r8 I4 q◆銷售新莊「上和苑」、桃園中正藝文特區「天觀」等案
( X3 @1 f& y( V( {+ j" G
$ g' i: x- e8 L$ b6 O+ M: @! i) {
/ W( I& V3 k" Q9 x/ j" a2 A8 n資料來源：黃正忠
/ A. d3 h& v) t) b/ [
http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/110604/143/2sqgs.html

歐陽

回覆 faith 的文章

& A, b* g  |  r% `+ \! k